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Alles rund um Ihren Bausparer – von A wie Agio bis Z wie Zuteilung

Alles rund um Ihren Bausparer

Wie funktioniert ein Bausparvertrag – verständlich erklärt

Vielseitig hoch zehn: Der Bausparvertrag (im Fachjargon auch „Bausparer“ genannt) ist das Allroundtalent unter den Finanzierungslösungen, weil er so viel kann. Und dabei wird er oft verkannt, denn die meisten denken, er eignet sich lediglich zum Aufbau von Eigenkapital für einen späteren Hauskauf. Aber weit gefehlt, denn in Wirklichkeit ist er viel flexibler. Unter anderem lässt er sich als Anschlussfinanzierung einsetzen, man kann ihn in Notfällen mit einem günstigen Kredit beleihen, und wenn Sie ihn geschickt nutzen, ist das Zinsänderungsrisiko für Ihre Baufinanzierung kein Thema mehr.

In diesem Artikel erfahren Sie nicht nur, wie der Bausparer funktioniert. Wir erläutern auch die wichtigsten Fachvokabeln von A bis Z und zeigen, wie Sie das Beste aus ihm herausholen.

Zwiespalt Bausparer: Zum Sparen ungeeignet, aber hochqualifiziert für den Hauskauf

Bausparer genießen in letzter Zeit keinen guten Ruf. Der Grund: ihre minimale Guthabenverzinsung. In der Tat, mit einem jährlichen Zins von gerademal 0,5 bis 1 Prozent lässt sich mit Bausparern kaum Rendite erzielen. Das verleitet schnell zur Annahme, dass Bausparverträge grundsätzlich gar keine Daseinsberechtigung mehr hätten. Das stimmt aber nicht: Als Vorbereitung auf einen Hauskauf eignen sie sich immer noch optimal. Auch, wenn Sie unter schlechten Bedingungen ansparen – nirgendwo sonst erhalten Sie später so günstige Zinsen für ein Baudarlehen wie bei der Bausparkasse. Aus Sicht eines Immobilienkäufers, stellt der Bausparer also eine lohnenswerte Ergänzung zur Baufinanzierung dar. Deshalb wollen wir zunächst seine Grundfunktion beschreiben, bevor wir auf die weiteren Vorteile eingehen, die Sie sich außerdem zunutze machen können.

Die Grundfunktion des Bausparers: Eigenkapital ansammeln

Ein Bausparer ist zum Bausparen da, logisch. Aber was heißt das eigentlich? Für einen Immobilienkauf benötigen Sie Eigenkapital, um eine gute, solide und günstige Finanzierung zu erhalten. Das sparen Sie mit einem Bausparer an. Das Gute beim Bausparen ist: Sie erhalten zu einem späteren Zeitpunkt auch noch ein sehr günstiges Bauspardarlehen. Mit einem Bausparer durchlaufen Sie insgesamt also zwei Phasen: Eine Ansparphase, in der Sie eigenes Kapital anhäufen, und eine Darlehensphase, in der Sie zusätzlich das Bauspardarlehen ausgezahlt bekommen. Beides zusammen, das Angesparte und das Darlehen, bildet die Bausparsumme, die Sie direkt zu Anfang festlegen. In dem Moment, in dem Ihnen das Bauspardarlehen zugeteilt wird, können Sie über die gesamte Bausparsumme verfügen, um sich eine Immobilie zu kaufen. Im Anschluss tilgen Sie Monat für Monat und Jahr für Jahr die Restschuld des Bauspardarlehens und zahlen auf diesem Weg Ihr Häuschen oder Ihre Wohnung ab.

Begriffe, die Sie kennen sollten, wenn Sie Ihren Bausparer zur Hausfinanzierung nutzen wollen

Abschlussgebühren:
Für jeden Bausparer werden zu Beginn Abschlussgebühren fällig, und zwar ganz unabhängig davon, ob Sie das Bauspardarlehen später in Anspruch nehmen oder nicht. Die Höhe der Abschlussgebühren ist abhängig vom Anbieter und beträgt zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Das heißt: Je höher die Bausparsumme, desto höher auch die Abschlussgebühr.

