Umschuldung der Baufinanzierung: Wie Sie Ihren Immobilienkredit einfach umschulden

Was ist eine Umschuldung?

Als „Umschuldung“ bezeichnet man den Wechsel eines laufenden Kredits von der jetzigen Bank zu einer anderen Bank. Dadurch wird ein neuer Kredit zu neuen Konditionen vereinbart. Zwei Gründe sprechen dafür:

1. Mit dem neuen Kredit erhalten Sie günstigere Zinsen und sparen dadurch viel Geld.
2. Sie können mehrere Kredite zusammenlegen und erhalten einen besseren Überblick über Ihre Finanzen.

Bei einer Baufinanzierung lohnt sich eine Umschuldung, wenn die aktuellen Bauzinsen bei Abschluss des Kredits höher waren als zum Zeitpunkt der Umschuldung. Durch die Zinsbindungsfrist kommen Sie aus einem laufenden Immobilienkredit jedoch nicht so einfach heraus.

Video: Prolongation oder Umschuldung – Was lohnt sich wirklich?

Wann kann ich eine Umschuldung meiner Baufinanzierung vornehmen?

Eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung können Sie regulär am Ende der Sollzinsbindung vornehmen. Innerhalb der Zinsbindung können Sie den Vertrag normalerweise nicht kündigen und deshalb auch keine Umschuldung zu einer anderen Bank vornehmen. Aber wie immer gibt es Ausnahmen von der Regel. In der nachfolgenden Tabelle zeigen wir Ihnen kurz und übersichtlich, welche Optionen Sie haben. Anschließend beschreiben wir die Optionen dann ausführlicher.

Umschuldung der Baufinanzierung: Die Handlungsoptionen im Detail

Sie haben also verschiedenen Optionen und Möglichkeiten bei der Umschuldung Ihrer Baufinanzierung. Diese Optionen sind vor allem davon abhängig, wann die Zinsbindung Ihres Baudarlehens endet.

• Die Sollzinsbindung läuft regulär aus

  Endet nach der ersten Finanzierungsrunde die Sollzinsbindung, haben Sie die freie Wahl unter den vielen Kreditinstituten einen Partner für die Anschlussfinanzierung zu wählen. Da Sie sich nicht mehr innerhalb der Sollzinsbindung befinden, kann Ihnen die Bank auch keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

• Immobilienkredit läuft bereits länger als 10 Jahre: Umschuldung durch Sonderkündigungsrecht

  Läuft Ihre Sollzinsbindung bereits länger als 10 Jahre, dann räumt Ihnen der Gesetzgeber gemäß §489 BGB das Recht ein, Ihre Baufinanzierung ab sofort täglich mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zu beenden und für die Restsumme eine Umschuldung vorzunehmen und zwar kostenlos, also ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

  Dieses Sonderkündigungsrecht endet nicht: Sie können es auch noch nach 11 Jahren, 20 Jahren oder 30 Jahren nutzen, und zwar egal, an welchem Tag. Und auch unabhängig davon, wie viel länger Ihre Zinsbindung noch läuft. Die Hauptsache ist, dass Sie die 10 Jahre Laufzeit hinter sich gelassen haben. Wie diese Kündigung genau funktioniert, erfahren Sie in unserem Artikel rund ums Sonderkündigungsrecht.

• Kredit läuft weniger als 5 Jahre

  Läuft Ihre Baufinanzierung noch keine 5 Jahre, haben Sie tatsächlich keine Handlungsoption: Sie können Ihre Baufinanzierung nicht kündigen und es lohnt sich noch nicht, die Umschuldung zu planen.

• Kredit läuft mindestens 5 Jahre: Umschuldung frühzeitig abschließen

  Besteht Ihre Baufinanzierung schon mindestens 5 Jahre, können Sie Ihre Umschuldung planen. Sie kommen zwar keinen Tag früher aus Ihrem Kreditvertrag und müssen auf das Ende der Zinsbindung oder auf das Sonderkündigungsrecht warten. Dennoch ist jetzt die Zeit, die Umschuldung mit einem Forward-Darlehen zu planen. Damit sichern Sie sich die heutigen Zinsen für den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung.

