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Dachsanierung: Einsparpotenzial, Kosten, Förderungen

Dachsanierung leicht gemacht
florian-unterfrauner
Florian Unterfrauner
5 Min.
19.07.2023
Das Wichtigste in Kürze
  • Eine Dachsanierung kostet im Durchschnitt 67.500 €.
  • Ein gedämmtes Dach kann im Jahr 20-30 % der Heizkosten einsparen.
  • Sie können eine Dachsanierung mit einem Modernisierungskredit, einem Baudarlehen sowie einer staatlichen Förderung finanzieren.
  • Eine Dachsanierung kann ungefähr alle 20-30 Jahre notwendig sein.

Was wird bei einer Dachsanierung gemacht?

Eine Dachsanierung umfasst Maßnahmen, um die strukturelle Integrität, Funktionalität und Ästhetik eines Daches zu verbessern. Je nach Zustandes eines Daches ist dazu eine Reparatur, Renovierung oder Modernisierung notwendig. Konkret können Arbeiten am Dach folgende Punkte umfassen:

  • Dachstuhl austauschen oder reparieren
  • Trag- und Konterlattung austauschen oder reparieren
  • Dach dämmen
  • Dach neu eindecken
  • Einbau von Dachfenstern und/oder Gauben

Bei einer Renovierung führen Sie umfangreiche Reparaturen durch. Dabei beheben Sie Schäden und tauschen optisch nicht mehr ansehnliche Elemente aus. Wenn Sie das Dach sanieren wollen, kombinieren Sie Renovierungsarbeiten mit Modernisierungsarbeiten. Bei diesem Vorgehen reparieren Sie nicht nur das Dach, sondern dämmen es auch und tauschen alte Fenster gegen neu aus. 

Wie viel kostet eine Dachsanierung?

Eine Dachsanierung kostet laut der Bausparkasse Schwäbisch Hall ungefähr 450 €/m². Bei einer durchschnittlichen Dachfläche von 150 m² kostet eine Dachsanierung somit 67.500 €. Wie viel Ihre Dachsanierung genau kostet, hängt natürlich von der Dachfläche, dem Material und den Maßnahmen ab, die Sie ergreifen. Um Ihnen ein besseres Bild zu vermitteln, haben wir die Kosten für die verschiedenen Ausbaustufen einer Dachsanierung in der Tabelle unten aufgelistet.

MaßnahmenKostenGesamtkosten
Eindeckung des Dachs (ohne Dämmung)100 €-150 €/m²15.000 € - 22.500 €
Dachsanierung mit Dämmung140 €-315 €/m²21.000 € - 47.250 €
Sanierung Dachstuhl mit Dämmung und Eindeckung190 €-560 €/m²28.500 € - 84.000 €
Tabelle: Vergleich Kosten für eine Dachsanierung, Gibt es hier eine Quelle für die Angaben?

Je nach Umfang Ihrer Dachsanierung müssen Sie demnach mit Kosten zwischen 15.000 € und 84.000 € rechnen. Wie Sie diese Kosten finanzieren beziehungsweise fördern können, erfahren Sie im nächsten Kapitel.

Was beeinflusst die Kosten für eine Dachsanierung?

Je nach Form, Dacheindeckung und Zusatzeigenschaften können die Kosten für eine Dachsanierung variieren.

Dacheindeckung

Es gibt unterschiedliche Materialien, mit denen Sie Ihr Dach eindecken können. In der Tabelle unten finden Sie eine Auflistung sowie eine Übersicht der Kosten, die je nach Material anfallen.

