Prolongation oder Umschuldung: Ihr bester Schachzug!

Was ist eine Prolongation?

Im Finanzwesen bezeichnet "Prolongation" (lat. "prolungare" = "verlängern") in der Regel die Verlängerung einer bereits bestehenden Baufinanzierung. Genau genommen ist die Prolongation nichts anderes als eine Anschlussfinanzierung. Wenn sich Ihre erste Sollzinsbindung dem Ende zuneigt, läuft gleichzeitig auch ihre Baufinanzierung aus, und die übrig bleibende Restschuld muss weiterfinanziert werden. Mit einer Prolongation funktioniert das folgendermaßen:

1. Sie verlängern Ihre aktuelle Baufinanzierung bei derselben Bank um weitere Jahre.
2. Der alte Vertrag bleibt mit allen alten Konditionen bestehen, mit zwei Ausnahmen: Die Bank legt die Höhe des Sollzinses neu fest, und Sie entscheiden sich für eine neue Zinsbindung (meist haben Sie die Wahl zwischen 5, 10, 15 oder 20 Jahren).
3. Nachdem die Zinsbindung Ihrer aktuellen Baufinanzierung abgelaufen ist, wird die Restschuld einfach zu diesen neuen Konditionen weiterfinanziert.

Sie bleiben Ihrer Bank also treu, und fast alles bleibt beim Alten.

Vor- und Nachteile der Prolongation

Der größte Vorteil der Prolongation: Sie ist bequem. Die Bank schickt Ihnen rechtzeitig einen Brief mit einem neuen Angebot, diesen unterzeichnen Sie und schicken ihn zurück. So einfach ist das, aber es hat einen Haken: Meistens bietet Ihnen die Hausbank bei der Prolongation nur mittelmäßige Zinsen. Durch den Wechsel zu einer neuen Bank, einer Umschuldung, können Sie oft bessere Konditionen erhalten und dadurch eine Menge sparen.

Der Ablauf einer Prolongation

Spätestens drei Monate vor Ablauf Ihrer ersten Zinsbindung erhalten Sie Post von Ihrer Bank: Darin teilt sie Ihnen mit, ob sie zur Verlängerung Ihrer Baufinanzierung bereit ist oder nicht. 

In der Regel ist die Bank zur Prolongation bereit, wenn das Vertragsverhältnis in den vergangenen Jahren unbelastet war und Sie Ihre Monatsraten pünktlich beglichen haben. Dann schickt die Bank Ihnen nicht nur eine Absichtserklärung, sondern direkt auch ein neues Angebot mit. Es gibt aber durchaus Fälle, in denen die Bank die Baufinanzierung nicht verlängern möchte. Dann muss sie Ihnen ebenfalls rechtzeitig Bescheid geben, damit Sie noch ausreichend Gelegenheit haben, sich ein neues Kreditinstitut zu suchen. 

Beispiel für ein Prolongationsangebot

Rein rechtlich gesehen wird bei einer Prolongation kein neuer Vertrag abgeschlossen, sondern nur ein bestehender fortgeführt, mit all seinen bisherigen Bedingungen. Lediglich die Zinsbedingungen werden neu festgelegt. Im Normalfall stellt die Bank Ihnen mit dem Prolongationsangebot drei oder vier gängige Zinsbindungen zur Wahl, zum Beispiel über 5, 10 oder 15 Jahre. Damit sind dann unterschiedlich hohe Sollzinsen verbunden, denn je länger Sie sich festlegen wollen, desto mehr steigt der angebotene Zins. Welchen finanziellen Unterschied das machen kann, zeigt unser Kreditrechner. Durch die neuen Zinsbedingungen verändert sich gleichzeitig die Monatsrate, auch sie steigt mit der Länge der Zinsbindung. Die Bank zeigt Ihnen die verschiedenen Varianten detailliert auf, was beispielsweise folgendermaßen aussehen könnte:

Manche Banken geben ihren Kunden gleichzeitig noch die Gelegenheit, eine einmalige Sondertilgung zu leisten, bevor die nächste Finanzierungsrunde startet. Auch solche einmaligen Extras werden in dem schriftlichen Angebot festgehalten.

