Grundsteuer und Grundsteuerreform 2025: Was Immobilienbesitzer wissen müssen

Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine jährlich anfallende Steuer, die auf das Eigentum von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie wird meist am Jahresanfang für das gesamte Jahr im Voraus festgesetzt und vierteljährlich an die zuständige Gemeinde gezahlt.

Seit Inkrafttreten der Grundsteuerreform 2025 gibt es 3 verschiedene Arten von Steuern:

• Grundsteuer A (agrarisch) für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
• Grundsteuer B (baulich) für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude
• Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke 
  Kommunen können somit unbebaute Grundstücke höher besteuern. Dadurch sollen Spekulationen verhindert und mehr Wohnraum geschaffen werden.

Für Immobilien- und Grundstücksbesitzer ist die Grundsteuer B relevant. Die Berechnung bemisst sich hierbei in erster Linie am Grundstückswert. Zu Jahresbeginn erhält jeder Eigentümer, der zum 1. Januar des Jahres als Eigentümer im Grundbuch des Grundstücks eingetragen war, Post von der Gemeinde, aus der die zu zahlende Grundsteuer hervorgeht.

Wie wird die Grundsteuer seit 2025 berechnet?

Die Grundsteuer wird seit ihrer Reform im Jahr 2025 nach der folgenden Formel berechnet:

Dabei gilt: Je höher diese Werte sind, desto mehr Grundsteuer muss gezahlt werden. 

Ein Beispiel: Der Grundsteuerwert für ein Einfamilienhaus wird auf 350.000 € festgelegt, der Hebesatz der Gemeinde liegt bei 450 %. In diesem Fall würde der Grundsteuerbetrag rund 488 € betragen.

350.000 x 0,31 ‰ x 450 % = 488,25 €

Diese Berechnung erfolgt nach dem Bundesmodell, einige Bundesländer verwenden abweichende Regelungen.

Was ist der Grundsteuerwert?

Bebaute Wohngrundstücke werden seit der Grundsteuerreform hauptsächlich nach dem Bundesmodell bewertet. Somit orientiert sich die Grundsteuer künftig am Wert der Immobilie oder des Grundstücks. Wichtige Kriterien für die Berechnung des Immobilienwerts sind:

• Die Grundstücksfläche
• Der Bodenrichtwert
• Die Gebäudeart
• Das Baujahr
• Die Wohnfläche
• Die Lage

Besonders dem Faktor Lage kommt hierbei eine wichtige Rolle zu, so dass Immobilien in gefragter Lage nach der Grundsteuerreform wahrscheinlich eine höhere Grundsteuer zahlen müssen als bisher.

Zusätzlich werden folgende Werte erhoben:

• Grundbuchdaten
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Anzahl der Wohnungen und ihre Größe
• Anzahl Garagen und Stellplätze
• Art der Nutzung

Der finale Grundsteuerwert wird vom Finanzamt berechnet. Für bereits vor der Grundsteuerreform bestehende Immobilien mussten Eigentümer:innen bis Anfang 2023 eine so genannte Grundsteuererklärung abgeben, in der all diese Kriterien abgefragt wurden. Eine Neubewertung des Grundsteuerwertes erfolgt alle 7 Jahre, die nächste ist für 2029 geplant. Sind Änderungen eingetreten, die eine Neubewertung der Grundsteuer notwendig machen, müssen diese dem Finanzamt mitgeteilt werden. Dies ist beispielsweise bei einer Änderung des Grundsteuerwertes oder Grundstücksart der Fall.

Welchen Einfluss der Grundsteuerwert auf die Höhe der Grundsteuer haben kann, zeigt unsere Grafik:

So ist die Grundsteuer für eine Immobilie mit 120 m² in Düsseldorf trotz des niedrigen Hebesatzes deutlich teurer als beispielsweise in Gruiten, das einen höheren Hebesatz ansetzt. Grund ist der höhere Grundsteuerwert in Düsseldorf.

Was ist die Grundsteuermesszahl bzw. der Grundsteuermessbetrag?

Mit Inkrafttreten der Grundsteuerreform ab 2025 gilt für alle bebauten und unbebauten Grundstücke eine Grundsteuermesszahl von 0,34 ‰, Eine Ausnahme bilden Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum - hier beträgt die einheitliche Grundsteuermesszahl 0,31 ‰. Aber: Einzelne Bundesländer können, um die Grundsteuer aufkommensneutral zu gestalten, auch höhere Messbeträge festlegen. Ein Beispiel ist Hamburg, welches nicht nach dem Bundesmodell versteuert, sondern nach dem Flächenmodell mit Lagefaktor. Hier beträgt der festgelegte Grundsteuermessbetrag seit 2025 0,70 ‰.