MaterialPreis pro m²Kosten für Dachfläche mit 150 m²
Bitumenbahn, Stahlblech, Aluminium15 € – 30 €2.250 € – 4.500 €
Dachstein aus Beton15 € – 30 €2.250 € – 4.500 €
Dachziegel aus Ton25 € – 50 €3.750 € – 7.500 €
Schiefer70 € – 140 €10.500 € – 21.000 €
Reet100 € – 150 €15.000 € – 22.500 €
Tabelle: Kosten verschiedener Materialien für die Dacheindeckung (Quelle: meindach.de)

Dachform

Die klassische Dachform ist das Satteldach. Es hat zwei Seiten und ist bei den meisten Häusern vorzufinden. Unter all den Dachformen entstehen bei einer Dachsanierung beim Satteldach die geringsten Kosten. In der untenstehenden Tabelle finden Sie weitere Dachformen und eine Übersicht, um wie viel teurer eine Dachsanierung im Vergleich zum Satteldach ist.

DachformKosten nach Dachart (Mehrkosten im Vergleich zum Flachdach)
Satteldach67.500 € (+0 %)
Walmdach101.250 € (+50 %)
Krüppelwalmdach87.750 € (+30 %)
Mansarddach87.750 € - 94.500 € (+30 % bis +40 %)
Zeltdach101.250 € (+50 %)
Tabelle: Mehrkosten Dachformen im Vergleich zu einem Satteldach (Quelle: meindach.de)

Dachgauben

Auch die Form einer Gaube kann zu Mehrkosten bei der Dachsanierung führen. Während herkömmliche Gauben keine zusätzlichen Kosten bei der Dacheindeckung verursachen, müssen Sie bei Sonderformen mit höheren Preisen rechnen. Dazu gehören:

  • Spitzgaube
  • Walmdachgaube
  • Trapezgaube
  • Fledermausgaube

Bei diesen Gaubentypen betragen die Mehrkosten ungefähr 30 % im Vergleich zu einem Dach ohne Gaube. Für ein Flachdach mit 150 m² können Sie also mit Zusatzkosten von 20.250 € rechnen.

Wie lässt sich eine Dachsanierung finanzieren?

Muss das Dach saniert werden, ist der Modernisierungskredit eine gute Option. Dieser bietet günstige Zinsen, muss aber in der Regel durch einen Grundbucheintrag abgesichert werden.

Ist die Immobilie noch mit Schulden belastet, bietet sich als Alternative ein zweckgebundener Ratenkredit, auch Wohnkredit genannt, an. Dieser ist ausschließlich für Hausbesitzer gedacht und eignet sich für Finanzierungen bis 50.000 € an. Im Gegenzug benötigen Sie aber keinen Grundbucheintrag. Seine Zinsen sind zwar höher als die eines Baudarlehens, aber immer noch attraktiver als die eines normalen, nicht zweckgebundenen Ratenkredits.

Egal welche Summe Sie finanzieren müssen, unsere Berater vor Ort finden für Sie den passenden Kredit. Füllen Sie einfach unsere Finanzierungsanfrage aus. Wir melden uns dann umgehen bei Ihnen.

Welche Förderungen gibt es für eine Dachsanierung?

Eigenheimbesitzer, die die Energieeffizienz ihres Hauses verbessern möchten, erhalten Förderungen insbesondere durch die Programme der KfW und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Je nach Vorhaben eignen sich dabei unterschiedliche Programme.

  • BEG-Wohngebäude: Planen Sie Sanierungsarbeiten am ganzen Haus, kommt dieses Programm für Sie infrage. Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fördert die KfW den Umbau zu einem Effizienzhaus. Über das KfW Programm 261 erhalten Sie einen zinsgünstigen Kredit in Höhe von bis 150.000 € sowie einen Tilgungszuschuss von maximal 37.500 €.
  • BEG-Einzelmaßnahmen: Konzentrieren Sie sich ausschließlich auf die Dachsanierung, können Sie bei dem BAFA auch eine Unterstützung von 15 % der Investitionskosten für Einzelmaßnahmen erhalten. Die förderfähige Summe ist dabei auf 60.000 € begrenzt.
  • Altersgerechter Umbau: Mit dem KfW Programm 159 können Sie ein zinsgünstiges Darlehen von bis zu 50.000 € erhalten. Oder Sie beantragen einen Zuschuss von bis zu 6.250 € mit dem KfW Programm 455. Voraussetzung dafür ist, dass aus dem bisher ungeheizten Dachgeschoss keine eigene Wohneinheit entsteht.

