Kapitaldienstfähigkeit: Was ist das und wie berechnen Banken sie?
- Kapitaldienstfähigkeit ist die Fähigkeit des Kreditnehmers, die regelmäßigen Zahlungen für Zinsen und Tilgung eines Darlehens zuverlässig und fristgerecht zu leisten.
- Banken berechnen die Kapitaldienstfähigkeit, indem sie regelmäßige Einnahmen und Ausgaben des Antragstellers gegenüberstellen und Sicherheitspuffer sowie Bonität berücksichtigen.
- Kreditgebende Banken sind gesetzlich dazu verpflichtet, die Kapitaldienstfähigkeit vor Vertragsabschluss zu prüfen, um das Ausfallrisiko zu minimieren und den Kreditnehmer vor Überschuldung zu schützen.
Was ist die Kapitaldienstfähigkeit?
Die Kapitaldienstfähigkeit in Bezug auf eine Baufinanzierung ist die Fähigkeit des Kreditnehmers, die regelmäßigen Zahlungen für Zinsen und Tilgung des aufgenommenen Darlehens dauerhaft und fristgerecht leisten zu können.
Sie ist ein wichtiges Kriterium bei der Vergabe von Immobilienkrediten, da sie Auskunft darüber gibt, ob der Kreditnehmer in der Lage sein wird, seinen finanziellen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nachzukommen. Um die Kapitaldienstfähigkeit zu ermitteln, führt die finanzierende Bank eine Haushaltsrechnung durch.
Wie berechnen Banken die Kapitaldienstfähigkeit?
Damit Banken die Kapitaldienstfähigkeit berechnen können, muss der potenzielle Kreditnehmer seine finanziellen Verhältnisse offenlegen. Es gilt, die Kreditwürdigkeit nachzuweisen. Dafür benötigt die Bank eine Aufstellung über die regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben pro Monat.
Diese Angaben bilden die Basis für die Berechnung der Kapitaldienstfähigkeit. Somit kann die Bank die maximale Monatsrate bestimmen. Dabei erfolgt die Berechnung stufenweise.
Schritt 1: Regelmäßige Einnahmen nachweisen
Zu den regelmäßigen Einnahmen zählen:
- Nettogehälter
- Mieteinnahmen
- Rentenzahlungen und Pensionen
- Unterhaltszahlungen
- Staatliche Leistungen wie Kindergeld
- Zinserträge aus Kapitalanlagen
Gut zu wissen: Die folgenden Einkünfte finden in der Regel keine Berücksichtigung für die Kapitaldienstfähigkeit, da diese Zahlungen nur über einen beschränkten Zeitraum zur Verfügung stehen: Elterngeld, Wohngeld, Arbeitslosengeld und Weihnachtsgelder.
Schritt 2: Regelmäßige Ausgaben kalkulieren
Die Bank erfasst die fixen monatlichen Ausgaben des Antragstellers. Dazu gehören Lebenshaltungskosten, Miete oder bestehende Wohnnebenkosten, Versicherungsbeiträge, bestehende Kreditverpflichtungen, Unterhaltszahlungen und weitere regelmäßige Ausgaben.
Es wird eine Pauschale für Lebenshaltungskosten angesetzt, die je nach Bank und Haushaltsgröße variieren kann.
Nur wenige Banken gewähren einen Einblick, wie hoch sie die Pauschalen ansetzen. Generell gilt: Je mehr Personen in einem Familienhaushalt leben, desto höher fällt die Haushaltspauschale aus. An diesen Werten können Sie sich orientieren:
- Single-Haushalt: 750 €
- Zwei-Personen-Haushalt: 1.500 €
- Je Kind: 150 €
Anhand der aufgeführten Pauschalen hieße das für eine vierköpfige Familie, dass sie 1.800 € für die Finanzierung des monatlichen Lebensunterhalts aufbringen müsste. Weite Pauschalen kommen dazu, beispielsweise für den Unterhalt des Autos.
Schritt 3: Verfügbare Budget berechnen
Die Bank stellt die monatlichen Einnahmen und die monatlichen Ausgaben gegenüber, um den finanziellen Spielraum zu ermitteln. Daraus ergibt sich der Betrag, der theoretisch für die Bedienung Ihrer Baufinanzierung zur Verfügung steht.
Schritt 4: Maximale Monatsrate ermitteln
Die Bank berechnet die zukünftige monatliche Belastung durch den gewünschten Kredit, einschließlich Zins und Tilgung. Es wird also geprüft, ob der verfügbare finanzielle Spielraum ausreicht, um diese zusätzliche Belastung zu tragen.
Als Faustregel empfehlen wir Ihnen: Ihre maximale Monatsrate sollte 35 bis 40 % Ihres monatlichen Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Denn so können Sie die Monatsraten aus dem regelmäßigen Einkommen bedienen und haben gleichzeitig noch genügend Luft für den restlichen Lebensunterhalt.
