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Ist eine Umschuldung mit Bankwechsel teuer und aufwändig?

Eine Umschuldung ist zwar etwas aufwändiger als eine Prolongation, verglichen mit der Zinsersparnis, die Sie erwartet, jedoch absolut lohnenswert. In der Regel bekommen Sie etwa drei Monate vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung ein Angebot für die Verlängerung Ihres Darlehens zugeschickt. Dieses Angebot müssten Sie lediglich unterschreiben und an die Hausbank zurücksenden. Dokumente oder Unterlagen benötigt die Bank nicht mehr, da sie alles vorliegen hat. Nur leider entspricht das sogenannte Prolongationsangebot häufig nicht dem niedrigsten Zinssatz.

Umschuldung aufwändiger, aber insgesamt günstiger

Wir empfehlen Ihnen, sich bis zu drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit den aktuellen Bauzinsen zu beschäftigen. Vergleichen Sie mehrere Angebote miteinander und wägen Sie Ihre Möglichkeiten ab. Eventuell kommt auch ein Forward-Darlehen infrage. Mit dieser Darlehensform sichern Sie sich bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus den aktuellen Zinssatz. Die Tilgung Ihrer Anschlussfinanzierung beginnt aber erst, wenn Ihre Baufinanzierung ausgelaufen ist.

Das Ziel eines Angebotsvergleichs ist es, die günstigsten Konditionen ausfindig zu machen. Das geht mit ein wenig Recherche einher, die Zinsersparnis ist jedoch enorm. Weniger aufwändig ist es mit einem Finanzvermittler, der auf ein Netzwerk aus mehreren hundert Banken zurückgreifen kann. Er übernimmt für Sie die Suche. Haben Sie sich dann für ein Angebot entschieden, regeln die Banken die Umschuldung meist untereinander. Sie müssen lediglich Ihre Unterlagen zusammensuchen, da auch die neue Bank Ihre finanzielle Situation beurteilen möchte. Das bedeutet für Sie ein Aufwand von vermutlich zwei bis drei Stunden.

Wie viel Sie bei einer Umschuldung wirklich sparen?

Schon wenige Zehntelprozent können eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bewirken. In unserer Beispielrechnung vergleichen wir eine Prolongation mit einer Umschuldung.

 ProlongationUmschuldung
Restschuld100.000 €100.000 €
Zinssatz2 %1,1 %
Monatliche Rate850 €850 €
Restschuld nach 10 Jahren9.308,15 €3.852,88 €
Zinskosten nach 10 Jahren11.308,15 €5.852,88 €
Zinsersparnis-5.455,27 €
Tabelle: Vergleich Prolongation vs. Umschuldung

Fazit: Sie sparen durch eine Umschuldung mehr als 5.000 Euro an Zinskosten ein. Ihre Restschuld beträgt zudem nur noch knapp 4.000 Euro. Etwas Aufwand bei einer Umschuldung zahlt sich folglich aus.

Kosten einer Umschuldung bei einer Anschlussfinanzierung

Da mit dem Ende der Zinsbindung Ihr Immobilienkredit ausläuft, müssen Sie für die Umschuldung auch keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die einzigen Kosten, die entstehen, sind die Kosten für den Notar sowie das Grundbuch. Die alte Bank wird als Gläubiger aus dem Grundbuch ausgetragen, die neue wird eingetragen. Das kann auf zweierlei Wegen geschehen:

  • Grundschuldübertragung
  • Grundschuldlöschung und Neueintragung

Die Bank entscheidet, welchen Weg sie wählt. Die Kosten belaufen sich bei einer Grundschuldübertragung auf etwa 300 Euro bei einer Restschuld von 100.000 Euro. Entscheidet sich die Bank für den zweiten Weg, werden bei gleicher Restschuld etwa 1.000 Euro fällig. Die Kosten können Sie auch mit unserem Grundbuchrechner ermitteln.

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