Grundschulddarlehen: Was ist das und wie funktioniert es?

Was ist ein Grundschulddarlehen?

Ein Grundschulddarlehen ist ein Darlehen, das durch eine Grundschuld auf einem Grundstück oder einer Immobilie gesichert ist. Hierbei handelt es sich um eine gängige Form der Immobilienfinanzierung, bei der der Darlehensgeber (meist eine Bank) das Darlehen gewährt und als Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch des belasteten Grundstücks eintragen lässt. Diese Grundschuld gibt dem Darlehensgeber das Recht, das Grundstück im Falle des Zahlungsverzugs zwangsweise zu verwerten, um die ausstehende Darlehenssumme zu decken.

Wie funktioniert ein Grundschulddarlehen?

Wer ein Grundschulddarlehen in Anspruch nehmen möchte, braucht dazu zwingend eine Immobilie oder ein Grundstück. Wenn ein Darlehensnehmer ein Grundschulddarlehen aufnehmen möchte, bietet er als Sicherheit seine Immobilie an. Dazu wird eine Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Diese Eintragung gibt der Bank das Recht, im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, die Immobilie zu verwerten, um die offenen Schulden zu begleichen. Nach der Eintragung der Grundschuld erhält der Kreditnehmer den Darlehensbetrag, den er in der Regel in monatlichen Raten zurückzahlt, inklusive Zinsen.

Die Höhe des Darlehens ist oft abhängig vom Wert der Immobilie und von der Bonität des Kreditnehmers. Da die Immobilie als Sicherheit dient, sind die Zinsen für ein Grundschulddarlehen in der Regel niedriger als bei ungesicherten Krediten. Das Darlehen kann, je nach Vereinbarung mit der Bank, entweder zweckgebunden sein, wie z.B. für den Kauf oder Umbau einer Immobilie, oder ohne Zweckbindung, sodass der Kreditnehmer das Geld frei verwenden kann.

Wichtig ist, dass der Kreditnehmer die monatlichen Raten pünktlich zurückzahlt, um eine Verwertung der Immobilie zu vermeiden. Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens wird die Grundschuld entweder gelöscht oder auf Wunsch des Eigentümers als Eigentümergrundschuld im Grundbuch belassen, die später für weitere Darlehen genutzt werden könnte.

Welche Vorteile weist ein Grundschulddarlehen auf?

Die Vorteile eines Grundschulddarlehens sind vielfältig. So ermöglicht die Besicherung über die Grundschuld in nahezu allen Fällen überhaupt erst die Baufinanzierung. Ohne diese Sicherheit wäre das Ausfallrisiko für die Banken zu hoch. Weitere Vorteile sind:

• Günstige Zinsen: Je nach Höhe der Beleihung kann ein so besicherter Kredit zudem sehr günstige Zinsen mit sich bringen. Dies sorgt entweder für niedrigere Rückzahlungsraten oder wahlweise eine höhere Tilgung, sodass der Kreditnehmer schneller schuldenfrei wird.
   
• Hohe Darlehensbeträge: Die Sicherung durch Grundschulden ermöglicht es Darlehensnehmern, höhere Beträge zu leihen, als dies bei ungesicherten Krediten der Fall wäre.
   
• Langfristige Finanzierung: Grundschulddarlehen sind meist langfristig ausgelegt, was eine planbare und nachhaltige Finanzierung großer Investitionen, wie z. B. dem Kauf oder Bau einer Immobilie, ermöglicht.
   
• Flexibilität: Auch weist die Grundschuld gegenüber der Hypothek als Pfandrecht einen entscheidenden Vorteil auf: Sie ist deutlich flexibler, weil sie nach der kompletten Rückzahlung auch ohne hohe Kosten noch anderweitig genutzt werden kann.

Wie lässt sich Grundschulddarlehen als Baufinanzierung nutzen?

Grundschulddarlehen stellen keine eigene Art von Baufinanzierungen dar. Da ein Baudarlehen stets über eine Grundschuld besichert wird, ist somit auch nahezu jede Form der Baufinanzierung automatisch ein Grundschulddarlehen. Ausnahmen bilden lediglich Baukredite, die noch über Hypotheken finanziert werden. Dies kommt in Deutschland jedoch nur noch sehr seltenen vor.

Die gängigste Form der Baufinanzierung ist ganz klar das Annuitätendarlehen, das wie auch das variable Darlehen oder das Volltilgerdarlehen zu den Grundschulddarlehen gehört.

In den meisten Fällen ist das Annuitätendarlehen die beste Möglichkeit, den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Der Zinssatz wird über einen gewissen Zeitraum (Zinsbindungsfrist) festgeschrieben und die Raten bleiben über die gesamte Zinsbindung hinweg gleich hoch. Zusätzlich lässt sich die Ratenhöhe durch die Wahl der anfänglichen Tilgung steuern. Zum Ende der Zinsbindung entscheidet der Kreditnehmer, ob er die Anschlussfinanzierung beim bisherigen Anbieter durchführt oder eine Umschuldung bei einer günstigeren Bank in Anspruch nimmt.

