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1. Platz für Dr. Klein in der Kategorie Kundenberatung. 15 Baufinanzierer-Vermittler im Vergleich. 06/2025

Zinsentwicklung zur Baufinanzierung 2025: Prognose und Zinschart

Wir zeigen Ihnen:

  • Zinschart
  • Prognose zur Zinsentwicklung 2025
  • Monatlicher Zinskommentar

Zinschart Baufinanzierungszinsen: Zinsentwicklung im Überblick

Unser Zinschart zeigt Ihnen die Entwicklung der Sollzinsen für Immobilienkredite auf Basis der besten Angebote unserer Finanzierungspartner. So sehen Sie auf einen Blick, welche Bauzinsen in der Vergangenheit möglich waren, und können diese direkt mit der aktuellen Zinsentwicklung vergleichen.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Zinsentwicklung: Die aktuellen Bauzinsen haben sich in den letzten Wochen kaum verändert. Sie befinden sich also weiterhin auf einem moderaten Niveau.
  • Topzins: Der aktuelle Topzins für Baufinanzierungen liegt zwischen 3,33 und 3,96 % (Stand: 24.11.2025 // Effektiver Jahreszins p.a. // Sollzinsbindung: 5 bis 30 Jahre).
  • Kurzfristige Bauzins-Prognose: Dr. Klein erwartet bis zum Jahresende ein stabiles Niveau bei den Bauzinsen.
  • Mittelfristige Bauzins-Prognose: Dr. Klein erwartet, dass sich der Topzins für 10-jährige Darlehen in einer Spanne von 3 bis 3,5 % bewegt. Kurzfristige Schwankungen innerhalb dieses Zinskorridors sind jederzeit möglich.
  • Stellen Sie einfach eine unverbindliche und kostenlose Finanzierungsanfrage. Unsere Berater vor Ort nehmen sich Zeit für eine kompetente und umfassende Beratung, geben Tipps für die Immobiliensuche und erstellen ein solides Finanzierungskonzept für Sie.

Bauzins-Prognose: Wie entwickeln sich die Bauzinsen im zweiten Halbjahr 2025?

Im ersten Halbjahr 2025 zeigten sich die Bauzinsen volatil. Wie geht es weiter? Droht im zweiten Halbjahr sogar ein neuer Zins-Schock? Dr. Klein rechnet weiterhin mit Schwankungen – extreme Ausschläge oder ein erneuter Zins-Schock gelten jedoch als unwahrscheinlich. „Wir gehen davon aus, dass sich die Topzinsen für 10-jährige Baudarlehen auch im 2. Halbjahr 2025 zwischen 3 bis 3,5 % bewegen“, prognostiziert Florian Pfaffinger.

Pfaffinger ist Zinsexperte, Leiter der Dr. Klein Niederlassung in München und Repräsentant des Expertenrats von Dr. Klein – einem internen Gremium, in dem sich Spezialist*innen regelmäßig zur Entwicklung am Baufinanzierungsmarkt austauschen. Auch der mittelfristige Zinsausblick gehört zu ihren Aufgaben.

Video: Prognose zur Zinsentwicklung für das 2. Halbjahr

Im Video-Interview ordnet Florian Pfaffinger die aktuelle Zinsentwicklung ein und wagt eine Prognose für das 2. Halbjahr 2025. Zudem Das Interview haben wir im Juni 2025 aufgenommen.

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© Dr. Klein Privatkunden AG

Zinskommentar vom Experten: Unsere Zinsprognose vom November 2025

Florian Pfaffinger, Mitglied des Expertenrats von Dr. Klein, ordnet jeden Monat neu die aktuelle Lage ein und blickt auf die weitere Entwicklung der Bauzinsen in den nächsten Wochen.

Kurzfristige Bauzins-Prognose im Überblick: Wie entwickeln sich die Bauzinsen in den nächsten Wochen?

Zusammenfassung: Aktuell liegen die Topzinsen zwischen 3,33 und 3,96 % (Stand: 24.11.2025) – je nach Sollzinsbindung. In den kommenden ein bis zwei Monaten erwartet der Expertenrat von Dr. Klein weitgehend stabile Bauzinsen. Topkonditionen zwischen 3,3 und 3,6 % für 10-jährige Immobilienfinanzierungen bleiben realistisch. 