Was kann bei einer Dachsanierung gemacht werden?

Eine Dachsanierung kann je nach Zustand des Daches und den individuellen Anforderungen unterschiedliche Maßnahmen erfordern. Dazu gehören unter anderem folgende Punkte:

  • Dachinspektion: Zunächst wird das Dach auf Schäden und Mängel untersucht. Hierbei werden beispielsweise Risse, Undichtigkeiten, Schimmelbefall oder veraltete Dachziegel festgestellt.
  • Reinigung: Vor der eigentlichen Sanierung wird das Dach gereinigt, um Schmutz und Moos zu entfernen. Hierbei können auch beschädigte Dachziegel oder -platten ausgetauscht werden.
  • Dämmung: Eine Dachsanierung bietet die Möglichkeit, das Dach auch energetisch zu optimieren. Hierbei kann eine Dämmung des Daches erfolgen, um den Wärmeverlust im Winter zu reduzieren und im Sommer für eine angenehme Raumtemperatur zu sorgen. Die Dämmung wird dabei auf, zwischen oder unter den Sparren befestigt.
  • Dachgeschossausbau: Wenn Sie das Dach sanieren, können Sie auch das Dachgeschoss ausbauen und so Ihre Wohnfläche erweitern. Damit sind mehr Kosten verbunden, aber Sie schaffen so mehr Wohnraum und steigern den Wert der Immobilie. Beachten Sie, dass Sie je nach Bundesland eventuell die Genehmigung des zuständigen Bauamtes benötigen.
  • Dachstuhl austauschen: Sollten die Balken morsch sein, müssen Sie diese austauschen. Je nach Umfang der Schäden kann es sein, dass Sie den kompletten Dachstuhl austauschen müssen beziehungsweise einzelne Balken oder Teile von Balken.
  • Dachgaube und Dachfenster: Um noch mehr Platz zu schaffen und das Dachgeschoss wohnlicher zu gestalten, können Sie eine Gaube oder Fenster auf dem Dach installieren. Die Kosten bewegen sich um die 300€ für ein Dachfenster beziehungsweise ungefähr 3.000€ für eine Gaube. Hinzu kommen noch Liefer- und Installationskosten. Je nach Ausführung kann es aber auch teurer sein.
  • Abdichtung: Eine wichtige Maßnahme bei der Dachsanierung ist die Abdichtung des Daches. Hierbei werden undichte Stellen repariert oder erneuert, um das Eindringen von Feuchtigkeit zu verhindern.
  • Neueindeckung: Falls das Dach stark beschädigt ist oder eine optische Veränderung gewünscht wird, kann auch eine Neueindeckung des Daches erfolgen. Hierbei können verschiedene Materialien wie Dachziegel, Schiefer oder Metall zum Einsatz kommen.
  • Abschlussarbeiten: Nach den Sanierungsarbeiten werden noch abschließende Arbeiten durchgeführt, wie beispielsweise das Anbringen von Dachrinnen oder die Montage von Solaranlagen.

Eine Dachsanierung erfordert in der Regel eine professionelle Planung und Durchführung durch erfahrene Handwerker. Es empfiehlt sich daher, sich von einer Fachkraft beraten zu lassen und ein individuelles Angebot einzuholen.

Wie oft muss man das Dach sanieren?

