Nachfinanzierung beim Immobilienkauf und Hausbau: Was tun, wenn das Geld nicht reicht?

Was ist eine Nachfinanzierung?

Eine Nachfinanzierung ist ein zusätzlicher Kredit, der notwendig wird, wenn das ursprüngliche Darlehen für den Hausbau oder die Immobilienfinanzierung nicht ausreicht. Damit dient sie dazu, Finanzierungslücken – etwa durch gestiegene Baukosten oder zusätzliche Ausgaben – zu schließen. 

Die Nachfinanzierung einer Immobilie kann während der Bauphase, kurz nach dem Kauf oder auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen und wird häufig bei der bestehenden Bank abgeschlossen. Da sich durch eine Nachfinanzierung die Differenz zwischen dem Beleihungswert der Immobilie und der Kredithöhe verringert, können die Zinsen höher ausfallen als bei der ursprünglichen Finanzierung.  

Was tun, wenn der Baukredit nicht ausreicht?

Wenn sich abzeichnet, dass Ihr Baukredit nicht ausreicht, sollten Sie schnell handeln, wie die Berliner Spezialistin für Baufinanzierung, Kerstin Riege, rät: „Kreditnehmer sollten in diesem Fall frühzeitig das Gespräch mit ihrem Finanzierungsberater oder der Bank suchen. Verzögerungen können später zu erheblichen Zahlungsschwierigkeiten führen. Denn bis eine grundschuldgesicherte Nachfinanzierung ausgezahlt wird, vergehen in der Regel zwei bis drei Monate. Wer diesen Prozess zu spät anstößt, riskiert Liquiditätsengpässe, unbezahlte Rechnungen oder im schlimmsten Fall einen Baustopp mit entsprechend hohen Folgekosten.“ 

Welche Kosten entstehen bei der Nachfinanzierung einer Immobilie?

Die Konditionen eines zusätzlichen Baukredits fallen bei einer Nachfinanzierung häufig teurer aus als die des ursprünglichen Baudarlehens. Das liegt daran, dass ein weiterer Kredit den Anteil des Fremdkapitals am Immobilienwert erhöht. Die Bank gleicht das damit einhergehende gestiegene Finanzierungsrisiko mit höheren Zinsen aus. 

Erfordert die Nachfinanzierung eine neue oder zusätzliche Grundschuldeintragung, fallen darüber hinaus Notar- und Grundbuchkosten an. Daneben können in bestimmten Fällen Bereitstellungszinsen auf Sie zu kommen. Diese werden aber nur dann fällig, wenn Sie das Darlehen nicht sofort vollständig oder innerhalb eines festgelegten Zeitraums abrufen. 

Wie lassen sich Finanzierungslücken beim Hausbau oder Hauskauf schließen?

Wenn Ihnen Geld für die Fertigstellung des Baus oder für die Modernisierung einer Bestandsimmobilie fehlt, steht erst einmal Schreibtischarbeit auf dem Programm. Um eine Nachfinanzierung auf stabile Füße zu stellen, müssen Unterlagen gesichtet, Rechnungen sortiert und Kosten aufgestellt werden. So schließen Sie Schritt für Schritt Ihre Finanzierungslücke: 

Welche verschiedenen Arten der Nachfinanzierung von Immobilien gibt es?

Um eine Finanzierungslücke beim Hauskauf oder -bau zu stopfen, können Sie ein bestehendes Darlehen durch ein weiteres bei derselben Bank aufstocken, ein zusätzliches Darlehen bei einer anderen Bank aufnehmen oder ein Blankodarlehen nutzen. Die Varianten unterscheiden sich vor allem in der Höhe des Finanzierungsbedarfs, im Zeitpunkt des Abschlusses und in der Absicherung des Kredits. Welche Art der Nachfinanzierung für Ihre Immobilie infrage kommt, hängt damit von Ihrer individuellen Situation und dem verfügbaren Beleihungsspielraum ab.