Kurzfristige Schwankungen innerhalb dieser Spanne sind jedoch jederzeit möglich – ausgelöst durch neue wirtschaftliche oder geopolitische Impulse. Insgesamt bewegen sich die Zinsen aktuell auf einem moderat stabilen, gut planbaren Niveau.
Florian Pfaffinger, Zinsexperte im Dr. Klein Expertenrat

Das aktuell stabile Umfeld bietet Kaufinteressierten also eine gute Basis, um in Ruhe planen und finanzieren zu können, meint unser Experte Florian Pfaffinger. Mehr zur Zinsprognose in der Langfassung unseres Zinskommentars.

  • Kurzfristige Zinsentwicklung (1–2 Monate): Seitwärtsbewegung mit Schwankungen
  • Mittelfristige Zinsentwicklung (6 Monate): Seitwärtsbewegung mit Schwankungen

Zinsprognose (11/2025): die aktuellen Tendenzen der Baufinanzierungszinsen

Video: Kurzfristige Zinsprognose

Warum die Bauzinsen kurzfristig stabil bleiben, erläutert Florian Pfaffinger, Zinsexperte im Dr. Klein Expertenrat, im aktuellen Zinskommentar. Zudem zeigen wir anhand von drei Musterfällen, wie sich die aktuelle Zinsentwicklung auf die Monatsrate auswirkt. 👉 Jetzt Video starten & klüger entscheiden!

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Zinsentwicklung: Dr. Klein Zinskommentar, © Dr. Klein Privatkunden AG

Zinskommentar (11/2025): Ausführliche Prognose zur Zinsentwicklung

Auch im aktuellen Quartal gibt es bei den Baufinanzierungszinsen bisher keine nennenswerten Ausschläge. Der Trend zur Seitwärtsbewegung setzt sich also fort. Und im Vergleich zu den 0er Jahren, wo die Bauzinsen teilweise über 5 oder 6 % lagen, ist das aktuelle Zinsniveau deutlich günstiger.

Experteneinschätzung

Auch kurzfristig erwartet der Dr. Klein Expertenrat ein stabiles Zinsumfeld.

Die Auftragsbücher von vielen Banken sind weitestgehend voll. Das bedeutet: Vorteile oder Nachteile bei der Refinanzierung von Immobilienkrediten werden kaum noch an die Kundinnen und Kunden weitergegeben. Die Folge: Die Bauzinsen treten quasi auf der Stelle.
Florian Pfaffinger, Zinsexperte im Dr. Klein Expertenrat

So sind beispielsweise Topkonditionen zwischen 3,3 und 3,6 % für 10-jährige Immobilienfinanzierungen weiterhin realistisch. Die Gründe für die aktuelle Prognose sind vielfältig. So beeinflusst beispielsweise die weltwirtschaftliche Lage auch die aktuelle Zinsentwicklung.

Wir sehen – wenn derzeit auch in moderatem Maß –, dass sich globale Krisen wie beispielsweise der Handelskonflikt zwischen Europa und den USA auf die Baufinanzierungszinsen auswirken. Diese Unsicherheiten schränken den Spielraum für deutliche Zinssenkungen ein.
Florian Pfaffinger, Zinsexperte im Dr. Klein Expertenrat

Auch strategische Überlegungen der Banken spielen eine Rolle: „Ein Blick auf die aktuellen Konditionen einzelner Kreditinstitute zeigt, dass kleinere Rücksetzer bei den Pfandbriefrenditen derzeit nicht oder nur teilweise in günstigere Bauzinsen umgesetzt werden. Sprich: Vorteile oder Nachteile bei der Refinanzierung von Immobilienkrediten werden kaum noch an die Kundinnen und Kunden weitergegeben. Die Folge: Die Bauzinsen treten auf der Stelle. Der maßgebliche Grund: Die Auftragsbücher von vielen Banken sind weitestgehend voll,“ weiß Florian Pfaffinger, Zinsexperte im Dr. Klein Expertenrat.