In der Regel halten Dächer zwischen 20 bis 50 Jahre. Bitumen- oder Flachdächer sind anfälliger und müssen daher regelmäßig auf Undichtigkeit geprüft werden. Die Häufigkeit, mit der ein Dach saniert werden muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Materials, aus dem das Dach besteht, der Qualität der ursprünglichen Installation, der Witterungseinflüsse und der regelmäßigen Wartung. Im Allgemeinen haben unterschiedliche Dachmaterialien unterschiedliche Lebensdauern und Wartungsanforderungen. Hier sind einige grobe Richtlinien:

  • Dachziegel: Dachziegel haben eine relativ lange Lebensdauer von etwa 20 bis 50 Jahren, abhängig von der Art der Ziegel und den Umweltbedingungen. Regelmäßige Inspektionen und Wartung können dazu beitragen, ihre Lebensdauer zu verlängern.
  • Metalldächer: Metalldächer sind bekannt für ihre Langlebigkeit und können 40 bis 70 Jahre oder sogar länger halten. Sie erfordern in der Regel weniger Wartung als andere Dachmaterialien.
  • Bitumen- oder Flachdächer: Bitumen- oder Flachdächer haben eine kürzere Lebensdauer von etwa 10 bis 30 Jahren. Sie erfordern regelmäßige Inspektionen und Wartung, da sie anfälliger für Undichtigkeiten sind.

Es ist wichtig zu beachten, dass dies nur allgemeine Schätzungen sind. Die tatsächliche Lebensdauer eines Dachs kann je nach den oben genannten Faktoren variieren. Es wird empfohlen, regelmäßige Inspektionen durchzuführen, um den Zustand des Dachs und des Dachstuhls zu überwachen. So können rechtzeitig Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, um größere Schäden zu vermeiden. Ein Gutachter kann Ihnen sagen, welche Maßnahmen für Ihr Dach notwendig sind. Planen Sie zusätzlich eine energetische Sanierung, empfiehlt es sich auch einen Energieberater hinzuzuziehen.

Dachsanierung: Gibt es eine gesetzliche Verpflichtung dazu?

Laut Energiesparverordnung (EnEv) aus dem Jahr 2014 müssen Hausbesitzer zwar nicht das komplette Dach, aber zumindest die Dachgeschossdecke über beheizten Räumen dämmen lassen. Konkret ist dies der Fall, wenn Ihre Immobilie für mindestens 4 Monate im Jahr auf 19°C beheizt ist und den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2014-02 nicht erfüllt. Ausgenommen von dieser Nachrüstpflicht sind Eigentümer, die seit spätestens 1. Februar 2002 selber in der Immobilie wohnen. Bei einem Hausverkauf muss aber der neue Eigentümer der Dämmpflicht nachkommen.

Gleiches gilt für den Energieausweis: Wenn Sie aktuell noch keinen besitzen, zieht das zwar keine unmittelbaren Konsequenzen nach sich. Aber bei einem Verkauf müssen Sie ihn Interessenten vorlegen können. Einen Grundgedanken möchten wir Ihnen hierzu noch mit auf den Weg geben: Eine Dachsanierung beeinflusst die im Energieausweis eingetragenen Werte des Hauses auf positive Weise und trägt damit zur Wertsteigerung der Immobilie bei. Sie erzielen also einen höheren Verkaufspreis als mit einem unsanierten Dach.

Was sind die häufigsten Gründe für eine komplette Dachsanierung?

Die häufigsten Ursachen für eine Dachsanierung
Bild: Die häufigsten Ursachen für eine Dachsanierung

Die häufigsten Gründe für eine komplette Dachsanierung können folgende sein:

  • Alter: Im Laufe der Zeit verschlechtert sich die Leistungsfähigkeit eines Dachs. Die meisten Dachmaterialien haben eine begrenzte Lebensdauer. Wenn das Dach sein maximales Alter erreicht hat, kann eine Sanierung erforderlich sein, um die Integrität des Dachs wiederherzustellen.
  • Undichtigkeiten: Eine der Hauptursachen für eine Dachsanierung sind Undichtigkeiten. Wenn ein Dach undicht wird und Wasser eindringt, kann dies zu erheblichen strukturellen Schäden führen, einschließlich Schimmelbildung, Fäulnis oder Verrottung des Dachstuhles sowie Beschädigung der Decken und Wände im Inneren des Gebäudes. Eine umfassende Sanierung des Dachs ist in solchen Fällen oft notwendig, um die Undichtigkeiten zu beheben und das Dach wieder wasserdicht zu machen.
  • Sturmschäden: Starke Stürme, Hagel oder andere extreme Wetterbedingungen können das Dach beschädigen und zu Rissen, Abplatzungen oder dem Verlust von Dachziegeln oder anderen Dachmaterialien führen. Wenn die Schäden schwerwiegend sind oder eine große Fläche des Dachs betreffen, ist zwangsläufig auch eine Dachsanierung erforderlich.
  • Verbesserung der Energieeffizienz: In einigen Fällen kann eine Dachsanierung durchgeführt werden, um die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern. Dies kann den Austausch von veralteten Dämmmaterialien, die Installation einer besseren Isolierung oder den Einbau energieeffizienter Dachfenster umfassen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Entscheidung für eine komplette Dachsanierung von mehreren Faktoren abhängt, darunter der Art und dem Ausmaß der Schäden, dem Alter des Dachs, den individuellen Bedürfnissen und dem Budget des Hausbesitzers.

