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Was passiert mit der Baufinanzierung bei einem Hausverkauf?

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen, aber Ihr Kredit für Ihre Baufinanzierung noch nicht abbezahlt ist, können Sie Ihre Finanzierung trotzdem ohne Probleme vorzeitig kündigen. Die Bank löst Ihre Baufinanzierung dann normalerweise ohne Probleme auf und die Restschuld begleichen Sie durch den Erlös, den Sie mit dem Verkauf der Immobilie erzielen.

Die Bank ist nämlich dazu verpflichtet, Sie vorzeitig aus der Baufinanzierung zu entlassen, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten. Schließlich gibt es genügend persönliche Gründe, sich von einer Immobilie zu trennen: Ein Jobangebot aus einer anderen Stadt macht den Verkauf unumgänglich, eine Fernbeziehung möchte am anderen Ort zusammengeführt werden, die Familie vergrößert sich und verlangt nach mehr Platz – aus welchem Grund auch immer Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, die Bank darf Sie nicht an der Auflösung der Baufinanzierung beim Verkauf hindern.

Welche Kosten entstehen durch die vorzeitige Auflösung der Baufinanzierung beim Hausverkauf?

Dass Sie vorzeitig aus der Baufinanzierung gelassen werden, ist beim Hausverkauf gesichert. Doch kostenlos geht das nicht. In der Regel stellt die Bank bei der vorzeitigen Auflösung der Finanzierung eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Damit federt die Bank ihren Zinsschaden ab: Würden Sie den Kredit zur Immobilienfinanzierung weiterführen, müssten Sie während der Laufzeit, oft also noch einige Jahre, weiter Zinsen an die Bank zahlen. Diese Zahlungen entgehen der Bank nun. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist somit praktisch ein finanzieller Ausgleich. Ihre Höhe ist nicht gesetzlich gedeckelt, sie kann aber durchaus 10 Prozent der Restschuld kosten. Je nach Laufzeit und Konditionen kann die Vorfälligkeitsenschädigung mehrere Tausend Euro betragen. Mit unserem Vorfälligkeitsrechner können Sie kalkulieren, wie hoch sie in Ihrem Fall ausfallen könnte.

Es gibt aber auch Situationen, in denen die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben darf:

  • Wenn Ihre Baufinanzierung bereits länger als 10 Jahre läuft: Dann haben Sie nämlich gemäß §489 BGB ein Sonderkündigungsrecht und können nach Ablauf der zehn Jahre jederzeit vorzeitig mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne etwas dafür Geld bezahlen zu müssen. In diesem Fall muss der Verkauf der Immobilie aber zeitlich so getaktet sein, dass das Aufsetzen des Kaufvertrags und die Zahlung des Käufers genau auf das Datum der Kündigungsfrist fallen.
     
  • Wenn der Käufer Ihrer Immobilie Ihre Baufinanzierung übernimmt: Auch in diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Eine Übernahme des Darlehens ist durchaus möglich und bietet sich für den Käufer an, sofern Sie den Vertrag zur Baufinanzierung vor einigen Jahren zu wesentlich günstigeren Zinsen abgeschlossen haben, als er heute für dieselbe Finanzierung bekommen würde. Allerdings muss die Bank der Übernahme der Baufinanzierung zustimmen. Tut sie das nicht, ist diese Möglichkeit erloschen. 

Ablauf der Kündigung beim Verkauf

In der Regel übernimmt der Notar, den Sie auch mit dem Kaufvertrag betraut haben, die Abwicklung der Kündigung Ihrer Baufinanzierung. Er benötigt dazu die Kontonummer zu Ihrer Finanzierung und die Anschrift der Bank. Beide Informationen müssen Sie dem Notar zeitnah zukommen lassen. Er setzt die Bank schließlich über Ihre Absicht zum Hausverkauf in Kenntnis. Die Bank teilt daraufhin mit, welche Kündigungsfrist einzuhalten ist und wann die noch offene Restschuld auf dem Darlehenskonto eingegangen sein muss. Ferner informiert er sie darüber, welche Verzugszinsen berechnet werden, falls der Betrag nicht pünktlich eingeht.

Dann muss die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden, und als Gläubigerin muss die Bank dem Vorgang zustimmen. Das macht sie erst, sobald das Geld auf dem Darlehenskonto eingegangen ist. Sie erstellt dann eine Löschungsbewilligung. Erst mit der Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch sind Sie "aus der Nummer raus", es besteht keine Verpflichtung mehr gegenüber dieser Bank. In der Regel wird die Bank Ihnen dies schriftlich bestätigen.

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