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Altbausanierung: So bringen Sie neuen Wohnkomfort in Ihr altes Zuhause

Stilvoll wohnen, ohne auf modernen Komfort zu verzichten – das erreichen Sie mit einer Altbausanierung. Wie das funktioniert und wie Sie die Maßnahmen finanzieren, erfahren Sie in diesem Artikel.

Introbild Altbausanierung
  • Inhaltsverzeichnis
    • Gründe für eine Altbausanierung: Charme bewahren, Modernität erreichen

      Als vor hundert Jahren Häuser gebaut wurden, war der Begriff „Energieeffizienz" in der Baubranche noch längst nicht geläufig. Architekten verschwendeten kaum einen Gedanken an effektive Raumgestaltung oder besonders energieschonende Bauweisen. Stattdessen legten sie mehr Wert auf Stil und planten mit verwinkelten Erkern, langen Fluren, hellen, hohen Räumen und Stuckverzierungen.

      Viele Immobilieninteressenten erliegen auch heutzutage noch dem Charme der Altbauten, legen aber gleichzeitig Wert auf moderne Technologien und eine zeitgemäße Energiebilanz des Gebäudes. Das klingt zunächst nach unvereinbarlichen Gegensätzen, aber mithilfe einer individuellen Altbausanierung lässt sich das alles problemlos miteinander verbinden. Das Beste daran: Damit sparen Sie ganz nebenbei in Zukunft einiges an Energienebenkosten ein.

      Einsparpotenziale einer Altbausanierung

      Früher zog es wie Hechtsuppe durch sämtliche Ritzen und Fenster, im Winter heizte man mit Öfen im Akkord - und das war der Normalzustand. Heute haben Immobilienbesitzer höhere Ansprüche an ihr Eigenheim. Selten führt ein Weg daran vorbei, den Altbau beim Kauf direkt mitzurenovieren. Das betrifft nicht nur Gebäude der ersten Hälfte des 21. Jahrhunderts, auch mittelalte Häuser aus den Sechzigern, Siebzigern, Achtzigern und Neunzigern sind heutzutage oftmals schon sanierungsbedürftig.

      Durch die entsprechenden Maßnahmen steigert sich aber nicht nur der Wohnkomfort, sondern auch die Energieeffizienz. Das ist gut für die Umwelt und spart Geld. Fassadensanierung und neue Heizsysteme stehen bei Sanierungsplänen meist im Vordergrund, weil mit ihnen die größten Sparpotenziale verbunden sind. Angaben der DEKRA zufolge reduziert ein moderner Brennkessel im Vergleich zu einer alten Ölheizung die Heizkosten um bis zu 25 Prozent jährlich. Hinter der alten Fassade verbirgt sich ein ähnlich großes Potenzial: Mit einer modernen Fassadendämmung lassen sich nochmals 12,9 Prozent Heizkosten sparen.

      Durchschnittskosten einer Altbausanierung nach Baujahr

      Wenn Sie gerade im Begriff sind, einen Altbau zu erwerben, gibt Ihnen der Verband Privater Bauherren (VPB) zu den Sanierungskosten aufschlussreiche Richtwerte mit auf den Weg. Daran können Sie erkennen, welche Kosten auf Sie zukommen, abhängig vom Alter des Gebäudes.

      Grobe Richtwerte für Sanierungskosten

      Bei einem Haus aus den 50-ern oder 60-ern müssen Sie etwa 40 Prozent des Kaufpreises noch mal oben drauf legen und in die Sanierung stecken. Bei Häusern aus den 80-ern und 90-ern fallen für die Sanierung etwa 20 Prozent des Kaufpreises an. Häuser der vergangenen 15 Jahre schlagen diesbezüglich mit gut 16 Prozent zu Buche. Die Komplettsanierung eines Altbaus veranschlagen Spezialisten mit etwa 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, Einzelmaßnahmen sind günstiger und damit schneller realisierbar.

      Baujahr allein sagt nichts über Sanierungsbedürftigkeit aus

      Das Baujahr der Immobilie ist nicht unbedingt entscheidend für ihren Sanierungsbedarf. So kann es beispielsweise sein, dass ein Haus aus den 50-ern regelmäßig modernisiert wurde und top in Schuss ist, während eine Immobilie aus den 80-ern seit dem Erstbezug gar nicht instand gehalten wurde und nun von Grund auf generalüberholt werden muss. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf nach, wann die wichtigsten Bestandteile der Immobilie, wie zum Beispiel die Heizung oder die Fassade, zuletzt erneuert wurden. 