Agio:
Der Begriff kommt aus dem Italienischen und bedeutet so viel wie „Bequemlichkeit“. In der Finanzwelt bezeichnet er einen Aufschlag, den viele Bausparkassen noch mal auf die anfangs festzulegende Bausparsumme addieren. Meist beträgt das Agio zwei Prozent der Bausparsumme. Sie erhalten also nach der Ansparphase mit dem Bauspardarlehen 100 Prozent der Bausparsumme, zahlen aber im Anschluss insgesamt 102 Prozent zurück. Dieser Aufschlag muss Bestandteil des Gesamteffektivzinses sein, den die Bausparkasse für das Angebot benennt.

Bausparkollektiv:
Mit dem Bausparen ist es ähnlich wie mit Versicherungen, es basiert auf einem Solidaritätsprinzip. Viele Bausparkunden sparen an, damit gleichzeitig einige, die schon länger angespart haben, ein günstiges Darlehen bekommen und sich damit eine Immobilie kaufen können. Die Masse an Bausparern, die gemeinsam sparen, nennt man „Bausparkollektiv“.

Bausparsofortfinanzierung:
Dabei handelt es sich um eine Sonderform des Bausparens, die oft auch Kombikredit genannt wird. Damit können Sie Ihren Hauskauf sofort in die Tat umsetzen, ohne erst die Ansparphase abwarten zu müssen. Die Bausparkasse gewährt Ihnen bei dieser Variante zuerst ein Vorausdarlehen, das Sie später durch einen Bausparvertrag ablösen.

Bausparsumme:
Die Bausparsumme ist ein Zielbetrag, den Sie anfangs festlegen, wenn Sie den Bausparer abschließen. Vor der Festlegung müssen Sie die Frage beantworten: Wie viel Sparrate kann ich derzeit monatlich beiseitelegen? Denn davon hängt die Bausparsumme ab. Die Laufzeit eines Bausparvertrags umfasst meist sieben oder acht Jahre. Angenommen, Sie können im Monat 200 Euro dafür abzwacken, und die Guthabenverzinsung Ihres Tarifs liegt bei 0,5 Prozent. Dann haben Sie nach sieben Jahren etwa 17.100 Euro angespart. Das sind 40 Prozent der gesamten Bausparsumme, die dementsprechend bei 42.750 Euro läge. Die 60-prozentige Differenz, 25.650 Euro, gibt Ihnen die Bausparkasse als Bauspardarlehen dazu. Das heißt also, mit einem monatlichen Einsatz von 200 Euro kann Ihre Bausparsumme 42.750 Euro betragen.

Bewertungszahl:
Die Bewertungszahl spielt bei der Frage, wann Ihnen das Bauspardarlehen zugeteilt wird, eine wichtige Rolle. Sind zu viele Bausparverträge gleichzeitig zuteilungsreif, geht es nach einer bestimmten Bewertungsreihenfolge. Je höher Ihre Bausparsumme und je kürzer gleichzeitig Ihre Ansparzeit war, desto besser Ihre Bewertungszahl und desto besser liegen Sie im Rennen. Ist Ihre Bewertungszahl schlechter, kann es passieren, dass Sie noch eine Auszahlungsperiode lang auf Ihr Bauspardarlehen warten müssen.

Kündigung von Altverträgen:
Wie eingangs erwähnt, heutzutage lohnt sich reines Sparen mit Bausparern kaum. Früher sah das anders aus: Noch vor 15 oder 20 Jahren bekamen Bausparkunden Guthabenzinsen von bis zu 3 Prozent pro Jahr. Das können sich Bausparkassen in Zeiten niedriger Zinsen kaum noch leisten. Deshalb haben sie in den letzten Jahren versucht, solche Altverträge loszuwerden, bei denen bereits 40 Prozent der Bausparsumme und mehr angespart wurden und bei denen das Bauspardarlehen noch nicht in Anspruch genommen wurde. Seit Februar 2017 ist klar, ein solches Vorgehen ist rechtens. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 21. Februar 2017 festgestellt: Wird das Baudarlehen auch zehn Jahre nach Zuteilung nicht in Anspruch genommen, kann der Vertrag durch die Bausparkasse gekündigt werden. Ihn als reine Sparmaßnahme weiterlaufen zu lassen, sei nicht der Sinn und Zweck des Bausparens, so der BGH.

