Haus schätzen lassen: Kosten, Möglichkeiten und Verfahren

Wann sollte ich mein Haus schätzen lassen?

Es gibt viele Anlässe, zu denen Sie Ihr Haus schätzen lassen sollten, um so einen realistischen Immobilienwert zu erhalten. Dazu gehören:

• Sie möchten Ihr Haus verkaufen.
• Sie haben ein Haus geerbt oder geschenkt bekommen.
• Sie lassen sich scheiden und müssen das Haus aufteilen.
• Sie haben Ihr Haus aus- oder umgebaut.
• Sie brauchen den Immobilienwert, um eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen.
• Sie möchten den Wert Ihres Vermögens feststellen.

Eine professionelle Bewertung Ihrer Immobilie hilft Ihnen, den Marktpreis für Ihr Haus richtig einzuordnen und zu erkennen, was Ihr Eigenheim eigentlich wert ist. Dies ist besonders bei einem Hausverkauf hilfreich, wenn Sie Ihre Immobilie nicht unter Marktwert verkaufen wollen.

Immobilienwert: Wer kann den Wert eines Hauses schätzen?

Hauptansprechpartner, wenn Sie Ihre Immobilie schätzen lassen möchten, sind vor allem Makler oder Immobiliengutachter. Mit einem Immobilienwertrechner erhalten Sie vorab schon eine erste Einschätzung des Marktwertes Ihrer Immobilie. Benötigen Sie ein gerichtlich anerkanntes Wertgutachten, muss zwingend ein Gutachter Ihr Haus schätzen. Nachfolgend sehen Sie alle Ansprechpartner für eine Einschätzung des Immobilienwertes im Detail.

1. Haus schätzen lassen mit einer Online-Bewertung

Wenn Sie lediglich einen ersten Schätzwert Ihrer Immobilie möchten, bietet sich ein Rechner zur Immobilienbewertung an. Sie erhalten damit schnell und kostenlos einen groben Richtwert Ihres Hauses. Dafür müssen Sie einige Eckdaten wie das Ausstattungsniveau und die Lage Ihrer Immobilie in ein Formular eingeben und dieses abschicken. Nach kurzer Zeit erhalten Sie per Mail eine Analyse über den aktuellen Verkehrswert Ihres Objektes.
 

Für eine detaillierte Einschätzung braucht es allerdings noch weitere Kriterien wie beispielsweise die aktuellen Energiekosten und die Ausstattungsmerkmale der Immobilie. Einen präzisen Immobilienwert erhalten Sie daher nur mit einer Vor-Ort-Begehung, die durch einen Makler oder einen Gutachter erfolgt.

2. Haus schätzen lassen mit einem Makler

Planen Sie einen Hausverkauf, können Sie Ihre Immobilie durch einen Makler schätzen lassen. Ein guter Makler kennt den Immobilienmarkt in Ihrer Region genau und kann anhand der Erfahrungswerte den aktuellen Immobilienwert Ihres Hauses fundiert schätzen. Ein weiterer Vorteil: Sie haben nur einen Ansprechpartner, der Ihnen alle aufwendige Arbeiten abnimmt, zum Beispiel:

• Die Immobilie schätzen
• Die Erstellung des Exposés
• Die Koordination und Durchführung der Besichtigungstermine
• Die Erstellung einer Verhandlungsstrategie
• Das Führen der Kaufverhandlung
• Die Klärung von Rechtsfragen
• Die Prüfung, ob der Käufer kreditwürdig ist

Für die Übernahme der zahlreichen Aufgaben zahlen Sie eine Maklerprovision, welche Sie sich mit dem Einverständnis des Käufers auch teilen können. 

3. Haus schätzen lassen mit einem Immobiliengutachter

Hegen Dritte ein berechtigtes Interesse daran, Ihr Haus schätzen zu lassen, benötigen Sie ein Gutachten, das den Anforderungen von Gerichten und Behörden genügt. Dieser Fall tritt beispielsweise bei der Klärung von Besitzverhältnissen unter Erben oder im Scheidungsfall ein. Was ist dabei zu beachten?

