Immobilienleasing: Alternative zum Immobilienkauf?

Was ist Immobilienleasing?

Immobilienleasing ist eine spezielle Art der Finanzierung: Jemand, der eine Immobilie nutzen, aber nicht kaufen möchte, mietet diese für eine vereinbarte Zeit gegen regelmäßige Zahlungen. Es ist vergleichbar mit einem langfristigen Mietvertrag, bei dem der Mieter – hier der Leasingnehmer –, das Recht hat, ein Gebäude oder Grundstück zu nutzen, während der Vermieter, also der Leasinggeber, Eigentümer bleibt. Am Ende der Laufzeit kann der Leasingnehmer oft wählen, ob er die Immobilie kaufen, das Leasing verlängern oder einfach ausziehen möchte. In der Praxis hat sich Immobilienleasing vorrangig im gewerblichen Bereich etabliert.

Wie funktioniert Immobilienleasing?

Immobilienleasing funktioniert ähnlich wie das Leasen eines Autos: Eine Firma oder eine Person entscheidet sich dafür, eine Immobilie – beispielsweise ein Bürogebäude, ein Ladenlokal oder eine Werkhalle – zu nutzen, ohne sie direkt zu kaufen. Stattdessen schließt sie einen Vertrag mit dem Eigentümer der Immobilie. Dieser Leasingvertrag legt fest, wie lange die Immobilie genutzt werden darf und wie viel dafür regelmäßig gezahlt werden muss.

Während der Laufzeit des Vertrags kann die Firma oder die Person die Immobilie so nutzen, als wäre sie der Eigentümer, muss sich aber oft auch um Instandhaltung und Reparaturen kümmern. Am Ende der Laufzeit gibt es verschiedene Möglichkeiten: Der Leasingnehmer kann die Immobilie zurückgeben, den Leasingvertrag verlängern oder die Immobilie zu einem vorher festgelegten Preis kaufen.

Immobilienleasing: Welche Vertragsvarianten gibt es?

Der Leasing-Nehmer möchte eine Immobilie nicht über eine klassische Baufinanzierung selbst finanzieren, sondern beauftragt einen Leasing-Geber, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen. Dafür gibt es drei Möglichkeiten:

• Neubau-Leasing: Gemäß der Vorgaben des Leasing-Nehmers erwirbt der Leasing-Geber ein Grundstück und baut darauf eine Immobilie. Die kann beispielsweise ein Verwaltungsgebäude, eine Fabrikhalle, ein Hotel oder eine Villa sein.
• Buy-and-Lease: In diesem Fall kauft der Leasing-Geber eine Bestandsimmobilie, die der Leasing-Nehmer sich vorher ausgesucht hat, und vermietet sie für einen langen Zeitraum an den Leasing-Nehmer – meist verbunden mit einem Kaufrecht.
• Sale-and-Lease-Back: Diese Vertragsvariante können Unternehmen nutzen, um einen finanziellen Engpass zu überbrücken. In diesem Fall verkauft zunächst das Unternehmen seine Immobilie an den Leasing-Geber. Anschließend gewährt der Leasing-Geber dem Unternehmen die Nutzung der Immobilie.

Was ist der Unterschied zwischen Mieten und Leasen?

Im Gegensatz zum klassischen Mietvertrag agiert der Leasing-Nehmer wie ein Eigentümer, da er beispielsweise die Instandhaltungs- und Reparaturkosten bezahlt und entsprechende Versicherungen abschließen muss. Zudem besteht die Möglichkeit, dass der Leasing-Nehmer am Ende des Leasingvertrags die Immobilie erwirbt, während dies für einen Mieter im Regelfall nicht möglich ist.

Auch im Kündigungsfall werden die Unterschiede deutlich. In der Regel enthalten Immobilien-Leasingverträge eine lange Laufzeit, die sogenannte Grundmietzeit. Während der Grundmietzeit kann der Leasing-Nehmer den Leasingvertrag nicht kündigen: Bei Wohnimmobilien beträgt diese mindestens 20 Jahre und bei Gewerbeimmobilien sind es mindestens 15 Jahre. Zwar gibt es auch Mietverträge mit einer langen Laufzeit, ehe der Mieter kündigen kann. Doch im Vergleich zum Immobilienleasing sind die Spielräume beim Thema Kündigung für einen Mieter größer.