Die Rolle der Bundesanleihen

Bauzinsen richten sich unter anderem danach, wie sich die Zinsen für sichere Geldanlagen entwickeln wie die Rendite 10-jährigen Bundesanleihe und den Pfandbrief-Renditen. Sie gelten als wichtige Wegweiser dafür, in welche Richtung sich die Bauzinsen in Zukunft bewegen könnten.

Das Chart „Rendite 10-jähriger Bundesanleihen“ zeigt: In den ersten Jahreshälfte 2025 schwankten die Rendite recht deutlich – zwischen 2,3 und 2,9 Prozent. Diese Bewegungen haben sich auch auf die Bauzinsen übertragen, die in dieser Zeit entsprechend verhältnismäßig unruhig verliefen. In den letzten 2 Monaten beobachten wir dagegen eine leichte Auf- und Abwärtsbewegung bei der Rendite-Entwicklung von 10-jährigen Bundesanleihen. 

Der Hintergrund: Bei geopolitischen oder wirtschaftlichen Krisen schichten Investoren in der Regel ihr Geld um: weg von den Aktienmärkten, hinzu in festverzinsliche Wertpapiere. Dazu gehören die Bundesanleihen, deren Renditen bei steigender Nachfrage sinken – und umgekehrt. Diese Bewegung lässt sich oft an der Entwicklung der Bauzinsen ablesen.

Verlängert die EZB die Zinspause im Dezember 2025 erneut? Und was bedeutet das für die Bauzinsen?

Am 18. Dezember 2025 entscheidet die Europäische Zentralbank über ihren weiteren Kurs. Auf Basis neuer Wirtschafts- und Inflationsprognosen wird sich zeigen, ob sie die Leitzinsen unverändert lässt oder anpasst. Der nächste Termin folgt am 5. Februar 2026.

Florian Pfaffinger rechnet damit, dass die EZB die Zinsen nicht verändert. Die Konjunktur zieht nur langsam an und die Inflation im Euroraum liegt mit 2,1 % nur leicht über dem Zielwert der EZB. Sein Fazit: „Die europäische Geldpolitik ist derzeit gut positioniert. Der Einfluss auf die Bauzinsen ist aktuell verschwindend gering.“

Gut zu wissen: Der EZB-Leitzins beeinflusst Bauzinsen nicht direkt, sondern über Umwege. Dieser lässt sich stark vereinfacht so beschreiben:

  1. Steigt der Leitzins, wird es für Banken teurer, sich Geld zu besorgen. Diese höheren Kosten geben sie meist an ihre Kundinnen und Kunden weiter.
  2. Gleichzeitig beeinflussen EZB-Entscheidungen die Erwartungen am Kapitalmarkt. Wenn ein höherer Leitzins erwartet wird, verkaufen Anleger Staatsanleihen. Die Kurse fallen, die Renditen steigen.
  3. Höhere Renditen bei Anleihen führen in der Regel dazu, dass auch Baufinanzierungen teurer werden.

Kurz gesagt: Der EZB-Leitzins ist ein Signal, das die Stimmung an den Märkten prägt – und über den Umweg von Anleiherenditen und Pfandbriefen indirekt auch die Bauzinsen beeinflusst.

Inflation im Euroraum sinkt. Wie wirkt sich das auf die Bauzinsen aus?

Im Oktober 2025 lag die jährliche Inflation im Euroraum laut Eurostat bei 2,1 % – gegenüber 2, 2 % im September. In Deutschland sank sie ebenfalls von 2,4 auf 2,3 %. Die aktuelle Inflationsentwicklung im Euroraum trägt damit maßgeblich dazu bei, dass die Bauzinsen sich kaum von der Stelle bewegen. Das schafft Planungssicherheit für angehende Erst- und Anschlussfinanzierer. 

Allerdings könnte sich die entspannte Lage mittelfristig auch wieder ändern.

