Der Immobilienkaufvertrag ist die juristische Basis für den Kauf einer Immobilie. Haben sowohl der Käufer als auch der Verkäufer den Vertrag unterschrieben, ist dieser rechtsgültig. Er beinhaltet alle Pflichten der beiden Vertragsparteien wie die Zahlung des Kaufpreises (Käufer) und die Übergabe der Immobilie (Verkäufer). In Deutschland muss ein Immobilienkaufvertrag zudem immer notariell beurkundet werden.
Was steht in einem Immobilienkaufvertrag?
Der Immobilienkaufvertrag enthält alle relevanten Informationen, die direkt mit dem Immobilienkauf in Verbindung stehen. Dafür ist es zunächst wichtig, Namen und Anschriften beider Parteien einzubinden. Darüber hinaus müssen das Grundstück sowie die betreffende Immobilie eindeutig benannt werden. Bei einem Wohnungskauf dürfen zudem weitere Angaben zum Wohnobjekt, seiner Größe sowie den Eigentumsverhältnissen in Verbindung mit den anderen Wohnungsbesitzern nicht fehlen.
Die weiteren Punkte sind gerade für Käufer besonders wichtig: Hierbei geht es vor allem um etwaige Belastungen wie Hypotheken, Grundschulden oder Nutzungsrechte Dritter im Grundbuch der Immobilie. Steht also im Kaufvertrag der Immobilie, dass keine Lasten vorliegen, kann der Käufer sich darauf verlassen. Auch der Objektzustand und etwaige Mängel sind Teil des Immobilienkaufvertrags.
Zusätzlich werden im Vertragswerk auch noch die finanziellen Modalitäten geklärt. Diese betreffen den Kaufpreis und die Art der Entrichtung, die Aufteilung der Nebenkosten sowie den Zahlungstermin. Abschließend erfolgt noch eine Festschreibung des Übergabetermins sowie eventuelle Verzugszinsen für eine verspätete Übergabe der Immobilie durch den Verkäufer.
Wann erfolgt die Erstellung des Immobilienkaufvertrags?
Die Aufsetzung eines Immobilienkaufvertrags erfolgt erst dann, wenn sich Käufer und Verkäufer über den Immobilienkauf und den entsprechenden Kaufpreis einig sind. Im Vorfeld hat der Käufer die Immobilie sicherlich ausgiebig besichtigt. Nicht selten wird vorher auch noch ein Vorvertrag abgeschlossen, der für beide Seiten schon frühzeitig Rechtssicherheit schafft.
Sollten alle wichtigen Aspekte im Vorfeld geklärt sein, vereinbaren Käufer und Verkäufer einen Notartermin. Der Notar benötigt für die Aufsetzung des Immobilienkaufvertrags im Regelfall nur wenige Tage.
Ein Immobilienkauf ohne Notar gilt in Deutschland als unüblich und nicht im Sinne des Gesetzes. Zwar können solche Verträge rein inhaltlich auch rechtgültig werden. Dies ist allerdings nur der Fall, wenn die Auflassung und die Eigentümerumschreibung im Grundbuch erfolgen. Solche Ausnahmen sind jedoch nicht zu empfehlen, da der Notar grundsätzlich auch eine schützende Funktion für beide Parteien ausübt.
Soll die Baufinanzierung bereits vor dem Immobilienkaufvertrag abgeschlossen werden?
Es ist wichtig, dass der Käufer schon vor der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags entsprechende Finanzierungsangebote einholt. Ohne eine entsprechende Zusage wäre es nämlich riskant, den rechtlich bindenden Kaufvertrag zu signieren. Schließlich gehen Immobilienkäufer damit die Verpflichtung ein, den Kaufpreis zu entrichten.
Zu diesem Zeitpunkt reicht allerdings eine Finanzierungsbestätigung aus, die die Bank im Normalfall formlos ausstellt. Unterzeichnet der Käufer bereits zu diesem Zeitpunkt den Kreditvertrag, sollte dies maximal zwei Wochen vor dem Notartermin für den Immobilienkaufvertrag geschehen. Falls der Deal doch noch platzt, kann er innerhalb dieser Frist noch von der Baufinanzierung zurücktreten.
Wie läuft die Beurkundung ab?
Während des Notartermins versichert sich der Notar, dass beide Parteien weiterhin Interesse an der Einigung haben und verliest den Vertragstext. Natürlich geht er dabei auf unklare Aspekte ein und beantwortet alle offenen Fragen. Änderungswünsche werden dabei gleich in den Vertrag eingearbeitet. Mit der Unterschrift der Vertragsparteien wird der Vertrag rechtsgültig. Zusätzlich stellt der Notar eine Urkunde über den Immobilienkauf aus, ohne die eine Eigentümerumschreibung im Grundbuch nicht möglich wäre.
Immobilienkaufvertrag: Was ist zu beachten?
Der Vertrag wird den Vertragsparteien im Normalfall bereits 14 Tage vor der Unterzeichnung zugeschickt. Innerhalb dieser Frist sollten Käufer diesen auf Richtigkeit prüfen. Dabei geht es besonders um die Daten zur Immobilie und die Namen der Vertragspartner. Zusätzlich kann es hilfreich sein, bewegliches Inventar gesondert in den Kaufvertrag aufnehmen zu lassen. Dies mindert den Kaufpreis, der für die Grunderwerbsteuer angerechnet wird und senkt somit die Kosten. Wird eine Ratenzahlung vereinbart, sollte der Immobilienkaufvertrag zudem einen kompletten Zahlungsplan beinhalten.
Was kostet der Notar?
Die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags rechnen Notare mit dem zweifachen Gebührensatz nach dem GNotKG ab. Die genaue Gebühr richtet sich dabei nach dem jeweiligen Kaufpreis. Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro fielen demnach 1.070 Euro an Notargebühren für den Immobilienkaufvertrag an. Darüber hinaus müssen Käufer noch weitere Gebühren für die Beurkundung und Eintragung der Grundschuld sowie der Eigentümerumschreibung einkalkulieren. Die Eintragungsgebühren werden hierbei an das Grundbuchamt entrichtet.
Als Faustregel für Käufer gilt: Für den Notar sowie das Grundbuchamt entfallen insgesamt Nebenkosten in Höhe von ca. 2% des Kaufpreises.
Kann der Käufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten?
Die Gewährleistung wird bei einem Hauskauf (kein Neubau) in den meisten Fällen ausgeschlossen. Aus diesem Grund besteht normalerweise auch kein Recht auf einen Widerruf des Immobilienkaufvertrags. Die Unterschrift führt damit rechtlich bindend zur Verpflichtung, den Kaufpreis sowie die Nebenkosten zu zahlen.
Ausnahmen bilden hier lediglich erhebliche Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Da der Immobilienkäufer jedoch in der Beweispflicht steht, ist dies in vielen Fällen ebenfalls kaum möglich. Gerade deshalb ist es für Interessenten wichtig, die Wunschimmobilie vorher von einem Gutachter gründlich inspizieren zu lassen.