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Nein, normalerweise gibt es beim Volltilgerdarlehen keine Möglichkeit, den Tilgungssatz zu wechseln. Es zeichnet sich durch ein hohes Maß an Planungssicherheit aus, aber das geht leider auf Kosten der Flexibilität. Zum Hintergrund: Bei einem Volltilgerdarlehen finanzieren Sie Ihre Immobilie innerhalb einer einzigen Finanzierungsrunde. Das heißt, Sie planen die gesamte Finanzierung von der ersten Ratenzahlung bis zur kompletten Entschuldung und binden sich über einen langen Zeitraum von meist 20 oder 30 Jahren hinweg an eine einzige Bank. Auch die Zinsen werden von Anfang bis Ende festgelegt. Sie wissen von Beginn an also ganz genau, wann Sie mit der Baufinanzierung fertig sein werden und sind keinem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Gleichzeitig haben Sie hier, wie bei jedem anderen Immobiliendarlehen auch, die Möglichkeit, nach 10 Jahren den Kredit mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen, gem. §489 BGB.
Ein klassisches Annuitätendarlehen läuft anders ab: Hier legen Sie sich anhand einer entsprechenden Sollzinsbindung zu Beginn nur auf die erste Finanzierungsrunde fest, oftmals über die ersten zehn Jahre. Danach läuft Ihr Vertrag mit der Bank aus, Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung. Die Zinsen können in der Zwischenzeit gestiegen sein, sodass Ihre zweite Finanzierungsrunde teurer wird, Ihre Monatsrate steigt. Dieses Risiko ist mit einem Volltilgerdarlehen nicht gegeben. Das gibt Ihnen Sicherheit, aber diese Sicherheit kostet: Beim Volltilgerdarlehen fallen die Zinsen höher aus als beim Annuitätendarlehen, und Flexibilität ist bei dieser Finanzierungsvariante auch nicht gegeben. Beim Annuitätendarlehen sind Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel möglich, beim Volltilgerdarlehen in der Regel nicht.
Ohne Tilgungssatzwechsel können Sie Ihre Monatsrate nicht erhöhen oder senken. Mal angenommen, Sie geraten während der langen Laufzeit eines Volltilgerdarlehens in finanzielle Schwierigkeiten und möchten sich Erleichterung verschaffen, indem Sie die Monatsrate ein wenig niedriger gestalten. Das funktioniert folgendermaßen: Die monatliche Rate besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Am Zinsanteil ist nicht zu rütteln, den zahlen Sie an die Bank dafür, dass sie Ihnen das Geld leiht. Der Tilgungsanteil fließt hingegen in Ihre eigene Tasche, denn er dient der Abzahlung Ihrer Restschuld. Bietet die Bank Ihnen Tilgungssatzwechsel an, können Sie daran während der Kreditlaufzeit schrauben: Ziehen Sie den Tilgungssatz hoch, erhöht sich die Monatsrate, und Sie zahlen Ihre Restschuld schneller ab. Drücken Sie den Tilgungssatz herab, verringert sich Ihre Monatsrate, und die Abzahlung der Restschuld zieht sich etwas in die Länge, aber das verschafft Ihnen finanziell etwas Luft zum Atmen.
Bei einem Volltilgerdarlehen ist diese Möglichkeit aber gar nicht vorgesehen, und diese Unflexibilität birgt ein gewisses Risiko. Bevor Sie ein Volltilgerdarlehen abschließen, muss Ihnen bewusst sein, dass Anpassungen der Rate unmöglich sind. Daher bieten sich Volltilgerdarlehen nur an, wenn Sie ein sehr sicheres Einkommen haben und dies über die kommenden Jahre hinweg garantiert ist.
Hauptcharakteristikum beim Volltilgerdarlehen ist die exakte Festlegung seines Verlaufs: Das Datum der letzten Ratenzahlung ist also von Beginn an bekannt. Gäbe es die Möglichkeit, einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen, würde sich dieses Datum wieder verschieben. Bei einer Tilgungssatzerhöhung würden Sie die Restschuld schneller abbezahlen, das Datum würde sich nach vorn verlegen. Bei einer Tilgungssatzsenkung würde sich die Abzahlung verzögern, das Datum wanderte nach hinten. Die Vertragsbedingungen eines Volltilgerdarlehens lassen genau das nicht zu: Alle Konditionen wie zum Beispiel die Höhe der Zinsen sind darauf ausgerichtet, das anfangs festgelegte Datum, zu dem die Restschuld abbezahlt sein wird, einzuhalten. Beim Volltilgerdarlehen sind die Zinsen in der Regel von Beginn an höher als beim normalen Annuitätendarlehen.
Wenn Sie Wert auf diese Flexibilität legen und einen Wechsel der Tilgung als Option in den Vertrag einbauen möchten, wird die Bank Ihnen als Alternative ein Annuitätendarlehen ans Herz legen. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung können Ihnen bei diesem Thema weiterhelfen und zeigen Ihnen, welche Optionen sich in Ihrem Fall anbieten.