Dachsanierung: Welche Kosten spart man mit einem gedämmten Dach?

Laut der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) lassen sich durch ein gedämmtes Dach 20-30 % der Heizkosten pro Jahr sparen. Wegen dieser hohen Einsparung können sich die Kosten für eine Dachdämmung innerhalb von 3 Jahren amortisieren. Da eine Dachdämmung meistens im Zusammenhang mit einer Dachsanierung erfolgt, müssen die Kosten für eine Dachsanierung ebenfalls berücksichtigt werden. Je nach Umfang amortisieren sich die Kosten dann innerhalb von 6 bis 16 Jahren. Bei einem Flachdach haben sich die Gesamtkosten nach 5 bis 13 Jahren amortisiert. Wie viel das Einsparpotenzial konkret ist, möchten wir Ihnen anhand einer Berechnung zeigen. Die Zahlen im Beispiel beziehen sich dabei auf ein ungedämmtes Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von 160 m². Die Immobilie wurde vor 1977 gebaut und ist mit einer Gasheizung ausgestattet.

 

Durch eine Dämmung kann sich der Wärmeverlust über das Dach um bis zu 75 % reduzieren.

Durchschnittlicher Gasverbrauch für unsanierte Immobilie30.000 kWh
Gaskosten pro Kilowattstunde (Stand Juli 2023)0,09 €/kWh
Jährliche Gaskosten (ohne Dachsanierung)2.700 €
Jährliche Gaskosten (mit Dachsanierung)1.890 € - 2.160 €
Ersparnis540 € - 810 €
Tabelle: Vergleich Gaskosten Einfamilienhaus mit und ohne energieeffiziente Dachsanierung (160 m², Baujahr < 1977)

Dachsanierung: Wie wir die Dämmung angebracht?

Die Installation von Dämmung auf dem Dach hängt von der Art der Dachsanierung, dem gewählten Dämmmaterial und der Dachkonstruktion ab. Hier sind einige gängige Methoden zur Installation von Dämmung auf dem Dach:

Aufsparrendämmung: Bei dieser Methode wird die Dämmung auf den Dachsparren angebracht. Sie eignet sich besonders gut für geneigte Dächer. Die Dämmplatten oder -matten werden direkt auf die Sparren gelegt, und anschließend werden Dachlatten und die Dachabdeckung darüber befestigt. Diese Methode kann die Dachhöhe erhöhen und erfordert oft Anpassungen an den Dachüberständen.

Zwischensparrendämmung: Hierbei wird die Dämmung zwischen den Dachsparren platziert. Die Dämmung wird in Form von Dämmplatten, Matten oder losen Dämmstoffen zwischen die Sparren eingebracht. Dies ist eine häufige Methode, um den Dachboden zu isolieren und die thermische Effizienz des Gebäudes zu verbessern.

Untersparrendämmung: Diese Methode wird verwendet, wenn die vorhandene Dachkonstruktion nicht verändert werden soll. Die Dämmung wird unterhalb der Sparren angebracht, oft zwischen Traglatten oder Balken, die unter den Sparren angebracht werden. Diese Methode kann dazu beitragen, den Raum im Dachboden nutzbar zu machen, jedoch sollte die begrenzte Raumhöhe berücksichtigt werden.