Gibt es neben der Leasingrate weitere Kosten?

Neben der Leasingsrate, die sich aus einem Zins, Tilgung und Verwaltungskostenbeitrag zusammensetzt, fallen auch weitere Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Versicherungen an. Je nach Vertragsform kann es sein, dass der Leasing-Nehmer die Immobilie noch nicht komplett abbezahlt hat, wenn der Leasingvertrag endet. In diesem Fall zahlt der Leasing-Geber die Restschuld an den Leasing-Geber.

Eventuell können auch im Leasingvertrag Sonderzahlungen vereinbart werden, um beispielsweise die Leasingrate zu reduzieren oder die Vertragslaufzeit zu verkürzen. Möchte der Leasing-Nehmer im Anschluss des Leasingvertrags die Immobilie auch kaufen, kommen als obligatorische Nebenkosten Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten dazu. Einen Überblick bietet der Ratgeberartikel Nebenkosten beim Hauskauf.

Ist Immobilienleasing für Privatleute interessant?

Zwar ist Immobilienleasing im privaten Bereich nicht so verbreitet wie unter gewerblichen Immobilien, dennoch kann es unter bestimmten Umständen auch für Privatleute interessant sein. Relevante Punkte könnten beispielsweise sein:

1. Finanzielle Flexibilität: Immobilienleasing kann eine gute Option sein, wenn man nicht sofort das Kapital für den Kauf einer Immobilie aufbringen möchte. Es ermöglicht, auch ohne die hohen Anfangskosten eines Kaufs in eine Immobilie zu investieren.
2. Nutzung ohne Eigentum: Möchte man die Immobilie nur für einen bestimmten Zeitraum nutzen, kann Immobilienleasing eine Option sein.
3. Wartung und Verantwortung: Wenn es im Vertrag festgelegt wird, übernimmt der Leasinggeber auch die Wartung und Instandhaltung der Immobilie. Dies kann für Privatpersonen von Vorteil sein kann, die sich nicht um diese Aspekte kümmern möchten.

Nicht außer Acht gelassen werden sollten beim Immobilienleasing die langfristigen Kosten. Betrachten Sie deshalb unbedingt die Gesamtkosten des Leasings im Vergleich zu einem Immobilienkauf. Über die Laufzeit des Leasingvertrags können die Kosten höher sein als beim Kauf, insbesondere wenn man die Immobilie langfristig nutzen möchte.

Immobilienleasing: Was sind die Vor- und Nachteile für Privatpersonen?

Immobilienleasing kann für Privatleute in bestimmten Situationen sinnvoll sein, sollte jedoch sorgfältig abgewogen werden – insbesondere in Bezug auf die individuellen finanziellen Ziele und Bedürfnisse. Wir haben Ihnen deshalb einmal alle Vor- und Nachteile beim Immobilienleasing für Privatpersonen aufgeführt:

Was ist der Unterschied zwischen Immobilienleasing und Mietkauf?

Immobilienleasing und Mietkauf sind beides Formen der Immobilienfinanzierung, die den Erwerb von Eigentum ermöglichen, ohne sofort den vollen Kaufpreis zahlen zu müssen. Dennoch unterschieden sich die beiden Modelle. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass das Immobilienleasing in der Regel nicht auf einen späteren Kauf ausgerichtet ist, während der Mietkauf explizit als Weg zum Eigentumserwerb konzipiert ist.