Die Kalkulation muss ein staatlich anerkannter oder durch die Industrie- und Handelskammer (IHK) zertifizierter Sachverständiger für Immobilien durchführen. Wenn Sie durch den Gutachter die Immobilie schätzen lassen, fußt dieses auf gesetzeskonforme Bewertungskriterien und wird sowohl von Gerichten als auch von Behörden anerkannt. Über Berufsverbände wie den Bundesverband Deutscher Bausachverständiger e.V., den Bundesverband Freier Sachverständiger e.V. oder den Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband e.V. finden Sie qualifizierte und unabhängige Fachkräfte in Ihrer Nähe.

4. Haus schätzen lassen durch die Bank

Benötigen Sie den Verkehrswert Ihres Hauses, um beispielsweise eine Anschlussfinanzierung für ein Darlehen zu erhalten, übernimmt in der Regel die Bank, bei der Sie einen Darlehensantrag gestellt haben, die Bewertung Ihrer Immobilie. Dabei beurteilt das Finanzinstitut, ob es sich bei dem Darlehen um eine sichere Investition handelt oder nicht. Überschreitet die Höhe des Darlehens den aktuellen Verkehrswert der Immobilie, steigen die Zinsen.

Anders als andere Gutachter zieht die Bank von dem festgelegten Verkehrswert den sogenannten „Sicherheitsabschlag“ ab. Dieser gleicht eine schwankende Marktlage während des Beleihungszeitraums aus. Der so ermittelte Beleihungswert einer Immobilie liegt daher stets unter dem Verkehrswert anderer Immobiliengutachter.

5. Haus schätzen lassen durch das Finanzamt

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss an das Finanzamt eine Erbschaftssteuer abführen. Wie hoch diese ausfällt, legt der Fiskus anhand der Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG) sowie denen der Wertermittlungsverordnung fest. Zuständig für die Bewertung des Objektes ist das Finanzamt, das für die Region zuständig ist, in der die vererbte Immobilie liegt.

Wie läuft die Schätzung des Immobilienwerts durch Experten ab?

Lassen Sie Ihr Haus online durch einen Immobilienwertrechner schätzen, vergleicht dieser Immobilien in gleicher Lage und mit gleicher Ausstattung miteinander und gleicht diese dann mit der aktuellen Marktsituation ab. Sie erhalten so eine ungefähre Preisspanne, in der sich der Immobilienwert Ihres Hauses bewegt.

Für ein genaues Ergebnis ist eine Begehung der Immobilie nötig. Makler, Sachverständige oder Gutachter besichtigen deshalb im Vorfeld einer Verkehrswertermittlung Ihre Immobilie vor Ort. Bei der Begehung hält der Experte den Zustand, die Größe und das Ausstattungsniveau des Hauses fest, macht Fotos und untersucht die Bausubstanz. Abhängig vom Umfang des beauftragten Gutachtens, arbeitet der Sachverständige die gesammelten Eckdaten mehr oder weniger detailliert aus und errechnet einen aktuellen Marktwert. Banken arbeiten häufig zusätzlich mit einem digitalen Analyse-Tool.

Wie berechnet sich der Wert eines Hauses?

Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich aus der Bewertung verschiedener Faktoren. Wenn Sie Ihr Haus schätzen lassen, entscheiden folgende Eigenschaften darüber, welcher Verkaufswert festgesetzt wird:

• Lage
  Je zentraler gelegen und begehrter der Standort einer Immobilie ist, desto höher klettert der Marktwert. Besonders teuer sind Objekte, die in Metropolen wie Berlin, München und Hamburg oder beliebten Regionen mit knappem Wohnraum liegen. Das ist häufig in Universitätsstädten der Fall. Der Verkehrswert sinkt dagegen spürbar in weniger gefragten Lagen wie Kleinstädten und Dörfern.
  