Mindestansparzeit:
Ihr Bausparvertrag ist kündbar, Sie können sich das Angesparte also auch wieder auszahlen lassen – allerdings erst nach einer gewissen Zeit. Die meisten Tarife legen eine Mindestansparzeit von 18 Monaten fest.

Mindestsparguthaben:
In der ersten Phase des Bausparers sparen Sie an. Bei den meisten Tarifen ist festgelegt, dass Sie mindestens 40 Prozent der Bausparsumme mit Ihrem Ersparten erreicht haben müssen, bis Sie das Bauspardarlehen bekommen können.

Mischzins:
Das Bausparsofortdarlehen besteht aus zwei verschiedenen Kreditformen, dem Vorausdarlehen und dem Bauspardarlehen. Bei beiden wird jeweils ein Sollzins angegeben, also für beide Kredite einzeln. Daraufhin lässt sich schwer erkennen, ob das Angebot günstiger oder teurer ist als zum Beispiel vergleichbare Annuitätendarlehen. Erst, wenn Sie aus beiden Angaben den Mischzins ermitteln, ist eine Vergleichbarkeit gegeben.

Regelsparbeitrag:
Dabei handelt es sich um den monatlich zu leistenden Sparbetrag, den Sie anfangs gemeinsam mit der Bausparkasse festlegen und in der ersten Phase in den Sparvertrag einzahlen.

Zuteilung:
Ihr Bausparvertrag wird zuteilungsreif, wenn Sie die Mindestansparzeit hinter sich gelassen und 40 Prozent der Bausparsumme alleine angespart haben. Sie könnten nun das dazu gehörende Bauspardarlehen bekommen. Denn das heißt noch nicht, dass Ihnen die Bausparkasse das Bauspardarlehen nun umgehend anbietet. In einer Zuteilungsperiode kann eine Bausparkasse immer nur einer bestimmten Anzahl von Bausparern Darlehen anbieten. Schließlich nimmt sie die finanziellen Mittel dafür aus den angesparten Guthaben anderer Bausparkunden, bei denen noch keine Zuteilungsreife in Sicht ist. Vereinfacht ausgedrückt: Der Pott ist begrenzt.

Für Hauskäufer heißt das: Gute Planung ist alles. Wenn Sie das Bauspardarlehen in Ihre Hausfinanzierung mit einbeziehen möchten, dann dürfen Sie Ihre Immobilie nicht zu früh erwerben. Lässt das Bauspardarlehen dann nämlich auf sich warten, stehen Sie bei der Finanzierung mit weniger Finanzmitteln da, als gedacht. Doch was, wenn Sie sich schnell entscheiden müssen?

Dazu noch ein Tipp von uns: Falls Sie nicht auf die Zuteilungsreife Ihres Bauspardarlehens warten möchten, wählen Sie in jedem Fall eine Baufinanzierung mit kostenlosen Sondertilgungsoptionen, zum Beispiel das variable Darlehen. Dann läuft Ihre Baufinanzierung zwar schon los, sobald das Bauspardarlehen aber zuteilungsreif ist, nehmen Sie es an und übertragen die Bausparsumme in Ihre Baufinanzierung. Diese zahlen Sie dadurch schneller ab und reduzieren damit noch einmal deutlich Ihre Zinskosten.

Bemerkenswert biegsam: Was ein Bausparer außerdem kann

Mit dem Bausparer lässt sich später eine Immobilie finanzieren – so weit, so gut. Er bietet aber auch noch eine Vielzahl weiterer Vorteile fernab des zinsgünstigen Bauspardarlehens.

