Löschungsbewilligung: Grundschuld löschen oder behalten?

Was ist eine Löschungsbewilligung?

Mit der Löschungsbewilligung bescheinigt Ihnen der Kreditgeber, in den meisten Fällen Ihre Bank, dass Ihre Baufinanzierung vollständig abbezahlt ist und Sie die Grundschuld wieder aus dem Grundbuch löschen können. Somit dient Ihre Grundschuld dem Gläubiger nicht mehr länger als Kreditsicherheit. Auch verliert die Bank nach der finalen Löschung der Grundschuld das Recht, Ihre Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern.

Wann brauche ich eine Löschungsbewilligung?

Haben Sie Ihre Baufinanzierung vollständig zurückgezahlt, stellt Ihnen die Bank beziehungsweise Ihr Kreditgeber eine Löschungsbewilligung aus, damit Sie die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen können. Die Löschungsbewilligung ist vor allem dann notwendig, wenn Sie das Haus wieder verkaufen wollen, da die meisten potenziellen Käufer eine „unbelastete“ Immobilie bevorzugen. Unbelastet bedeutet in diesem Fall, dass die Immobilie frei von Grundpfandrechten wie beispielsweise Grundschuld oder Hypothek ist. 

Woher bekomme ich eine Löschungsbewilligung?

Haben Sie Ihre Baufinanzierung komplett getilgt, sollten Ihr Kreditgeber Ihnen die Löschungsbewilligung für die Streichung der Grundschuld in der Regel unaufgefordert zuschicken. Ist dies nicht der Fall, können Sie das Dokument auch ganz unkompliziert bei Ihrer kreditgebenden Bank beantragen. Diese lässt Ihnen dann einen Vordruck für die Löschungsbewilligung zukommen.

Gibt es eine Vorlage oder ein Muster für die Löschungsbewilligung?

Sofern Ihre kreditgebende Bank auch Ihr Gläubiger ist, erhalten Sie von diesem Institut normalerweise einen Vordruck für die Löschungsbewilligung, welcher bereits alle wesentlichen Angaben enthält. Diesen müssen Sie nur noch vollständig ausfüllen und von offizieller Stelle beglaubigen lassen.

Welche Dokumente brauche ich für die Löschungsbewilligung?

Eine gültige Löschungsbewilligung bedarf nicht nur der offiziell beglaubigten Form, um beim Grundbuchamt eingereicht werden zu können, sie muss unter anderem folgende Formalien enthalten:

• Grundbuchblatt und Grundbuchband
• Flur und Flurstück
• Höhe der Grundschuld (nummerisch und alphabetisch)
• Stadt des kreditgebenden Instituts
• Laufende Grundbuchnummer
• Ort, Datum und Unterschrift des Gläubigers
• Zustimmung zur Löschung der Grundschuld durch den Eigentümer
• Ort, Datum und Unterschrift des Eigentümers

Wie läuft die Löschung einer Grundschuld ab?

Damit Ihre Grundschuld endgültig aus dem Grundbuch gelöscht wird, müssen Sie einen schriftlichen Antrag auf Löschung der Grundschuld stellen. Dieser Antrag wird dann zusammen mit Ihrer erhaltenen Löschungsbewilligung, an einen beauftragten Notar übermittelt.

Nachdem eine offizielle Stelle die Löschungsbewilligung beglaubigt hat, leitet ein Notar sowohl die Bewilligung als auch Ihren Antrag an das zuständige Grundbuchamt weiter, dessen Beamte alle formellen Voraussetzungen (Schriftform + notarielle Beglaubigung) der Löschung prüfen. Ist der Beschluss positiv, wird ein Löschungsvermerk ins Grundbuch eingetragen.

Grundschuld löschen: Welche Kosten entstehen?

Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld belaufen sich auf 0,2 beziehungsweise 0,4 Prozent der Grundschuldsumme. Sie setzen sich aus dem Honorar für den beauftragten Notar und den Gebühren für das Grundbuchamt zusammen. Auch wenn die Kosten für eine Grundschuldlöschung nur ungefähr ein Drittel der Kosten für die Grundbuchbestellung betragen, müssen Sie trotzdem mit mehreren hundert Euro rechnen.

Ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung: Wenn die Höhe der Grundschuld 200.000 Euro beträgt und sowohl Notar als auch Grundbuchamt ihren Anteil von je 0,2 Prozent der Grundschuldsumme geltend machen, erhalten beide Parteien jeweils 400 Euro. Insgesamt kostet die Löschung der Grundschuld also 800 Euro.

