Kurz gesagt: Ja. Aber es lohnt sich, trotzdem weiterzulesen – denn ganz so pauschal kann die Frage natürlich nicht beantwortet werden. Und: Es gibt Unterschiede zwischen Eigennutzern und Kapitalanlegern. Redakteurin Susanne hat genauer nachgefragt: Wie stellt man die Immobilienfinanzierung mit Schweizer Franken am klügsten auf die Beine?
Wer im Ausland arbeitet und sich für eine Immobilie in Deutschland interessiert, wird zunächst auf eine ähnliche Reaktion gestoßen sein wie ich bei meiner Recherche: „uff, schwierig.“ Vor allem, wenn man das Gehalt nicht in Euro bezieht, wird es kompliziert. Dabei ist der Fall gar nicht mal so selten, vor allem in der Grenzregion zur Schweiz: Das Gehaltsniveau ist dort ziemlich hoch und die Preise in Deutschland relativ günstig.
Auf der Suche nach jemandem, der sich in der Region, mit dem Markt und den Bedingungen auskennt, bin ich schnell auf Andreas Scholl in Konstanz gestoßen: Bei der Finanzkanzlei am See rufen fast täglich Leute an, die genau diese Frage stellen: Mit welcher Bank kann ich als Schweizer oder Grenzgänger eine Immobilie in Deutschland finanzieren? Am Telefon erklärt Andreas mir die Besonderheiten.
Interview: Immobilienfinanzierung mit Schweizer Franken
Hausgemacht: Hallo Andreas, meine erste Frage ist wahrscheinlich etwas naiv, ich stelle sie dir trotzdem: Vorausgesetzt, ich habe einen sicheren Job in der Schweiz und verdiene gut. Da sollte doch eine Baufinanzierung in Deutschland kein Problem sein?
Andreas: Ja, naja, so weit hergeholt ist deine Frage nicht. Wir haben viele Kunden, die sich wundern, dass sie trotz guter Bonität und relevantem Eigenkapital eine Absage von ihrer Bank bekommen. Was sie nicht sehen ist, dass die Banken in dem Fall viele Pflichten haben und Risiken tragen. Deswegen handelt es sich oft nicht um eine Einzelfallentscheidung, sondern viele Banken bieten generell keine grenzüberschreitenden Finanzierungen an.
Hausgemacht: Was genau sind die Gründe?
Andreas: Schweizer Institute haben sich mit der Euro-Schwäche 2010/2011 fast komplett aus diesem Geschäft zurückgezogen. Und seit 2016 gilt für deutsche Banken die Wohnimmobilienkreditrichtlinie mit dem Wandlungsrecht für Darlehensnehmer. Das besagt, dass die Kunden ihren Kredit, der in Euro abgeschlossen ist, in Franken umwandeln können, wenn der Wechselkurs um mehr als 20 Prozent schwankt.
Hausgemacht: Aber hier ist unser Telefonat noch nicht zu Ende, oder?
Andreas: (lacht) Nein, eigentlich fängt es ja hier erst an. Denn ich habe ein paar Tipps, wie die Baufinanzierung trotzdem klappt. Denn gerade hier in Grenznähe kennen wir einige regionale Banken, die Grenzgänger beziehungsweise Schweizer finanzieren. Wir haben einen persönlichen und guten Kontakt mit ihnen und kennen sie daher gut. So können viele Interessenten ihren Immobilienwunsch in Deutschland doch realisieren, auch wenn ihr Einkommen in Schweizer Franken ausgezahlt wird.
Wir haben einen Überblick über alle Banken, die Grenzgänger finanzieren. So wissen wir, was alles möglich ist und bekommen auch Lösungen jenseits des Standards hin
Andreas Scholl, Spezialist für Baufinanzierung in Konstanz
Hausgemacht: Wo sollte ich denn wohnen und welche Staatszugehörigkeit ist hilfreich?
Andreas: Auf welcher Seite der Grenze sich der Wohnsitz befindet, spielt keine Rolle. Auch die Nationalität ist nicht relevant. Wichtig ist, dass in der Schweiz arbeitende Deutsche eine Grenzgängerbewilligung haben und bei einem Wohnsitz in der Schweiz ist eine Aufenthaltsbewilligung notwendig.
Hausgemacht: Stimmt es, dass Darlehensverträge für Immobilien in Deutschland immer in Euro abgeschlossen werden?
Andreas: Ja, meistens, aber da gibt es Unterschiede. Wenn das Haus oder die Wohnung als Kapitalanlage gekauft wird, sind es immer Euro-Kredite: Für die Bank gibt es schlicht keinen Grund, das Darlehen in Schweizer Franken anzubieten, denn die Immobilie wird in Euro bewertet und die Mietzahlungen erfolgen ja ebenfalls in Euro. Wenn der Käufer die Immobilie aber zur Eigennutzung erwirbt, also dort wohnen will, ist das anders. Dann ist auch ein Kredit in Schweizer Franken möglich.