Rückmeldefrist beim Prolongieren

Für das Prolongationsangebot setzt die Bank normalerweise ein Datum fest, bis zu welchem sie das Angebot aufrechterhält. Meist handelt es sich dabei um zirka 14 Tage. Als Kunde haben Sie also etwa zwei Wochen Zeit, sich für eine neue Zinsbindung zu entscheiden und das Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Wenn Sie es annehmen wollen, kreuzen Sie einfach die entsprechende Variante an und schicken das Angebot unterschrieben zurück. Eine Prolongation erfolgt immer auf schriftlichem Wege, weil für Vertragsverlängerungen Ihre Unterschrift benötigt wird. Die Bank veranlasst dann alles Weitere, und Sie müssen nichts mehr tun. Einige Zeit später erhalten Sie eine schriftliche Bestätigung über die Darlehensfortführung.

Endspurt: Prolongation wird ohne Notar und Grundbuch abgeschlossen

Nachdem Sie das Prolongationsangebot angenommen haben, läuft alles wie gewohnt weiter: Die Restschuld muss nirgendwohin übertragen werden, sie bleibt einfach bestehen, und die Bank bucht von nun an die neue Monatsrate von Ihrem Konto ab. Weil es sich um eine Vertragsverlängerung handelt, muss das Darlehen auch nicht wieder neu ins Grundbuch eingetragen werden. Das erspart den Gang zum Notar und Folgekosten in Form von Notar- und Grundbuchgebühren. Normalerweise müssen auch keine weiteren Unterlagen mehr eingereicht werden, eine erneute Bonitätsprüfung ist ebenfalls nicht notwendig, denn die Bank kennt Ihre Zahlungsfähigkeit bereits. Last but not least: Der Ansprechpartner bleibt auch für die kommenden Jahre derselbe. All diese Punkte machen die Prolongation zu einer sehr einfach umsetzbaren Anschlussfinanzierung. Aber sie hat ihre Risiken. 

Risiken einer Prolongation

So bequem eine Prolongation erscheinen mag, so birgt sie doch auch erhebliche Nachteile: Die Zinsen sind bei Prolongationsangeboten oft vergleichsweise hoch, die Rahmenbedingungen unflexibel. Diese Minuspunkte sollten Sie sich genau vergegenwärtigen, bevor Sie sich für diese Form der Anschlussfinanzierung entscheiden.

Bequemlichkeit zum Preis höherer Zinsen

In den meisten Fällen ist das Prolongationsangebot der bisherigen Bank im Hinblick auf den Zinssatz schlechter als vergleichbare Angebote anderer Banken. Warum kommt die Bank Ihnen hier nicht weiter entgegen? Ganz einfach: Weil sie auf Ihre Bequemlichkeit setzt. Mit einem Wechsel zu einem anderen Anbieter, einer Umschuldung also, sind bürokratische Hürden verbunden. Beispielsweise muss ein neues Darlehen wieder neu im Grundbuch eingetragen werden, es entstehen Notarkosten und Grundbuchgebühren. Der bessere Zins macht beides zwar im Handumdrehen wieder wett, aber der Aufwand bleibt.

Das weiß Ihre Bank und spekuliert darauf, dass Sie diesen Aufwand scheuen. Bei der Prolongation reicht ein Kreuzchen im Angebot, eine Unterschrift und ein Gang zur Post, um es abzuschließen. Dieser Vorteil fällt so stark ins Gewicht, dass eine Bank es nicht nötig hat, den Zins attraktiver zu gestalten. Gleichzeitig rennt Ihnen die Zeit davon: Je länger Sie passiv bleiben, desto mehr spielen Sie der Hausbank in die Karten. Denn Sie müssen sich am Ende beeilen, um andere Angebote für eine Anschlussfinanzierung einzuholen und zu vergleichen. Viele Bankkunden schrecken davor zurück, bleiben beim Gewohnten und verschenken das Sparpotenzial.

Zeitdruck führt oft zu Fehlentscheidungen

Der Zeitdruck hat weitere, negative Effekte: Wenn Sie so lange warten, bis die Bank sich meldet, geraten Sie am Ende in Stress. Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung verschickt die Bank erst ihr Angebot – das ist keine sonderlich lange Zeit. Falls Ihnen das Angebot dann nicht zusagt, müssen Sie in Windeseile eine Alternative für Ihre Anschlussfinanzierung finden. Das setzt Sie unnötig unter Druck und kann zu überhasteten Fehlentscheidungen führen, deren Konsequenzen dann lange Jahre Bestand zum Tragen kommen – nämlich über den gesamten Zeitraum der neu gewählten Zinsbindung hinweg.

