Zinsen steigen erheblich – was jetzt?

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Unruhige Zeiten für Immobilienfinanzierungen: Fast täglich setzen Banken ihre Zinskonditionen hoch und die Kredite verteuern sich. Die Beraterinnen und Berater von Dr. Klein haben die zehn häufigsten Fragen aus ihren Beratungsgesprächen gesammelt. Vorstand Michael Neumann beantwortet sie. 

1. Die Zinsen sind in den letzten Wochen regelrecht in die Höhe geschossen. War diese Entwicklung abzusehen?

Michael Neumann: Dass sich die Zinsen nach oben bewegen würden, haben wir Anfang des Jahres schon erwartet – das Tempo allerdings hat vermutlich alle Marktteilnehmer überrascht. Ein Plus von 60 oder 70 Basispunkten war eher für den Verlauf des gesamten Jahres prognostiziert, nun verzeichnen wir den Anstieg schon nach sechs oder sieben Wochen. In dem politisch wie wirtschaftlich sehr unruhigen Umfeld sind die Zinsen extrem schwankungsanfällig und zuverlässige Prognosen schwer zu treffen.

2. Geht die Zinssteigerung in dem jetzigen Tempo weiter?

Michael Neumann: Das ist schwierig vorherzusagen. Einerseits setzen die hohe Inflation und die erwarteten Leitzinserhöhungen in den USA die EZB unter Druck, die Zinsschraube schneller anzuziehen als bisher kommuniziert. Zusätzlich wirken sich auch die nach wie vor bestehenden Lieferengpässe und vor allem die hohen Energiepreise weiterhin preistreibend aus. Andererseits ist zu vermuten, dass die Erwartung einer baldigen Straffung der europäischen Geldpolitik schon in das jetzige Zinsniveau eingeflossen ist. Deshalb wird die Dynamik wahrscheinlich deutlich abgebremst: Wenn die Zinsen weiter steigen, dann nicht mehr so schnell.

Ein weiterer Grund der derzeitigen Zinserhöhungen lässt sich auch in der Finanzbranche suchen. Nicht ausgeschlossen ist, dass einige Banken die Gunst der Stunde genutzt haben, ihre Zinsmargen etwas zu vergrößern. Erfahrungsgemäß steuern sie über den Zins auch ihr Geschäft: Wenn sie durch eine hohe Nachfrage wie zurzeit an ihre Kapazitätsgrenzen kommen und sich ihre Bearbeitungszeiten verlängern, regulieren sie die Antragsmenge durch Konditionserhöhungen. Wenn sich die Märkte wieder beruhigen, könnte die Aufwärtsbewegung gestoppt werden.

3. Wie wirken sich die aktuellen Zinserhöhungen in der Praxis aus?

Michael Neumann: Einige Banken haben ihre Zinssätze innerhalb von sieben Wochen bis zu sechs Mal signifikant hochgesetzt. Gerade für die, die sich zurzeit im Finanzierungsprozess befinden, ist das sehr ungünstig. Kunden, die nach einer Beratungspause von zwei Wochen das vorige Angebot aktualisieren lassen wollen, sind auf einmal mit einem Plus von 0,3 bis 0,6 Prozentpunkten konfrontiert. Je nach Höhe des Darlehens kann das die Monatsrate um 300 oder 400 Euro erhöhen – das ist schon happig. Einzelne Interessenten treten dann vom Vorhaben zurück, dem sie schon viel Energie und auch Herzblut gewidmet haben. Andere beißen in den sauren Apfel oder fragen im familiären Umfeld nach Unterstützung. Es bleibt aber dabei: es sind viel mehr Interessenten als Immobilien am Markt.

4. Welche Lösungen gibt es für die, die trotz höherer Zinsen die Immobilie finanzieren möchten?

Michael Neumann: Das kommt auf den Einzelfall an. Tilgungshöhe und Sollzinsbindung sind Stellschrauben, an denen man drehen kann, um die Monatsrate etwas zu reduzieren. Das sollte aber im Hinblick auf die Gesamtlösung mit Augenmaß geschehen, um eine vernünftige Planungssicherheit beizubehalten und die Laufzeit bis zur vollständigen Rückführung des Darlehens nicht ins Unendliche zu verlängern. Als Vermittler mit einem großen Bankennetzwerk schauen wir parallel auch immer bei anderen Kreditinstituten, wer momentan die günstigeren Konditionen für das individuelle Vorhaben bietet.

5. Sollte man jetzt möglichst schnell die Anschlussfinanzierung abschließen?

Michael Neumann: Anschlussfinanzierende sollten nicht auf sinkende Zinsen warten. Selbst wenn es immer wieder kleinere Ausschläge oder Rücksetzer nach unten geben wird: Günstiger wird es tendenziell erst einmal nicht. In den letzten Jahren war so wenig Bewegung in der Zinskurve, dass Beobachter es sich leisten konnten, sogar auf Rückgänge in der zweiten Nachkommastelle zu spekulieren. Diese Zeiten sind vorbei. Wer die Möglichkeit hat umzuschulden, sollte das jetzt machen: Im Vergleich zu vor zehn Jahren, als das Darlehen zu 3,5 oder 4 Prozent Zinsen abgeschlossen wurde, lässt sich schnell Geld sparen. Die Zinsen sind im historischen Vergleich immer noch sehr günstig. Eine Umschuldung ist mit einem halben Jahr Kündigungsfrist grundsätzlich zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens möglich – kostenfrei oft bis zu 12 Monate im Voraus oder mit einem Aufschlag für ein Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus. Hier kann man sich einfach verschiedene Möglichkeiten ausrechnen lassen.