Hausgemacht: Welche Währung empfiehlst du?
Andreas: Für die Bank ist der Vorteil einer Euro-Finanzierung, dass das Darlehen im Verhältnis zur Immobilie konstant bleibt und sich bei Währungsschwankungen nicht verändert. Deswegen hat der Kreditnehmer bei dieser Konstellation eine größere Auswahl an möglichen Bankpartnern. Aber für den Darlehensnehmer gibt es das Risiko, dass sich die Währungen unterschiedlich entwickeln – deshalb erwartet die Bank einen höheren Vermögenshintergrund und setzt beim Gehalt einen Puffer an.
Schweizer Franken bieten also den Vorteil, dass das Verhältnis zwischen Gehalt und monatlicher Rate konstant bleibt und somit ist die Rückzahlung sicherer. Der Nachteil dabei ist, dass es nur wenige Angebote gibt und in der Regel keine lange Zinsbindung oder hohe Tilgung möglich ist. Deshalb empfehle ich oft eine Mischform – zum Beispiel zwei Drittel Euro, ein Drittel Franken.
„Für Eigennutzer kann ein zusammengesetztes Darlehen sinnvoll sein: Der Franken-Anteil minimiert das Währungsänderungsrisiko, mit der Euro-Finanzierung hat man eine sehr viel größere Auswahl und Flexibilität.“
Andreas Scholl, Spezialist für Baufinanzierung in Konstanz
Hausgemacht: Gibt es noch weitere Vorteile, wenn man selbst in der Immobilie wohnt?
Andreas: Ja, in diesem Fall kommt den Käufern oder Bauherren eine schweizerische Besonderheit bei der Altersvorsorge zugute: Aus dem angesparten Pensionskassenguthaben lässt sich schon vor dem Renteneintritt Geld entnehmen. Dieser Betrag muss zwar versteuert werden, aber er kann als Eigenkapital mit in die Finanzierung einfließen – und das ist ein großer Vorteil.
Hausgemacht: Von all dem profitieren Kapitalanleger nicht, wenn ich das richtig verstanden habe. Lohnt sich für sie das grenzüberschreitende Immobilien-Investment trotzdem?
Andreas: Das stimmt, Kapitalanleger müssen das Darlehen in Euro abschließen und sie haben nicht die Entnahme-Option aus der Pensionskasse. Außerdem sollten sie tendenziell mehr Eigenkapital mitbringen als Eigennutzer und möglichst hoch tilgen. Aber was sich wann lohnt, beurteilt jeder anders, und die Nachfrage spricht dafür, dass es für viele sinnvoll ist – entweder zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage. Ein Grund ist, dass Immobilien in Deutschland deutlich günstiger sind als in der Schweiz und es in der derzeitigen Niedrigzinsphase kaum Anlagealternativen gibt. Außerdem sind Mieteinkünfte in vielen Regionen sehr sicher. Hier am Bodensee ist die Rendite zwar nicht so irrwitzig hoch, weil die Kaufpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind – aber dafür ist die Anlage wenig riskant.
Hausgemacht: Hast du zum Schluss noch einen Tipp für schweizerisch-deutsche Immobilienfinanzierungen?
Andreas: Wer sich dafür interessiert, sollte sich auf jeden Fall an jemanden wenden, der oder die sich mit dem Thema auskennt. Denn es ist komplex: Es geht ja nicht nur um die Besonderheiten des Schweizer Einkommens, sondern auch um spezielle Anforderungen bei den Verträgen und der Verknüpfung von schweizerischem und deutschem Versicherungsrecht. Hierfür sind wir in der Region sehr gut vernetzt – sowohl in Bezug auf die Bankpartner als auch im Versicherungsbereich.
Andreas Scholl ist Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein. Bei der Finanzkanzlei am See ist er auf die grenzüberschreitende Finanzierung von Immobilien spezialisiert – sowohl für Eigennutzer, die als Grenzgänger in der Schweiz arbeiten, als auch für Kunden mit Wohnsitz in der Schweiz. Bei der Finanzkanzlei finden Interessierte auch Immobilien zur Kapitalanlage.
Wie erhalte ich eine Finanzierungszusage für die Immobiliensuche?
hat zuletzt eher garten- als hausgemacht (die Sturmschäden!) / hat noch keine Immobilie finanziert – ist aber dabei, dem Vermieter seine Großstadt-Wohnung abzubezahlen / kommuniziert seit 2016 für Dr. Klein intern, extern und sehr gerne mit Presseleuten / liebt es, mit VW-Bus, Rad und Wanderstiefeln unterwegs zu sein