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Wie hoch sind die Erschließungskosten für ein Grundstück?

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, kann es sein, dass Sie es vor dem Hausbau noch erschließen müssen. Was eine Erschließung beinhaltet und welche Kosten auf Sie zukommen, erfahren Sie in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was bedeutet eigentlich Erschließung?

      Eine Erschließung ist die „Zugänglichmachung“ eines Grundstücks und wird dann gemacht, wenn auf einem Stück Land einmal gebaut werden soll. Eine Erschließung wird also in den allermeisten Fällen nur im Zusammenhang mit einem Neubau gemacht und ist Voraussetzung, um überhaupt eine Baugenehmigung zu erhalten. Wollen Sie also ein Haus auf einem Grundstück bauen, so muss das Grundstück nach Baugesetzbuch (BauGB) erschlossen sein.

      Es gibt zwei Arten von Erschließung: die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze und die private oder innere Erschließung von der Grundstücksgrenze bis zum Haus. Durch eine Erschließung wird also das Grundstück nutzbar gemacht.

      Sowohl die öffentliche als auch die private Erschließung eines Grundstücks umfasst wiederum zwei verschiedene Wege der Erschließung. Zum einen gibt es die verkehrsmäßige Erschließung. Diese beinhaltet alle Arbeiten rund um den Straßenbau, Straßenbeleuchtung und Gehwege – also die Arbeiten, die gemacht werden, damit Sie überhaupt zu Ihrem Grundstück hinkommen. Zum anderen gibt es die technische Erschließung. Hiermit ist der Anschluss des Grundstücks an alle Versorgungsnetzwerke gemeint, wie Wasser und Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon und Kabelfernsehen.

      Ein Grundstück darf erschlossen werden, wenn es dem Gesetz nach im Bebauungsplan der Kommune ausgeschrieben wurde. Nach der Erschließung ist das Grundstück baureif und Sie dürfen mit den Bauarbeiten beginnen. Eigentlich ist die Erschließung vor Baubeginn ziemlich logisch, denn auf einer Baustelle benötigen Handwerke meist Strom und auch Wasser. Erst, wenn diese Infrastruktur vorhanden ist, kann der Bau beginnen.

      Das gehört zu einer Erschließung

      Zur Erschließung eines Grundstücks gehören zahlreiche bauliche Maßnahmen. Die verkehrsmäßige Erschließung umfasst unter anderem folgende Arbeiten:

      • Schaffung öffentlicher und nicht-öffentlicher Gehwege und Straßen
      • Anschluss an öffentliche Plätze, Parkflächen und Grünanlagen

      Bei der technischen Erschließung müssen diese Arbeiten erfolgen:

      • Anschluss an die Energieversorgung (Strom, Gas, Erdwärme, Fernwärme)
      • Anschluss an das Telekommunikationsnetz (Telefon, Internet, Kabelfernsehen)
      • Anschluss an die Kanalisation, die Ableitungssysteme von Regenwasser oder an die öffentlichen Versickerungsanlagen
      • Anschluss an die örtliche Trink- und Löschwasserversorgung
      • Ggf. Vermessung und Bodenwertgutachten

      Die öffentliche Erschließung ist eine Angelegenheit der Gemeinde. Sie als Grundstückseigentümer beantragen die Erschließung bei der Kommune, die Arbeiten werden aber von ihr organisiert und in Auftrag gegeben. Mit dem positiven Bescheid auf den Antrag gilt die öffentliche Erschließung Ihres Grundstücks gesichert. Als zukünftiger Bauherr sind Sie bei der öffentlichen Erschließung nur Antragsteller und Rechnungsempfänger. Die innere Erschließung liegt hingegen in Ihrer Hand.

