Das Haus verkaufen, ohne Ausziehen zu müssen: Viele ältere Menschen spielen mit diesem Gedanken, wenn ihr monatliches Einkommen gering und das Ersparte knapp ist. Engel & Völkers bietet seit Mitte des Jahres einen Teilverkauf der Immobilie an. Wir haben nachgefragt, was das genau ist und wie es sich von anderen Angeboten wie einer Leibrente oder Umkehrhypothek unterscheidet.
„Für über 80 Prozent der befragten Immobilienbesitzer ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung ein wesentlicher Bestandteil der Altersvorsorge und es besteht der Wunsch, bis zum Lebensende dort wohnen zu bleiben. Gleichzeitig wünscht sich die Hälfte der Befragten mehr verfügbares Vermögen im Alter. Fast jeder fünfte Eigentümer ist unzufrieden mit seinen verfügbaren finanziellen Mitteln“, so fasst Christian Kuppig, Geschäftsführer von Engel & Völkers Liquid Home, die Ergebnisse einer aktuellen Studie zusammen. Über 1.000 Immobilieneigentümer aus Deutschland im Alter von über 50 Jahren wurden zu ihren aktuellen Immobilien- und Vermögensverhältnissen befragt.
Betongold verflüssigen: Leibrente, Umkehrhypothek und Teilverkauf
Für ältere Immobilienbesitzer hat Engel & Völkers daher einen neuen Service auf den Markt gebracht: Durch einen Teilverkauf von bis zu 50 Prozent der Immobilie erhält der Besitzer die gewünschte Liquidität, ohne dass er aus seiner Immobilie ausziehen muss. Er bleibt Eigentümer und behält das volle Wohn- und Nutzungsrecht für die Immobilie. Tatsächlich ist Engel & Völkers nicht das erste Unternehmen, das anbietet, Betongold zu verflüssigen. Ähnlich funktionieren auch Modelle wie die Leibrente oder Umkehrhypothek:
Leibrente: Der Eigentümer verkauft sein Haus und erhält dafür einen einmaligen Betrag oder eine monatliche Rente sowie ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie. Käufer können Privatpersonen oder Unternehmen wie die Deutsche Leibrenten AG sein. Erst nach seinem Tod oder einem Auszug ins Altersheim, geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über. Vor allem wenn keine Erben da sind, klingt die Idee für viele Senioren verlockend. Allerdings müssen Immobilieneigentümer bei der Verrentung ihres Objektes im Vergleich zum Verkauf mit einem hohen Preisabschlag rechnen. Je jünger die Bewohner sind, desto höher der Abschlag. Verbraucherschützer raten außerdem dazu, sich die Angebote genau anzusehen und auch auf die Bonität des Anbieters zu achten.
Umkehrhypothek: Bei der Umkehrhypothek kommt es im Gegensatz zur Leibrente nicht zu einem Eigentümerwechsel. Es handelt sich um einen Kreditvertrag, dem die Immobilie als Sicherheit dient. Während dieses Modell beispielsweise in den USA gängige Praxis ist, wird es in Deutschland kaum angeboten. Für alle, die eigentlich über eine gute Bonität verfügen, aber beispielsweise Geld für die Kinder oder Enkel benötigen, gibt es eine Alternative: Sie können ihr Haus erneut beleihen und sich so Kapital beschaffen. Dr. Klein Berater Sven Günther aus Köln erklärt die Voraussetzungen für diese Hypothek: „Die Immobilie sollte lastenfrei sein und die Banken nehmen eine umfassende Bonitätsprüfung vor, bei der die gesamte Haushaltsrechnung auf den Prüfstand kommt. Unter dem Strich muss der Haushalt mit der Rente den Lebensunterhalt und die Annuität der Hypothek bedienen können.“
Teilverkauf: So unterscheidet sich das Modell von Leibrente und Umkehrhypothek
„Wohnen wie immer. Leben wie neu.“ So lautet der Slogan auf der Homepage von Engel & Völkers Liquid Home. Wir haben uns gefragt, was das genau bedeuet und mit Mareike Wiethölter über das neue Konzept gesprochen.
Hausgemacht: Hallo Mareike, was genau macht ihr bei E&V Liquid Home?
Mareike Wiethölter: Engel & Völkers kauft bis zu 50 Prozent der Immobilie. Der Kaufpreis wird von einem Gutachter ermittelt und richtet sich nach dem aktuellen Marktwert. Die Eigentümer erhalten dann ein Nießbrauchrecht für den an uns verkauften Anteil und nutzen die gesamte Immobilie weiterhin wie gewohnt. Für den verkauften Anteil zahlen sie eine monatliche Nutzungsgebühr an uns.
Hausgemacht: Was ist denn der Vorteil im Vergleich zu anderen Modellen?
Mareike Wiethölter: Für manche Immobilienbesitzer kommt bisher keines der bestehenden Angebote infrage. Eine neue Hypothek ist für viele nicht möglich, weil das laufende Einkommen nicht ausreicht. Die Leibrente ist zwar generell für jeden möglich – unabhängig von der Bonität – , aber hier wird in der Regel gleich die gesamte Immobilie verkauft und der Eigentümer verliert damit die alleinige Handhabe über sein Heim.
Bei einem Teilverkauf an uns, kann sich der Besitzer genau überlegen, wie viel Geld er benötigt und welchen Anteil der Immobilie er verkaufen möchte. Ein wesentlicher Vorteil ist, dass so alle zukünftigen Entscheidungen über die Immobilie weiter in seiner Hand liegen: Er allein entscheidet, ob das Haus verkauft, renoviert oder vererbt werden soll.