Unflexible Vertragsgestaltung engt Sie ein

Noch mal zur Erinnerung: Bei einer Prolongation handelt es sich um eine Verlängerung eines bestehenden Vertrages. Das bedeutet, dass alle Vertragsbedingungen, die bereits vorher galten, dieselben bleiben – bis auf die Zinsbedingungen. Die Anpassung weiterer Bedingungen ist somit bei einer Prolongation nicht vorgesehen. Es ist also wichtig, einen Blick in die AGBs des ersten Vertrages zu werfen.

• Lag die Tilgung damals bei beispielsweise 1,0 Prozent, wird sie auch in Zukunft dort liegen.
• Haben Sie vorher vierteljährlich getilgt, wird die Bank Ihnen beim neuen Angebot denselben Zahlungsturnus voraussetzen.
• Hatten Sie vorher bestimmte Optionen im Hinblick auf die Sondertilgung, so bleiben diese bestehen, und gab es keine, wird es auch künftig keine geben.

Im Klartext heißt das:

Einen neuen Vertrag wird Ihnen Ihre alte Bank aber gar nicht erst anbieten, dann würde sie sich selbst Konkurrenz machen. In diese etwas starre Haltung bekommen Sie eventuell Bewegung, indem Sie ankündigen, sich nach einem neuen Anbieter umzusehen. Es ist also durchaus Verhandlungssache, ob und wie weit sie Ihnen bei der Anschlussfinanzierung zu den von Ihnen gewünschten Bedingungen entgegen kommt.

Vertrag kann nicht an neue Marktlage angepasst werden

Auf den ersten Blick erscheint es gar nicht so gravierend, dass bei einer Prolongation nur die Zinsbedingungen neu ausgehandelt werden. Das ist aber oft ein Trugschluss. Denn die Bedingungen, zu denen Sie vor Jahren Ihren ersten Baukredit abgeschlossen haben, wirken sich heutzutage unter Umständen nachteilig auf Ihre Anschlussfinanzierung aus.

Ein wichtiges Schlüsselelement ist beispielsweise der Tilgungssatz. Vor einigen Jahren waren die Zinsen noch nicht so niedrig wie heute. Um die Monatsrate erträglich zu halten, wurde die Tilgung sehr niedrig angesetzt. Ein anfänglicher Tilgungssatz von nur einem Prozent pro Jahr war keine Seltenheit.

Hat sich die Marktlage bis zur Anschlussfinanzierung verändert und sind die Zinsen – wie aktuell der Fall – auf ein Rekordtief gesunken, könnten Sie diesen Vorteil nutzen: Durch den niedrigeren Zins könnten Sie beispielsweise die alte Monatsrate beibehalten, mit dieser aber viel mehr tilgen, indem Sie die Tilgungsrate zur Anschlussfinanzierung hochsetzen. So würden Sie viel schneller mit der gesamten Finanzierung fertig werden und hätten am Ende tausende Euro gespart. Bei einer Prolongation ist das Anpassen des Tilgungssatzes aber gar nicht möglich, Sie müssen den ursprünglichen beibehalten.

Beispiel für das Sparpotenzial durch Tilgungsanpassung

Wir gehen davon aus, Sie haben zum Zeitpunkt der benötigten Anschlussfinanzierung noch eine Restschuld von 150.000 Euro übrig, die Sie weiterfinanzieren möchten. In der ersten Baufinanzierung hatten Sie eine Rate von 800 Euro, einen Tilgungssatz von nur 1 Prozent pro Jahr, einen Sollzins von 3,5 Prozent pro Jahr und eine Zinsbindung von 10 Jahren. Für Ihre Anschlussfinanzierung bietet Ihnen die alte Bank nun eine Prolongation zum günstigeren Zins von 2,5 Prozent pro Jahr, eine neue Bank ebenso. Nun können Sie wählen, was Sie mit diesem Vorteil anfangen wollen: Prolongationsangebot annehmen und damit gezwungenermaßen den niedrigen Tilgungssatz beibehalten, wodurch sich die Monatsrate automatisch um fast die Hälfte kürzt (Variante A). Oder umschulden und die Tilgungsrate hochsetzen, während Sie die ursprüngliche Monatsrate von 800 Euro beibehalten (Variante B).