Aufstockung des bestehenden Darlehens

Wenn Sie ein bestehendes Immobiliendarlehen aufstocken, erhöht die finanzierende Bank den ursprünglichen Kreditbetrag – allerdings über ein separates Darlehen zu eigenen Konditionen. Bei einer „Aufstockung“ handelt es sich also nicht um einen einzelnen Kredit, der unkompliziert um die gewünschte Summe erweitert wird, sondern um die Aufnahme eines weiteren Kredits – lediglich bei derselben Bank. Bei der Aufstockung eines bestehenden Baukredits erhalten Sie für den zusätzlichen Betrag nicht automatisch den gleichen Zinssatz wie für den laufenden Kredit. Die Bank legt für den Baukredit der Nachfinanzierung einen neuen Zins fest, der sich am aktuellen Zinsniveau, dem verbleibenden Beleihungsauslauf und Ihrer aktuellen finanziellen Situation orientiert. 

Die Aufnahme eines zweiten des Baukredits bei der finanzierenden Bank ist sowohl während der Bauphase als auch zu einem späteren Zeitpunkt während der Kreditlaufzeit möglich. Oft ist das die einfachste und günstigste Lösung, weil die Bank Ihren finanziellen Hintergrund kennt und in der Regel ohnehin bereits im Grundbuch an erster Stelle vermerkt ist. 

Nachfinanzierung über zusätzliches Baudarlehen bei anderer Bank

Eine Nachfinanzierung bei einer anderen Bank lohnt sich, wenn Sie dort bessere Zinsen oder mehr Flexibilität bekommen als bei Ihrer bisherigen Bank. Das ist allerdings selten der Fall. Der Grund: Für ein Zweitdarlehen bei anderen Banken müssen Sie meist höhere Zinsen zahlen, da diese nur zweitrangig im Grundbuch der Immobilie vermerkt werden können – die erste Stelle besetzt bereits die erstfinanzierende Bank. Damit erhält sie im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie nur dann Geld, wenn das erste Darlehen vollständig abgelöst worden ist. Dieses zweitrangige Verwertungsrecht erhöht das Finanzierungsrisiko einer zweitfinanzierenden Bank – und das gehen viele gar nicht erst ein oder kompensieren es eben über höhere Zinsen. 

Blankodarlehen für kleinere Beträge

Wenn Sie nur einen kleineren Betrag für Ihre Nachfinanzierung benötigen, kann ein sogenanntes „Blankodarlehen“ eine passende Lösung darstellen. Dabei handelt es sich um einen Kredit ohne grundbuchliche Absicherung, den Banken in der Regel für Summen bis 100.000 Euro vergeben. Bei sehr guter Bonität von Kreditnehmern kann die Summe auch höher ausfallen. Aufgrund des höheren Risikos für die Bank – schließlich fehlt mit dem Grundbucheintrag ein Gegenwert als finanzielle Sicherheit – liegen die Zinsen oftmals über denen klassischer Baufinanzierungen.

Ein Blankodarlehen eignet sich als Nachfinanzierung vor allem dann, wenn Sie eine kleinere Finanzierungssumme benötigen, die schnell verfügbar sein soll und keinen Grundschuldeintrag erfordert. Voraussetzung ist aber auch bei der Vergabe dieses Kredits, dass Sie eine ausreichende Bonität vorweisen können.

Nutzen Sie gern auch unseren Ratenkreditrechner, um einen Eindruck von Zins- und Ratenhöhe Ihres Kredits zu erhalten.

Gegenüberstellung verschiedener Nachfinanzierungsmöglichkeiten

Ist eine Nachfinanzierung nach dem Immobilienkauf oder während der Bauphase möglich?