Hausgemacht: Wie hoch ist der Anteil der an Engel & Völkers verkauft werden kann? Und lässt er sich auch wieder zurückkaufen?
Mareike Wiethölter: Wir kaufen Anteile von mindestens 100.000 Euro und maximal 50 Prozent des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie. Diesen Anteil kann der Eigentümer jederzeit wieder von uns zurückkaufen. Beim Ankauf übernehmen wir die anfallenden Nebenkosten für Steuern, Grundbucheintrag und Notar. Bei einem Rückkauf wird ein erneutes Verkehrswertgutachten erstellt. Der Mindestrückkaufpreis ist allerdings immer der ursprüngliche Kaufpreis zzgl. Nebenkosten. Im Normalfall sollte die Wertsteigerung aber die Nebenkosten amortisieren, sodass diese komplett von E&V LiquidHome getragen werden.
Hausgemacht: Wie hoch ist denn die Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil und woran bemisst sie sich?
Mareike Wiethölter: Wenn man sich die Gebühr für 10 Jahre festschreiben lässt, sind es aktuell 3,5 Prozent der ausgezahlten Summe pro Jahr. Die Nutzungsgebühr wird auch nicht willkürlich festgelegt, sondern orientiert sich am 3-Monats-Euribor.
Hausgemacht: Was würde denn passieren, wenn der Eigentümer die Gebühr nicht mehr zahlen kann?
Mareike Wiethölter: Bei einem Verzug der Zahlungen von mehr als drei Monaten plus einer Mahnzeit von 90 Bankarbeitstagen wird das Nießbrauchrecht gekündigt und die Immobilie anschließend gemeinsam verkauft. Der Verkauf findet über das Engel & Völkers Netzwerk zum bestmöglichen Preis statt und der Eigentümer erhält natürlich trotzdem seinen Anteil ausgezahlt.
Hausgemacht: Danke für die Infos, Mareike!
Fazit zum Teilverkauf: Flexibilität gibt es nicht zum Nulltarif
Ist der Teilverkauf also eine sinnvolle Option für ältere Eigenheimbesitzer? Jein. Vor einer Entscheidung sollten sich Immobilienbesitzer in jedem Fall gut beraten lassen und alle Möglichkeiten abwägen. Wer etwa über ausreichende Bonität für eine Kapitalbeschaffung verfügt, sollte dieses Modell in der Regel bevorzugen. Denn: Vor allem in der aktuellen Niedrigzinsphase sind die Zinsen günstig und die Kosten für Hypothekendarlehen gering. Vergleicht man den Teilverkauf von E&V Liquid Home dagegen mit einem Gesamtverkauf oder einer Leibrente, kann diese Option die bessere Alternative sein.
Um die Vor- und Nachteile zu verdeutlichen, haben wir mit einer Rechnung veranschaulicht, wie der Teilverkauf konkret aussehen kann. Für eine Einmalzahlung von 100.000 Euro hat der Eigentümer bei einer zehnjährigen Festschreibung der Nutzungsgebühr nach diesen 10 Jahren insgesamt 35.000 Euro an Engel & Völkers gezahlt. Die Nutzungsgebühr wird ab dem Verkauf dauerhaft fällig und entspricht quasi einer dauerhaften, anteiligen Miete. Ein möglicher Nachteil: Sollten die Zinsen nach Ablauf der Festschreibung steigen, würde sich die monatliche Rate entsprechend erhöhen.
Ein Vorteil zum Gesamtverkauf ist allerdings, dass der Eigentümer weiter an der Wertsteigerung der Immobilie teilhaben kann und volle Flexibilität im Umgang mit seiner Immobilie behält. Legt man der Rechnung den historischen Durchschnitt der letzten 40 Jahre von 2 Prozent Wertsteigerung pro Jahr zugrunde, dann liegt der eigene Anteil an der Immobilie nach 10 Jahren rund 75.000 Euro höher.
Beispielrechnung
| 2020 | 2030 | |
| Wert der Immobilie (bei Wersteigerung von 2% p.a.) | 350.000 Euro | 426.648 Euro |
| E&V Anteil (29%) | 100.000 Euro | 121.899 Euro |
| Gezahlte monatliche Nutzungsgebühr (10 Jahre festgeschrieben, 3,5%) | 35.000 Euro | |
| Erhaltene Einmalzahlung | 100.000 Euro |
Zusammengefasst lässt sich festhalten: Der Teilverkauf kann eine sinnvolle Lösung für ältere Immobilienbesitzer sein, die kurzfristig Liquidität brauchen. Ähnlich wie bei der Leibrente fallen zwar auch bei einem Teilverkauf nicht unerhebliche Kosten an, aber Eigentümer behalten weiterhin die volle Entscheidungshoheit über ihr Eigenheim und profitieren zudem davon, wenn der Wert der Immobilie steigt.
Wer mehr über das Thema wissen möchte, kann sich auf der Website von Engel & Völkers Liquid Home umsehen. Dort lassen sich auch Auszahlung und Nutzungsgebühr in einem Beispielrechner ermitteln.
Ihr seid noch auf der Suche nach einem Eigenheim?
lässt lieber den Freund hausmachen / ist Bauernhofkind und echtes Nordlicht / hat in Osnabrück Geographie studiert / wollte eigentlich Zirkusakrobatin werden, arbeitet jetzt aber als PR-Managerin für Dr. Klein / findet Finanzthemen mittlerweile erschreckend interessant / mag starken Kaffee, schlechte Witze und Käsekuchen