Was ist der Hebesatz?

Den Hebesatz dürfen die Gemeinden selbst festlegen. So haben sie die Möglichkeit, ihr Steueraufkommen selbst zu regulieren. Durch diese Regelung schwanken allerdings die Hebesätze in Deutschland. Als Beispiel dienen 2 Orte in Hessen: Während in der Gemeinde Wabern der Hebesatz für die Grundsteuer B 160 % beträgt, liegt dieser in der Stadt Heusenstamm bei 1.327 %.

Heben die Gemeinden den Hebesatz an, fließt mehr Grundsteuer in die Gemeindekassen, aber die Ortschaft wird unattraktiver für Immobilienkäufer, weil die Nebenkosten für das Eigentum steigen. Senken sie den Hebesatz ab, nehmen die Gemeinden weniger ein, locken aber mehr Immobilienkäufer in den Ort, weil sich die Nebenkosten erträglicher gestalten.

Beispielberechnung zur Grundsteuer 2025

Wie viel Unterschied der Hebesatz und der Immobilienwert bei der Grundsteuerberechnung machen, zeigen wir Ihnen an einem Beispiel. Hierfür legen wir 3 Immobilien mit einem Immobilienwert von 350.000 € in unterschiedlichen Gemeinden zugrunde.

An dieser Beispielrechnung zeigt sich sehr eindrucksvoll, welchen großen Einfluss der Hebesatz der Gemeinde auf die jährlich zu zahlende Grundsteuer hat: Eigentümer in Offenbach zahlen fast 7-mal mehr Grundsteuer im Jahr als Eigentümer in Kleinmachnow.

Welche Berechnungsmodelle gibt es für die Grundsteuer?

Für die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 entwickelte der Bund das so genannte wertbasierte Bundesmodell, welches individuelle Immobilienfaktoren berücksichtigt. Hierfür werden die in der Grundsteuererklärung abgefragten Daten wichtig. Abweichend von diesem Bundesmodell können die einzelnen Bundesländer aber auch eigene Regeln festlegen.

Insgesamt folgen 11 Länder dem Bundesmodell, wobei Sachsen und das Saarland geringere Steuermesszahlen für Wohngrundstücke festgelegt haben. Die restlichen Bundesländer haben sich für eigene Modelle entschieden. So nutzen Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen beispielsweise das Flächenmodell, bei dem die Berechnung nur anhand der Grundstücks- oder Wohnfläche sowie der Nutzungsart erfolgt. Hamburg zieht zusätzlich noch einen Lagefaktor hinzu. Baden-Württemberg wird die Grundsteuer nach dem Bodenwertmodell berechnen. Hier wird die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert.

Welches Bundesland welches Modell und welche Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer B nutzt, sehen Sie in unserer Übersicht:

• Baden-Württemberg

  Bodenwertmodell
  Berechnungsfaktoren: Grundstücksfläche, Bodenwert

• Bayern

  Flächenmodell
  Berechnungsfaktoren: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzungsart

• Berlin

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Brandenburg

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Bremen

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Hamburg

  Flächenmodell mit Lagefaktor
  Berechnungsfaktoren: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Lage

• Hessen

  Flächenmodell
  Berechnungsfaktoren: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzungsart

• Mecklenburg-Vorpommern

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Niedersachsen

  Flächen-Lage-Modell
  Berechnungsfaktoren: Grundstücksfläche, Wohnfläche, Nutzungsart, Lage

• Nordrhein-Westfalen

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Rheinland-Pfalz

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Saarland

  Bundesmodell mit angepassten Steuermesszahlen
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Sachsen

  Bundesmodell mit angepassten Steuermesszahlen
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Sachsen-Anhalt

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Schleswig-Holstein

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

• Thüringen

  Bundesmodell
  Berechnungsfaktoren: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr

Grundsteuer selbst berechnen: So geht's!

Mit der nachfolgenden Schritte-Liste zeigen wir Ihnen, wie Sie die Grundsteuer selbst berechnen können und woher Sie alle dazu benötigten Informationen bekommen.

Kann ich den Grundsteuerbescheid anfechten?

Haben Sie gegen den vom Finanzamt festgelegten Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag nicht aktiv widersprochen, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid in meisten Fällen nicht erfolgreich. Eine Ausnahme besteht, wenn die Grundlagenbescheide fehlerhaft sind. In diesem Fall muss der Widerspruch innerhalb eines Monats erfolgen. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid wegen der Hebesatzveränderung ist dagegen nicht möglich.

Wie wurde die Grundsteuer bis 2024 ermittelt?

