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Finanzlexikon

Baufortschritt

Was ist ein Baufortschritt?

Mit dem Baufortschritt werden einzelne Phasen des Hausbaus dokumentiert. Er umfasst mehrere Bauphasen, von der Erschließung, über den Rohbau, bis zum fertigen Neubau. Bei der Immobilienfinanzierung von Neu- oder Umbauten zahlen Banken das Darlehen meistens nach Baufortschritt aus. Das bedeutet, dass der Kreditnehmende die komplette Geldsumme nicht sofort erhält, sondern stückchenweise, sobald eine Phase des Baufortschritts abgeschlossen ist.

Welche Kosten fallen pro Abschnitt des Baufortschritts an?

Wer zusammen mit einem Bauträger ein Haus baut, kann die Kosten anhand der Makler- und Bauträgerverordnung berechnen. Unter § 3 Abs.2 Nr.2 ist dort festgelegt, wie viel Prozent der Gesamtkosten der Bauträger in den wesentlichen Phasen des Baufortschritts in Rechnung stellen kann. Dabei lassen sich die Gesamtkosten in bis zu 7 Raten aufteilen. Wichtig ist, dass eine Bauphase vollendet sein muss, bevor das Bauunternehmen sie abrechnen kann.

Die erste Zahlung kann bereits nach dem Beginn der Erdarbeiten erfolgen. Hier werden 30 % der Gesamtkosten fällig. Bei einem Grundstück mit Erbbaurecht sind es 20 %.

Die übrigen Baukosten können Bauunternehmen nach folgendem Schlüssel abrechnen. Die untenstehenden Prozentsätze beziehen sich dabei nicht auf die Gesamtkosten, sondern auf die restliche Summe, die nach der ersten Zahlung noch aussteht.

  • Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten: 40 %
  • Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen: 8 %
  • Rohinstallation der Heizungsanlagen: 3 %
  • Rohinstallation der Sanitäranlagen: 3 %
  • Rohinstallation der Elektroanlagen: 3 %
  • Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung: 10 %
  • Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten: 6 %
  • Estrich: 3 %
  • Fliesenarbeiten im Sanitärbereich: 4 %
  • Bei Bezugsfertigkeit: 12 %
  • Fassadenarbeiten: 3 %
  • Nach vollständiger Fertigstellung: 5 %

Wenn das Bauunternehmen einzelne Leistungen nicht selbst durchführt, verteilt sich der jeweilige Prozentsatz anteilig auf die restlichen Positionen.

Auch wenn ein Bauherr oder eine Bauherrin nicht mit einem Bauträger zusammenarbeiten, bleibt ein ausgewogener Zahlungsplan wichtig. Als Faustregel gilt, dass bis zum Abschluss des Rohbaus nicht mehr als 50 % der Gesamtbausumme bezahlt wurde. Um sicher zu gehen, sollten Leistungen also erst bezahlt werden, wenn sie abgeschlossen sind.

Eine Übersicht, was in den einzelnen Phasen passiert, und zum allgemeinen Vorgehen beim Hausbau, finden Sie in unserem Ratgebertext zum Hausbau.

Wie wird der Baufortschritt kontrolliert?

Die Bank möchte über den Baufortschritt informiert sein. Sie zahlt nur dann das Geld aus, wenn dafür ein entsprechender Stand im Baufortschritt erreicht ist. Dazu erstellt das Bauunternehmen oder der zuständige Architekt einen Bautenstandsbericht. Diesen können Bauherren und Bauherrinnen bei der Bank als Nachweis einreichen. In einigen Fällen schicken Banken eigene Sachverständige auf die Baustelle, um den Baufortschritt zu begutachten. Das kommt aber nur sehr selten vor, beispielsweise, wenn eine sehr hohe Summe von der Bank finanziert wird.

Baufortschritt: Womit zuerst tilgen? Eigenkapital oder Darlehen?

Kreditnehmerinnen und -nehmer müssen einzelne Baumaßnahmen zunächst aus dem Eigenkapital finanzieren. Erst wenn das Eigenkapital aufgebraucht ist, übernimmt die Bank und finanziert mit dem Darlehen die restlichen Kosten des Baufortschritts.

Welche Vorteile bringt die Auszahlung des Kredits nach jedem Baufortschritt mit sich?

Dadurch, dass Banken das Darlehen nach Ende eines Baufortschritts auszahlen, ergeben sich Vorteile für alle Beteiligten.

  • Kreditnehmende: Die Käuferinnen und Käufer einer Immobilie zahlen nur das, was bereits geleistet wurde. Damit lässt sich das Risiko verhindern, für noch nicht erbrachte Leistungen bereits Geld zu zahlen. 
  • Banken: Banken erhalten eine Sicherheit. Sie zahlen die Anteile des Darlehens nur aus, wenn eine entsprechende Phase im Baufortschritt erreicht ist. So stellen sie auch sicher, dass das ausgezahlte Darlehen dem aktuellen Gegenwert des finanzierten Gebäudes entspricht.
  • Bauunternehmen: Bauträger, die den kompletten Bauprozess aus einer Hand anbieten, können bereits während der Bauphase Zwischenrechnungen stellen. Sie müssen nicht komplett in Vorleistung gehen, wie es ansonsten der Fall wäre, wenn die Baukosten erst bei Fertigstellung des Gebäudes bezahlt würden.

Im besten Fall ist der Hausbau innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit abgeschlossen. Andernfalls zahlen Sie auf das noch nicht abgerufene Darlehen Bereitstellungszinsen.

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