  Die Qualität der Lage wird einerseits durch den sogenannten „Makrowert“ (griech. Makro: groß) analysiert. Dieser beurteilt das weitere Umfeld der Immobilie hinsichtlich der Wirtschaftskraft, der Einwohneranzahl, des Arbeitsmarktes, der Infrastruktur, des kulturellen Angebots und anderen Standortfaktoren, welche die Lebensqualität steigern. Neben der Makrolage bestimmt auch die Mikrolage (griech. Mikro: klein) die Höhe des Verkehrswertes. Diese analysiert die direkte Umgebung des Objektes ­­­–also die unmittelbare Nachbarschaft und das umliegende Viertel – hinsichtlich ihres Images, der Parkmöglichkeiten und der vorhandenen Infrastruktur.
• Bautyp und Bauart
  Der Verkehrswert einer Immobilie berücksichtigt zudem den Bautyp und die Bauweise des Gebäudes. Der Bautyp unterscheidet beispielsweise freistehende Einfamilienhäuser von Doppelhäusern, Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern. Die Bauart unterscheidet unter anderem zwischen Holzhäusern, Fertighäusern und Massivhäusern. Wenn Sie Ihr Haus von einem Gutachter schätzen lassen, setzt dieser für ein Massivhaus einen höheren Verkaufswert fest als für ein vergleichbares Fertighaus, da dieses höhere Baukosten verursacht hat.
• Größe der Wohn- und Nutzflächen
  Die Größe der Nutz- und Wohnfläche sowie die Anzahl der Zimmer beeinflussen ebenfalls den Gegenwert Ihrer Immobilie. Dabei berechnet der Sachverständige die Quadratmeterzahl der Wohnfläche – dazu gehören neben Schlaf- und Wohnzimmer auch Gästezimmer, Küche und Bäder – sowie Nutzflächen wie Keller, Waschküche, Heizungsraum oder gewerblich genutzte Zimmer. Anbauten und Außenbereiche wie Gärten, Terrasse und Balkon fließen mit 25 Prozent ihrer Größe in die Gesamtberechnung mit ein.
• Baujahr der Immobilie
  Je besser der Zustand eines Gebäudes, desto mehr Geld sind potenzielle Käufer bereit für dieses zu zahlen. Neubauten erzielen daher einen höheren Kaufpreis als vergleichbare Altbauten. Schließlich unterliegen Bausubstanz, Bodenbeläge, Elektrizität und Bäder einer ständigen Abnutzung. Diese Verschleißerscheinungen werden anhand eines sogenannten „Altersabschlags“ einkalkuliert und mindern den Verkehrswert. Mit Renovierungsmaßnahmen oder Sanierungen können Sie die Höhe der Alterswertminderung jedoch reduzieren oder sogar zu einer Wertsteigerung der Immobilie beitragen.
• Ausstattungsniveau
  Mit der Qualität der Ausstattung klettert der Verkehrswert Ihres Hauses. Edles Holzparkett treibt den Preis höher als ein einfacher Teppich- oder Laminatboden; ein Badezimmer mit Whirlpool ist mehr wert als ein Duschbad mit günstiger Ausstattung aus dem Baumarkt. Wenn er eine Immobilie schätzt, teilt der Gutachter das Ausstattungsniveau in vier Standardstufen ein: einfaches Ausstattungsniveau, mittleres Ausstattungsniveau, gehobenes Ausstattungsniveau und stark gehobenes Ausstattungsniveau.
• Energetischer Zustand
  Ein hoher Energieverbrauch wirkt sich negativ auf den Verkehrswert aus. Der Grund: Neben einer schlechten Klimabilanz entstehen dauerhaft hohe Energiekosten. Gebäude, die eine effektive Wärmedämmung unter dem Dach sowie eine gute Isolierung an Fenstern und Türen aufweisen und außerdem über eine moderne und nachhaltige Heiztechnik verfügen, werden zu einem höhere Verkaufspreis angeboten als Häuser, die in schlechtem energetischen Zustand sind. Wie effizient der Energieverbrauch Ihres Hauses ist, können Sie dem Energieausweis entnehmen.
• Bodenwert
  Wenn Sie Ihr Haus schätzen lassen, fließt nicht nur der Sachwert des Gebäudes sowie die Nachfrage in der betreffenden Region in die Berechnung des Verkehrswertes mit ein, sondern auch der Wert des dazugehörigen Grundstücks. Diesen beziffert der sogenannte „Bodenrichtwert“. Der Bodenrichtwert richtet sich nach den durchschnittlichen Verkaufspreisen umliegender Grundstücke und berücksichtigt den Grad der Erschließung, die Größe sowie den Schnitt und die Beschaffenheit des Grundstücks. Einblick in den Bodenwert Ihrer Region erhalten Sie beim zuständigen Katasteramt. 