      Die Kosten für eine Erschließung

      Die Erschließungskosten für ein Grundstück variieren stark und sind besonders von den kommunalen und regionalen Regelungen und Preisen abhängig. Die präzise Lage Ihres Grundstücks – ob verkehrsgünstig oder abgelegen – hat ebenfalls Einfluss auf die Höhe der Erschließungskosten. Liegt Ihr Grundstück beispielsweise weit abgeschieden und ist vielleicht noch nicht einmal an das Straßennetz angeschlossen, werden die Erschließungskosten deutlich höher ausfallen als bei einem Grundstück am gut befahrenen Ortsrand.

      Erschließungskosten mitfinanzieren

      Sie können die Kosten für die Erschließung eines Grundstücks mit Ihrer Baufinanzierung zusammen finanzieren. Erschließungskosten gehören zu den Baunebenkosten und können daher mit der monatlichen Rate Ihres Baukredits abgezahlt werden

      Je näher ein Grundstück zudem an den Verteilungszentren der kommunalen Versorgungswerke steht, desto besser. Denn dadurch müssen keine besonders langen Zu- und Ableitungen gelegt werden.

      Kommunale Beteiligung an den öffentlichen Erschließungskosten

      Rechtlich gesehen kann die Kommune Sie als Grundstücksbesitzer an bis zu 90 Prozent der technischen und 70 Prozent der verkehrsmäßigen Erschließung beteiligen. Wie genau die Verteilung der öffentlichen Erschließungskosten zwischen Kommune und Grundstücksbesitzer geregelt ist, entnehmen Sie der entsprechenden Gemeindesatzung.

      Ob Sie Erschließungskosten zahlen müssen, können Sie vor dem Grundstückskauf direkt aus den Angaben des Bodenrichtwertes erkennen. Steht dort die Abkürzung „ebf“ (erschließungsbeitragsfrei) müssen Sie nichts zahlen. Die Abkürzung „ebp“ (erschließungsbeitragspflichtig) ist hingegen ein Indiz für eine Kostenbeteiligung. Den Bodenrichtwert können Sie der Bodenrichtwertkarte der Gemeinde entnehmen.

      Öffentliche Erschließungskosten im Überblick

      Da die Erschließungskosten von vielen individuellen Faktoren abhängig sind, ist es uns nicht möglich, die exakten Kosten für Ihre Erschließung aufzuschlüsseln. Allerdings gibt es durchschnittliche Werte, mit denen wir Ihnen einen Überblick über die öffentlichen, technischen Erschließungskosten geben können. Je nachdem, wo Sie leben, kann es sein, dass einige Anschlüsse gar nicht nötig oder möglich sind.

      • Anschluss ans Stromnetz: 2.000 bis 3.000 Euro
      • Anschluss an Wasser: 2.000 bis 5.000 Euro
      Abwasseranschluss auf dem Dorf

      Wer auf dem Land lebt, kommt unter Umständen um die Erschließungskosten für das Abwassersystem herum. Eventuell lohnt es hier eher, einen Tank auf dem Grundstück zu installieren und den Inhalt regelmäßig entsorgen zu lassen. Den bloßen Abwassertank erhalten Sie ab rund 1.000 Euro im Baumarkt.

      • Anschluss an Gasleitung: 2.000 Euro. Es ist durchaus möglich, dass Sie diesen Anschluss gar nicht brauchen, oder er gar nicht möglich ist. In diesem Fall kosten die Installationen eines Öl-Brennwertkessels für ein Einfamilienhaus rund 4.000 bis 7.000 Euro, ein Kessel für eine moderne Pelletheizung kostet zwischen 3.000 und 12.000 Euro.
      • Anschluss ans Telekommunikationsnetz: in etwa 1.000 Euro
      • Nebenkosten: Nicht zu vergessen sind Kosten für die Vermessung des Grundstücks und das Baugrundgutachten. Diese schlagen nochmals mit 2.500 bis 3.800 Euro zu Buche.