Die wesentlich niedrigere Monatsrate bei dem Angebot zur Prolongation macht zunächst einen verlockenden Eindruck. Aber bei dieser Variante zahlen Sie 5.862 Euro mehr Zinsen über die gesamte Laufzeit hinweg. Außerdem verlängert sich die Restlaufzeit bis zur Volltilgung Ihrer Schulden um stattliche 31 Jahre, und Sie zahlen im selben Zeitraum von 10 Jahren fast 50.000 Euro weniger Restschuld ab. Die Tilgung bei nur einem Prozent zu belassen, ist also trotz sehr niedriger Monatsrate eine denkbar schlechte Idee.

Wann lohnt sich Prolongation?

Anschlussfinanzierungen bieten immer die einzigartige Gelegenheit, sich bei der eigenen Baufinanzierung besser zu positionieren. Zwei Faktoren bestimmen, wie viel Sie aus Ihrer Anschlussfinanzierung herausholen können:

1. Die Zinsen am Markt:
   Behalten Sie die Zinsentwicklung im Auge: Sind die aktuellen Bauzinsen seit Abschluss Ihrer ersten Finanzierung gesunken, können Sie diesen Vorteil für die Anschlussfinanzierung auf zwei Wegen nutzen. Entweder senken Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung die Monatsrate, dann bleibt die restliche Laufzeit bis zur Volltilgung dieselbe. Oder Sie tilgen bei gleichbleibender Monatsrate höher und werden schneller fertig.
   
   
2. Ihre eigene, finanzielle Lage:
   Auch Ihr Einkommen verändert sich in der Regel mit der Zeit: Wenn Sie beispielsweise inzwischen mehr verdienen oder etwas geerbt haben, möchten Sie das Geld vielleicht in die Baufinanzierung investieren und benötigen dann einen Tilgungssatzwechsel, um dies tun zu können.

Die Prolongation kommt Ihnen beide Male nicht entgegen: Durch ihre starre Reglementierung bietet sie wenig Gestaltungsspielraum, um neue Marktsituationen oder individuelle Veränderungen für sich zu nutzen. Hier können Sie lediglich die Zinsbindung neu wählen. Daher gilt:

Dass sich auf beiden Ebenen innerhalb mehrerer Jahre nichts tut, ist relativ unwahrscheinlich. Somit reduzieren sich die Gründe, die für eine Prolongation sprechen, auf die bequeme Abwicklung. Um in den Genuss der Flexibilität zu kommen, Ihre Baufinanzierung neu ausrichten zu können und zu sparen, führt kein Weg an einer Umschuldung vorbei.

Umschuldung als günstige Alternative

Mit der Anschlussfinanzierung zu einer neuen Bank zu wechseln, lohnt sich finanziell gesehen fast immer mehr als eine Prolongation. Trotzdem scheuen viele Immobilienbesitzer die Umschuldung zunächst, weil neben der Bürokratie auch noch weitere Kosten anfallen: Weil ein ganz neues Darlehen abgeschlossen wird, muss auch ein neuer Grundbucheintrag stattfinden. Dieser ist in Deutschland nur mit Zuhilfenahme eines Notars machbar, was mit Notar- und Grundbuchgebühren verbunden ist. Diese Kosten können Sie vorab mit unserem Grundbuchrechner durchrechnen. Um die Prolongation und die Umschuldung richtig gegeneinander abzuwägen, müssen Sie Aufwand und Kosten dem Gewinn durch bessere Zinsen entgegen stellen. Dabei hilft Ihnen eine einfache Faustregel:

Beispielrechnung Prolongation vs. Umschuldung

Notar- und Grundbuchgebühren amortisieren sich bei einem um 0,2 Prozentpunkte besseren Zins bereits nach kürzester Zeit und entschädigen Sie für Ihre Mühen. Dies zeigt unsere Beispielrechnung anschaulich: Eine Umschuldung verursacht in diesem Fall zwar Notarkosten von 540 Euro, dem gegenüber steht aber ein Gewinn durch die Einsparung der Zinskosten von 2.486,54 Euro.

