Teilverkauf: Kosten, Beispielrechnung, Vor- und Nachteile
- Der Teilverkauf ist eine Option der Immobilienrente.
- Bei einem Teilverkauf wird ein Teil der Immobilie verkauft.
- Sie bleiben Eigentümer der Immobilie und können diese weiter bewohnen.
- Zu beachten sind nicht unerhebliche Kosten, die bei einem Teilverkauf für das Nutzungsentgelt und den Rückkauf anfallen können.
Was ist ein Teilverkauf?
Teilverkauf bedeutet, dass Sie einen Teil Ihrer Immobilie an ein Unternehmen verkaufen. Dieser verkaufte Teil darf höchstens 50 % betragen, damit Sie Haupteigentümer der Immobilie bleiben. Im Gegenzug können Sie die Immobilie weiter nutzen oder auch vermieten. Dafür zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer. Sie erhalten bei diesem Modell der Immobilienrente also keine Rente, sondern eine Einmalzahlung, die Sie nach eigenen Wünschen verwenden können.
Wie funktioniert der Teilverkauf?
Der Teilverkauf funktioniert so: Ein Teil des Eigenheims wird an einen Anbieter verkauft. Dieser zahlt für den Kauf einen vorher vereinbarten Kaufpreis. Das Geld ist frei verwendbar und kann beispielsweise für eine Modernisierung der Immobilie oder aber auch für eine Urlaubsreise eingesetzt werden. Der Verkäufer erhält ein lebenslanges Nießbrauchrecht, kann also in der Immobilie wohnen bleiben und diese weiter so nutzen, wie er möchte. Für den verkauften Teil der Immobilie muss der Eigentümer ein Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen.
Da nur ein Teil der Immobilie verkauft wird, bleiben Sie Miteigentümer mit allen Rechten und Pflichten. Nach einer vereinbarten Laufzeit kann der Teilverkauf wieder rückgängig gemacht werden. Dies kann allerdings unter Umständen teurer sein, wenn beispielsweise die Immobilie im Wert gestiegen ist.
Teilverkauf: Die Vor- und Nachteile
Ein Teilverkauf ist risikobehaftet. Welche Vor- und Nachteile ein Teilverkauf hat, sehen Sie hier im Überblick:
- Verkäufer bleibt Miteigentümer der Immobilie
- Immobilie kann zurückgekauft oder vererbt werden
- Lebenslanges Nießbrauchrecht
- Marktgerechter Preis für den Teilverkauf durch Verkehrswertgutachten
- Kosten wie Grundsteuer, Instandhaltungs- und laufende Nebenkosten müssen weiter gezahlt werden
- Kosten für den Rückkauf können höher sein als Kaufpreis
- Nutzungsgebühr für den verkauften Teil wird fällig
- Risiko einer Zwangsversteigerung bei Insolvenz des Teilkäufers
- Soll der Vertrag nach Ablauf der Laufzeit weitergeführt werden, kann das Nutzungsentgelt erhöht werden
- Hält der Käufer die Vertragsbedingungen nicht ein, kann die gesamte Immobilie durch den Teilkäufer weiterverkauft werden
Voraussetzungen für einen Teilverkauf
Für einen Teilverkauf müssen Voraussetzungen wie ein gewisses Alter oder ein Mindestimmobilienpreis erfüllt werden. Konkret sind folgende Bedingungen üblich:
- Die Immobilie muss einen Wert von mindestens 200.000 € haben.
- Der Auszahlungsbetrag liegt bei mindestens 100.000 €.
- Das Mindestalter des Teilverkäufers beträgt 65 Jahre.
- Die Immobilie sollte möglichst lastenfrei sein, einige Anbieter tolerieren aber auch eine geringe Belastung.
Zudem sollten Sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, da Sie nicht nur weiterhin alle Neben- und Instandhaltungskosten, sondern auch das Nutzungsentgelt für den Teilverkauf tragen müssen.
Welche Kosten fallen für den Teilverkauf an?
Für die weitere Nutzung und das Wohnrecht des beim Teilverkauf veräußerten Anteils der Immobilie wird ein Nutzungsentgelt berechnet. Dessen Höhe variiert je nach Anbieter, in der Regel liegt das Nutzungsentgelt jedoch zwischen 3 % und 7 % im Jahr. Die Laufzeit für das Nutzungsentgelt kann individuell festgelegt werden und beträgt in den meisten Fällen zwischen 5 und 15 Jahren. Danach wird es neu festgelegt. Bei einigen Anbietern fällt zudem eine Servicegebühr an, die anteilig vom Kaufpreis berechnet wird.
