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Was passiert mit der Baufinanzierung bei einem Verkauf der Immobilie?

Normalerweise wird eine Baufinanzierung beim Verkauf einer Immobilie gekündigt, und die eventuell noch vorhandene Restschuld wird durch den Verkaufserlös abgezahlt. Übrigens sind Banken dazu verpflichtet, Baufinanzierungskunden aus dem Kreditvertrag zu entlassen, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Denn die Bank darf Ihnen nicht vorschreiben, wie Sie leben möchten. Schließlich gibt es genügend persönliche Gründe, sich von einem Eigenheim zu trennen: Ein Jobangebot aus einer anderen Stadt macht den Verkauf unumgänglich, eine Fernbeziehung möchte am anderen Ort zusammengeführt werden, die Familie vergrößert sich und verlangt nach mehr Platz – aus welchem Grund auch immer Sie verkaufen möchten, die Bank darf nicht auf den Kreditvertrag pochen und Sie an der Auflösung der Baufinanzierung beim Verkauf hindern.

Die Frage ist nur: Was kostet die Auflösung der Baufinanzierung beim Verkauf?

Dass Sie aus dem Vertrag gelassen werden, ist beim Verkauf gesichert. Ob das auch kostenlos vonstatten geht, steht auf einem anderen Blatt Papier. Denn in der Regel wird bei der vorzeitigen Auflösung eines Kreditvertrags eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt. Damit federt die Bank ihren Zinsschaden ab: Würden Sie im Kreditvertrag bleiben, müssten Sie noch einige Jahre weiter Zinsen an die Bank zahlen. Diese Zahlungen entgehen ihr nun, die Vorfälligkeitsentschädigung ist somit praktisch ein finanzieller Ausgleich. Ihre Höhe ist nicht gesetzlich gedeckelt, sie kann aber durchaus 10 Prozent der Restschuld betragen. Mit unserem Vorfälligkeitsrechner können Sie mal durchkalkulieren, wie hoch sie in Ihrem Fall ausfiele.

Es gibt aber auch Situationen, in denen die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben darf:

  • Wenn Ihre Baufinanzierung bereits länger als 10 Jahre läuft: Dann haben Sie nämlich gemäß §489 BGB ein Sonderkündigungsrecht und können nach Ablauf der zehn Jahre jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne etwas dafür bezahlen zu müssen. In diesem Fall muss der Verkauf aber zeitlich so getaktet sein, dass das Aufsetzen des Kaufvertrags und die Zahlung des Käufers genau auf das Datum der Kündigungsfrist fallen. Das ist etwas kniffelig, aber nicht unmöglich.
  • Wenn der Käufer Ihrer Immobilie Ihre Baufinanzierung übernimmt: Auch in diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Eine Übernahme ist durchaus möglich und bietet sich für den Käufer an, sofern Sie den Vertrag vor einigen Jahren zu wesentlich günstigeren Zinsen abgeschlossen haben, als er heute für dieselbe Baufinanzierung bekommen würde. Allerdings muss die Bank der Übernahme zustimmen. Tut sie das nicht, ist diese Möglichkeit erloschen. 

Ablauf der Kündigung einer Baufinanzierung beim Verkauf

In der Regel übernimmt der Notar, den Sie auch mit dem Kaufvertrag betraut haben, die Abwicklung der Kündigung. Er benötigt dazu die Darlehenskontonummer zu Ihrer Baufinanzierung und die Anschrift der Bank. Beide Informationen müssen Sie dem Notar zeitnah zukommen lassen. Er setzt die Bank schließlich über Ihre Verkaufsabsicht in Kenntnis. Die Bank teilt daraufhin mit, welche Kündigungsfrist einzuhalten ist und wann die noch offene Restschuld auf dem Darlehenskonto eingegangen sein muss. Ferner informiert er sie darüber, welche Verzugszinsen berechnet werden, falls der Betrag nicht pünktlich eingeht.

Dann muss die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden, und als Gläubigerin muss die Bank dem Vorgang zustimmen. Das macht sie erst, sobald die Restschuld auf dem Darlehenskonto eingegangen ist, sie erstellt eine Löschungsbewilligung. Erst mit der Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch sind Sie "aus der Nummer raus", es besteht keine Verpflichtung mehr gegenüber dieser Bank. In der Regel wird die Bank Ihnen diesen Umstand noch mal schriftlich bestätigen.

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