Altbausanierung: Kosten, Zuschüsse, Förderungen

Was ist eine Altbausanierung?

Wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren, spricht man von einer Altbausanierung. Dadurch steigern Sie den Wohnkomfort des Gebäudes und erhalten gleichzeitig eine charakteristische Architektur oder eine gute Raumaufteilung. Eine Altbausanierung kann folgende Aspekte beinhalten:

• Bestehende technische Infrastruktur modernisieren oder aufrüsten
• Zeitgemäße Gestaltung der Innenräume
• Energetische Sanierung

Insbesondere die energetische Sanierung nimmt bei einer Altbausanierung einen wichtigen Stellenwert ein. Eine energetische Sanierung ist nicht günstig. Sie reduziert aber den Wärmeverlust in einem Gebäude und hilft Ihnen, Heizkosten zu sparen.

Wie viel kostet eine Altbausanierung?

Die Komplettsanierung eines Altbaus veranschlagen Spezialisten mit etwa 400 € bis 600 € / m² Wohnfläche. Wie viel Ihre Altbausanierung schlussendlich kostet, hängt auch vom Alter und der Instandhaltung der Immobilie ab. Insbesondere bei älteren Gebäuden, in die wenig investiert wurde, sind mehr Maßnahmen notwendig. Dadurch entstehen höhere Kosten.

Mit welchen Kosten Sie bei den einzelnen Maßnahmen konkret rechnen müssen, finden Sie in der untenstehenden Tabelle.

Die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen lassen sich durch staatliche Förderung reduzieren.

Welche Förderung gibt es für eine Altbausanierung?

Bestimmte Bestandteile Ihrer geplanten Altbausanierung werden durch staatliche Förderungen unterstützt. Zwei mögliche Quellen dafür sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Sie können sich dabei entweder für ein zinsgünstiges Darlehen oder einen Zuschuss für Ihre Altbausanierung entscheiden.

Die Förderungsdarlehen der KfW

Die KfW bietet über ihr Programm 261/262 Kredite und Zuschüsse für diese Maßnahmen an:

• Einbau von Heizungs- und Lüftungsanlagen
• Wärmedämmung von Wänden, Dächern und Kellern

Für die KfW steht die Steigerung der Energieeffizienz im Mittelpunkt. Sie müssen deshalb im Vorfeld einen Energieberater konsultieren, der Ihnen zeigt, welche Maßnahmen sinnvoll sind.

Heizungsanlage erneuern mithilfe des BAFA

Das BAFA unterstützt ebenfalls beim Wechsel auf eine energieeffiziente und umweltfreundliche Anlage. Die Fördermittel sind hier vor allem für folgende Heizungsarten gedacht:

• Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen
• Biomasseanlagen
• Wärmepumpen
• Solarthermie-Anlagen

Unsere Tabelle zeigt Ihnen, welche Maßnahmen sich im Einzelnen durch welches Programm fördern lässt.

Wie viel Geld lässt sich durch eine Altbausanierung einsparen?

Laut Bundesregierung lassen sich durch eine energetische Sanierung im Altbau bis zu 80 % des Energiebedarfs eines Hauses einsparen. Das ist gut für die Umwelt und spart Geld.

Eine Fassadensanierung und eine neue Heizungsanlage stehen bei einer Altbausanierung meist im Vordergrund, weil mit ihnen die größten Sparpotenziale verbunden sind. Angaben der DEKRA zufolge können sie dabei folgende Kosten sparen:

• Moderner Brennkessel: Einsparung von 25 % jährlich im Vergleich zu einer alten Ölheizung.
• Neue Fassadendämmung: Reduktion der Heizkosten um jährlich 12,9 %.

Durch die Energieeinsparungen amortisieren können sich die Ausgaben für eine energetische Altbausanierung nach 5 bis 10 Jahren bereits amortisieren.

Finanzierung von Altbausanierungen: Baufinanzierung oder Ratenkredit?

Beim Kauf eines Altbaus ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie auch zusätzliche finanzielle Mittel in dessen Sanierung stecken müssen. Sie können das auf 2 Möglichkeiten machen:

1. Modernisierungskredit
2. Ratenkredit

Modernisierungskredit

Sie können die Altbausanierung über eine zinsgünstige Baufinanzierung und einem darin enthaltenen Sanierungskredit direkt mitfinanzieren. Dafür gibt es 2 Voraussetzungen:

1. Die Bank wertet die geplanten Maßnahmen als wertsteigernd
2. Die Beleihungsgrenze der Immobilie wird durch den höheren Kredit nicht überschritten.

