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Finanzlexikon

Immobilienleasing

Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien kann man leasen. Dabei funktioniert Immobilienleasing so ähnlich wie Kfz-Leasing. Der Leasing-Geber, meist ein Tochterunternehmen einer Bank, erlaubt dem Leasing-Nehmer eine Immobilie über einen vertraglich geregelten Zeitraum zu nutzen. Während der Vertragslaufzeit zahlt der Leasing-Nehmer eine monatliche Leasingrate an den Leasing-Geber. Nach dem Ende der Vertragslaufzeit bleibt die Immobilie entweder im Besitz des Leasing-Gebers oder die Immobilie geht in das Eigentum des Leasing-Nehmers über. In der Praxis hat sich Immobilienleasing vorrangig im gewerblichen Bereich etabliert.

Welche Vertragsvarianten gibt es für das Immobilienleasing?

Der Leasing-Nehmer möchte eine Immobilie nicht über eine klassische Baufinanzierung selbst finanzieren, sondern beauftragt einen Leasing-Geber, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen. Dafür gibt es drei Möglichkeiten:

  • Neubau-Leasing: Gemäß der Vorgaben des Leasing-Nehmers erwirbt der Leasing-Geber ein Grundstück und baut darauf eine Immobilie. Die kann beispielsweise ein Verwaltungsgebäude, eine Fabrikhalle, ein Hotel oder eine Villa sein.
  • Buy-and-Lease: In diesem Fall kauft der Leasing-Geber eine Bestandsimmobilie, die der Leasing-Nehmer sich vorher ausgesucht hat, und vermietet sie für einen langen Zeitraum an den Leasing-Nehmer – meist verbunden mit einem Kaufrecht.
  • Sale-and-Lease-Back: Diese Vertragsvariante können Unternehmen nutzen, um einen finanziellen Engpass zu überbrücken. In diesem Fall verkauft zunächst das Unternehmen seine Immobilie an den Leasing-Geber. Anschließend gewährt der Leasing-Geber dem Unternehmen die Nutzung der Immobilie.

Was ist der Unterschied zwischen Mieten und Leasen?

Im Gegensatz zum klassischen Mietvertrag agiert der Leasing-Nehmer wie ein Eigentümer, da er beispielsweise die Instandhaltungs- und Reparaturkosten bezahlt und entsprechende Versicherungen abschließen muss. Zudem besteht die Möglichkeit, dass der Leasing-Nehmer am Ende des Leasingvertrags die Immobilie erwirbt, während dies für einen Mieter im Regelfall nicht möglich ist.

Auch im Kündigungsfall werden die Unterschiede deutlich. In der Regel enthalten Immobilien-Leasingverträge eine lange Laufzeit, die sogenannte Grundmietzeit. Während der Grundmietzeit kann der Leasing-Nehmer den Leasingvertrag nicht kündigen. Bei Wohnimmobilien sind es mindestens 20 Jahre und bei Gewerbeimmobilien sind es mindestens 15 Jahre. Zwar gibt es auch Mietverträge mit einer langen Laufzeit, ehe der Mieter kündigen kann. Doch im Vergleich zum Immobilienleasing sind die Spielräume beim Thema Kündigung für einen Mieter größer

Was sind die Vor- und Nachteile beim Immobilienleasing?

Immobilienleasing kann gerade für neue Unternehmen interessant sein, da kein Eigenkapital für die Finanzierung der Immobilie benötigt wird. Dadurch wird die Liquidität des Unternehmens geschont und das Unternehmen kann das Eigenkapital für andere Investitionen nutzen. Gleichzeitig kann der Leasing-Nehmer die Leasingrate als Betriebsausgabe steuerlich absetzen. Darüber hinaus bildet die Leasingrate einen Fixkostenblock, mit dem das Unternehmen langfristig planen kann.

Diesen Vorteilen stehen auch Nachteile gegenüber: Für den Privatmann ist Immobilienleasing oft keine reale Alternative zum klassischen Immobilienkredit, denn das Geschäftsmodell setzt ein Investitionsvolumen von mindestens zwei bis drei Millionen Euro voraus.

Ein Unternehmen zahlt im Endeffekt meist mehr für eine Immobilie, wenn es einen Leasing-Geber mit der Finanzierung beauftragt. Ferner bleibt die Leasing-Immobilie während der gesamten Vertragslaufzeit im Besitz des Leasing-Gebers. Und sollte das Unternehmen einmal in eine finanzielle Schieflage geraten, kann die Leasingrate zu einer Belastung werden. Denn das Unternehmen kann gemäß der Grundmietzeit den Leasingvertrag nicht kündigen. Sollte das Unternehmen sogar die Leasingrate nicht mehr bezahlen können, kann der Leasing-Geber den Leasingvertrag fristlos kündigen und eventuell sogar Schadensersatzforderungen stellen.

Gibt es neben der Leasingrate weitere Kosten?

Neben der Leasingsrate, die sich aus einem Zins, Tilgung und Verwaltungskostenbeitrag zusammensetzt, fallen auch weitere Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Versicherungen an. Je nach Vertragsform kann es sein, dass der Leasing-Nehmer die Immobilie noch nicht komplett abbezahlt hat, wenn der Leasingvertrag endet. In diesem Fall zahlt der Leasing-Geber die Restschuld an den Leasing-Geber. Eventuell können auch im Leasingvertrag Sonderzahlungen vereinbart werden, um beispielsweise die Leasingrate zu reduzieren oder die Vertragslaufzeit zu verkürzen. Möchte der Leasing-Nehmer im Anschluss des Leasingvertrags die Immobilie auch kaufen, kommen als obligatorische Nebenkosten GrunderwerbsteuerNotarkosten und Grundbuchkosten dazu. Einen Überblick bietet der Ratgeberartikel Nebenkosten beim Hauskauf.

Immobilienleasing kann für gewerblich genutzte Immobilien interessant sein

Im Gewerbebereich ist Immobilienleasing eine interessante Alternative für die langfristige Immobilienfinanzierung: Es schont das Eigenkapital und bietet einige steuerliche Vorteile. Gewerbetreibende und Mittelständler sollten sich im Vorfeld über die Vor- und Nachteile dieser Finanzierungsform ausführlich informieren, zum Beispiel im Gespräch mit der Hausbank.

Für den privaten Bauherr und Käufer ist Immobilienleasing eher uninteressant, da das Geschäftsmodell ein Investitionsvolumen von mindestens zwei bis drei Millionen Euro voraussetzt. Zudem müssen private Leasing-Nehmer neben der Leasingrate auch weitere laufende Kosten wie Reparaturen und Instandhaltung übernehmen, obwohl ihnen die Immobilie noch nicht gehört.

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