      Übliche Intervalle und Kosten einer Altbausanierung

      Vor dem Kauf eines sanierungsbedürftigen Altbaus sollten Sie nicht nur in Erfahrung bringen, wann die wichtigsten Gebäudebestandteile zuletzt saniert wurden. Es ist auch wichtig zu wissen, welche bald wieder an der Reihe sein werden. Nur, wenn Sie sich einen guten Überblick über den Ist-Zustand und die in Kürze fällig werdenden Arbeiten verschaffen, können Sie Ihre Sanierungsmaßnahmen zielgerichtet angehen. Die folgende Auflistung zeigt, wann welche Maßnahmen üblicherweise akut werden.

      Finanzierung von Altbausanierungen: Baufinanzierung oder Ratenkredit?

      Beim Kauf eines Altbaus ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie auch finanzielle Mittel in dessen Sanierung stecken müssen. Da bietet es sich an, das Ganze über die sehr zinsgünstige Baufinanzierung und einem darin enthaltenen Modernisierungsdarlehen direkt mitzufinanzieren. Das ist möglich, solange die geplanten Maßnahmen seitens der Bank als wertsteigernd eingestuft und die Beleihungsgrenze der Immobilie durch den höheren Kredit nicht überschritten wird. Die ursprüngliche Baufinanzierung, die eigentlich nur dem Kauf des Hauses dient, wird dann um die Summe, die Sie für die Modernisierung benötigen, aufgestockt.

      Die Gesamtsumme wird im Zuge des Kaufvorgangs über das Grundbuch abgesichert, und Sie zahlen das, was Sie sich für Kauf und Modernisierung geliehen haben, über dieselbe monatliche Rate in den kommenden Jahren zurück. Für Personen, die bereits seit Längerem einen Altbau besitzen und nun im Nachhinein modernisieren möchten, ist es allerdings schwieriger, dafür eine neue Baufinanzierung aufzunehmen. Dafür sollte die Immobilie bereits schuldenfrei sein, was meist nicht der Fall ist. In solchen Situationen bietet sich allerdings eine gute Alternative zur Baufinanzierung an: Ein zweckgebundener Ratenkredit mit optimalen Konditionen.

      Zweckgebundene Ratenkredite für Immobilienbesitzer

      Als Immobilienbesitzer können Sie für Ihre Modernisierung auf zweckgebundene Ratenkredite wie zum Beispiel einen Sanierungskredit zurückgreifen. Ihn bekommen Sie auch dann, wenn Ihre Immobilie noch nicht schuldenfrei ist, und die Beleihungsgrenze spielt hierfür ebenfalls keine Rolle. Im Vergleich zur Baufinanzierung gestaltet sich der Sanierungskredit außerdem unbürokratischer, weil er keinen Grundbucheintrag erfordert. Alles, was Sie für den Sanierungskredit tun müssen, ist Ihren Status als Immobilienbesitzer nachzuweisen.

      Das können Sie beispielsweise mit einem aktuellen Grundbuchauszug, den Sie bei Ihrem örtlichen Grundbuchamt erhalten, erledigen. Banken gewähren für den Sanierungskredit günstigere Zinsen als für einen normalen Ratenkredit, weil sie die Bonität von Immobilienbesitzern für besser halten. Sie gehen davon aus, dass ein Immobilienbesitzer eher dazu in der Lage ist, monatliche Raten für einen Kredit zu begleichen, als jemand ohne Immobilie. Diese Eigenschaft honorieren sie mit besseren Kreditbedingungen.

      Unser Tipp: Staatliche Förderung in Altbausanierung einbeziehen

      Bestimmte Bestandteile Ihrer geplanten Altbausanierung werden durch staatliche Förderprogramme unterstützt. Das soll bedeuten: Sie müssen nicht alleine für die Finanzierung des neuen Dachs oder der neuen Heizung aufkommen, sondern erhalten unter bestimmten Voraussetzungen Zuschüsse oder sehr zinsgünstige KfW Darlehen. Zwei mögliche Quellen dafür sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). 

      Die Förderungsdarlehen der KfW

      Die KfW bietet über ihr Programm 151: Energieeffizient Sanieren Kredite für den Einbau von Lüftungs- und Heizungsanlagen, für die Wärmedämmung von Wänden, Dächern und Kellern an. Dabei steht für die KfW immer die Steigerung der Energieeffizienz im Mittelpunkt, deshalb müssen Sie im Vorfeld einen Energieberater konsultieren, der Ihnen zeigt, welche Maßnahmen sinnvoll sind. 