Das Volltigerdarlehen ist immer dann interessant, wenn ein hohes und besonders sicheres Einkommen zur Verfügung steht. Es funktioniert grundsätzlich wie ein Annuitätendarlehen. Der entscheidende Unterschied liegt jedoch darin, dass es während der Zinsbindung bereits komplett getilgt wird. Eine Anschlussfinanzierung wird damit überflüssig. Für eine derart schnelle Rückzahlung vergeben Banken oft attraktive Zinsrabatte. Auf der anderen Seite muss der Kreditnehmer allerdings auch hohe monatliche Raten stemmen und ist weniger flexibel.

Darlehen berechnen

Berechnen Sie jetzt Ihr Darlehen für Ihre Baufinanzierung mit unserem Darlehensrechner!

Grundschulddarlehen beantragen: Wie läuft das ab?

Die Beantragung eines Grundschulddarlehens erweist sich als komplexer als eine herkömmliche Kreditaufnahme. Ist eine passende Immobilie ausgewählt, prüft die Bank zunächst, in welcher Höhe diese beliehen (durch die Grundschuld besichert) werden kann. Zusätzlich spielen hier natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers sowie die Höhe des Eigenkapitals eine wichtige Rolle.

Bei einem positiven Ergebnis der Kreditprüfung übergibt sie dem Darlehensnehmer ein Grundschuldbestellungsformular, welches alle wichtigen Daten wie die Höhe der Grundschuld und der Nutzungszweck enthält. Diese Unterlagen nutzt der gewählte Notar, um die Grundschuldbestellung vorzubereiten und die Grundschuldbestellungsurkunde auszustellen. Nach einem Beurkundungstermin versendet der Notar die Urkunde an das Grundbuchamt und erhält diese nach circa drei bis sechs Wochen von Grundbuchamt zurück. Die Bank erhält in einem letzten Schritt eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktualisierten Grundbuchauszug.

Erst nach der notariellen Bestätigung wird das Grundschulddarlehen letztlich an den Kreditnehmer ausgezahlt. Die notarielle Beurkundung und Grundschuldbestellung bringen zudem Kosten mit sich, die im Normalfall zwischen 0,8 und 1,0 Prozent des Kaufpreises der Immobilie ausmachen.

Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung – möglich oder nicht?

Ein Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung, oft auch als Blankodarlehen bezeichnet, ist ein Kredit, der durch eine Grundschuld auf einer Immobilie gesichert wird, jedoch nicht an einen spezifischen Verwendungszweck gebunden ist. Im Gegensatz zu zweckgebundenen Darlehen wie etwa einem Baukredit, bei dem die Mittel ausschließlich für Bau- oder Renovierungsmaßnahmen verwendet werden dürfen, kann der Kreditnehmer ein Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung frei verwenden. Er kann also das Geld für unterschiedliche private oder geschäftliche Zwecke einsetzen, ohne die Verwendung gegenüber der Bank rechtfertigen zu müssen.

Auch wenn es eher selten passiert, werden heute auch Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung angeboten. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn eine bereits abbezahlte Immobilie zur Absicherung zur Verfügung steht. Doch Vorsicht: Eine solche Finanzierung lohnt sich nur dann, wenn der Darlehensbetrag entsprechend hoch ist und der Kredit nicht auf herkömmlichem Wege (Lohn- und Gehaltsabtretung) besichert werden kann. Ansonsten machen die Kosten für eine Grundschuldbestellung und auch einer Grundschuldabtretung etwaige Zinseinsparungen nämlich oft wieder zunichte.

Grundschulddarlehen ohne Einkommensnachweis – ist das möglich und sinnvoll?

Der Einkommensnachweis ist für Banken eine wichtige Säule der Bonitätsprüfung. Sie können so überprüfen, ob der Kreditnehmer finanziell in der Lage ist, die Rückzahlungsraten regelmäßig zu leisten. Oft verweisen die Banken zudem auf ihre gesetzlichen Sorgfaltspflichten rund um die Darlehensvergabe. Rein rechtlich wäre es laut Paragraph 18 des Kreditwesengesetzes jedoch durchaus möglich, auf den Einkommensnachweis zu verzichten.

Hierzu müsste die Besicherung durch eine selbst genutzte Immobilie erfolgen und die Beleihung darf vier Fünftel des Beleihungswertes nicht überschreiten. In der Praxis existieren jedoch so gut wie keine Angebote für Grundschulddarlehen ohne Einkommensnachweis. Zusätzlich ist dies auch nicht sinnvoll, da die Zinsen aufgrund der geringeren Absicherung solcher Darlehen deutlich höher lägen.