Zinsentwicklung zur Baufinanzierung 2025: Prognose und Zinschart

Zinschart Baufinanzierungszinsen: Zinsentwicklung im Überblick

Unser Zinschart zeigt Ihnen die Entwicklung der Sollzinsen für Immobilienkredite auf Basis der besten Angebote unserer Finanzierungspartner. So sehen Sie auf einen Blick, welche Bauzinsen in der Vergangenheit möglich waren, und können diese direkt mit der aktuellen Zinsentwicklung vergleichen.

Woher kommen die Daten für das Zinschart?

Unser Zinschart bezieht die Daten zur Zinsentwicklung aus unserer eigenen Datenbank. Werktags speisen wir hier die aktuellen Baufinanzierungszinsen unserer rund 600 Bankpartner ein. Diese Daten basieren auf unserem bekannten Musterfall und zeigen Ihnen jeweils den Topzins für ein Annuitätendarlehen, den unsere Partner anbieten. Ihren persönlichen Zins können Sie jederzeit gerne mit unserem Baufinanzierungsrechner ermitteln.

Wie funktioniert das Zinschart?

Unser Zinschart zeigt, wie sich die Baufinanzierungszinsen entwickeln – übersichtlich aufgeteilt nach der Länge der Sollzinsbindung. Diese gibt an, für welchen Zeitraum Sie Ihre Baufinanzierung zu einem festgelegten Zinssatz zurückzahlen.

Der schwarze Graph stellt standardmäßig die Entwicklung für eine 10-jährige Sollzinsbindung dar und ist bereits vorausgewählt. Sie können bei Bedarf jedoch auch eine weitere Sollzinsbindung auswählen. Anschließend wählen Sie im Zinschart den gewünschten Zeitraum aus. So erhalten Sie den tagesaktuellen Stand der Baufinanzierungszinsen für die vergangenen Monate oder Jahre.

Was ist die Berechnungsgrundlage für das Zinschart?

Die Berechnungsgrundlage für die angezeigten Zinssätze ist ein Musterfall: eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 480.000 € und einer Kreditsumme von 350.000 €. Der Beleihungswert der Immobilie beträgt in diesem Beispiel 432.000 €. Die Immobilie wird gekauft, selbst genutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehensnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen.

Bauzins-Prognose: Wie entwickeln sich die Bauzinsen im zweiten Halbjahr 2025?

Im ersten Halbjahr 2025 zeigten sich die Bauzinsen volatil. Wie geht es weiter? Droht im zweiten Halbjahr sogar ein neuer Zins-Schock? Dr. Klein rechnet weiterhin mit Schwankungen – extreme Ausschläge oder ein erneuter Zins-Schock gelten jedoch als unwahrscheinlich. „Wir gehen davon aus, dass sich die Topzinsen für 10-jährige Baudarlehen auch im 2. Halbjahr 2025 zwischen 3 bis 3,5 % bewegen“, prognostiziert Florian Pfaffinger.

Pfaffinger ist Zinsexperte, Leiter der Dr. Klein Niederlassung in München und Repräsentant des Expertenrats von Dr. Klein – einem internen Gremium, in dem sich Spezialist*innen regelmäßig zur Entwicklung am Baufinanzierungsmarkt austauschen. Auch der mittelfristige Zinsausblick gehört zu ihren Aufgaben.

Video: Prognose zur Zinsentwicklung 2025

Ist-Zustand: Wo liegen die Baufinanzierungszinsen?

Die Bauzinsen sind in den letzten Wochen leicht gestiegen. So liegt beispielsweise der Topzins für ein 10-jähriges Baudarlehen aktuell bei 3,35 % (Stand: 12.09.2025). Zum Vergleich: Zum Jahresanfang lag der Topzins für die identische Zinsbindung noch bei 3 %.

Der Topzins-Vergleich zeigt: Die aktuellen Zinsen für Baufinanzierungen bewegen sich etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte über dem Niveau des Vorjahresmonats. Den tagesaktuellen Stand der Zinsen finden Sie auf unserer Ratgeberseite:  Aktuelle Bauzinsen.

Zinsanstieg: Wie viel teurer könnte eine Baufinanzierung werden?

Anhand eines kleinen Rechenbeispiels wollen wir Ihnen die finanziellen Auswirkungen eines vermeidlich moderaten Zinsanstiegs zeigen.