      Heizungsanlage erneuern mithilfe des BAFA

      Mit den BAFA-Darlehen lassen sich ebenfalls veraltete Heizsysteme auf neuere, energieeffizientere und umweltfreundlicher Anlagen umstellen. Die Fördermittel sind hier vor allem für Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen, Biomasseanlagen, Wärmepumpen und Solarthermie-Anlagen gedacht. Unsere Tabelle zeigt Ihnen, welche Maßnahmen im Einzelnen durch welches Programm gefördert werden.

      Maßnahmen und passende Förderungen zur Altbausanierung im Überblick

      BereichMaßnahmeFörderprogramm
      AlarmanlagenEinbruchschutz erhöhenKfW-Programm 159: Altersgerecht umbauen
      AssistenzsystemeEinbruchschutz erhöhen, z.B. durch Gegensprechanlagen, BewegungsmelderKfW-Programm 159: Altersgerecht umbauen
      BaunebenkostenFinanzielle UnterstützungKfW-Programm 151: Energieeffizient Sanieren
      Beratungs-, Planungs- und BaubegleitungsleistungenFinanzielle UnterstützungKfW-Programm 151: Energieeffizient Sanieren
      Fenster: SicherheitSicherheitssysteme nachrüstenKfW-Programm 159: Altersgerecht umbauen
      Fenster: ModernitätModerne Fenster einbauenKfW-Programm 151: Energieeffizient Sanieren
      HeizungAustausch gegen BiomasseanlagenKfW-Programm 167: Energieeffizient sanieren - Ergänzungskredit; BAFA-Zuschuss
      HeizungHeizungsanlagen allgemein erneuernKfW-Programm 151: Energieeffizient Sanieren
      HeizungHeizungsanlagen, die vor dem 01.01.2009 installiert wurden, speziell auf erneuerbare Energien umstellenKfW-Programm 151: Energieeffizient Sanieren
      HeizungKraft-Wärme-Kopplungs-AnlagenBAFA-Zuschuss
      HeizungSolarthermie-AnlagenBAFA-Zuschuss; KfW-Programm 167: Energieeffizient Sanieren - Ergänzungskredit
      HeizungWärmepumpenBAFA-Zuschuss; KfW-Programm 167: Energieeffizient Sanieren - Ergänzungskredit
      Kauf von saniertem WohnraumFinanzielle UnterstützungKfW-Programm 167: Energieeffizient Sanieren - Ergänzungskredit
      TreppenlifteÜberwindung von Treppen und StufenKfW-Programm 159: Altersgerecht umbauen
      Türschlösser austauschenEinbruchschutz erhöhenKfW-Programm 151: Energieeffizient Sanieren
      WärmedämmungDachdämmungKfW-Programm 151: Energieeffizient Sanieren
      WärmedämmungGeschossdeckenKfW-Programm 151: Energieeffizient Sanieren
      WärmedämmungKellerdämmungKfW-Programm 151: Energieeffizient Sanieren
      WärmedämmungWanddämmungKfW-Programm 151: Energieeffizient Sanieren
      Tabelle: Maßnahmen und Förderprogramme

      Gute Planung ist bei einer Altbausanierung entscheidend

      Eine umfassende Altbausanierung ist ein Großprojekt, das viel Zeit in Anspruch nimmt und vorab gut geplant werden will. Schließlich möchten Sie lange Freude an Ihrem alten, neuen Zuhause haben und sich gleichzeitig finanziell nicht übernehmen. Hilfestellungen und fachkundiger Rat sind in diesem Fall unverzichtbar. Konsultieren Sie für die Planungen am besten die Energieberater Ihrer Verbraucherzentrale.

      Wenn es um die Finanzierung des Projektes geht, sind unsere Spezialisten für Baufinanzierung Ihre Ansprechpartner. Sie begleiten Immobilienkäufer nicht nur durch den Kaufvorgang und planen die Modernisierungskosten in die Baufinanzierung mit ein. Sie helfen auch Immobilienbesitzern dabei, den geeigneten Ratenkredit für nachträgliche Sanierungsmaßnahmen zu finden.

      Günstige Sanierungskredite für Ihren Altbau

      Wir machen Ihnen die Finanzierung leicht: Unsere Spezialisten suchen Ihnen Kreditangebote und passende Anbieter zur Altbausanierung heraus. Optimale Konditionen inbegriffen. Um unsere Unterstützung in Anspruch zu nehmen, fordern Sie einfach unverbindliche Finanzierungsvorschläge an. Ihr Berater vor Ort setzt sich dann innerhalb von 24 Stunden persönlich mit Ihnen in Verbindung.

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