Alle anfallenden Kosten im Überblick:
| Nutzungsentgelt | Das Nutzungsentgelt orientiert sich am Immobilienwert und wird für das weitere Nießbrauchrecht im verkauften Immobilienteil berechnet. |
|---|---|
| Instandhaltung | Als Eigentümer der Immobilie müssen Sie weiterhin für Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten aufkommen. |
| Grundsteuer | Obwohl es durch den Teilverkauf einen Miteigentümer gibt, sind Sie weiterhin für die Zahlung der Grundsteuer allein zuständig. |
| Wertsicherungsklausel | In der Regel wird eine Wertsicherungsklausel von bis zu 17 % in den Vertrag mit aufgenommen. Ist der Immobilienwert in der Laufzeit nicht gestiegen, muss der Eigentümer die vereinbarte Wertsteigerung ausgleichen. |
| Kosten für den Weiterverkauf | Für den Weiterverkauf berechnet der Anbieter ein Durchführungsentgelt von 2,25 bis 5 %. |
Berechnungsbeispiel für einen Teilverkauf
Grundlage für unsere Beispielrechnung ist eine Immobilie im Wert von 500.000 €. Benötigt werden 100.000 €, es soll also ein Immobilienanteil von 20 % verkauft werden.
| Immobilienwert | 500.000 € |
|---|---|
| Teilverkauf | 20 % |
| Ausgezahlter Betrag | 100.000 € |
| Nutzungsgebühr | 5 % |
| Monatliches Nutzungsentgelt | 416,66 € |
Für den Teilverkauf fällt monatlich ein Entgelt von rund 417 € an. Bei einer angenommenen Laufzeit von 10 Jahren werden demnach circa 50.000 € an den Anbieter gezahlt. Diese werden aber nicht auf den Rückkaufspreis angerechnet.
Möchten Sie Ihre Immobilie weiterverkaufen, erhalten Sie nur den Erlös aus dem nicht verkauften Teil der Immobilie. In unserem Beispiel sind es 80 %. Da der Teilkäufer am Verkauf beteiligt ist, werden Durchführungskosten fällig.
| Verkaufspreis | 550.000 € |
|---|---|
| Anteil Immobilieneigentümer | 440.000 € (80%) |
| Durchführungsentgelt | 22.000 € (5 %) |
| Verkaufserlös | 418.000 € |
Der Teilkäufer erhält in diesem Fall den Verkaufspreis für seinen Anteil von 20 % zuzüglich der Durchführungskosten, insgesamt also 132.000 €.
Was passiert, wenn der Eigentümer das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann?
Kommt der Immobilieneigentümer mit der Zahlung in Verzug, erlischt das Nießbrauchrecht an seiner Immobilie und der Teilkäufer kann die Immobilie weiterverkaufen. Zugrunde gelegt wird bei den meisten Anbietern ein Zahlungsverzug von mehr als 3 Monaten plus einer Mahnzeit von 90 Bankarbeitstagen. Der ehemalige Eigentümer erhält dann den Verkaufserlös anteilig an seiner Immobilie und abzüglich des Durchführungsentgeltes ausgezahlt.
Wie läuft der Teilverkauf einer Immobilie ab?
Der Teilverkauf einer Immobilie orientiert sich an mehreren Schritten:
-
Prüfen Sie, ob Sie die Voraussetzungen für den Teilverkauf erfüllen.
-
Berechnen Sie Ihren Kapitalbedarf und legen Sie fest, wie hoch der Anteil sein soll, den Sie verkaufen möchten. Maximal können 50 % der Immobilie verkauft werden.
-
Haben Sie sich für einen Anbieter entschieden, wird ein unabhängiger Gutachter den Wert der Immobilie ermitteln. Der Immobilienwert dient als Grundlage für den Teilverkauf.
-
Sind Sie sich mit dem Teilkäufer einig geworden, wird in einem Notartermin der Kaufvertrag von beiden Seiten unterschrieben und vom Notar beglaubigt. Hierfür fallen Kosten an.
-
Auch der Eintrag im Grundbuch muss entsprechend geändert werden. Sowohl der neue Miteigentümer als auch das Nießbrauchrecht werden dort fixiert.
Welche Steuern können beim Teilverkauf einer Immobilie anfallen?