Was tun, wenn die Restschuld geringer als 50.000 € ausfällt?

Ist Ihre Restschuld zum Ablösetermin niedriger als 50.000 Euro, kommt ein Baukredit als Anschlussfinanzierung meist nicht mehr infrage, weil fremde Banken für solch vergleichsweise geringe Summen keine niedrig verzinsten Baufinanzierungen anbieten. Ihre aktuelle Bank wird Ihnen trotzdem ein Prolongationsangebot dafür unterbreiten, weil Sie sie weiterhin als Kunden behalten möchte.

Viele Immobilienbesitzer denken dann, sie hätten nun keine Wahl mehr, weil dies der einzige Weg ist, um den geringen Betrag noch über eine zinsgünstige Baufinanzierung weiterzufinanzieren. Sie halten das Angebot zur Prolongation hinsichtlich der Konditionen für das Optimum. Dabei gibt es auch bei geringeren Beträge lohnenswerte Finanzierungsalternativen: Ratenkredite speziell für Immobilienbesitzer.

Hierbei handelt es sich um ganz normale Verbraucherkredite, die zwar grundsätzlich schlechter verzinst sind als Baudarlehen, das ist richtig. Aber auch hier kommt es darauf an, genau zu vergleichen: Manchmal liegt der Zins für die  Prolongation höher als beim Ratenkredit für Immobilienbesitzer. Der Ratenkredit als Variante der Umschuldung hat außerdem einen weiteren Vorteil: Es ist keine Grundbucheintragung nötig, die Umschuldung zieht also keine Extrakosten hierfür nach sich. Sie müssen dafür lediglich den Nachweis erbringen, im Besitz einer Immobilie zu sein. Dies honoriert die Bank und bietet Ihnen niedrigere Zinsen als bei einem normalen Ratenkredit. Im Vergleich zu den Bedingungen einer Prolongation kann sich dieser Ratenkredit für Immobilienbesitzer deutlich lohnen.

Umschuldung in nur drei Schritten

Das Einsparpotenzial ist groß, der Weg zur Umschuldung gar nicht schwer. Hier zeigen wir Ihnen, welche Schritte Sie gehen müssen, wenn Sie mit Ihrer Anschlussfinanzierung zu einer neuen Bank wechseln möchten.

Was passiert, wenn der Kunde überhaupt keine Anschlussfinanzierung abschließt?

Reagieren Sie als Kunde nicht auf das Angebot der Bank und kümmern sich auch nicht anderweitig um eine Anschlussfinanzierung, wird das alte Darlehen bei Ihrer alten Bank automatisch als variables Darlehen fortgeführt. Das ist gängige Praxis, kann für den Kunden aber teuer werden: Variable Darlehen werden wesentlich höher verzinst als Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Banken orientieren sich bei den Zinssätzen für variable Darlehen am Referenzzinssatz Euro Interbank Offered Rate (EURIBOR) und fügen ihm noch etwa 1-2 Prozentpunkte pro Jahr als Marge hinzu.

Läuft die Baufinanzierung also einfach als variables Darlehen weiter, kann sich die Rate alle 3 Monate durch einen steigenden oder sinkenden Zinssatz verändern. Hatten Sie in den Jahren zuvor einen sehr viel höheren Zinssatz, macht sich der zurzeit günstige, ans jetzige Marktniveau angepasste Zinssatz des variablen Darlehens im ersten Moment positiv bemerkbar: Ihre Rate sinkt.

Dennoch ist es in diesem Moment immer besser, eine Anschlussfinanzierung mit fester Zinsbindung abzuschließen und die Baufinanzierung nicht einfach weiterlaufen zu lassen, weil Sie damit in der Regel noch günstiger fahren. Rein finanziell betrachtet, liegt es also stark im Interesse des Kunden, das variable Darlehen so schnell wie möglich durch einen günstigeren, sichereren Kredit mit Zinsbindung zu ersetzen.

Dafür können variable Darlehen – wie der Name schon vermuten lässt – jederzeit mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist vollständig abgelöst werden. Diese Ablösung verursacht keine weiteren Kosten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird bei variablen Darlehen nicht erhoben.