In unserem Fallbeispiel wächst die Monatsrate um rund 70 €. Zudem erhöhen sich Ihre Zinskosten hier um etwa 10.000 €. Behalten Sie die Zinsentwicklung der Baufinanzierungszinsen also immer im Blick, bleiben Sie aber ruhig. Wie Sie den Zinssatz niedrig halten und was Sie noch tun können, um Immobilienzinsen zu sparen, haben wir für Sie im Ratgeberartikel „Zinsen sparen: 10 Tipps für Ihre Baufinanzierung“ zusammengefasst.

Bundesanleihen und Pfandbriefe: Wie beeinflussen sie die Zinsentwicklung?

Manch einer meint, dass die Zinsen für Baufinanzierungen unmittelbar vom EZB-Leitzins beeinflusst wird. Das ist ein Irrtum. Vielmehr wirken sich im Wesentlichen 2 andere Faktoren direkt auf die Zinsentwicklung aus:

1. die Preise für Bundesanleihen
2. die Preise für Pfandbriefe

Nachfolgend erläutern wir Ihnen die beiden zentralen Einflussfaktoren für die Zinsentwicklung etwas genauer. 

Bundesanleihen: Die Rendite der deutschen Bundesanleihen hat maßgeblich Einfluss auf die Höhe der Baufinanzierungszinsen und ist somit ein verlässlicher Indikator für die Zinsentwicklung im Bereich der Baufinanzierung. Sinkt die Rendite der Bundesanleihen, ziehen die Immobilienzinsen fast zeitgleich nach.

Bundesanleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die von der Bundesrepublik Deutschland herausgegeben werden. Sie werden vorrangig für die Haushaltsfinanzierung genutzt. Für Anleger stellen Bundesanleihen eine Möglichkeit dar, Geld sicher und mit einer festen Verzinsung anzulegen. Es gibt verschiedene Arten von Bundesanleihen, die sich hinsichtlich ihrer Laufzeit und Verzinsung unterscheiden können.

Pfandbriefe: Die Refinanzierung von Baufinanzierungen wird in erster Linie über den Handel mit Pfandbriefen gesteuert. Hierbei handelt es sich um festverzinsliche Wertpapiere, die von zertifizierten Banken und Sparkassen an Anleger vergeben werden, um Geldmittel für die Immobilienkredite zu beschaffen. Dazu beleihen die Kreditgeber ihre eigenen Immobilien und die ihrer Kunden, indem sie Pfandbriefe an Anleger herausgibt.

Die Anleger leihen ihnen also Geld und bekommen dafür Zinsen sowie die Rechte an den Immobilien als Sicherheit. Der Zinssatz der Pfandbriefe orientiert sich dabei an der Rendite für deutsche Staatsanleihen. Sie wollen es genauer wissen? Dann empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeberartikel „Pfandbriefe: Wie Banken ihre Baufinanzierungen refinanzieren“.

EZB-Leitzins: Wie stark beeinflusst er die Baufinanzierungszinsen?

Der EZB-Leitzins der Europäischen Zentralbank wirkt nur indirekt auf die Zinsentwicklung der Baufinanzierung. Entscheidend ist, wie der Kapitalmarkt zukünftige Zinsschritte der EZB einschätzt – darauf reagieren Banken oft im Voraus, indem sie ihre Konditionen anpassen.

Unser Chart zeigt das deutlich: Seit Mitte 2024 sinkt der EZB-Leitzins, doch die Bauzinsen bleiben nahezu stabil. Das liegt daran, dass sie sich stärker an den langfristigen Kapitalmarktzinsen orientieren – etwa den Renditen 10-jähriger Bundesanleihen.

Mit dem EZB-Leitzins wird im Allgemeinen der Hauptrefinanzierungssatz der EZB bezeichnet. Er gibt an, zu welchem Zinssatz sich die angeschlossenen europäischen Banken Geld bei der EZB leihen können. Seit dem 11. Juni 2025 beträgt der EZB-Leitzins 2,15 %. Banken müssen also etwas weniger bezahlen, wenn sie sich frisches Geld bei der EZB leihen.