Welche Eigenschaften steigern oder mindern den Immobilienwert?

Neben den oben genannten Faktoren, die den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen, beeinflussen weitere Merkmale einer Immobilie den Kaufpreis.

Welche Verfahren gibt es, um einen Verkehrswert zu ermitteln?

Den Verkehrswert eines Hauses kann man anhand verschiedener Wertermittlungsverfahren schätzen lassen. Diese unterscheiden sich nicht nur in den anfallenden Kosten, sondern auch im Zeitaufwand, dem Ansprechpartner und dem Umfang des Gutachtens.

Für die Immobilienbewertung zieht der Sachverständige eine von drei Berechnungsgrundlagen heran: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. In wenigen Fällen werden mehrere dieser Verfahren miteinander kombiniert.

• Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren wird der aktuelle Wert eines Hauses anhand von dem Verkaufswert anderer Häuser der Region ermittelt, die ähnliche Bewertungskriterien aufweisen. Nur so sind die beiden Objekte miteinander vergleichbar. Der Preis, der für die Vergleichsobjekte gezahlt wurde, wird im Vergleichswertverfahren auch für das zu bewertende Haus angelegt. Diese Vorgehensweise gilt als die gängigste Methode, ein Haus schätzen zu lassen. Sie ist allerdings nur dann anwendbar, wenn ausreichend ähnliche Objekte vorhanden sind. Daher wird sie vor allem bei der Schätzung von Doppelhäusern, Reihenhäuser, baugleichen Häusern in Wohnsiedlungen und baugleiche Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus angewendet.
• Sachwertverfahren: Kann der Gutachter auf kein Vergleichsobjekt oder zu wenige davon zurückgreifen, erfolgt die Einschätzung des Verkehrswertes oftmals über ein Sachwertverfahren. Wichtiger Bezugspunkt für die Ermittlung des Gebäudesachwertes sind hier die Herstellungskosten und Größe des Hauses sowie dessen Alter. Im Unterschied zum Vergleichswertverfahren beschreibt der festgesetzte Wert ausschließlich den Sachwert der Immobilie, also den Wert, der aufgrund der verbauten Materialien und der Ausstattung tatsächlich vorhanden ist. Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt fließen in die Kalkulation hingegen nicht mit ein. Dieses Verfahren kommt in der Regel zum Einsatz, wenn eine Immobilie geschätzt werden soll, für die vergleichbare Immobilien fehlen. Das ist häufig bei außergewöhnlich gebauten Architektenhäusern der Fall.
• Ertragswertverfahren: Diese Methode, ein Haus schätzen zu lassen, beschränkt sich auf die Berechnung des Bodenwertes (plus Verzinsung) und die Schätzung der Restnutzdauer – also der Zeit, die das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Zudem fließen Erträge wie Mieteinnahmen, die aus der Immobilie gezogen werden können, abzüglich der Bewirtschaftungskosten in die Berechnung mit ein. Das Ertragswertverfahren wird bevorzugt bei der Wertermittlung von vermieteten Wohnungen und Gewerbeimmobilien angewendet.

Wie teuer ist es, ein Haus schätzen zu lassen?

Welches Verfahren für Ihre individuelle Immobilie am besten geeignet ist, entscheidet der Immobiliengutachter. Doch wie hoch sind die Kosten, wenn man eine Immobilie schätzen lässt? Das Honorar für Gutachter ist frei verhandelbar. Deren Höhe richtet sich jedoch nach Anforderungen an das Gutachten und nach dem Arbeitsaufwand.

Kann ich die Kosten für eine Wertermittlung steuerlich absetzen?

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten lassen sich nur dann von der Steuer absetzen, wenn die Schätzung für das Aufteilen des Immobilienwertes bei einem Erbrechtsverfahren erforderlich ist. In diesem Fall fällt das Gutachten unter „Nachlassverbindlichkeiten“ (§1967 BGB) und wird vom Finanzamt anerkannt. Andernfalls muss derjenige die Kosten tragen, der das Festsetzen des Verkehrswertes in Auftrag gegeben hat.