Eine Nachfinanzierung ist grundsätzlich zu jedem Zeitpunkt möglich, aber nicht in jeder Phase der Immobilienfinanzierung gleich sinnvoll. Schwieriger wird eine Nachfinanzierung in frühen Bauphasen, bei unerwarteten Kostensteigerungen oder wenn bereits eine hohe Verschuldung besteht und Ihre Bonität geschwächt ist. In solchen Fällen besteht aus Bankensicht ein erhöhtes Risiko für Zahlungsausfälle. Sie verlangt dann oft höhere Zinsen oder lehnt die Finanzierung ab. 

Im besten Fall passen Sie Ihre Finanzierungssumme noch vor Vertragsabschluss an, wenn Ihnen eine Finanzierungslücke auffällt. Auch nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung Ihres Baudarlehens können Sie oftmals unkompliziert zusätzliches Geld aufnehmen, indem Sie die benötigte Summe in Ihre Anschlussfinanzierung einfließen lassen. 

Wann wird die Nachfinanzierung einer Immobilie schwierig?

Nicht immer klappt es mit einer Nachfinanzierung, wie Kerstin Riege weiß: „Eine Nachfinanzierung wird aus Sicht der Bank schwierig, wenn das Risiko für einen Zahlungsausfall zu hoch ist. Das ist häufig der Fall, wenn die Haushaltsrechnung nicht mehr tragfähig ist, der Immobilienwert im Verhältnis zur Darlehenshöhe zu gering ausfällt oder das Bauvorhaben aufgrund von Verzögerungen und Kostensteigerungen an Planungssicherheit verliert. Auch eine verschlechterte Bonität oder unklare Angaben zu den Mehrkosten können zur Ablehnung einer Nachfinanzierung führen.“

Was tun, wenn die Bank den Baukredit für eine Nachfinanzierung ablehnt?

Wenn Ihre Hausbank die Darlehensanfrage für eine Nachfinanzierung ablehnt, stehen Ihnen noch andere Möglichkeiten offen, um Ihr Konto aufzufüllen. Dazu zählen – sofern ein zuteilungsreifer Vertrag besteht – die Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens oder auch die Aufnahme eines Ratenkredits. Bei der Nutzung eines Ratenkredits gilt es jedoch einiges zu beachten. „Die Kreditsumme sollte 100.000 Euro nicht überschreiten, denn bei Ratenkrediten sind die Zinsen höher und die Laufzeiten kürzer als bei einem Baukredit“, erklärt Finanzierungsexpertin Kerstin Riege. „Das bedeutet für Kreditnehmer eine höhere monatliche Ratenlast. Wenn das passt, läuft die Aufnahme eines Ratenkredits unbürokratischer und schneller ab als die eines Baukredits.“ 

Manchmal lässt sich eine Ablehnung des Nachfinanzierungsantrags bereits im Vorfeld vermeiden, wie Kerstin Riege aus Erfahrung weiß: „Kreditnehmer können in solchen Situationen gegensteuern, indem sie mit Hilfe ihres Finanzierungsberaters ihre finanzielle Lage transparent darstellen, zusätzliches Eigenkapital einbringen, weitere Sicherheiten stellen oder die Finanzierung anpassen – etwa durch eine geringere Tilgung oder längere Laufzeiten. Ziel ist es, der Bank wieder ein schlüssiges und tragfähiges Gesamtkonzept zu präsentieren.“ 

Nachfinanzierung mit Baudarlehen - Wann ist eine Umschuldung die bessere Option?

Eine Umschuldung, also das Zusammenführen mehrere Kredite zu einem einzigen mit besseren Konditionen, klingt verlockend – ist bei einer Nachfinanzierung aber nicht immer ohne weiteres möglich. Wenn Sie diese Umschichtung Ihrer Bankschulden innerhalb der Zinsbindung Ihres Baudarlehens vornehmen, entstehen in der Regel zusätzliche Kosten. Der Grund: Bei einer vorzeitigen Ablösung des Baudarlehens verlangen Banken meist eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen – und die kann schnell mehrere tausend Euro betragen. Eine kostenfreie Umschuldung ist in der Regel erst nach Ablauf der Zinsbindung oder nach zehn Jahren (§ 489 BGB) möglich.