Steuern, die bei einem Teilverkauf relevant werden können, sind beispielsweise die Grunderwerbsteuer, die Spekulationssteuer oder die Gewerbesteuer. Ob und welche Steuer Sie zahlen müssen, hängt immer vom individuellen Fall ab.
Grunderwerbsteuer
Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Eintragung des neues Miteigentümers in das Grundbuch. In den meisten Fällen wird diese vom Käufer getragen. Für Sie als Verkäufer fällt dann keine Grunderwerbsteuer an. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen der Teilverkäufer grunderwerbsteuerpflichtig ist. Eine genaue Regelung, wer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat, wird im Kaufvertrag festgeschrieben.
Spekulationssteuer
Wurde die Immobilie in den vergangenen 3 Jahren nicht selbst genutzt und innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb ganz oder teilweise verkauft, kann eine Spekulationssteuer anfallen. Konkret muss dann der aus dem Teilverkauf erzielte Gewinn, also die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, versteuert werden. Die Höhe der Spekulationssteuer orientiert sich dabei am Einkommensteuersatz des Verkäufers. Ist der Zeitraum zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie kürzer als 10 Jahre oder haben Sie die Immobilie in dem Jahr vor dem Verkauf und den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer.
Gewerbesteuer
Als gewerblicher Immobilienverkäufer werden Sie eingestuft, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien oder Grundstücke verkauft oder teilverkauft haben. Wird diese 3-Objekt-Grenze überschritten, fällt Gewerbesteuer an. Nicht unter diese Grenze fallen Immobilien, die Sie selbst bewohnt haben.
Wer bietet einen Teilverkauf an?
Der Teilverkauf ist ein noch relativ junges Modell der Immobilienverrentung, das sich aber rasch entwickelt. Inzwischen gibt es einige Unternehmen, die einen Teilverkauf anbieten. Unter anderem sind das:
- Engel & Völkers Liquid Home
- Deutsche Teilkauf
- Wertfaktor
- Volksbank Teilverkauf
- Heimkapital
Lohnt sich ein Teilverkauf als Immobilienrente?
Der Teilverkauf kann eine Lösung für ältere Immobilienbesitzer sein, die kurzfristig Liquidität brauchen. Eigentümer behalten weiterhin die volle Entscheidungshoheit über ihre Immobilie, dennoch sollten die nicht unerheblichen Kosten bedacht werden. Zudem ist der Rückkauf in den meisten Fällen teurer als der Teilverkaufspreis, den Sie erhalten haben.
Vergleichen Sie deshalb unbedingt verschiedene Angebote, denn die Bedingungen und Kosten unterscheiden sich oft von Anbieter zu Anbieter erheblich. Lassen Sie sich sachkundig beraten und ziehen Sie auch Alternativen in Betracht. Planen Sie Ihre Immobilie irgendwann zu verkaufen, kann eine Leibrente die passende Option sein. Ebenso sollten Sie einen Bankkredit prüfen. Oft können Sie mit der Beleihung Ihrer Immobilie bessere Zinsen erhalten.
Wichtige Fragen zum Teilverkauf
Das Nießbrauchrecht ist nicht vererbbar, sondern erlischt mit dem Tod der beiden Ehepartner. Möchten Sie, dass eine andere Person vom Nießbrauch weiter Gebrauch machen kann, muss diese bereits bei Vertragsabschluss mit eingetragen werden.
Der Teilverkauf richtet sich hauptsächlich an ältere Personen. Eine fixe Altersgrenze gibt es aber nicht. Oft stehen Hausbesitzer ab 60 im Mittelpunkt, bei einigen Anbietern ist ein Teilverkauf aber auch bereits ab 50 Jahren möglich.
Ein Teilverkauf der Immobilie muss von Notar beurkundet und im Grundbuch festgeschrieben werden. Dabei wird der neue Miteigentümer in der Abteilung I (Eigentumsverhältnisse) eingetragen. Das Nießbrauchrecht des Eigentümers wird in der Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) festgehalten. Es steht an erster Stelle und sichert somit das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht ab. Auch das Rückkaufsrecht wird vermerkt.
Ein Teilverkauf ist auch bei vermieteten Immobilien möglich. Oft werden aber bestimmte Bedingungen vorausgesetzt. So muss beispielsweise die Höhe der Miete dem aktuellen Mietspiegel der Region entsprechen. Die Mietverhältnisse bleiben vom Teilverkauf unberührt, ebenso hat der Mieter keinen Einfluss auf den Verkaufsprozess.