6. Was sind aktuell die konkreten Herausforderungen für Kunden und Berater?

Michael Neumann: Der aktuelle, ungewohnt schnelle Zinsanstieg führt zu einer hohen Nachfrage – viele wollen jetzt schnell ihre Finanzierung unter Dach und Fach bringen. Gleichzeitig gibt es einen höheren Beratungsbedarf, weil ältere Kalkulationen noch einmal aktualisiert und neu durchgerechnet werden müssen. Sowohl die Kunden als auch die Berater stehen unter Druck. Die Zeit drängt: Eine Verzögerung von zwei Wochen kann sich deutlich auf die Zinsen und damit die Monatsrate auswirken.

7. Was können Immobilienkäufer oder Anschlussfinanzierer jetzt tun?

Michael Neumann: Weil sich momentan innerhalb kurzer Zeit viel ändern kann, ist es besonders wichtig, bei der Bankenauswahl die größtmögliche Flexibilität zu bewahren. Denn wer sich an ein einziges Kreditinstitut bindet, muss dessen Aktualisierungen mitgehen und hat keine Ausweichmöglichkeiten. Ein umfassender und aktueller Marktüberblick hilft, die tagesaktuell günstigsten Konditionen für das Vorhaben zu finden. Wird die Finanzierung konkret, ist der wichtigste Tipp: Alle Unterlagen zügig und vollständig zusammenstellen. Das beschleunigt den Prozess enorm und sichert die Zinskonditionen. Anschlussfinanzierer haben einen zeitlichen Vorteil: Die meisten Dokumente sind bereits beisammen und sie brauchen nicht viel mehr zu tun, als den Ordner mit der Erstfinanzierung hervorzusuchen.

8. Was bedeutet die Zinsentwicklung für diejenigen, die noch keine konkrete Immobilie in Aussicht haben, sich aber demnächst eine kaufen möchten?

Michael Neumann: Wer letztes Jahr gehofft hat, dass die niedrigen Zinsen noch so lange bestehen bleiben, bis die Immobilie gefunden ist, wird jetzt enttäuscht – und muss mit höheren Zinskosten rechnen. Bei weiter steigenden Preisen für Finanzierungen und Immobilien könnte es tendenziell eher schwieriger werden, das Traumhaus in der gewünschten Lage zu finanzieren. Dennoch lohnt es sich, den Plan weiter zu verfolgen und zu überlegen, welche Abstriche möglich wären. Nicht nur, weil das Lebensgefühl in den eigenen vier Wänden ein anderes ist, sondern auch aus rationalen Gründen: Statistiken zeigen, dass Immobilienbesitzer im Alter einen höheren Lebensstandard haben und sich mit der eigenen Immobilie gegen Altersarmut absichern können.

9. Werden mit höheren Zinsen die Immobilienpreise wieder sinken?

Michael Neumann: Flächendeckend ist nicht zu erwarten, dass die Immobilienpreise nachgeben. Vom Platzen einer Immobilienblase sind wir weiter entfernt als aktuell wieder zu lesen ist. In wenig begehrten Lagen kann es vorkommen, dass Verkäufer nicht mehr die aktuellen Preise erzielen werden, aber grundsätzlich bleibt der Nachfrageübergang bestehen. Unter anderem weil Immobilien auch zukünftig als wichtiger Baustein zur Altersvorsorge gelten, werden weiterhin hohe Preise gezahlt. Das gilt vor allem in Schwarmstädten, die besonders für junge Menschen interessant sind, sowie in wirtschaftsstarken Metropolregionen. Aber: Das rasante Tempo der Preisentwicklung der letzten Jahre wird gedämpft, wenn die Zinsen anziehen. Perspektivisch werden wir vermutlich keine zweistelligen Wachstumsraten mehr sehen.

10. Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage jetzt überhaupt noch?

Michael Neumann: Mit kleinen Einschränkungen: Unbedingt. Selbst wenn der Kaufpreis vor einigen Jahren noch günstiger gewesen wäre und höhere Renditen möglich waren. Dennoch gilt, dass eine private Altersvorsorge wichtiger ist denn je, und Immobilien bleiben wertstabil. Bei den derzeit hohen Kaufpreisen ist es aber nötig, genau hinzusehen und die Lage sowie die voraussichtliche Entwicklung der Umgebung sorgfältig unter die Lupe zu nehmen. Investoren sollten auch überprüfen, ob das jeweilige Objekt zum Ziel passt. Will ich die Immobilie langfristig behalten und später darin mietfrei wohnen? Möchte ich später einen möglichst hohen Gewinn beim Wiederverkauf machen oder die Immobilie  langfristig sicher vermieten? Je nach Anlageziel kommt eine andere Immobilie in Frage. 

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Wie wirkt sich der Zins auf meine Baufinanzierung aus?

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