Eigenleistung beim Hausbau: Muskelhypothek als Eigenkapital anrechnen lassen

Was ist eine Muskelhypothek?

Als Muskelhypothek werden Eigenleistungen beim Hausbau bezeichnet, mit denen Sie die Kosten für den Hausbau oder auch für Sanierungen reduzieren können. Dazu zählen nicht nur Arbeiten, die Sie selbst in Eigenregie erbringen, sondern auch Leistungen, die Familienmitglieder oder Freunde übernehmen. Statt fremde Gewerke zu beauftragen, erledigen Sie handwerkliche Maßnahmen aus eigener Kraft und können so im Idealfall mehrere Tausend Euro sparen.

Gründe für Eigenleistungen beim Hausbau oder bei der Modernisierung sind vor allem steigende Kosten und Handwerkermangel. Zudem können damit die Darlehenssumme reduziert und so bessere Konditionen verhandelt werden. Laut einer repräsentativen Umfrage von Dr. Klein wollen 63 % der Befragten beim Modernisieren und Renovieren selbst mit anzupacken. Fast die Hälfte (47 %) wird bei den Eigenleistungen von der Familie unterstützt. 

Wie kann Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet werden?

Die Muskelhypothek wird von den Banken – bis zu einem bestimmten Grad – als Eigenkapital anerkannt und kann somit sowohl die Baukosten als auch die Kosten für die Baufinanzierung senken. Das Einbringen von Eigenleistungen in die Finanzierung ist also besonders hilfreich, wenn Ihnen nicht genug Eigenkapital zur Verfügung steht.

Kommen Eigenleistungen für Sie infrage, profitieren Sie von:

• weniger Baukosten,
• einer geringeren Darlehenssumme,
• günstigeren Hypothekenzinsen,
• einer höheren Wahrscheinlichkeit, den Baukredit zu bekommen.

Wie viel Geld Sie dabei sparen können, lässt sich ganz einfach mit unserem Finanzierungsrechner herausfinden. Dort sehen Sie die tagesaktuellen Beispielzinsen für Ihre gewählte Finanzierung und können so die verschiedenen Darlehenssummen mit und ohne Eigenkapital vergleichen.

Welche Arbeiten können als Muskelhypothek angerechnet werden?

Grundsätzlich sollten beim Hausbau nur die Arbeiten als Eigenleistung angerechnet und eingebracht werden, die Sie wirklich auch erbringen können. Wenn Sie nicht vom Fach sind, sollten Sie beispielsweise Arbeiten am tragenden Mauerwerk, Dach oder an sämtlichen Leitungen auf jeden Fall von professionellen Handwerkern ausführen lassen. Allerdings gibt es Maßnahmen und Arbeiten, die auch ungelernte Handwerker mit etwas Geschick selbst erledigen können. Darunter zählen folgende Arbeiten:

• Malerarbeiten
• Tapezieren
• Laminat verlegen
• Teppich verlegen
• Arbeiten im Gartenbereich wie Zäune setzen oder Gartengestaltung

Sind Sie vom Fach oder haben Fachleute im Freundeskreis, können Sie auch Türen erneuern oder selbst einsetzen sowie das Dach von innen dämmen. Mit solchen Arbeiten lassen sich je nach Größe des Hauses zwischen 10.000 und gut 25.000 € sparen. Das ergab eine Befragung des Bauherren-Schutzbundes e. V. unter 500 Bauherren.

Vor- und Nachteile der Muskelhypothek

Bevor Sie sich für das Bauen mit Eigenleistung entscheiden, sollten Sie alle Vorteile und Risiken kennen:

Wie viel Geld kann ich durch Eigenleistungen beim Hausbau sparen?