Zum Beispiel können Sie mit einem Bausparer

  • sofort ein Haus kaufen und auf die Ansparphase verzichten – auch das geht mit einer Sonderform des Bausparens, dem Bausparsofortdarlehen.
  • Reparaturmaßnahmen am Haus mit einem Kredit abfangen, denn Ihr Bausparvertrag lässt sich beleihen. Die Summe, die Sie bereits angespart haben, können Sie zu einem niedrigen Zins aufnehmen und auf diese Art finanzielle Engpässe überbrücken.
  • Instandhaltungsrücklagen schaffen, indem Sie den Bausparer so terminieren, dass er fällig wird, sobald Sie beispielsweise das Dach modernisieren lassen möchten.
  • eine günstige Anschlussfinanzierung aufnehmen. Das Zinsniveau kann sich ändern. Nur, weil die Baufinanzierungszinsen heute so angenehm niedrig sind, muss das nicht in den nächsten Jahren so bleiben. Mit einem Bausparvertrag haben Sie die Möglichkeit, sich den heutigen Zinsvorteil für die kommenden Jahre zu sichern. Denn Sie legen bei Vertragsabschluss für das spätere Bauspardarlehen Zinsen zum heute vorherrschenden Zinsniveau fest. Damit funktioniert er ähnlich wie ein Forward Darlehen. Sein Vorteil im Vergleich dazu: Sie verpflichten sich nicht, das Bauspardarlehen anzunehmen, denn Sie können den Bausparer nach der Mindestsparzeit kündigen und sich das Angesparte auszahlen lassen, falls Sie es sich anders überlegen.
  • auch als Hausbesitzer vom aktuellen Zinsniveau profitieren. Stehen die Bauzinsen aktuell niedrig, ärgern sich viele Besitzer, die noch zehn Jahre oder länger an ihre Finanzierung zu höheren Zinssätzen gebunden sind. Darin liegt ein eindeutiger Vorteil des Bausparers. Wenn Sie ein Bauspardarlehen aufgenommen haben, können Sie es im Gegensatz zum gängigen Annuitätendarlehen, jederzeit kostenlos und sogar vollständig tilgen. Das bedeutet, Sie können es ablösen, um sich im Zins zu verbessern.

Noch ein Ass im Ärmel - Bausparen wird staatlich gefördert

Einer der größten Vorteile des Bausparers besteht in der Tatsache, dass er staatlich gefördert wird. In der Ansparphase zahlen Sie nicht alleine in den Sparvertrag ein, Sie bekommen einen Teil vom Staat oder vom Arbeitgeber dazu. Das geschieht über die sogenannten vermögenswirksamen Leistungen wie die Arbeitnehmersparzulage oder die Wohnungsbauprämie. Sind Sie als Bausparkunde förderungsberechtigt, überweist Ihnen der Staat und / oder der Arbeitgeber die entsprechenden Leistungen direkt auf Ihr Bausparkonto.

Alle Vorteile des Bausparers geschickt nutzen mit Dr. Klein

Für Immobilienbesitzer ist der Bausparer eine Rundumabsicherung: Nutzen Sie ihn nicht nur zur Finanzierung, sondern schaffen Sie damit auch passende Instandhaltungsrücklagen, schließlich fallen bei einer Immobilie immer mal wieder Sonderkosten für Reparaturen und Modernisierungen an. Im Notfall steht der Bausparer parat, um Ihnen günstig Kredit zu gewähren. Verändert sich das Zinsniveau, müssen Sie nicht erst noch lange Kündigungsfristen abwarten und Strafgebühren zahlen, um das Bauspardarlehen abzulösen. Ein Bausparer kann darüber hinaus in fast jeder Phase abgeschlossen werden: Ob Sie die Immobilie erst noch kaufen wollen oder sie bereits besitzen, ist dabei unerheblich. Sprechen Sie dazu einfach unsere Berater vor Ort an und lassen Sie sich im persönlichen Gespräch alle infrage kommenden Bauspartarife zeigen.

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