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Finanzlexikon

Grundschulddarlehen

Bei einem Grundschulddarlehen handelt es sich um einen Kredit, der über eine Grundschuld im Grundbuch einer Immobilie besichert wird. Die Bezeichnung Grundschulddarlehen ist somit eine Art Überbegriff für alle Baufinanzierungen, da diese immer eine entsprechende Besicherung benötigen.

Wie funktioniert ein Grundschulddarlehen?

Wer ein Grundschulddarlehen in Anspruch nehmen möchte, braucht dazu zwingend eine Immobilie oder ein Grundstück. Dieses dient der kreditgebenden Bank als Sicherheit für die Rückzahlung des Darlehens. Damit die Bank später bei Zahlungsproblemen des Kreditnehmers auch auf ihr Verwertungsrecht verweisen kann, wird eine Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie eingetragen.

Aufgrund seiner Konstruktion ist das Grundschulddarlehen die Standardform der Baufinanzierung. Banken sind nämlich nur unter der Voraussetzung einer Grundschuldeintragung überhaupt bereit, Kredite mit so hohen Summen zu vergeben.

Ist das Grundschulddarlehen komplett abbezahlt, hat der Kreditnehmer die Wahl, die Grundschuld löschen oder weiterbestehen zu lassen. Die zweite Variante bietet den Vorteil, dass sich die Grundschuld ohne neue Eintragung später noch für andere Finanzierungen als Sicherheit nutzen lässt.

Welche Vorteile weist ein Grundschulddarlehen auf?

Die Vorteile eines Grundschulddarlehens sind vielfältig. So ermöglicht die Besicherung über die Grundschuld in nahezu allen Fällen überhaupt erst die Baufinanzierung. Ohne diese Sicherheit wäre das Ausfallrisiko für die Banken zu hoch. Je nach Höhe der Beleihung kann ein so besicherter Kredit zudem sehr günstige Zinsen mit sich bringen. Dies sorgt entweder für niedrigere Rückzahlungsraten oder wahlweise eine höhere Tilgung, sodass der Kreditnehmer schneller schuldenfrei wird.

Auch die Grundschuld weist gegenüber der Hypothek als Pfandrecht einen entscheidenden Vorteil auf: Sie ist deutlich flexibler, weil sie nach der kompletten Rückzahlung auch ohne hohe Kosten noch anderweitig genutzt werden kann.

Wie lässt sich Grundschulddarlehen als Baufinanzierung nutzen?

Grundschulddarlehen stellen keine eigene Art von Baufinanzierungen dar. Da ein Immobilienkredit stets über eine Grundschuld besichert wird, ist somit auch nahezu jede Form der Baufinanzierung automatisch ein Grundschulddarlehen. Ausnahmen bilden lediglich Baukredite, die noch über Hypotheken finanziert werden. Dies kommt in Deutschland jedoch nur noch sehr seltenen vor.

Die gängigste Form der Baufinanzierung ist ganz klar das Annuitätendarlehen, das wie auch das variable Darlehen oder das Volltilgerdarlehen zu den Grundschulddarlehen gehört.

In den meisten Fällen ist das Annuitätendarlehen die beste Möglichkeit, den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Der Zinssatz wird über einen gewissen Zeitraum (Zinsbindungsfrist) festgeschrieben und die Raten bleiben über die gesamte Zinsbindung hinweg gleich hoch. Zusätzlich lässt sich die Ratenhöhe durch die Wahl der anfänglichen Tilgung steuern. Zum Ende der Zinsbindung entscheidet der Kreditnehmer, ob er die Anschlussfinanzierung beim bisherigen Anbieter durchführt oder eine Umschuldung bei einer günstigeren Bank in Anspruch nimmt.

Das Volltigerdarlehen ist immer dann interessant, wenn ein hohes und besonders sicheres Einkommen zur Verfügung steht. Es funktioniert grundsätzlich wie ein Annuitätendarlehen. Der entscheidende Unterschied liegt jedoch darin, dass es während der Zinsbindung bereits komplett getilgt wird. Eine Anschlussfinanzierung wird damit überflüssig. Für eine derart schnelle Rückzahlung vergeben Banken oft attraktive Zinsrabatte. Auf der anderen Seite muss der Kreditnehmer allerdings auch hohe monatliche Raten stemmen und ist weniger flexibel.

Grundschulddarlehen beantragen: Wie läuft das ab?

Die Beantragung eines Grundschulddarlehens erweist sich als komplexer als eine herkömmliche Kreditaufnahme. Ist eine passende Immobilie ausgewählt, prüft die Bank zunächst, in welcher Höhe diese beliehen (durch die Grundschuld besichert) werden kann. Zusätzlich spielen hier natürlich auch die Bonität des Kreditnehmers sowie die Höhe des Eigenkapitals eine wichtige Rolle.

Bei einem positiven Ergebnis der Kreditprüfung übergibt sie dem Darlehensnehmer ein Grundschuldbestellungsformular, welches alle wichtigen Daten wie die Höhe der Grundschuld und der Nutzungszweck enthält. Diese Unterlagen nutzt der gewählte Notar, um die Grundschuldbestellung vorzubereiten und die Grundschuldbestellungsurkunde auszustellen. Nach einem Beurkundungstermin versendet der Notar die Urkunde an das Grundbuchamt und erhält diese nach circa drei bis sechs Wochen von Grundbuchamt zurück. Die Bank erhält in einem letzten Schritt eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktualisierten Grundbuchauszug.

Erst nach der notariellen Bestätigung wird das Grundschulddarlehen letztlich an den Kreditnehmer ausgezahlt. Die notarielle Beurkundung und Grundschuldbestellung bringen zudem Kosten mit sich, die im Normalfall zwischen 0,8 und 1,0 Prozent des Kaufpreises der Immobilie ausmachen.

Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung – möglich oder nicht?

Auch wenn es eher selten passiert, werden heute auch Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung angeboten. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn eine bereits abbezahlte Immobilie zur Absicherung zur Verfügung steht. Doch Vorsicht: Eine solche Finanzierung lohnt sich nur dann, wenn der Darlehensbetrag entsprechend hoch ist und der Kredit nicht auf herkömmlichem Wege (Lohn- und Gehaltsabtretung) besichert werden kann. Ansonsten machen die Kosten für eine Grundschuldbestellung und auch einer Grundschuldabtretung etwaige Zinseinsparungen nämlich oft wieder zunichte.

Grundschulddarlehen ohne Einkommensnachweis – ist das möglich und sinnvoll?

Der Einkommensnachweis ist für Banken eine wichtige Säule der Bonitätsprüfung. Sie können so überprüfen, ob der Kreditnehmer finanziell in der Lage ist, die Rückzahlungsraten regelmäßig zu leisten. Oft verweisen die Banken zudem auf ihre gesetzlichen Sorgfaltspflichten rund um die Darlehensvergabe. Rein rechtlich wäre es laut Paragraph 18 des Kreditwesengesetzes jedoch durchaus möglich, auf den Einkommensnachweis zu verzichten.

Hierzu müsste die Besicherung durch eine selbst genutzte Immobilie erfolgen und die Beleihung darf vier Fünftel des Beleihungswertes nicht überschreiten. In der Praxis existieren jedoch so gut wie keine Angebote für Grundschulddarlehen ohne Einkommensnachweis. Zusätzlich ist dies auch nicht sinnvoll, da die Zinsen aufgrund der geringeren Absicherung solcher Darlehen deutlich höher lägen.

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