Das eigene Haus oder die Eigentumswohnung beleihen? Tipps und Tricks zur Kapitalbeschaffung

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Wer eine Immobilie abbezahlt hat – oder fast so weit ist – hat schon ein Vermögen aufgebaut. Nur ist das leider nicht flüssig: Für besondere Anschaffungen oder größere Ausgaben hilft es erst einmal nicht weiter. Eine Möglichkeit, das Haus zu Bargeld zu machen, ist, es zu beleihen. Redakteurin Susanne hat mit Udo Zimmermann von Dr. Klein in Buchholz gesprochen, der Tipps rund um die Kapitalbeschaffung gibt.

Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder ihre Wohnung annähernd oder vollständig abbezahlt haben, können dafür Geld von der Bank bekommen. Bei einer Beleihung wird dabei die Immobilie als Sicherheit hinterlegt. Früher hieß das: eine Hypothek aufs Haus aufnehmen. Der Begriff ist veraltet und trifft streng genommen nicht mehr zu – inzwischen sind es Grundschulden, um die es geht. Damit aber genug zu Fachausdrücken, denn im Grunde ist dasselbe gemeint: Ich habe zwar eine Immobilie, aber zu wenig Kapital, um sie nach meinen Wünschen umzubauen, sie zu sanieren, die Ausbildung der Kinder zu fördern, das Traumauto zu kaufen … Verwendungszwecke gibt es viele.

Wofür kann ich das Haus beleihen?

Beim Stichwort „Verwendungszweck“ sind wir schon mitten im Thema, denn der ist nicht ganz unwichtig, wenn man die Immobilie beleihen möchte. Wird der Kredit für „wohnwirtschaftliche Zwecke“ genutzt, gefällt das der Bank, weil mit dem Geld das Haus oder die Wohnung aufgewertet oder zur Finanzierung einer neuen Immobilie genutzt wird. Bei Darlehenshöhen ab 50.000 Euro gibt es daher eine große Auswahl an möglichen Banken.

Kapitalbeschaffung für nicht-wohnwirtschaftliche Zwecke

Anders sieht es bei der „freien Kapitalbeschaffung“ aus – oder, schöner formuliert: Wenn ich das Haus beleihe, um damit den perfekten Camper zu finanzieren, um die lang ersehnte Luxusreise zu machen oder eine Ferienimmobilie im Ausland zu kaufen (denn die sind nicht so einfach über Immobilienkredite zu finanzieren). „Bei diesen Plänen sollte das Haus möglichst lastenfrei sein. Aber Ausnahmen bestätigen die Regel bestätigen“, meint Udo Zimmermann, der immer die Angebote mehrerer Banken vergleicht. Wenn das Geld zur freien Verfügung stehen soll, ist die Auswahl an möglichen Finanzierungspartnern etwas kleiner. Aber es gibt durchaus Banken, die diese Pläne möglich machen – und das durchaus zu guten Zinssätzen.

Wie hoch kann ich meine Immobilie beleihen?

Wie viel Geld mir die Bank bei der Kapitalbeschaffung gibt, hängt von zwei Dingen ab: einerseits vom Wert der Immobilie und zum anderen von der Haushaltsrechnung – also welche monatliche Rate ich mir leisten kann. Beide Faktoren müssen zusammenpassen, wenn ich das Haus beleihen will.

Bei ersterem kommt der Beleihungswert ins Spiel, der weniger kompliziert ist als er klingt. Und kurz erklärt: Die Bank definiert den Beleihungswert für die Immobilie und schätzt damit ein, wie viel sie dafür bekommen würde, wenn sie das Haus oder die Wohnung verwerten müsste. 80 Prozent dieses Beleihungswertes vergeben die Banken in der Regel maximal als neues Darlehen.

Brauche ich ein regelmäßiges Einkommen für eine Kapitalbeschaffung?

Gleichzeitig muss die Monatsrate ohne Probleme zu stemmen sein. Zur Tilgung des Darlehens ist also ein Einkommen oder eine ausreichend hohe Rente nötig, unter Umständen werden auch Mieteinnahmen angerechnet – wie bei jedem anderen Kredit auch. Udo Zimmermann lässt seine Kunden immer in Ruhe überlegen, ob sie den gesamten Rahmen ausschöpfen wollen, den die Bank als Beleihung anbietet.

Selbst wenn mehr möglich wäre, entscheiden sich viele für ein geringeres Darlehen. Denn dann lässt sich die Monatsrate oder die Laufzeit reduzieren oder die Tilgung raufsetzen. 

Udo Zimmermann, Spezialist für Baufinanzierung in Buchholz i. d. Nordheide

Muss das Haus schuldenfrei sein, damit ich es beleihen kann?

Wenn möglich: ja. Wenn das Haus oder die Wohnung schuldenfrei ist, wird die Kapitalbeschaffung einfacher, weil mehr Banken dafür zur Verfügung stehen. Wie oben schon kurz angesprochen, ist es aber nicht zwingend notwendig, dass bereits der gesamte Kredit zurückgezahlt ist. Ist die Immobilie noch belastet, kommt für die Beleihung des Hauses oder der Wohnung nicht nur die aktuell finanzierende Bank infrage. Der Tipp von Udo Zimmermann:

Je nach Einzelfall lohnt es sich, weitere Banken anzusehen – zum Beispiel, wenn die Restschuld nur noch sehr gering ist und das neue Darlehen wesentlich höher sein soll.