10 Tipps zur aktuellen Zinsentwicklung

Nachfolgend haben wir Ihnen 10 Tipps zusammengestellt, wie Sie in Hinblick auf die Zinsentwicklung agieren sollten:

1. Behalten Sie die Zinsentwicklung im Blick
   Informieren Sie sich regelmäßig über die aktuelle Entwicklung der Baufinanzierungszinsen, indem sie beispielsweise unseren YouTube-Kanal abonnieren. Dort finden Sie u. a. eine Zinskommentar-Playlist.
2. Kennen Sie Ihr Budget
   Bescheid wissen, zahlt sich aus. Denn eine budgetgerechte Immobilie belohnen Banken in der Regel mit einem besseren Zinssatz. Sie zahlen also weniger Immobilienzinsen an die Bank. Ermitteln Sie mit unserem Budgetrechner, was Ihre Immobilie kosten darf und wie viel Kredit Sie bekommen!
3. Vergleichen Sie mehrere Angebote miteinander
   Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie miteinander, um den besten Zinssatz zu bekommen. Übrigens: Vermittler vergleichen für Sie die Angebote vieler Banken und können Ihnen somit in der Regel günstige Zinsen bieten. Erfahren Sie mehr zum Immobilienkredit beim Vermittler!
4. Wählen Sie bei niedrigen Baufinanzierungszinsen eine lange Sollzinsbindung
   In einem stabilen und historisch betrachtet attraktiven Zinsumfeld sollten Sie sich durchrechnen lassen, ob eine längere Sollzinsbindung von beispielsweise 15 Jahren zu Ihrem Finanzierungswunsch und Ihrer Lebensplanung passt. Denn so senken Sie das Zinsänderungsrisiko. Gut zu wissen: Das Sonderkündigungsrecht erlaubt Ihnen, Ihre Baufinanzierung nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen.
5. Wählen Sie bei niedrigen Baufinanzierungszinsen eine höhere Tilgung
   Im aktuellen Zinsumfeld empfehlen wir Ihnen, eine anfängliche Tilgung von 2 % zu wählen − sofern Sie die Rate gut schultern können. Denn dadurch verkürzen Sie die Laufzeit der Finanzierung und senken zugleich die gesamte Zinslast.
6. Achten Sie auf die Flexibilität
   Ihre Bank bietet Ihnen eine kostenlose Option zur Sondertilgung oder zum Tilgungssatzwechsel an, dann nehmen Sie diese Optionen in Ihren Vertrag mit auf. So haben Sie die Möglichkeit, Ihr Darlehen durch außerplanmäßige Zahlungen schneller zurückzuzahlen beziehungsweise ihre monatliche Rate flexibel an Ihre finanzielle Situation anzupassen.
7. Denken Sie über ein Volltilgerdarlehen nach
   Ein Volltilgerdarlehen ist ein Darlehen, bei dem am Ende der vereinbarten Laufzeit keine Restschuld mehr bleibt. Wenn Sie über ein gesichertes und hohes Einkommen verfügen und sich die höheren Raten leisten können, sind Sie bereits nach der ersten Finanzierungsrunde schuldenfrei.
8. Ein Forward-Darlehen hilft bei Ihrer Anschlussfinanzierung
   Ihre Sollzinsbindung läuft noch 12 bis 66 Monate, dann können Sie sich durch ein Forward-Darlehen das aktuelle Zinsniveau bereits jetzt für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. So mindern Sie beispielsweise das Zinsänderungsrisiko.
9. Sichern Sie sich die niedrigen Zinsen mit einem Bausparvertrag
   Ein Bausparvertrag kann sinnvoll sein, da die Darlehenszinsen, die Sie bei Vertragsabschluss festlegen, aktuell teilweise deutlich günstiger sind als die Bauzinsen für ein Immobiliendarlehen. Das Bauspardarlehen lohnt sich vor allem, wenn Sie wissen, dass Sie in ein paar Jahren bauen wollen.
10. Ersparen Sie sich die Bereitstellungszinsen
    Beim Bau einer Immobilie wird der Darlehensbetrag in Teilbeträgen ausgezahlt – je nach abgeschlossenem Bauabschnitt. Während dieser Zeit muss die Bank das geliehene Geld für Sie bereithalten. Dafür verlangen Banken oft Zinsen, die sogenannten Bereitstellungszinsen. Allerdings bieten einige eine bereitstellungszinsfreie Zeit an, 6 Monate oder mehr sind ideal.

Weitere Details zur Zinsentwicklung erläutern Ihnen gerne unsere Spezialisten für Baufinanzierung. In unserem Ratgeber Beratung bei Dr. Klein erfahren Sie, wie die Beratung funktioniert und wie Sie ein Immobiliendarlehen bei Dr. Klein erhalten.