Aufgrund der erhöhten europäischen Staatsausgaben ist nicht auszuschließen, dass die Teuerungsrate in den kommenden Monaten und Jahren wieder steigt. Dies wiederum könnte zu höheren Kapitalmarktzinsen führen und in der Folge auch die Bauzinsen nach oben treiben.
Florian Pfaffinger, Zinsexperte und Mitglied im Expertenrat von Dr. Klein

In unserem Ratgeberartikel „Wie wirkt sich die Inflation auf die Baufinanzierung aus?“ erklären wir Ihnen den Zusammenhang in aller Ausführlichkeit. Zudem empfehlen wir Ihnen unseren monatlichen Newsletter, der Sie unter anderem über die aktuelle Zinsentwicklung informiert. Melden Sie sich gerne hier an. Damit sind wir am Ende des Dr. Klein Zinskommentars angekommen. Die nächste Ausgabe erscheint am 19. Dezember 2025.

Ist-Zustand: Wo liegen die Baufinanzierungszinsen?

Die Bauzinsen haben sich in den letzten Wochen kaum bewegt. So liegt beispielsweise der Topzins für ein 10-jähriges Baudarlehen aktuell bei 3,35 % (Stand: 24.11.2025). Zum Vergleich: Zum Jahresanfang lag der Topzins für die identische Zinsbindung noch bei 3 %. Den tagesaktuellen Stand der Zinsen finden Sie auf unserer Ratgeberseite: Aktuelle Bauzinsen.

SollzinsbindungTopzins: 11/2025Topzins: 11/2024
5 Jahre3,33 %2,99 %
10 Jahre 3,35 %3,10 %
15 Jahre3,67 %3,23 %
20 Jahre3,86 %3,39 %
30 Jahre3,96 %3,51 %
Topzins-Vergleich: Topzins 11/2025 versus 11/2024 // Effektiver Jahreszins p.a. // Stand: 24.11.2025

Der Topzins-Vergleich zeigt: Die aktuellen Zinsen für Baufinanzierungen liegen in etwa 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte über dem Niveau des Vorjahresmonats. Die Zinssätze basieren auf den tatsächlichen Konditionen unserer rund 600 Bankpartner. Um Ihren persönlichen Zins zu berechnen, nutzen Sie einfach unseren Finanzierungsrechner!

Zinsanstieg: Wie viel teurer könnte eine Baufinanzierung werden?

Anhand eines kleinen Rechenbeispiels wollen wir Ihnen die finanziellen Auswirkungen eines vermeidlich moderaten Zinsanstiegs zeigen.

 Zeitpunkt AZeitpunkt B
Effektivzins2,85 % p.a.3,16 % p.a.
Monatliche Rate1.122,33 €1.192,33 €
Restschuld nach 15 Jahren175.674,20 €173.142,96ß €
Gezahlte Zinsen nach 15 Jahren97.693,60 €107.762,36 €
Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens31 Jahre und 4 Monate30 Jahre und 3 Monate
Annahmen: Kaufpreis 350.000 €, Kredit 280.000 €, anfängliche Tilgung von 2 %, Zinsbindung 15 Jahre

In unserem Fallbeispiel wächst die Monatsrate um rund 70 €. Zudem erhöhen sich Ihre Zinskosten hier um etwa 10.000 €. Behalten Sie die Zinsentwicklung der Baufinanzierungszinsen also immer im Blick, bleiben Sie aber ruhig. Wie Sie den Zinssatz niedrig halten und was Sie noch tun können, um Immobilienzinsen zu sparen, haben wir für Sie im Ratgeberartikel „Zinsen sparen: 10 Tipps für Ihre Baufinanzierung“ zusammengefasst.

Bundesanleihen und Pfandbriefe: Wie beeinflussen sie die Zinsentwicklung?

Manch einer meint, dass die Zinsen für Baufinanzierungen unmittelbar vom EZB-Leitzins beeinflusst wird. Das ist ein Irrtum. Vielmehr wirken sich im Wesentlichen 2 andere Faktoren direkt auf die Zinsentwicklung aus:

  1. die Preise für Bundesanleihen
  2. die Preise für Pfandbriefe

Nachfolgend erläutern wir Ihnen die beiden zentralen Einflussfaktoren für die Zinsentwicklung etwas genauer. 