Da Geldinstitute per Gesetz die Löschung einer Grundschuld bewilligen müssen, darf Ihnen Ihre Bank für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung keine eigenen Kosten in Rechnung stellen. Dieser Vorgang gehört zu deren Pflichten und muss von Ihnen nicht bezahlt werden.

Wie lange dauert es, eine Grundschuld zu löschen?

Auch wenn die Ausstellung einer Löschungsbewilligung an sich meist recht fix von statten geht, prüft die Bank die Löschung sehr gründlich, bevor sie ihre Zustimmung dafür erteilt. Wie lange Sie anschließend auf die finale Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch warten müssen, ist dann von der Schnelligkeit des Grundbuchamtes und dem jeweiligen Bundesland abhängig. Es können also unter Umständen mehrere Tage, Wochen oder sogar Monate vergehen.

Wie beantrage ich die Löschung einer Briefgrundschuld?

Um die endgültige Löschung einer Briefgrundschuld zu beantragen, verfahren Sie im Prinzip genauso, wie bei der Löschung einer „normalen“ Grundschuld. Einziger Zusatz: Der Notar muss zusätzlich zur Löschungsbewilligung und Ihrem Antrag auch den dazugehörigen Grundschuldbrief beim Grundbuchamt einreichen.

Als Briefgrundschuld bezeichnet man ein Grundpfandrecht, welches auf einem sogenannten Grundschuldbrief ausgewiesen wird. Dieser ist sowohl Wertpapier als auch Urkunde gleichzeitig. Ebenso wie die Buchgrundschuld, wird auch die Briefgrundschuld ins Grundbuch eingetragen.

Was mache ich bei Verlust des Grundschuldbriefes?

Sollten Sie den Grundschuldbrief verloren haben oder einfach nicht mehr finden, können Sie mithilfe eines Aufgebotsverfahrens Ihre Grundschuld trotzdem für unwirksam erklären und löschen lassen. Allerdings ist diese Möglichkeit sehr aufwändig und teuer. Der Ablauf dieses Verfahrens gestaltet sich wie folgt:

1. Das zuständige Amtsgericht gibt den Verlust Ihres Grundschuldbriefes öffentlich bekannt und ruft dazu auf, einen Anspruch einzufordern.
2. Falls sich der Grundschuldbrief in der Zwischenzeit im Besitz einer dritten Person befindet, muss diese sich nun melden. Dazu hat sie sechs Monate lang Zeit.
3. Ist diese Frist verstrichen, ohne, dass ein Anspruch angemeldet wurde, wird der Grundschuldbrief für ungültig erklärt.
4. Anschließend kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Muss ich nach Tilgung meiner Baufinanzierung die Grundschuld zwingend löschen lassen?

Es besteht keine Pflicht, die Grundschuld nach endgültiger Abzahlung der Baufinanzierung sofort aus dem Grundbuch löschen zu lassen, da diese dann in eine Eigentümergrundschuld übergeht. Das bedeutet, dass Ihre Bank die Grundschuld nach vollständiger Tilgung des Darlehens an Sie abtritt und über keinerlei Rechte mehr an diesem Grundpfand verfügt.

Wollen Sie also weiterhin in dem Haus wohnen bleiben, können Sie zwar die kostenfreie Löschungsbewilligung beantragen - sofern Sie diese nicht schon unaufgefordert erhalten haben - müssen aber nicht den kostenpflichtigen Löschungsantrag beim Grundbuchamt stellen. Bewahren Sie das Dokument gut auf, da es eine Bestätigung für die Tilgung Ihres Darlehens ist. So gehen Sie auf Nummer sicher.

Wann es sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen?

Streben Sie einen Hausverkauf an, ist es sehr sinnvoll, die Grundschuld zu löschen. Da unbelastete Grundstücke auf dem Immobilienmarkt wesentlich gefragter sind, lassen sich mit ihnen meist auch höhere Verkaufspreise erzielen. Darüber hinaus bestehen die meisten potenziellen Käufer auf eine lastenfreie Immobilie und wollen sich nicht an ein Objekt mit bereits eingetragener Grundschuld binden. Die Kosten für die Löschung der alten Grundschuld, also für den Notar und das Grundbuchamt, übernehmen dabei Sie als Verkäufer.

Wann ist es nicht sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen?