      Die Gesamtkosten für die öffentliche Erschließung eines Grundstücks liegen damit zwischen 9.500 und 14.800 Euro. Beteiligt die Kommune Sie zu 90 Prozent an diesen Kosten, können Sie mit einer Rechnung in Höhe von 8.550 und 13.320 Euro kosten. Sie sehen, dass die Spanne dieser Durchschnittswerte sehr groß ist. Das verdeutlicht nochmals wie sehr die Kosten von den regionalen Gegebenheiten abhängen. Die Gemeinde hat übrigens vier Jahre Zeit, Ihnen die Rechnung für die Erschließungskosten auszustellen. Das kommt allerdings in den seltensten Fällen vor.

      Innere oder private Erschließungskosten im Überblick

      Die gerade genannten Kosten fallen nur für die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze an. Zu dieser Summe kommen dann noch die Kosten für die private Erschließung zwischen Grundstücksgrenze und Haus. Die Kosten für eine private Erschließung fallen an, wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen – also bei einem Neubau. Wollen Sie ein altes Haus kaufen und sanieren, bedarf es keiner erneuten Erschließung.

      Die private Erschließung müssen Sie, anders als bei der öffentlichen Erschließung, selbst organisieren. Dafür müssen Sie bei den kommunalen Versorgern die Erschließung beantragen. Häufig ist das bereits online auf den Webseiten der Versorgungswerke möglich. Das zuständige Bauamt hilft Ihnen sicher dabei, die richtigen Unternehmen für Ihre Region zu finden.

      Für das Verlegen der Leitungen und Rohe innerhalb Ihres Grundstücks können Sie mit rund 1.000 Euro pro Meter rechnen. Diese Kosten beinhalten die Tiefbauarbeiten und die Verlegungsarbeiten der Leitungen und Rohre. Je weiter Ihr Haus also von der Grundstücksgrenze entfernt steht, desto höher werden die Kosten für die innere Erschließung. Das Bauunternehmen oder auch der Architekt werden Sie jedoch über diese Kosten informieren. So sind Sie vor überraschenden Zahlungen gefeit.

      Steht Ihr Haus hypothetischer Weise sieben Meter von der Grundstücksgrenze entfernt, fallen rund 7.000 Euro für die private Erschließung an. Das ergibt einen durchschnittlichen, vollständigen Kostenaufwand für die öffentliche und die private Erschließung von 15.550 bis 20.320 Euro.

      Erschließungskosten steuerlich absetzen

      Die teils hohen Erschließungskosten können Sie steuerlich geltend machen. Unabhängig davon, wie Sie das Haus auf dem Grundstück anschließend nutzen möchten, können Sie Erschließungskosten als Modernisierungsleistung von der Steuer absetzen. Für genaue Informationen wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.

      Die Dauer der Erschließung

      So wie Rom nicht an einem Tag erbaut wurde, lässt sich ein Grundstück auch nicht an einem Tag erschließen. Eine verlässliche Zeitspanne zu nennen, ist nahezu unmöglich, da Sie beispielsweise keinerlei Einfluss auf die öffentliche Erschließung haben. Nachdem Sie den Antrag auf Erschließung bei der Gemeinde gestellt haben, müssen Sie sich auf die Kommune verlassen und darauf, dass sie die Arbeiten schnellstmöglich veranlasst. In Foren tauschen sich öfter Besitzer von unerschlossenen Grundstücken aus und die Zeit, die hier häufig für die öffentliche und private Erschließung zusammen genannt wird, ist ein halbes Jahr.

      Erkundigen Sie sich am besten vorab beim Bauamt, wie lange die öffentliche Erschließung Ihres Grundstücks voraussichtlich dauern wird und wann die Bauarbeiten beginnen werden. So können Sie halbwegs mit der Planung der Erschließung innerhalb des Grundstücks beginnen.