Weitere Fragen zur Prolongation

• Was passiert, wenn Sie die Prolongation vergessen haben?

  Es kann mal vorkommen: Im Eifer des Gefechts haben Sie vergessen, den Brief der Bank zu öffnen und konnten daher nicht rechtzeitig vor Ablauf der Frist auf das Angebot zur Prolongation reagieren. Das kann unangenehm teuer werden: Eine Baufinanzierung läuft nicht automatisch aus, sondern muss mit einer Frist von 3 Monaten schriftlich gekündigt werden.

  Haben Sie die Kündigung verschlafen, führen Banken die Baufinanzierung automatisch als variables Darlehen fort. Dabei orientieren sie sich normalerweise am Referenzzinssatz Euro OverNight Index Average (EONIA) und schlagen darauf noch eine Marge von 6,50 % pro Jahr auf. In diesem Fall haben Sie aber das Recht, das Darlehen jederzeit zu tilgen und durch ein anderes abzulösen. Das sollte aus rein wirtschaftlichen Gründen schnellstmöglich passieren.

• Darf die Bank einfach eines der unterbreiteten Angebote als angenommen werten, wenn sie keine Antwort bekommt?

  Nein, das darf sie nicht. Unlängst gab es einen Fall, in dem eine Bank dem Kunden ein Prolongationsangebot gemacht hat, und ihm mitteilte, dass sie das Angebot als angenommen betrachte, falls sich der Kunde in einer bestimmten Frist nicht zurückmelden sollte. Als der Kunde nicht reagierte, führte die Bank dessen Baufinanzierung weiter, als hätte er das Angebot akzeptiert. Dies erwies sich als rechtswidrig: Die Bank hätte das Schweigen des Kunden nicht als Zustimmung werten dürfen, entschied das Oberlandesgericht Hamm (Az.: 4 U 38/16).

• Was passiert, wenn die Bank das Prolongationsangebot vergisst?

  Auch das kann vorkommen: Die Zinsbindung ist abgelaufen. Und Ihre Bank hat Ihnen gar keinen schriftlichen Bescheid geschickt, ob sie die Baufinanzierung verlängern möchte. Daher liegt Ihnen auch kein Angebot zur Prolongation vor. Normalerweise wird das Darlehen dann einfach stillschweigend zu den bisherigen Bedingungen fortgeführt, nur eben ohne Neufestlegung der Zinsbindung. Ist dieser Fall eingetreten, dürfen Sie jederzeit nach einem neuen Angebot verlangen. Werden Sie sich daraufhin mit der Bank nicht einig, muss die Restschuld von Ihnen innerhalb eines Monats ausgeglichen werden.

• Kann man eine Prolongation widerrufen?

  Nein, die Baufinanzierung kann nach der Prolongation nicht widerrufen werden. Ein Widerruf zielt vom Grundprinzip her darauf ab, den gesamten Vertrag seit Anbeginn seines Bestehens rückgängig zu machen. Bei einer Prolongation besteht der Vertrag aber nicht erst seit dem Moment, in dem Sie das Prolongationsangebot annehmen, sondern bereits, seitdem Sie die erste Finanzierung abgeschlossen haben, also seit vielen Jahren. Bei einer Prolongation handelt es sich juristisch gesehen um eine sogenannte „unechte Abschnittsfinanzierung“.

  Bei einer „echten Abschnittsfinanzierung“ enden Vertrag und Zinsbindung gleichzeitig, ein neuer Vertrag muss aufgesetzt werden. Bei einer „unechten Abschnittsfinanzierung“ endet nur die Zinsbindung, nicht aber das Vertragsverhältnis. Möchte der Kunde prolongieren, bleibt der ursprüngliche Vertrag einfach bestehen und wird zu neuen Zinsbedingungen fortgeführt. Bei solchen unechten Abschnittsfinanzierungen steht dem Kreditnehmer gemäß § 495 Abs. 1 und § 355 BGB kein Widerrufsrecht zu, auch nicht im Moment der Prolongation – weil kein neues Vertragswerk aufgesetzt wird. Ein Widerruf dieser Baufinanzierung war somit ausschließlich damals direkt nach dem Abschluss innerhalb der ersten 14 Tage möglich. Haben Sie ihn damals nicht widerrufen, besteht er seitdem fort und kann nun nicht mehr nachträglich und rückwirkend widerrufen werden.