  • Zinsbindung endet in 1 bis 5,5 Jahren:
    Ihre Baufinanzierung läuft in den nächsten 5,5 Jahren aus, geht aber noch länger als 12 Monate? Dann können Sie jetzt für die Umschuldung ein Forward-Darlehen bei einer neuen Bank abschließen. Dafür unterschreiben Sie heute einen Vertrag für die heute geltenden Zinsen. Das Forward-Darlehen wird so datiert, dass Ihnen die Summe daraus erst in bis zu 5,5 Jahren ausgezahlt wird.
     
  • Zinsbindung endet in weniger als 12 Monaten:
    Endet Ihre Zinsbindung in weniger als einem Jahr, schauen Sie sich nach günstigen Konditionen für eine Umschuldung um. Sie können die Umschuldung in dieser Zeit also schon in die Wege leiten. Falls Sie in dieser Phase gar nichts unternehmen, gibt Ihnen die Bank automatisch mindestens 3 Monate vor Ablauf Bescheid, ob sie die Immobilienfinanzierung mit Ihnen verlängern möchte oder nicht und unterbreitet Ihnen normalerweise ein Prolongationsangebot.

Wie viel kann ich mit einer Umschuldung sparen?

Mit der Umschuldung Ihrer Baufinanzierung können Sie bis zu mehrere zehntausend Euro Zinsen sparen. Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie durch einen Wechsel zu einer anderen Bank nämlich einen besseren Zinssatz bekommen, ist sehr hoch. Behalten Sie dabei im Hinterkopf, dass bereits wenige Prozentpunkte hinter dem Komma über die Jahre hinweg eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten können. Bei der Hausbank zu bleiben, also eine Prolongation vorzunehmen, lohnt sich fast nie. 

Einen ersten, schnellen Einblick ins Sparpotenzial gibt Ihnen unser Umschuldungsrechner. Wenn Sie hier Ihre Umschuldungsdaten eingeben, zeigt er Ihnen, mit welchen neuen Konditionen Sie ungefähr rechnen können. Vergleichen Sie den möglichen, neuen Zinssatz mit Ihrem alten Zinssatz, und schon bekommen Sie einen Eindruck davon, wie hoch das Sparpotenzial einer Umschuldung ausfallen kann:

Umschuldung selbst berechnen

Wann lohnt sich eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung?

Zur Frage, ab wann sich eine Umschuldung der Baufinanzierung tatsächlich lohnt, gibt es eine Faustformel. Man sagt:

Zudem verändert sich meist Ihre Lebenssituation im Laufe der Zeit. Seit dem Abschluss Ihrer Baufinanzierung ist eventuell die ein oder andere Gehaltserhöhung erfolgt oder Ihre finanzielle Situation hat sich auf anderem Wege verbessert. Auch dann lohnt es sich, eine Umschuldung zu prüfen.

Vergleichen Sie die unterschiedlichen Konditionen der Banken miteinander. Ein Finanzvermittler wie Dr. Klein übernimmt das für Sie. Erst wenn Sie ein günstigeres Angebot gefunden haben, lohnt sich die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung.

Was kostet eine Umschuldung?

Für die Umschuldung einer Baufinanzierung können die folgenden Kosten anfallen:

• Grundbuch- und Notarkosten
• Vorfälligkeitsentschädigung

Die Höhe der Kosten und wann sie genau anfallen, erfahren Sie im folgenden Text.

Grundbuch- und Notarkosten

Bei der Umschuldung muss die neue Bank als Gläubigerin ins Grundbuch aufgenommen und die alte aus dem Grundbuch herausgelöscht werden. Normalerweise bitten der Notar und das Grundbuchamt dafür zur Kasse. Die Änderung des Eintrags kann auf 2 verschiedenen Wegen geschehen:

1. Grundschuldübertragung: Die alte Bank überträgt ihren Anspruch auf die Grundschuld auf die neue Bank. Damit muss die Grundschuld aus dem Grundbuch nicht erst ausgetragen werden, um sie anschließend wieder eintragen zu lassen. Hier ist kein Notar notwendig. Daher fallen nur Kosten vom Grundbuchamt an, die Ihnen in Rechnung gestellt werden.
    
