Zinsfestschreibung: Planungssicherheit mit der Zinsbindungsfrist
- Die Zinsfestschreibung markiert die Dauer für die ein Zinssatz festgelegt ist.
- Sie liegt zwischen 5 und 30 Jahren.
- Nach mindestens 10 Jahren kann die Zinsbindungsfrist dank Sonderkündigungsrecht kostenlos aufgehoben werden.
- Die Zinsfestschreibung bietet Planungssicherheit.
Was ist eine Zinsfestschreibung?
Mit der Zinsfestschreibung wird der Zinssatz für einen Kredit über einen vereinbarten Zeitraum festgelegt. Die Dauer des Zeitraums können Sie selbst bestimmen. Die marktüblichen Zinsschwankungen wirken sich in dieser Zeit nicht mehr auf Ihren Kredit aus. Die Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung bleiben während der Zinsfestschreibung daher gleich. Das gibt Ihnen Planungssicherheit, denn somit kann sich auch die Monatsrate nicht während der Kreditlaufzeit erhöhen.
In der Regel gilt:
Je länger die Zinsfestschreibung fixiert wurde, desto höher ist der Zinsaufschlag.
Unser Kreditrechner vergleicht verschiedene Zinsbindungen für Immobilienkredite auf einem Blick.
Welche Zinsbindungsfrist kann ich wählen?
Bei einer Baufinanzierung wählen Sie meist eine Zinsfestschreibung von 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahren. Welche für Sie die beste Laufzeit ist, hängt unter anderem von den aktuellen Bauzinsen und von den Prognosen ab, ob die Zinsen zukünftig steigen oder fallen werden. Es gibt 2 Situationen, die sich unterschiedlich auf die Auswahl der Zinsfestschreibung auswirken können.
- Hohe Zinsen: Bei hohen Zinsen wählen Sie am besten eine kurze Zinsfestschreibung von 5 bis 10 Jahren. Im Idealfall sind die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung gesunken, sodass Sie eine günstigere Finanzierung nutzen können.
- Niedrige Zinsen: Sichern Sie sich bei niedrigen Zinsen eine möglichst lange Zinsfestschreibung von bis zu mehreren Jahrzehnten. Steigende Zinsen wirken sich in dieser Zeit nicht auf Ihr Baudarlehen aus.
Je länger die Zinsfestschreibung ist, desto höher fällt in der Regel der Sollzins aus, den Sie für das Darlehen zahlen müssen. Das hat die Bewandtnis, dass die Bank mit einer beispielsweise 20-jährigen Zinsfestschreibung ein finanzielles Risiko eingeht. Denn in dieser Zeit könnten die Zinsen steigen und die Bank macht mit dem niedrigen Zins, den sie Ihnen gewährt hat, weniger Gewinn. Also erhöht die Bank den Sollzins von vornherein und verringert dadurch ihr Verlustrisiko. Abonnieren Sie jetzt unseren Newsletter und erfahren Sie jeden Monat den neusten Trend der Zinsentwicklung.
Wann beginnt die Zinsbindungsfrist?
Die Zinsbindungsfrist beginnt mit dem im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt. Üblicherweise ist dieser Zeitpunkt der nächste Monatswechsel. Bei einem Forward-Darlehen bei einer Anschlussfinanzierung sieht es etwas anders aus.
Wann beginnt die Zinsbindungsfrist bei Forward-Darlehen?
Wann die Zinsbindungsfrist bei einem Forward-Darlehen startet, kommt darauf an, um welche Variante es sich bei Ihrem Forward Darlehen handelt, denn es gibt 2 verschiedene:
- echtes Forward-Darlehen
- unechtes Forward-Darlehen.
Beim unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist am Tag des Vertragsabschlusses. Beim echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsfestschreibung erst am Tag der Auszahlung. Die Tabelle macht die Unterschiede zwischen beiden Varianten deutlich:
| Bedingungen | Echtes Forward-Darlehen | Unechtes Forward-Darlehen |
|---|---|---|
| Jahr des Abschlusses | 2024 | 2024 |
| Jahr der Auszahlungen | 2026 | 2026 |
| Länge der Zinsbindung | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Laufzeit der Zinsbindung | Zinsbindung läuft von 2026 bis 2036 | Zinsbindung läuft von 2024 bis 2034 |
Wie Sie an diesem Beispiel erkennen können, büßen Sie beim unechten Forward Darlehen 2 Jahre an Zinsbindungsfrist ein. Das kann sowohl ein Vorteil als auch ein Nachteil sein: Ein Vorteil ist es dann, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind, dann kommen Sie früher aus dem Kreditvertrag heraus. Ein Nachteil ist es, wenn sie gestiegen sind – dann können die fehlenden 2 Jahre, in denen Sie noch den günstigeren Zins gehabt hätten, finanziell ziemlich schmerzen.
Grundsätzlich raten wir immer, zum echten Forward-Darlehen zu greifen, weil Sie dann von vorneherein eine Zinsbindungsfrist haben, die Ihnen auch über den vollen Zeitraum hinweg nutzt und zugute kommt.
Wofür ist eine Zinsfestschreibung gut?
Die Zinsfestschreibung ist sowohl für Sie als auch für die kreditgebende Bank eine Art Sicherheit. Sie schützt Sie vor steigenden Bauzinsen und damit vor einer unvorhersehbaren Erhöhung der monatlichen Raten Ihres Immobilienkredits. Damit wissen Sie stets, wie hoch Ihre monatliche Rate ist.
Die Zinsfestschreibung schützt aber zum anderen die Bank in gleichem Maße davor, dass die Bauzinsen drastisch sinken und die Bank weniger Einnahmen hat als zuvor errechnet. Denn ein Kreditinstitut finanziert sich über die Zinsen, die Sie dafür zahlen, dass die Bank Ihnen Geld leiht.
Das Gegenteil zu einem Darlehen mit Zinsfestschreibung ist ein variables Darlehen. Hier wird der Zinssatz automatisch alle 3 Monate an den so genannten EURIBOR angepasst. Fallen Zinsen, ist das zwar gut für Sie. Allerdings birgt diese Variante auch die Gefahr, dass die Zinsen steigen und der Kredit somit teurer wird. Daher sind variable Darlehen eher als kurzfristige Zwischenfinanzierung geeignet.
Zinsen berechnen
Mit unserem Darlehensrechner können Sie ganz einfach herausfinden, welche Zinsen Dr. Klein für Ihr Hypothekendarlehen bzw. Immobiliendarlehen anbietet.
Wie kann ich die Zinsfestschreibung aufheben?
Um bei sinkenden Zinsen nicht über 10 Jahre an eine lange Zinsbindungsfrist gefesselt zu sein, hat der Gesetzgeber ein Hintertürchen eingebaut. Unabhängig davon welche Zinsfestschreibung Sie wählen, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Das ist im § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgehalten. Das bedeutet, dass Sie Ihren Darlehensvertrag nach 10 Jahren mit einer 6-monatigen Frist kostenlos (ohne Vorfälligkeitsentschädigung) kündigen können; auch wenn Ihre eigentliche Zinsfestschreibung 15 oder 20 Jahre beträgt.