  Davon unberührt bleibt aber die Möglichkeit, die auslaufende Finanzierung nicht zu prolongieren, sondern zum Ablauf der Zinsbindung hin zu kündigen. Dazu lehnen Sie das Prolongationsangebot ab und teilen der Bank schriftlich mit, dass Sie das Vertragsverhältnis nicht fortsetzen möchten.

• Die Prolongation läuft – wann kann man wieder kündigen?

  Haben Sie Ihre erste Finanzierung prolongiert, und die Prolongation läuft bereits seit Längerem, gelten die Kündigungsbedingungen einer ganz normalen Baufinanzierung. Denn nichts anderes ist eine Prolongation im Endeffekt. Sie haben zu Beginn eine Zinsbindung festgelegt und sind an diese grundsätzlich gebunden, egal, ob es sich um 5 oder 25 Jahre handelt – Vertrag ist Vertrag. Läuft die Zinsbindung aus, dann können Sie das Vertragsverhältnis durch eine schriftliche Erklärung gleichzeitig enden lassen.

  Vor Ablauf der Zinsbindung wird es hingegen schwierig: Eine vorzeitige Kündigung ist bei Baufinanzierungen nur in engen Grenzen möglich, denn Banken sind vom Grundsatz her nicht verpflichtet, Sie früher aus dem laufenden Kreditvertrag zu lassen. Es gibt aber Ausnahmen, in denen das Recht auf Ihrer Seite ist:

  1. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, muss die Bank einer Auflösung des Darlehens zustimmen. Sie stellt Ihnen dann aber in jedem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Deren Höhe variiert von Bank zu Bank und wird in den jeweiligen AGB definiert. Zudem gilt hier in der Regel eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.
  2. Läuft Ihr Immobilienkredit länger als 10 Jahre, können Sie ihn jederzeit mit einer taggenauen Frist von 6 Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Dies sichert Ihnen §489 des BGB zu. Das gilt für jede Zinsbindung, die Sie zu Vertragsbeginn ausgewählt haben. Sie kommen also auch aus einem Immobilienkredit, der beispielsweise noch 15 oder 20 Jahre läuft, nach 10 Jahren mit 6-monatiger Kündigungsfrist kostenfrei heraus.
• Darf sich ein Darlehen automatisch verlängern?

  Ja, ein Darlehen darf sich automatisch verlängern. Sie Sie beispielsweise nicht auf das Prolongationsangebot der Bank reagiert, wird aus Ihrer Baufinanzierung ein variables Darlehen. Der Zinssatz orientiert sich dann am Referenzzinssatz EURIBOR. Dieses Zinssatz ist um einiges teurer als der Zinssatz für eine Baufinanzierung und sollte daher nur für eine kurze Zeit genutzt werden.

  Zum Hintergrund: Läuft die Sollzinsbindung Ihres Immobiliendarlehens ab, muss die Bank Ihnen 3 Monate vor diesem Ablauf schriftlich mitteilen, ob sie den Kreditvertrag mit Ihnen verlängern möchte oder nicht. Ist sie dazu bereit, unterbreitet sie Ihnen normalerweise auch direkt ein Angebot und setzt eine Frist, innerhalb der sie dieses Angebot aufrechterhält. Sie können sich dann entscheiden, ob Sie es annehmen oder ablehnen möchten. Nehmen Sie es an, tätigen Sie eine Prolongation. Lehnen Sie es ab, dann benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank.

• Wie funktioniert eine Prolongation von KfW-Darlehen?

  Bei KfW Darlehen ist eine Prolongation ebenfalls möglich. Nach Ablauf der Zinsbindung erhalten Sie von der KfW ein Prolongationsangebot. Allerdings orientiert sich die KfW dann an den marktüblichen Zinsen. Das bedeutet, Sie erhalten dann keinen vergünstigten Zinssatz mehr. Sie haben jetzt die Möglichkeit, das Prolongationsangebot anzunehmen oder abzulehnen. Lehnen Sie es ab, muss die Restschuld des KfW-Darlehens durch das Darlehen einer anderen Bank abgelöst werden. Sie benötigen also ein neues Darlehen, mit dem Sie die Restschuld aus dem KfW Darlehen tilgen.