2. Grundschuldlöschung und Neueintragung: Wird die Grundschuld von der einen Bank erst aus dem Grundbuch rausgelöscht muss sie von der anderen Bank wieder neu eingetragen werden. Das ist aufwendig und mit höheren Kosten verbunden als bei einer Grundschuldübertragung.

Um den Unterschied einmal zu beziffern: Bei einer Restschuld von 100.000 € kostet eine Grundschuldabtretung etwa 150 €, bei einer Löschung und Neueintragung sind es zirka 1.000 €. Beide Vorgänge können Sie selbst mit unserem Grundbuchrechner und Ihren realen Daten durchkalkulieren.

Vorfälligkeitsentschädigung

Kündigen Sie Ihre Immobilienfinanzierung außerhalb der gesetzlichen Regelungen und stimmt die Bank der Kündigung zu, stellt sie Ihnen in aller Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Sie ist eine Art Schadenersatz für die der Bank entgangenen Zinseinnahmen. Wie hoch genau die Vorfälligkeitsentschädigung für eine Baufinanzierung ausfällt, können Banken selbst festlegen. Gesetzliche Regelungen hierfür fehlen bislang. Die Vorfälligkeitsentschädigung darf allerdings nicht höher sein als die Summe der ihr tatsächlich durch die vorzeitige Kündigung entgangenen Zinsen. In den vergangenen Jahren betrug die durchschnittlich gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung rund 10 % der Restschuld. Bei einer Restschuld von 100.000 € käme so eine Vorfälligkeitsentschädigung von stolzen 10.000 € zusammen.

Wie aufwendig ist eine Umschuldung?

Der Aufwand für eine Umschuldung ist tatsächlicheher gering, und sie geht normalerweise auch sehr schnell innerhalb nur weniger Tage vonstatten. Für das Zusammentragen aller benötigten Dokumente sollten Sie im Schnitt zwei Stunden einplanen. Der Termin beim Spezialisten für Baufinanzierung sollte so lange dauern, bis keinerlei Fragen zu Ihrer Umschuldung mehr offen sind. Im Normalfall regeln die alte und die neue Bank die meisten Formalitäten zudem untereinander.

Erklärt sich die abgebende Bank zu einer Grundschuldabtretung bereit, haben Sie als Kunde am wenigsten zu tun, denn dann ist noch nicht mal ein Notartermin nötig. Bei der Grundschuldlöschung und Neueintragung ist das anders. Sprechen Sie mit Ihrer bisherigen Bank darüber, zu welcher Variante sie bereit ist. Oder, noch einfacher: Überlassen Sie die Verhandlung mit beiden Banken den Spezialisten von Dr. Klein.

Wie kann ich die Umschuldung am besten nutzen?

Eine Umschuldung bedeutet den Abschluss eines ganz neuen Immobilienkredits. Deshalb können Sie sie an Ihre aktuelle finanzielle oder familiäre Situation anpassen und die neue Finanzierung so flexibler gestalten. Dazu gehört beispielsweise:

• Tilgungssatz erhöhen
• Monatsrate absenken
• Sondertilgung hinzufügen
• Tilgungssatzwechsel hinzufügen
• Mehrere Kredite zusammenfassen

Daher lohnt es sich von Zeit zu Zeit in die Unterlagen zu schauen und eine Umschuldung zu prüfen. Eine Baufinanzierung einfach über die Jahre weiterlaufen zu lassen ist zwar bequem, kann Sie jedoch auch viel Geld kosten.

Sie können den Tilgungssatz erhöhen

Wenn Sie auf einen Hauskredit umschulden, können Sie nicht nur einen besseren Zinssatz bekommen, sondern auch den Tilgungssatz verändern. Sie können also bei derselben, gewohnten Monatsrate mehr tilgen als vorher und zahlen deshalb die Restschuld schneller ab. Dadurch werden Sie mit Ihrer Baufinanzierung schneller fertig und sparen erheblich Zinskosten über die Jahre hinweg ein.

Sie können die Monatsrate absenken

Der bessere Zinssatz räumt Ihnen ebenfalls die Möglichkeit ein, von einer niedrigeren Monatsrate zu profitieren. Das sieht folgendermaßen aus: Sie behalten Ihren alten Tilgungssatz bei, zahlen gleichzeitig weniger Zinsen, weil die Bank ja weniger von Ihnen verlangt, und haben deshalb eine geringere Rate. Dann tilgen Sie genauso schnell wie vorher auch, Sie sind also nicht schneller mit der Rückzahlung der Baufinanzierung fertig, genießen aber jeden Monat finanzielle Entlastung. Diese Handlungsoption kann eine Überlegung wert sein, wenn sich die Einkommenssituation verschlechtert hat.