Laut einer Umfrage des Bauherren-Schutzbundes e. V. unter 500 Bauherren gab die Hälfte davon an, durch eigenen Einsatz 10.000 € gespart zu haben. Bei 22 % waren es 20.000 €, weitere 22 % konnten 25.000 € und mehr durch Eigenleistungen sparen. Dabei unterscheiden sich die einzelnen Maßnahmen in Bezug auf ihr Einsparpotenzial. Wie viel Kosten Sie durch die Muskelhypothek ungefähr einsparen, zeigt Ihnen unsere Tabelle:

Nicht alle handwerklichen Arbeiten eignen sich dazu, diese in Eigenregie selbst durchzuführen. Sanitär- und Elektroinstallationen sollten Sie beispielsweise immer von einem Fachbetrieb durchführen lassen, da hier das Risiko relativ groß ist, Fehler zu machen. Muss dann von einem Profi nachgebessert werden, ist das Einsparpotential häufig dahin und Sie müssen sogar noch draufzahlen.

Zudem gibt es Ausgaben, an die häufig nicht gedacht wird: „Viele Bauherren unterschätzen, dass sie keine Rabatte für Materialien bekommen. Ein Handwerksunternehmen, das in großen Mengen abnimmt, hat bei den Händlern andere Rabattmöglichkeiten.“, erklärt Björn Pätzold, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein. Ebenfalls nicht vergessen sollte man Ausgaben, die für das Leihen notwendiger Maschinen oder Werkzeuge anfallen können. „Hier lohnt es sich, mit Handwerksbetrieben und Bauunternehmen zu klären, ob vor Ort genutzte Maschinen auch für die Eigenleistung eingesetzt werden können.“, empfiehlt Pätzold. Ein weiterer Faktor ist die investierte Zeit: Heimwerker brauchen meist deutlich länger als Profis für die entsprechende Handwerkerleistung.

In welcher Höhe wird Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet?

Eigenleistungen beim Hausbau lassen sich auf das Eigenkapital anrechnen. Das heißt, Sie müssen weniger Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, um bessere Zinsen zu erhalten und gleichzeitig Ihre Kreditchancen zu erhöhen. 

Die Begrenzung für Nicht-Handwerker hat den Grund, dass viele Arbeiten an einem Haus nur von Fachleuten ausgeführt werden sollten, da es sonst womöglich zu vermeidbaren Komplikationen und Bauverzögerungen kommen kann. Diese Eventualitäten können für den Bauherrn teuer werden. Nicht nur, dass schiefgelaufene Arbeiten fachmännisch korrigiert werden müssen. Stockt der Bau aufgrund von mangelnder Fachkompetenz, muss der Bauherr die Bereitstellungszinsen, die bei einer Baufinanzierung anfallen, länger zahlen. Banken prüfen deshalb ganz genau, ob Sie die Eigenleistungen beim Hausbau auch wirklich erbringen können und verlangen unter Umständen entsprechende Nachweise dafür.

Wie kann man die Eigenleistung berechnen?

Aber wie können Sie Ihre Eigenleistung nun berechnen und der Bank darlegen? Eigenleistung bedeutet nichts anderes als der Betrag, den Sie im Vergleich zu einer Handwerksfirma eingespart haben. Dabei kann nur von den Lohnkosten ausgegangen werden; Materialkosten werden nicht berücksichtigt, da Sie diese ja auch bei der Muskelhypothek zu erbringen hätten. Würden Ihnen der Maler beispielsweise 3.000 € Lohnkosten für das Tapezieren Ihres neuen Heims berechnen, so entspricht diese Summe dem Wert der Eigenleistung.

Um der Bank eine genaue Aufstellung über die geplanten Maßnahmen zu geben, können Sie sich von Ihrem Bauplaner eine Aufstellung der Gewerke aushändigen lassen. Dort sollten die Gesamtkosten, aufgeschlüsselt nach Lohn- und Materialkosten, ausgewiesen sein. Die Lohnkosten können Sie dann als Kostenvoranschlag bei Ihrer Bank vorlegen.

Wie kann ich Eigenleistungen bei der Bank nachweisen?