Darüber hinaus gilt es eine weitere Hürde zu nehmen, wie Kerstin Riege erklärt: „Eine Umschuldung kann schwierig werden, wenn die bisherige Bank eine Nachfinanzierung abgelehnt hat. Die Gründe für die Absage – zum Beispiel keine ausreichende Bonität oder eine Überschreitung des Beleihungswertes der Immobilie – sind auch für andere Banken bei der Beurteilung des Kreditantrags relevant. Allerdings prüfen Banken unabhängig voneinander, sodass eine Finanzierung dennoch möglich ist.“ 

Wie läuft eine Nachfinanzierung ab?

So bereiten Sie Ihren Kreditantrag Schritt für Schritt vor, um die Finanzierungslücke beim Hauskauf zu schließen:

Welche Unterlagen sind für den Kreditantrag einer Nachfinanzierung nötig?

Für eine Nachfinanzierung verlangen Banken in der Regel ähnliche Unterlagen wie bei der ursprünglichen Immobilienfinanzierung, ergänzt um aktuelle Informationen zur bestehenden Finanzierung und zum Objekt. Welche Dokumente Sie genau benötigen, hängt vom Zeitpunkt und der Höhe der Nachfinanzierung ab.

Üblicherweise sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Einkommensnachweise der letzten Monate
• aktueller Grundbuchauszug
• ggf. aktualisierte Baubeschreibung
• bestehenden Darlehensverträge
• aktueller Tilgungsplan
• Kaufvertrag oder Bauvertrag
• aktuelle Rechnungen oder Kostenaufstellungen zum Mehrbedarf
• Baufortschritts- oder Fertigstellungsnachweise
• Ggf. aktuelle SCHUFA-Auskunft

Sie suchen die Unterlagen zusammen - alles andere übernehmen unsere Spezialisten für Baufinanzierung gern. Deren Expertise hilft Ihnen dabei, den günstigsten Immobilienkredit zu finden, und Sie erhalten im selben Schritt die besten Angebote unserer 600 Bankpartner. 

Welche Risiken birgt eine Nachfinanzierung?

Eine Nachfinanzierung ist mit einigen Risiken verbunden, die Sie vorab sorgfältig abwägen sollten.

Höhere Kosten
Nachfinanzierungen sind oftmals mit höheren Zinsen verbunden als die ursprüngliche Finanzierung. Dadurch steigen sowohl die monatliche Belastung als auch die Gesamtkosten über die Laufzeit spürbar. 

Steigende Verschuldung 
Durch das zusätzliche Darlehen erhöhen sich Ihre monatlichen Ausgaben. Das kann Ihre finanzielle Flexibilität einschränken und die Haushaltsrechnung dauerhaft belasten.

Vollständig ausgereizter Beleihungsspielraum
Wenn Sie den Beleihungswert der Immobilienwert nahezu vollständig ausschöpfen, verschlechtern sich die Konditionen späterer Finanzierungen. Die höheren Zinssätze bedeuten dann höhere Gesamtkosten für Sie.

Steigende Zinsen
Haben Sie mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen aufgenommen, müssen diese ggf. zu verschiedenen Zeitpunkten anschlussfinanziert werden. Dadurch steigt das Risiko, dass ein Teil Ihrer Kredite genau dann verlängert werden muss, wenn die Zinsen gerade hoch sind. So kann Ihre Gesamtfinanzierung mit der Zeit teurer werden.

Kurzfristige Lösungen ohne Strategie
Wenn Kreditnehmer bei ihrer Immobilienfinanzierung unter Zeitdruck geraten, greifen sie oft zu teuren Übergangs- oder Notkrediten, die nicht gut in ihre langfristige Finanzierung passen.

Wie lässt sich eine Nachfinanzierung vermeiden?