Haben Sie nicht vor, Ihre Immobilie zu verkaufen oder anderweitig an Dritte abzutreten, ist es nicht sinnvoll, die eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen.

Müssen Sie später eine Modernisierung vornehmen und beispielsweise ein Modernisierungsdarlehen beantragen, kann eine eingetragene Grundschuld einem neuen Kreditgeber als ansprechende Sicherheit dienen. Auch beim Kauf einer weiteren Immobilie kann eine bestehende Grundschuld sehr sinnvoll sein, da diese wiederbelebt und als Kreditsicherheit genutzt werden kann. Diesen finanziellen Vorteil sollten Sie nicht unterschätzen, da Sie keine neue Grundschuld beantragen und Notar- sowie Amtskosten zahlen müssen.

Ist der Verkauf einer Immobilie auch mit eingetragener Grundschuld möglich?

Der Verkauf einer Immobilie ist auch mit eingetragener Grundschuld möglich, wenn der Käufer die Grundschuld als Sicherungsmittel für sein eigenes Darlehen nutzt. Das bedeutet, dass die Abtretung der Grundschuld zwischen der alten Bank des Verkäufers und der neuen Bank des Käufers stattfindet. Allerdings wird die neue Bank ganz genau prüfen, ob ihre Bedingungen zu denen der alten Bank passen. Ist dies nicht der Fall, kommt die Abtretung der Grundschuld beim Verkauf der Immobilie nicht zustande.

Gibt es eine Alternative zur Löschung der Grundschuld?

Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld auf Ihr Eigenheim, dient Ihrer Bank während der Baufinanzierung als Kreditsicherheit. Wollen Sie im Rahmen einer Anschlussfinanzierung nun die Bank wechseln müssen Sie die Grundschuld aber nicht extra löschen lassen, um im Anschluss eine neue zu beantragen. Eine Alternative zur Löschung ist die Grundschuldabtretung, bei der die eingetragene Grundschuld von Ihrer kreditgebenden Bank an die neue Bank übergeben, also abgetreten wird. Die Formalitäten regeln beide Banken dabei größtenteils unter sich.

Ist Ihre Anschlussfinanzierung oder Umschuldung also mit einem Bankenwechsel verbunden, den beide Geldinstitute auch bewilligt haben, unterzeichnet Ihre alte Bank eine Abtretungserklärung an die neue Bank. Sollten noch offene Verbindlichkeiten bestehen, werden diese anschließend von der neuen Bank an die alte überwiesen. Ist dies geschehen, fügt das Grundbuchamt Ihrem Grundschuldeintrag einen Abtretungsvermerk hinzu.

Zusammenfassung Löschungsbewilligung

Wenn Sie Ihr Baudarlehen komplett getilgt haben, bekommen Sie von Ihrem Kreditgeber beziehungsweise Ihrer Bank eine Löschungsbewilligung für die Löschung Ihrer Grundschuld  aus dem Grundbuch zugeschickt. Sollte das nicht unaufgefordert geschehen, können Sie die Löschungsbewilligung auch ganz einfach beantragen. Die Löschungsbewilligung:

• Erhalten Sie nach kompletter Abzahlung Ihres Baudarlehens
• Ermöglicht es Ihnen, Ihre Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen
• Ist für Banken Pflicht und deshalb für Sie kostenfrei

Es ist keine Pflicht, die Grundschuld zu löschen. Es ist aber sinnvoll, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen. Nicht empfehlenswert ist, die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen, wenn:

• Sie weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben und keinen Gedanken an einen möglichen Verkauf verschwenden
• Sie ein neues Darlehen planen und die Grundschuld als Kreditsicherheit nutzen wollen (Eigentümergrundschuld)
• Sie sich die hohen Kosten für das Löschen der Grundschuld und gegebenenfalls Neuerstellung sparen wollen

Eine Abtretung der Grundschuld kommt in Frage, wenn:

• Sie für die Anschlussfinanzierung Ihres Baudarlehens die Bank wechseln wollen
• Sie die Grundschuld der alten Bank nicht extra löschen lassen wollen, um bei der neuen Bank eine neue Grundschuld zu beantragen
• Sie Ihre Immobilie trotz eingetragener Grundschuld verkaufen wollen

Eine allgemeingültige Antwort auf die Frage „Grundschuld löschen oder behalten?“ gibt es so also nicht. Letztendlich ist die finale Entscheidung für oder gegen eine Löschung nur von Ihren zukünftigen Vorhaben und den eventuell entstehenden Kosten abhängig.