Die von Ihnen erbrachten Eigenleistungen müssen Sie der Bank nachweisen. Als Eigenleistung angerechnet wird lediglich der Stundenlohn, den Sie sparen, wenn Sie die Arbeiten eigenständig durchführen. Dazu können Sie sich beispielsweise Kostenvoranschläge von örtlichen Fachfirmen geben lassen. Dort werden Material- und Lohnkosten getrennt voneinander ausgewiesen.

Die Unterlagen müssen einen realen Nachweis der erbrachten Leistungen darstellen. Fiktive Dokumente oder Fotos von Bargeld werden von der Bank nicht anerkannt. Als reale Nachweise gelten zum Beispiel:

• Arbeitszeitprotokolle für die durchgeführten Eigenleistungen und die dafür aufgewendeten Stunden
• Rechnungen für Materialien, die Sie selbst beschafft und verarbeitet haben
• Kostenvoranschläge für Arbeiten, die Sie selbst ausführen möchten
• Bestätigungen von Eigenleistungen, die durch Freunde und Helfer erbracht wurden
• Fotos vom Baufortschritt und der einzelnen Arbeitsschritte

Nutzen Sie gern unser Formular, um Ihre Eigenleistungen zu koordinieren und nachzuweisen.

Wann sollte ich den Einsatz von Eigenleistungen bei der Bank anmelden?

Eigenleistungen sollten am besten bereits vor dem Baubeginn mit der Bank abgesprochen werden. Als idealer Zeitpunkt gilt die Stellung der Finanzierungsanfrage, spätestens aber vor dem Vertragsabschluss mit der Bank. Nur dann kann die Muskelhypothek auch als Eigenkapital in die Baufinanzierung eingerechnet werden und sich positiv auf Ihre Finanzierung auswirken.

Welche Risiken gibt es bei der Muskelhypothek?

Zwar können Sie mit Eigenleistungen fehlendes Eigenkapital beim Hausbau ersetzen, dennoch sollten Sie genau prüfen, ob sich dieser Aufwand lohnt. Denn es gibt auch Risiken, welche die Ersparnis zunichtemachen können:

• Selbstüberschätzung: Wer seine handwerklichen Fähigkeiten überschätzt, riskiert Fehler am Bau und erhebliche zeitliche Verzögerungen. Daraus können sich Mehrkosten ergeben, eventuell muss sogar nachfinanziert werden. 
• Falsche Auswahl der Materialien: Fehlende Kenntnis über geeignete Baustoffe kann zu Mängeln und teuren Nachbesserungen führen.
• Keine Gewährleistung: Werden Arbeiten als Muskelhypothek in Eigenregie ausgeführt, muss bei Mängeln auf eigene Kosten nachgebessert werden.
• Termingerechte Fertigstellung: Beeinflusst die Eigenleistung andere Gewerke, müssen die Arbeiten zu einem festen Zeitpunkt fertiggestellt sein. Ist dies nicht der Fall oder wurde die Arbeit mangelhaft ausgeführt, kann dies nicht nur zu erheblichen Zeitverzögerungen führen, sondern der Bauherr kann auch zum Schadensersatz aufgefordert werden.
• Keine Gewährung von Firmen-Rabatten: Handwerksbetriebe bekommen Material oft günstiger als private Kunden. Dieser Vorteil entfällt bei der Muskelhypothek.
• Eventuelle Ausgaben für Werkzeug: Wird ein bestimmtes Werkzeug benötigt, welches Sie nicht in Ihrem Repertoire haben, muss dieses erst angeschafft oder gegen Gebühr ausgeliehen werden.
• Fehlende Qualitätsansprüche: Bestimmte Kredite, beispielsweise KfW-Darlehen, werden nur vergeben, wenn technische Mindestanforderungen und energetische Standards hergestellt werden. Diese müssen auch bei einer Muskelhypothek garantiert werden.