      Zwischen Schnäppchen und Risiko: Diese Grundstücke müssen erschlossen werden

      Es gibt verschiedene Arten von Grundstücken, die in den kommunalen Flächennutzungsplänen benannt und ausgewiesen sind. Sie unterscheiden sich in der gesetzlichen Nutzbarkeit und damit auch nach dem Status der Erschließung. Noch nicht erschlossene Grundstücke sind im Nutzungsplan als Ackerland, Bauerwartungsland oder Rohbauland ausgeschrieben.

      Unerschlossene Grundstücke sind noch nicht für die Bebauung nutzbar und es liegt noch kein Bebauungsplan für sie vor. Das gilt vor allem für Ackerland und Bauerwartungsland. Diese beiden Grundstücksarten werden auch in Zukunft nicht mit Sicherheit zu Bauland. Rohbauland ist hingegen im Flächennutzungsplan schon als Bauland ausgewiesen, muss aber eben noch erschlossen werden.

      Warum sollte man also solche Grundstücke wie Bauerwartungsland überhaupt kaufen? Häufig sind die günstigen Grundstückspreise der Grund für einen Kauf. Gerade Bauerwartungsland ist für viele zukünftige Hausbesitzer deshalb zunächst verlockend, aber auch sehr risikoreich. Denn bei Bauerwartungsland kann Ihnen niemand einen genauen Zeitpunkt nennen, an dem es zu Bauland wird. Das kann innerhalb weniger Monate oder vieler Jahre passieren. Bauerwartungsland ist also eher ein Spekulationsobjekt, das auch noch eine weitere Tücke mit sich bringt.

      Sie dürfen zwar auf Bauerwartungsland noch nicht bauen, da es kein Bauland ist, es wird aber schon mit der Grundsteuer und der Grunderwerbsteuer für ein nutzbares Grundstück veranschlagt. Das ist vermutlich so etwas wie bürokratische Ungerechtigkeit.

      Parallel dazu können Sie Grundstücke, die kein Bauland sind, auch nicht mit einer Baufinanzierung finanzieren. Denn eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit, der Ihnen günstige Zinskonditionen bietet, wenn Sie sich ein Haus bauen oder kaufen. Da eine Bebauung bei Bauerwartungsland nicht sicher ist, entfällt der Zweck. Wenn Sie also unbedingt Bauerwartungsland kaufen wollen, dann von Ihrem eigenen Geld oder mit einem normalen Ratenkredit.

      Unsere dringende Empfehlung lautet also: Kaufen Sie mindestens Rohbauland, lassen Sie sich die Kosten für die Erschließung genau aufzeigen und teilen Sie diese, wenn möglich, mit der Kommune. Sind die Kosten für das Rohbauland und die Erschließung günstiger als die Kosten für ein erschlossenes, baureifes Land, dann machen Sie ein Schnäppchen.

      Das leistet Dr. Klein

      Ein unerschlossenes Grundstück zu kaufen, lohnt sich also nur, wenn die Gesamtkosten niedriger ausfallen als der Preis für ein bereits erschlossenes Grundstück. Im Schnitt kostet eine vollständige Erschließung von Rohbauland zu Bauland zwischen 15.550 bis 20.320 Euro. Doch bedenken Sie, dass eine Erschließung nicht nur ein Kosten- sondern auch ein Zeitfaktor ist. Sie müssen die Erschließung beantragen und müssen auf die Durchführung der Arbeiten durch die Kommune warten. Vom Erwerb von Bauerwartungsland raten wir Ihnen dringend ab, denn eine Bebauung ist hier noch gar nicht klar.

      Bei der Wahl eines geeigneten Grundstücks können wir Sie leider nicht gänzlich unterstützen. Da Erschließungskosten aber zu den Baunebenkosten gehören und damit in den Baukredit integriert werden können, sind wir Ihr Spezialist für Baufinanzierung. Gemeinsam mit Ihnen finden wir in unserem Netzwerk aus über 400 namhaften Bankpartnern den Besten für Ihre Finanzierung.

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