Die Gesamtsumme wird im Zuge des Kaufvorgangs über das Grundbuch abgesichert, und Sie zahlen das, was Sie sich für Kauf und Modernisierung geliehen haben, mit niedrigen Zinsen zurück.

Zweckgebundener Ratenkredit

Wenn Sie schon länger einen Altbau besitzen und ihn im Nachhinein modernisieren möchten, ist es schwieriger, dafür eine neue Baufinanzierung aufzunehmen. Die Immobilie muss dafür bereits schuldenfrei sein, was meist nicht der Fall ist. Alternativ können Sie dafür einen zweckgebundenen Ratenkredit mit optimalen Konditionen aufnehmen.

Für die Modernisierung eignet sich zum Beispiel ein Wohnkredit. Die Beleihungsgrenze spielt dort keine Rolle und ein Grundbucheintrag ist nicht erforderlich. Sie müssen lediglich nachweisen, dass Sie im Besitz einer Immobilie sind. Dazu reicht ein einfacher Grundbuchauszug. Diesen bekommen Sie bei Ihrem örtlichen Grundbuchamt.

Weil Banken die Bonität von Immobilienbesitzern für sehr gut halten, gewähren sie für den Wohnkredit günstigere Zinsen als für einen normalen Ratenkredit.

Das gibt es bei einer Altbausanierung zu beachten

Eine Altbausanierung kann sehr herausfordernd sein. Mit diesen 5 Tipps sind Sie gut für das Projekt vorbereitet.

1) Zuerst Gebäudehülle dämmen, dann Fenster austauschen

Bei einer Altbausanierung dämmen Sie in der Regel Außenwände, Dach, Decke und tauschen die Fenster aus. Wenn Sie sich entscheiden, nur einzelne Maßnahmen zu ergreifen, sollten Sie zunächst immer die Gebäudehülle dämmen, bevor Sie die Fenster austauschen.

Sind nur die Fenster dicht, kann es zu einer unerwünschten Erhöhung der Luftfeuchtigkeit kommen. Und da sich durch die fehlende Dämmung an der Außenwand kalte Oberflächen bilden, erhöht sich das Schimmelrisiko.

2) Überblick über den Ist-Zustand machen

Vor dem Immobilienkauf sollten Sie in Erfahrung bringen, wann die wichtigsten Bestandteile im Altbau zuletzt saniert wurden und wann eine Sanierung wieder ansteht. So können Sie Ihre Sanierungsmaßnahmen zielgerichtet angehen. Die folgende Auflistung zeigt, in welchen Abständen Sie einzelne Maßnahmen ergreifen sollten:

3) Typische Altbauschwachstellen früh erkennen.

Jeder Altbau hat seine eigenen Schwachstellen. Welche das sind, können Sie im Voraus anhand des Baujahres oder Haustyps erkennen und dementsprechend einen Schwerpunkt bei der Altbausanierung legen.

• Fachwerkhäuser: Überprüfen Sie hier zwingend den Zustand der Holzbalken.
• Häuser ab Ende des 19. Jahrhunderts: Die Problemfelder sind hier Rohr- und Stromleitungen sowie Fenstern. Rechnen Sie mit hohen Sanierungskosten, falls das Gebäude unter Denkmalschutz steht.
• Häuser ab 1950: Diese Häuser sind häufig aus Bauschutt oder recyceltem Material gebaut. Achten Sie deshalb auf Asbest und lassen Sie die Wasserrohre auf Blei testen. Ein Schallschutz oder eine Isolierung sind bei Häusern aus dieser Zeit selten vorhanden.

4) Denkmalschutz beachten

Wenn Ihr Altbau unter Denkmalschutz steht, müssen Sie die historische Bausubstanz erhalten und sich an die Vorgaben der zuständigen Behörde halten. Manchmal kann sich der Denkmalschutz lediglich auf einen Aspekt begrenzen. Dann haben Sie beim Rest der Immobilie freie Hand.

5) Energieberater zu Hilfe holen.

Holen Sie sich fachkundigen Rat von einem Experten. Ein Energieberater kann Ihnen genau sagen, welche energetischen Maßnahmen bei Ihrer Altbausanierung notwendig und sinnvoll sind.

Die Kosten für eine Energieberatung belaufen sich zwischen 400 € und 1.000 €. Den finanziellen Aufwand können Sie sich aber durch staatliche Förderungen von bis zu 50 % finanzieren lassen. Den passenden Energieberater finden Sie über Ihre Verbraucherzentrale.