Bis 2024 wurde die Grundsteuer für Ihr Eigenheim anhand dieser 3 Faktoren berechnet: dem Einheitswert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der zuständigen Gemeinde. Die dazu gehörende Berechnungsformel lautete:

Der Wert eines Grundstücks kann nicht einfach „Pi mal Daumen“ geschätzt werden, hierzu bedarf es einer Bemessungsgrundlage. Für die Grundsteuer zog man dazu vor der Reform den sogenannten Einheitswert heran. Seine Feststellung wurde durch §19 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) definiert. Der Einheitswert sollte dem tatsächlichen Marktwert bzw. Verkehrswert der Immobilie möglichst nahekommen.

Die Einheitswerte beruhten noch auf den ermittelten Immobilienwerten von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Seitdem haben sich die Immobilienpreise allerdings stark verändert und somit würde der Einheitswert vom heutigen tatsächlichen Marktwert erheblich abweichen. Das Finanzamt legte den Einheitswert vor der Grundsteuerreform wie folgt fest:

• Unbebaute Grundstücke: Grundstücksgröße multipliziert mit dem Bodenwert von 1935 bzw. 1964
• Bebaute Grundstücke selbstgenutzt: Berechnung nach dem Sachwertverfahren
  Hierbei wurden für die Ermittlung des Gebäudesachwertes die Herstellungskosten sowie die Größe und das Alter der Immobilie berücksichtigt. Die Lage beziehungsweise die aktuelle Angebots- und Nachfrage-Situation auf dem Immobilienmarkt spielten keine Rolle.
• Bebaute Grundstücke vermietet: Berechnung nach dem Ertragswertverfahren
  Hier flossen lediglich die Berechnung des Bodenwertes (plus Verzinsung) und die Schätzung der Restnutzdauer – also der Zeit, die das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann – in die Berechnung mit ein. Zudem wurden Erträge wie Mieteinnahmen, die aus der Immobilie gezogen werden können, abzüglich der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.

Die Grundsteuermessbeträge orientierten sich an diesen Einheitswerten sowie - je nach Bundesland - an der Art der Bebauung und der Größe der Gemeinde.

Wichtige FAQs zur Grundsteuer

• Wann muss die Grundsteuer gezahlt werden?

  Die Grundsteuer wird jährlich zum 1. Januar berechnet und ist quartalsweise an das Finanzamt zu zahlen. In der Regel gelten folgende Stichtage: 15. Februar, 15. Mai, 15. August, 15. November.

• Wer zahlt bei einem Eigentümerwechsel die Grundsteuer?

  Wer am 1. Januar eines Kalenderjahres ein Haus oder eine Wohnung sein Eigentum nennt, muss die Grundsteuer auch für das komplette Jahr entrichten. Ein Verkauf in der Mitte des Jahres ändert daran nichts. Wenn Sie davon abweichen möchten, ist eine Vereinbarung im Kaufvertrag der Immobilie nötig. Auf diese Weise könnte der Verkäufer vom Käufer eine anteilige Erstattung für die Restzeit des Jahres nach dem Verkauf erhalten.

• Wer muss keine Grundsteuer zahlen?

  Ausnahmen für die Grundsteuer gibt es nur wenige und diese betreffen hauptsächlich gemeinnützige Einrichtungen wie Stiftungen und Vereine. Dabei müssen sowohl der Eigentümer als auch der Grundbesitz gemeinnützigen Zwecken dienen. Ebenso grundsteuerfrei ist Grundbesitz mit einem Zweckbetrieb. Dazu gehören beispielweise Kindergärten oder Schulen.

• Kann die Grundsteuer von der Steuer abgesetzt werden?

  Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, können die Grundsteuer nicht steuerlich geltend machen. Wird das Gebäude zum Teil vermietet, ist eine anteilige Absetzung von der Grundsteuer über die jährliche Steuererklärung möglich. Bei einer vollständigen Vermietung kann die Grundsteuer im Rahmen der Werbungskosten abgesetzt werden. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Grundsteuer nicht bereits als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt wurde.

• Was bedeutet die Einführung der Grundsteuer C?

  Seit 2025 wird die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke erhoben. Damit sollen künftig Spekulationen mit Brachflächen eingedämmt werden. Kommunen dürfen dann für unbebaute, baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, was Spekulationen verteuern würde. So soll langfristig mehr Wohnraum geschaffen werden.

• Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

  Grundsteuer und Grunderwerbsteuer klingen zwar ähnlich, bedeuten aber etwas völlig anderes. Die Grunderwerbsteuer wird nur einmalig im Rahmen eines Immobilienkaufs gezahlt. Sie fällt je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 %. Die Grundsteuer muss dagegen jeder Immobilienbesitzer jährlich an das Finanzamt zahlen.