Schritt 5: Sicherheitspuffer kalkulieren
Die Bank berücksichtigt zusätzlich einen Sicherheitspuffer, um sicherzustellen, dass auch bei unvorhergesehenen Ausgaben oder möglichen Einkommensschwankungen der Kredit bedient werden kann. Dies bedeutet, dass nicht der gesamte freie Betrag für die Kreditrate verwendet wird, sondern ein Teil davon als Reserve bleibt.
Weitere Prüfpunkte
Neben der Einkommens- und Ausgabenrechnung ermittelt die Bank Ihre Bonität. Hierbei wird unter anderem die SCHUFA-Auskunft eingeholt, um die Kreditwürdigkeit und das Zahlungsverhalten in der Vergangenheit zu überprüfen.
Im Falle einer Baufinanzierung wird zusätzlich der Wert der zu finanzierenden Immobilie bewertet. Die Bank achtet darauf, dass der Kreditbetrag in einem angemessenen Verhältnis zum Wert der Immobilie steht. Wie das Verhältnis genau ermittelt wird, haben wir für Sie im Ratgeberartikel „Beleihungswert“ zusammengefasst.
Wenn alle diese Punkte positiv ausfallen und die Bank am Ende zu dem Schluss kommt, dass der Kreditnehmer in der Lage sein wird, den Kredit samt Zinsen und Tilgung regelmäßig und fristgerecht zu bedienen, sieht sie die Kapitaldienstfähigkeit als gegeben an. Somit steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die Bank den Immobilienkredit genehmigt.
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Wie kann ich meine Kapitaldienstfähigkeit selbst ermitteln?
Wir von Dr. Klein empfehlen Ihnen, die Kapitaldienstfähigkeit im Vorfeld der Kreditanfrage selbst zu ermitteln. Denn Sie können die regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben viel detaillierter erstellen als die Banken und somit loten Sie Ihren finanziellen Spielraum bezogen auf die Monatsrate und den Kaufpreis präziser aus.
Wie Sie dabei Schritt für Schritt vorgehen, haben wir für Sie im Ratgeberartikel Haushaltsrechnung zusammengefasst. Mit diesem Wissen können Sie die verschiedenen Kreditangebote besser miteinander vergleichen, weil Sie Ihre Kapitaldienstfähigkeit bereits kennen. Das ist eine gute Basis für das anschließende Kreditgespräch mit Ihrem Bankberater oder Vermittler.
Um Ihre Kapitaldienstfähigkeit zu verbessern, können Sie verschiedene Maßnahmen ergreifen, die sowohl Ihre Einkommenssituation optimieren als auch Ihre Ausgaben reduzieren. Hier sind ein paar Anregungen, die Ihnen dabei helfen können:
Einkommen verbessern: Bitten Sie um eine Gehaltserhöhung oder suchen Sie sich einen besseren bezahlten Job. Eventuell können Sie auch einen Teil Ihres Wohneigentums vermieten.
Ausgaben reduzieren: Um Ihre Kapitaldienstfähigkeit zu verbessern, empfiehlt es sich auch Einsparmöglichkeiten zu identifizieren. So können beispielsweise teure Versicherungen, Stromtarife oder hohe Lebenshaltungskosten durch gezielte Maßnahmen bzw. neue Vertragsabschlüsse gesenkt werden.
Schulden abbauen: Nutzen Sie Umschuldungsmöglichkeiten, um hochverzinste Kredite in günstigere umzuwandeln.
Eigenkapital erhöhen: Sparen Sie mehr Eigenkapital an, bevor Sie einen Kredit aufnehmen. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto geringer ist die Kreditsumme und damit die monatliche Belastung.
Immobilie gemeinsam finanzieren: Sie können die Kapitaldienstfähigkeit auch verbessern, wenn Sie zu zweit einen Immobilienkredit aufnehmen. Denn dadurch erhöhen sich im Normalfall die regelmäßigen Einnahmen und zugleich verringert das Kreditausfallrisiko verringert sich.
Doch bevor Sie tiefgreifende Änderungen vornehmen, empfiehlt es sich, Ihre individuelle Situation genau zu analysieren. Unsere Artikel "Finanzierungsplan: Wie Sie ihre Baufinanzierung richtig angehen", kann Ihnen helfen, ihre Baufinanzierung auf sichere beine zu stellen. Oder kommen Sie uns in die Beratung, um die richtigen Maßnahmen für Ihre persönlichen Ziele und Möglichkeiten zu identifizieren. Unsere Beratungsleistung ist für Sie kostenlos und unverbindlich.
Hintergrund: Gesetzliche Vorgaben für die Kapitaldienstfähigkeit
Generell ist jede kreditvergebende Bank hierzulande gesetzlich dazu verpflichtet, vor Vertragsabschluss die Kapitaldienstfähigkeit zu ermitteln. Zum einen verringert sie damit das eigene Ausfallrisiko und gleichzeitig schützt sie Sie vor einer Überschuldung. Denn sollten Sie den Kredit nicht mehr bezahlen können, droht eine Zwangsversteigerung des Eigenheims und eventuell sogar die Privatinsolvenz, also die gerichtliche Schuldenregulierung.