Udo Zimmermann, Spezialist für Baufinanzierung in Buchholz i. d. Nordheide

Bis zu welchem Alter ist die Kapitalbeschaffung über die Beleihung einer Immobilie möglich?

Wer als Senior zur Hausbank geht, erhält in den meisten Fällen eine Absage. Der – womöglich etwas freundlicher formulierte – Grund: „zu alt“. Davon sollte sich aber niemand abschrecken lassen, denn nicht alle Banken haben eine Altersgrenze. „In unserem Büro waren schon einige Kunden, die überrascht waren, dass eine Beleihung auch für Rentner möglich ist“, erzählt Udo Zimmermann. „Aber oft bekomme ich das nur zufällig und nebenbei mit, weil die meisten nach dieser Information nicht weiter fragen. Das ist natürlich schade. Denn solange unter der Haushaltsrechnung ein Plus steht, finde ich meistens einen passenden Finanzierungspartner, der die Kapitalbeschaffung für Senioren begleitet.“

Welche Immobilien und Grundstücke beleiht die Bank?

Generell gilt: Für die Beleihung kommt das eigene Haus, die Eigentumswohnung und das eigene Grundstück in Frage. Dabei ist es unwichtig, ob es ein Ein- oder Mehrfamilienhaus ist, die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wird, das Grundstück leer oder bebaut ist. Die wichtigste Voraussetzung ist: Das Haus oder die Wohnung muss sich in Deutschland befinden und bei Grundstücken muss es sich um Bauland handeln.

Kapitalbeschaffung über die Immobilie – oder doch besser mit einem Ratenkredit?

Wer Geld zur freien Verfügung braucht und eine Immobilie besitzt, hat die Wahl: Entweder er nimmt einen normalen Ratenkredit auf, dann ist es reines Fremdkapital, oder er beleiht das Haus oder die Wohnung. Weil in diesem Fall eigenes Mittel in Form der Immobilie hinter dem Darlehen stehen, spricht man hier von einer Kombination von Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung. Welches ist also die bessere Lösung: Die Kapitalbeschaffung über eine Immobilienbeleihung oder der Raten- bzw. Konsumentenkredit?

Unter bestimmten Umständen kann ein Ratenkredit eine sinnvolle Alternative zur Immobilienbeleihung sein.

Udo Zimmermann, Spezialist für Baufinanzierung in Buchholz i. d. Nordheide

Vor- und Nachteile einer Kapitalbeschaffung über die Immobilie

Die Beleihung einer Immobilie zur Kapitalbeschaffung hat den Vorteil, dass diese Immobilien- oder Grundschulddarlehen zinsgünstig sind, weil ein Wert zur Absicherung dahintersteht. Die Finanzierung kann noch im höheren Lebensalter aufgenommen werden und es sind auch hohe Kreditsummen von mehr als 50.000 Euro möglich. Voraussetzung ist – wie oben angesprochen –, dass die Immobilie entsprechend hochwertig ist und die Monatsrate im finanziellen Rahmen bleibt. Der Nachteil: Es ist etwas umständlicher, die Finanzierung zu beantragen. Denn wie bei jedem anderen Immobilienkredit auch verlangt die Bank verschiedene Unterlagen zur Immobilie und zur Einkommenssituation. Außerdem wird eine Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie eintragen, womit Kosten verbunden sind.

Vor- und Nachteile eines Ratenkredits

Ein Ratenkredit kann manchmal die passendere Alternative zur Beleihung sein. „Vor allem, wenn das Geld zügig gebraucht wird, wenn es sich um einen kleineren Betrag handelt oder das Darlehen nur als kurzzeitige Überbrückung gebraucht wird, spielt der Ratenkredit seine Vorteile aus“, erklärt Udo Zimmermann. Denn hier findet keine Eintragung in das Grundbuch statt und auch die Prüfung seitens der Bank ist nicht so aufwändig. Außerdem sind jederzeit Sonderzahlungen möglich, weswegen das Darlehen schnell zurückgezahlt werden kann. Aber: In der Regel lassen sich nur Beträge bis 50.000 Euro über Ratenkredite finanzieren und die Zinsen sind höher als bei einer Immobilienbeleihung. Zudem gibt es häufig eine Begrenzung in Bezug auf das Lebensalter.

Wie geht man bei einer Kapitalbeschaffung am besten vor?

Für die Kapitalbeschaffung gibt es also verschiedene Möglichkeiten. Wer mit dem Gedanken spielt, das Haus oder die Eigentumswohnung zu beleihen, sollte sich zunächst beraten lassen, rät Udo Zimmermann: „Ich finde als erstes einmal heraus, was denn das Ziel ist, wofür das Geld gebraucht wird und wie die individuellen Rahmenbedingungen sind. Erst dann mache ich unterschiedliche Lösungsvorschläge und wäge sie gemeinsam mit dem Kunden ab.“ Weil die Berater bei Dr. Klein an keine Bank gebunden sind, können sie sehr neutral und ganz im Sinne ihrer Kunden beraten. Und das tun sie kostenfrei.

Kann ich meine Immobilie beleihen?

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