Aufdachdämmung: Bei dieser Methode wird die Dämmung auf der äußeren Oberfläche des Daches installiert. Sie ist insbesondere für Flachdächer oder Dächer mit begrenztem Platz unter der Decke geeignet. Die Dämmplatten oder -matten werden auf dem Dach befestigt und anschließend mit einer neuen Dachbedeckung versehen.

Spritzschaumdämmung: Polyurethanschaum (Spritzschaum) kann auf die Dachfläche gesprüht werden, um eine nahtlose Dämmung zu schaffen. Diese Methode eignet sich gut für unebene oder schwer zugängliche Oberflächen.

Dachbegrünung: Bei der Installation einer Dachbegrünung werden Pflanzen auf der Dachfläche angebaut. Die Vegetation bietet natürliche Isolierung und kann zur Verbesserung der Luftqualität beitragen. Diese Methode erfordert jedoch eine spezielle Planung und Pflege.

Es ist ratsam, Fachleute im Bereich der Dachsanierung oder Dachdecker zu konsultieren, um die beste Methode für Ihr spezifisches Projekt zu ermitteln.

Dachsanierung: Welches Dämmmaterial gibt es?

Bei einer Dachsanierung gibt es verschiedene Arten von Dämmmaterialien, die verwendet werden können, um die Energieeffizienz zu verbessern, den Komfort zu erhöhen und die Heiz- und Kühlkosten zu reduzieren. Hier sind einige gängige Dämmungsarten, die bei einer Dachsanierung verwendet werden können:

Mineralwolle (Glas- oder Steinwolle): Mineralwolle ist ein weitverbreitetes Dämmmaterial, das aus geschmolzenem Glas oder Stein hergestellt wird. Es bietet gute thermische Isoliereigenschaften und ist feuerbeständig. Mineralwolle kann in Form von Matten oder losen Fasern installiert werden.

Polyurethanschaum (PU): Polyurethanschaum ist ein hochwirksames Dämmmaterial mit einer hohen Dämmleistung. Er kann in Form von starren Platten oder als Spritzschaum aufgetragen werden, um auch schwer zugängliche Bereiche zu dämmen.

Polystyrolschaum (EPS oder XPS): Polystyrolschaum, bekannt als EPS (expandiertes Polystyrol) oder XPS (extrudiertes Polystyrol), ist ein leichtes und kosteneffizientes Dämmmaterial. Es ist in Form von Platten erhältlich und kann auf verschiedenen Dachtypen verwendet werden.

Hanf- oder Flachsdämmung: Natürliche Dämmstoffe wie Hanf und Flachs gewinnen an Beliebtheit, da sie umweltfreundlich sind. Sie werden oft als Matten oder lose Fasern angeboten und bieten gute Dämmeigenschaften.

Zellulosedämmung: Zellulosedämmung besteht aus recyceltem Zeitungspapier und wird oft als lose Füllung in Dachböden eingebracht. Sie bietet gute thermische Isolierung und ist umweltfreundlich.

Schafwolle: Schafwolle ist ein nachhaltiges und natürliches Dämmmaterial mit guten Dämmeigenschaften. Sie kann als Matten oder lose Fasern verwendet werden.

Dachbegrünung: Bei einer umweltfreundlichen Dachsanierung kann auch eine Dachbegrünung in Betracht gezogen werden. Hierbei werden Pflanzen auf dem Dach angebaut, was nicht nur zur Isolierung, sondern auch zur Verbesserung der Luftqualität und zur Förderung der Biodiversität beiträgt.

Durch ein gut gedämmtes Dach entweicht weniger Wärmeenergie aus dem Haus. Dadurch sinken auch die Heizkosten. Konkret sind das in unserem Beispiel 540€-810€, die Sie jedes Jahr bei Ihrer Gasrechnung einsparen können.

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