Eine Nachfinanzierung lässt sich in vielen Fällen durch eine durchdachte Kalkulation des ersten Baudarlehens vermeiden. Am besten planen Sie von Anfang an einen finanziellen Puffer von etwa 10 bis 15% der Gesamtkosten ein. Auf diesen Puffer können Sie zurückgreifen, wenn sich plötzlich eine Finanzierungslücke beim Hauskauf oder Hausbau auftut. 

Kerstin Riege rät dazu: „Bei der Erstfinanzierung sollte die Kostenaufstellung realistisch und großzügig erfolgen – ohne Schönrechnerei und mit ausreichendem Puffer. Sämtliche Kosten sollten von Beginn an vollständig erfasst und idealerweise in einer Gesamtsumme finanziert werden, anstatt einzelne Posten wie z. B. den Gartenbau später nachzufinanzieren. Gerade beim Neubau empfiehlt es sich zudem, eine Eigenkapitalreserve von etwa 30.000 bis 40.000 Euro einzuplanen.“

Welche Mehrkosten führen häufig zu einer Nachfinanzierung?

Während der Bau- oder Modernisierungsphase einer Immobilie treten manchmal unerwartete Herausforderungen auf – und diese sind in der Regel mit erheblichen Zusatzkosten verbunden. Zu den häufigsten Kostenfaktoren, die eine Nachfinanzierung beim Immobilienkauf erfordern, zählen:

Checkliste: So holen Sie die beste Finanzierung für sich heraus

Die finanziellen Risiken einer Nachfinanzierung können Sie vermeiden, indem Sie bei der Planung des Immobilienkaufs besonders sorgfältig vorgehen:

✓ Nicht zu knapp kalkulieren 
Beziffern Sie Baukosten und Nebenkosten so genau wie möglich und beziehen Sie auch mögliche Preissteigerungen sowie einen ausreichenden finanziellen Puffer in Ihre Planung mit ein. 

✓ Rechtzeitig handeln
Agieren Sie weitsichtig. So erkennen sie rechtzeitig einen Finanzierungsengpass und haben ausreichend Zeit und maximalen Spielraum, um bei den Banken die beste finanzielle Lösung für sich auszuhandeln.

✓ Verschiedene Banken in Betracht ziehen
Holen Sie mit Hilfe Ihres Spezialisten für Baufinanzierung die Angebote verschiedener Banken ein. Das bedeutet etwas mehr Aufwand, zahlt sich langfristig aber aus. Denn: Nur so finden Sie die besten Konditionen für sich können ggf. mit den Banken verhandeln.

✓ Gesamtbelastung langfristig einplanen
Zusätzliche Darlehen erhöhen Raten, Laufzeiten und Komplexität. Prüfen Sie vor Abschluss Ihrer Darlehen daher genau, ob Sie – nach aktuellem Stand – die Raten Ihres Kredits auch in fernerer Zukunft bedienen können.

Kann ich mehrere Nachfinanzierungen aufnehmen?

Mehrere Nachfinanzierungen sind grundsätzlich möglich, werden jedoch mit jeder weiteren Finanzierung teurer und schwieriger. Banken prüfen Bonität, Beleihungswert und Gesamtbelastung erneut, die Konditionen verschlechtern sich häufig, und zusätzliche Kosten können anfallen. Zudem erschwert eine stark zersplitterte Finanzierung spätere Umschuldungen, weshalb mehrere Nachfinanzierungen nur mit einem klaren Gesamtkonzept sinnvoll sind.

Was passiert bei Arbeitslosigkeit oder Einkommensänderung?

Kommt es während der laufenden Baufinanzierung zu Arbeitslosigkeit oder einer deutlichen Einkommensänderung, kann dies die Tragfähigkeit der Finanzierung erheblich beeinträchtigen. In einem solchen Fall ist es wichtig, frühzeitig das Gespräch mit der Bank zu suchen. Viele Kreditinstitute zeigen sich gesprächsbereit und prüfen vorübergehende Lösungen wie Ratenreduzierungen, Tilgungsaussetzungen oder Stundungen, um kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten abzufedern.