Hier noch einmal die Unterschiede im Überblick:

• Eigentum: Beim Immobilienleasing hat der Leasingnehmer lediglich das Nutzungsrecht für einen bestimmten Zeitraum. Beim Mietkauf wird die Immobilie gemietet, um sie später zu kaufen.
• Zahlungen: Der Leasingnehmer zahlt regelmäßige Leasingraten, mit denen nur die Nutzung der Immobilie abgedeckt wird. Beim Mietkauf können diese auf den Kaufpreis angerechnet werden, da ein Teil der Miete in den Kaufpreis einfließt.
• Laufzeit: Leasingverträge haben oft lange Laufzeiten von 20 Jahren oder mehr. Am Ende der Laufzeit kann der Leasingnehmer die Immobilie zurückgeben oder eventuell kaufen. Der Mietkauf hat eine Laufzeit, die flexibel festgelegt werden kann. Die Kaufoption ist in der Regel von Anfang an im Vertrag festgelegt.
• Flexibilität: Immobilienleasing bietet mehr Flexibilität, da der Leasingnehmer die Immobilie nach Ablauf des Vertrages zurückgeben kann und sich nicht einen Verkauf kümmern muss. Der Mietkäufer ist durch die Kaufabsicht stärker an die Immobilie gebunden, da die Mietzahlungen auf den Kaufpreis angerecht werden.

Beide Optionen haben ihre eigenen Vor- und Nachteile und sollten sorgfältig geprüft werden, bevor man sich für eine bestimmte Finanzierungsform entscheidet.

Gibt es ein Mindestinvestitionsvolumen beim Immobilienleasing?

In der Regel gibt es beim Immobilienleasing in Mindestinvestitionsvolumen. Dieses hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise dem Leasinggeber, der Art der Immobilie und dem Immobilienwert. Dieses Mindestvolumen kann variieren, ist jedoch so gestaltet, dass es wirtschaftlich sinnvoll für den Leasinggeber ist. Bei gewerblichen Immobilienleasing-Transaktionen können die Mindestinvestitionsvolumina recht hoch sein, da es sich oft um größere Projekte wie Bürogebäude, Einzelhandelsflächen oder Industrieobjekte handelt. Bei Privatleuten könnte das Volumen niedriger sein, bleibt aber häufig über dem, was für eine durchschnittliche Immobilienfinanzierung üblich ist.

Die genauen Bedingungen für das Immobilienleasing, einschließlich des Investitionsvolumens, können von Leasinggeber zu Leasinggeber variieren. Daher sollten potenzielle Leasingnehmer Angebote vergleichen und sich gründlich beraten lassen, bevor sie sich für ein Immobilienleasing entscheiden.

Welche Vor- und Nachteile bietet Immobilienleasing für gewerblich genutzte Immobilien?

Im Gewerbebereich ist Immobilienleasing eine interessante Alternative für die langfristige Immobilienfinanzierung: Es schont das Eigenkapital und bietet einige steuerliche Vorteile. Gewerbetreibende und Mittelständler sollten sich im Vorfeld über die Vor- und Nachteile dieser Finanzierungsform ausführlich informieren, zum Beispiel im Gespräch mit der Hausbank.

Gerade für neue Unternehmen kann Immobilienleasing interessant sein, da kein Eigenkapital für die Finanzierung der Immobilie benötigt wird. Dadurch wird die Liquidität des Unternehmens geschont und das Unternehmen kann das Eigenkapital für andere Investitionen nutzen. Gleichzeitig kann der Leasing-Nehmer die Leasingrate als Betriebsausgabe steuerlich absetzen. Darüber hinaus bildet die Leasingrate einen Fixkostenblock, mit dem das Unternehmen langfristig planen kann.

Diesen Vorteilen stehen auch Nachteile gegenüber: Ein Unternehmen zahlt im Endeffekt meist mehr für eine Immobilie, wenn es einen Leasing-Geber mit der Finanzierung beauftragt. Ferner bleibt die Leasing-Immobilie während der gesamten Vertragslaufzeit im Besitz des Leasing-Gebers. Und sollte das Unternehmen einmal in eine finanzielle Schieflage geraten, kann die Leasingrate zu einer Belastung werden. Denn das Unternehmen kann gemäß der Grundmietzeit den Leasingvertrag nicht kündigen. Sollte das Unternehmen sogar die Leasingrate nicht mehr bezahlen können, kann der Leasing-Geber den Leasingvertrag fristlos kündigen und eventuell sogar Schadensersatzforderungen stellen.