Sie können Sondertilgungen in den Vertrag aufnehmen

Durch eine Umschuldung können Sie Extras wie jährliche Sondertilgungen neu in den Vertrag aufnehmen oder die Höhe der Sondertilgung verändern. Das ist immer dann von Vorteil, wenn sich Ihre Lebenssituation seit Abschluss der Erstfinanzierung verändert hat: Ist beispielsweise eine Gehaltserhöhung dazu gekommen oder eine Bonuszahlung, kann es ärgerlich sein, wenn Sie diese nicht für die Baufinanzierung nutzen können, weil der Vertrag Sondertilgungen nicht oder in zu geringem Maße zulässt.

Sie können Tilgungssatzwechsel neu in den Vertrag aufnehmen

Tilgungssatzwechsel sind immer dann hilfreich, wenn sich an der eigenen Einkommenssituation etwas ändert, im Positiven wie im Negativen. Gerät man beispielsweise durch Arbeitslosigkeit in eine vorübergehende, finanzielle Schieflage, lässt sich durch eine Senkung des Tilgungssatzes die Monatsrate vorübergehend verkleinern, ohne den Immobilienkredit zu verlieren. Kommt eine Gehaltserhöhung auf einen zu, ermöglicht die Tilgungssatzerhöhung es, diesen Vorteil Monat für Monat in eine höhere Monatsrate zu investieren.

Sie können mehrere Immobilienkredite zusammenfassen

Die Umschuldung einer Baufinanzierung ist eine gute Gelegenheit, mehrere, parallel laufender Kreditverträge einfach zu einem einzigen, zinsgünstigen Kredit zusammenzufassen. Leider ist das nicht ganz so einfach, denn:

Alle alten Kreditverträge müssen gleichzeitig ablösbar sein. Das heißt, bei jedem einzelnen dieser Baukredite muss die jeweilige Zinsbindung am selben Tag auslaufen, die Restschulden müssen am selben Tag fällig werden. Alternativ können Sie einen kurzen Zeitraum mit einem variablen Darlehen überbrücken. Da der Zinssatz alle 3 Monate variiert, kann das auf den ersten Blick zwar teuer erscheinen. Wenn Sie allerdings am Ende mehrere Kredite zusammenfassen und umschulden können, lohnt es sich unter Umständen doch. Rechnen Sie diese Variante am besten mit einem unserer Spezialisten für Baufinanzierung durch. 

Welche Unterlagen benötige ich für eine Umschuldung?

Da es sich bei einer Umschuldung um einen neu geschlossenen Kreditvertrag handelt, benötigt die neue Bank im Prinzip die gleichen Unterlagen wie die erste Bank. In der Regel haben Sie also alle benötigten Unterlagen schon im Aktenschrank. Die neue Bank wird bestimmte Kriterien überprüfen wollen, und dafür benötigt sie vor allem:

• Gehaltsnachweise (normalerweise der letzten 3 Monate)
• Grundriss, Lageplan (Flurkarte), Bauunterlagen von Ihrer Immobilie
• Aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 12 Monate) von Ihrer Immobilie

Wer nicht gerne alleine die Unterlagen wälzt, kann sich damit ebenfalls an die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein wenden. Bringen Sie einfach Ihre Ordner mit. Unsere Berater stellen Stück für Stück eine genehmigungsfähige Kreditakte für Ihre Umschuldung zusammen, die sie dann an die entsprechende Bank Ihrer Wahl weiterleiten. So können Sie außerdem sicher gehen, dass keine wichtige Unterlage bei der Beantragung fehlt. Übrigens: Falls Ihnen noch kein aktueller Grundbuchauszug oder keine Flurkarte vorliegt – beides können unsere Spezialisten für Sie bei den jeweils zuständigen Ämtern anfordern und Ihnen auf diese Weise ein gutes Stück Arbeit abnehmen.

Schritt für Schritt: Wie ist der Ablauf einer Umschuldung?