Bundesanleihen: Die Rendite der deutschen Bundesanleihen hat maßgeblich Einfluss auf die Höhe der Baufinanzierungszinsen und ist somit ein verlässlicher Indikator für die Zinsentwicklung im Bereich der Baufinanzierung. Sinkt die Rendite der Bundesanleihen, ziehen die Immobilienzinsen fast zeitgleich nach.

Bundesanleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die von der Bundesrepublik Deutschland herausgegeben werden. Sie werden vorrangig für die Haushaltsfinanzierung genutzt. Für Anleger stellen Bundesanleihen eine Möglichkeit dar, Geld sicher und mit einer festen Verzinsung anzulegen. Es gibt verschiedene Arten von Bundesanleihen, die sich hinsichtlich ihrer Laufzeit und Verzinsung unterscheiden können.

Pfandbriefe: Die Refinanzierung von Baufinanzierungen wird in erster Linie über den Handel mit Pfandbriefen gesteuert. Hierbei handelt es sich um festverzinsliche Wertpapiere, die von zertifizierten Banken und Sparkassen an Anleger vergeben werden, um Geldmittel für die Immobilienkredite zu beschaffen. Dazu beleihen die Kreditgeber ihre eigenen Immobilien und die ihrer Kunden, indem sie Pfandbriefe an Anleger herausgibt.

Die Anleger leihen ihnen also Geld und bekommen dafür Zinsen sowie die Rechte an den Immobilien als Sicherheit. Der Zinssatz der Pfandbriefe orientiert sich dabei an der Rendite für deutsche Staatsanleihen. Sie wollen es genauer wissen? Dann empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeberartikel „Pfandbriefe: Wie Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren“.

Wir halten fest: Da eine Baufinanzierung zu den langfristigen Anlagen zählt, hängt die Zinsentwicklung für Baudarlehen maßgeblich von den beiden Faktoren Bundesanleihe und Pfandbrief ab. Steigen die Zinsen für Bundesanleihen, steigen die Zinsen für Pfandbriefe und somit steigen auch die Zinsen für Baufinanzierungen.

EZB-Leitzins: Wie stark beeinflusst er die Baufinanzierungszinsen?

Der EZB-Leitzins der Europäischen Zentralbank wirkt nur indirekt auf die Zinsentwicklung der Baufinanzierung. Entscheidend ist, wie der Kapitalmarkt zukünftige Zinsschritte der EZB einschätzt – darauf reagieren Banken oft im Voraus, indem sie ihre Konditionen anpassen.

Unser Chart zeigt das deutlich: Seit Mitte 2024 ist der EZB-Leitzins um mehr 2 Prozentpunkte gesunken, während die Bauzinsen im gleichen Zeitraum eher stabil blieben. Das liegt daran, dass sie sich stärker an den langfristigen Kapitalmarktzinsen orientieren – etwa den Renditen 10-jähriger Bundesanleihen.

Mit dem EZB-Leitzins wird im Allgemeinen der Hauptrefinanzierungssatz der EZB bezeichnet. Er gibt an, zu welchem Zinssatz sich die angeschlossenen europäischen Banken Geld bei der EZB leihen können. Seit dem 11. Juni 2025 beträgt der EZB-Leitzins 2,15 %. Banken müssen also etwas weniger bezahlen, wenn sie sich frisches Geld bei der EZB leihen.

10 Tipps zur aktuellen Zinsentwicklung

Nachfolgend haben wir Ihnen 10 Tipps zusammengestellt, wie Sie in Hinblick auf die Zinsentwicklung agieren sollten:

  1. Behalten Sie die Zinsentwicklung im Blick
    Informieren Sie sich regelmäßig über die aktuelle Entwicklung der Baufinanzierungszinsen, indem sie beispielsweise unseren YouTube-Kanal abonnieren. Dort finden Sie u. a. eine Zinskommentar-Playlist.
  2. Kennen Sie Ihr Budget
    Bescheid wissen, zahlt sich aus. Denn eine budgetgerechte Immobilie belohnen Banken in der Regel mit einem besseren Zinssatz. Sie zahlen also weniger Immobilienzinsen an die Bank. Ermitteln Sie mit unserem Budgetrechner, was Ihre Immobilie kosten darf und wie viel Kredit Sie bekommen!
  3. Vergleichen Sie mehrere Angebote miteinander
    Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie miteinander, um den besten Zinssatz zu bekommen. Übrigens: Vermittler vergleichen für Sie die Angebote vieler Banken und können Ihnen somit in der Regel günstige Zinsen bieten. Erfahren Sie mehr zum Immobilienkredit beim Vermittler!
  4. Wählen Sie bei niedrigen Baufinanzierungszinsen eine lange Sollzinsbindung
    In einem stabilen und historisch betrachtet attraktiven Zinsumfeld sollten Sie sich durchrechnen lassen, ob eine längere Sollzinsbindung von beispielsweise 15 Jahren zu Ihrem Finanzierungswunsch und Ihrer Lebensplanung passt. Denn so senken Sie das Zinsänderungsrisiko. Gut zu wissen: Das Sonderkündigungsrecht erlaubt Ihnen, Ihre Baufinanzierung nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen.
  5. Wählen Sie bei niedrigen Baufinanzierungszinsen eine höhere Tilgung
    Im aktuellen Zinsumfeld empfehlen wir Ihnen, eine anfängliche Tilgung von 2 % zu wählen − sofern Sie die Rate gut schultern können. Denn dadurch verkürzen Sie die Laufzeit der Finanzierung und senken zugleich die gesamte Zinslast.
  6. Achten Sie auf die Flexibilität
    Ihre Bank bietet Ihnen eine kostenlose Option zur Sondertilgung oder zum Tilgungssatzwechsel an, dann nehmen Sie diese Optionen in Ihren Vertrag mit auf. So haben Sie die Möglichkeit, Ihr Darlehen durch außerplanmäßige Zahlungen schneller zurückzuzahlen beziehungsweise ihre monatliche Rate flexibel an Ihre finanzielle Situation anzupassen.
  7. Denken Sie über ein Volltilgerdarlehen nach
    Ein Volltilgerdarlehen ist ein Darlehen, bei dem am Ende der vereinbarten Laufzeit keine Restschuld mehr bleibt. Wenn Sie über ein gesichertes und hohes Einkommen verfügen und sich die höheren Raten leisten können, sind Sie bereits nach der ersten Finanzierungsrunde schuldenfrei.
  8. Ein Forward-Darlehen hilft bei Ihrer Anschlussfinanzierung
    Ihre Sollzinsbindung läuft noch 12 bis 66 Monate, dann können Sie sich durch ein Forward-Darlehen das aktuelle Zinsniveau bereits jetzt für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. So mindern Sie beispielsweise das Zinsänderungsrisiko.
  9. Sichern Sie sich die niedrigen Zinsen mit einem Bausparvertrag
    Ein Bausparvertrag kann sinnvoll sein, da die Darlehenszinsen, die Sie bei Vertragsabschluss festlegen, aktuell teilweise deutlich günstiger sind als die Bauzinsen für ein Immobiliendarlehen. Das Bauspardarlehen lohnt sich vor allem, wenn Sie wissen, dass Sie in ein paar Jahren bauen wollen.
  10. Ersparen Sie sich die Bereitstellungszinsen
    Beim Bau einer Immobilie wird der Darlehensbetrag in Teilbeträgen ausgezahlt – je nach abgeschlossenem Bauabschnitt. Während dieser Zeit muss die Bank das geliehene Geld für Sie bereithalten. Dafür verlangen Banken oft Zinsen, die sogenannten Bereitstellungszinsen. Allerdings bieten einige eine bereitstellungszinsfreie Zeit an, 6 Monate oder mehr sind ideal.

Weitere Details zur Zinsentwicklung erläutern Ihnen gerne unsere Spezialisten für Baufinanzierung. In unserem Ratgeber Beratung bei Dr. Klein erfahren Sie, wie die Beratung funktioniert und wie Sie ein Immobiliendarlehen bei Dr. Klein erhalten.

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