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Ich habe ein Haus gekauft. Ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag der Immobilie möglich?

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag für den Hauskauf ist nach der notariellen Beglaubigung nicht mehr ohne weiteres möglich. Ein Kaufvertrag für eine Immobilie ist bindend, sobald beide Parteien – also Käufer und Verkäufer – ihre Unterschrift unter den Vertrag gesetzt haben und der Notar diesen beglaubigt hat. Unter bestimmten Umständen können Sie aber von Ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen.

Wann Sie vom Kaufvertrag zurücktreten können

Zunächst einmal muss man unterscheiden zwischen dem gesetzlichen und dem vertraglichen Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag für die Immobilie. Wurde im Vertrag kein individuelles Rücktrittsrecht vereinbart, gelten die gesetzlichen Regelungen. Nach diesen darf der Rücktritt vom Kaufvertrag für das Haus nur erfolgen, wenn erhebliche Mängel vorliegen. Dazu gehören beispielsweise:

  • Sie haben nach der Vertragsunterzeichnung erfahren, dass die Immobilie noch mit Schulden belastet ist, die nicht übertragen oder gelöscht werden können.
  • Sie entdecken erst nach dem Vertragsabschluss erhebliche Mängel an der Immobilie, die Ihnen der Verkäufer verschwiegen hat. Hierbei sind Sie allerdings in der Beweispflicht. Das bedeutet, Sie müssen beweisen, dass Ihnen diese Mängel arglistig verschwiegen wurden.

Keine Rückabwicklung des Kaufvertrages für den Immobilienkauf ist möglich, wenn Sie nach der Vertragsunterzeichnung keine Finanzierungszusage von Ihrer Bank erhalten. Im Gegenteil: Sie sind nun zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Können Sie die Kaufsumme nicht begleichen, haften Sie mit Ihrem gesamten Vermögen bis hin zur Zwangsvollstreckung. Klären Sie deshalb die Baufinanzierung bereits vor der notariellen Beglaubigung des Kaufvertrages und legen Sie beim Notartermin eine Finanzierungsbestätigung vor.

Wurde ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart, habe diese Vereinbarungen immer Vorrang zum gesetzlichen Rücktrittsrecht. Käufer und Verkäufer können somit individuelle Regelungen treffen, wann ein Rücktritt vom Kaufvertrag für das Haus möglich ist. Zudem kann mit dieser Klausel festgelegt werden, dass der Notar alle Rechte erhält, die Rückabwicklung des Kaufvertrages vorzunehmen, sollte eine der Parteien vom Vertrag zurücktreten wollen. So geht der Rücktritt vom Kaufvertrag des Hauses nach dem Notartermin schneller vonstatten.

Unterschied zwischen Widerrufsrecht und Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag

Obwohl Widerrufsrecht und Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag für eine Immobilie inhaltlich ähnlich klingen, meinen sie doch etwas Unterschiedliches. Das Widerrufsrecht kann – muss aber nicht - beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit aufgenommen werden. Die Frist beträgt in meisten Fällen 14 Tage; in dieser Zeit können Sie oder der Verkäufer Ihre Meinung noch ändern und den Kaufvertrag widerrufen und somit ohne Konsequenzen von Ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen.

So läuft der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ab

Möchten Sie vom Kaufvertrag für das Haus zurücktreten, müssen Sie der anderen Vertragspartei erst eine Frist setzen. In dieser Zeit hat sie die Möglichkeit, den Rücktrittsgrund noch zu beheben. Ist die Frist verstrichen, dürfen Sie von Ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Dabei können Ansprüche auf Schadensersatz entstehen. Als Grundlage für die Höhe des Schadensersatzes werden vor allem der Kaufpreis, der Grund für den Rücktritt vom Kaufvertrag sowie der entstandene Schaden zugrunde gelegt. Als Berechnungsgrundlage gilt der § 249 des BGB.

Mögliche Alternativen zum Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag

Ist die Rückabwicklung des Kaufvertrages für den Hauskauf ausgeschlossen, gibt es weitere Möglichkeiten, von einem notariell beglaubigten Vertrag zurückzutreten. So können Sie den Immobilienkaufvertrag bei arglistiger Täuschung anfechten. In diesem Fall kann der Anfechtende allerdings keine Schadensersatzansprüche geltend machen, da der Kaufvertrag dann von Anfang an nichtig ist.

Eine zweite Möglichkeit besteht in der Minderung des Kaufpreises. Diese Alternative kann zum Einsatz kommen, wenn nach dem Abschluss des Kaufvertrages Mängel festgestellt werden, die eine Senkung des Kaufpreises rechtfertigen. Ausgeschlossen ist eine Minderung allerdings, wenn Sie den Mangel bereits bei Vertragsabschluss kannten.

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