Geplante Eigenleistungen sollten deshalb in jedem Falle mit dem Bauleiter oder dem Bauunternehmen abgesprochen werden. So erhält man auch eine Rückmeldung, ob die geplanten Arbeiten in Eigenregie realistisch sind oder besser von einer Fachfirma ausgeführt werden sollten.

Wer bei Schäden haftet

Ist es bei der Eigenleistung am Hausbau doch zu einem Mangel gekommen, sind Sie in der Haftung. So müssen Sie für Fehler selbst finanziell aufkommen und für die Beseitigung in die eigene Tasche greifen. Aber auch ein langfristiger Mangel kann auf die Dauer teuer werden. Wurde beispielsweise das Dach nicht ordnungsgemäß gedämmt, zieht dies höhere Heizkosten nach sich. Möchte man den Mangel beseitigen, muss unter Umständen ein Fachmann ran.

Erbringen Sie Ihre Leistung nicht termingerecht oder mangelhaft und das nachfolgende Gewerk kann deswegen seinen Termin beim nächsten Auftraggeber nicht halten, können sogar Schadensersatzansprüche an Sie gestellt werden. Wichtig ist es deshalb, genau festzuhalten, wer wann was fertigzustellen hat. Schreiben Sie dies im Bauträgervertrag nieder und halten Sie dort Ihre Eigenleistungen – am besten im Detail aufgeschlüsselt – fest.

Für den passenden Versicherungsschutz sorgen

Als Bauherr sollten Sie sich absichern, wenn es auf der Baustelle zu einem Sach- oder Personenschaden kommt. Empfehlenswert ist der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung, die für Sie Schadensersatzansprüche abdeckt oder abwehrt. Diese Versicherung greift auch bei Eigenleistung, zudem können Sie auch Ihre Helfer mitversichern – in der Regel wird dann allerdings der Beitrag teurer.

Wichtig ist auch eine Unfallversicherung für alle am Bau Beteiligten. Denn passiert auf Ihrer Baustelle ein Unfall, sind Sie in der Haftung. Die so genannte Bauhelferversicherung können Sie bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft abschließen, dort müssen Sie Ihre Helfer auch binnen einer Woche anmelden. Des Weiteren sind Sie für den Arbeitsschutz der Bauhelfer verantwortlich und haben die Pflicht, passende Arbeitskleidung und Helme zur Verfügung zu stellen.

Wie gehe ich bei Eigenleistungen am besten vor?

Möchten Sie Eigenleistungen beim Hausbau erbringen, ist eine sorgfältige und strukturierte Planung von Vorteil. Diese Schritte helfen dabei:

Lohnen sich Eigenleistungen beim Hausbau?

Ob sich eine Muskelhypothek wirklich lohnt, ist vor allem von Ihrem handwerklichen Geschick bzw. dem Ihrer Bauhelfer abhängig. Zudem sollten Sie genügend Zeit mitbringen. Oft ist deshalb der Fachmann die bessere Wahl. Ist es aber nicht möglich, seine Finanzierung ohne Eigenleistungen zu stemmen – sprich: Sie müssen Ihr Eigenkapital durch Eigenleistungen beim Hausbau aufstocken –, kann eine Muskelhypothek durchaus sinnvoll sein. Alternativ bietet sich auch ein Ausbauhaus als Lösung an: Dieses kann beispielsweise als Fertighaus bestellt und dann in Eigenregie fertig gestellt werden.

Checkliste: 6 Regeln für Eigenleistungen beim Hausbau

Entscheiden Sie sich, einzelne Maßnahmen beim Hausbau in Eigenleistung zu erbringen, achten Sie auf diese sechs Grundsätze:

• Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten.
• Halten Sie Ihre Eigenleistungen im Bauvertrag fest.
• Informieren Sie sich über die gesetzlichen Bestimmungen.
• Übernehmen Sie nur Arbeiten, die Sie auch sicher können.
• Rechnen Sie mit einer längeren Bauzeit.
• Planen Sie höhere Materialkosten ein.

Eine fundierte Beratung ist bei der Muskelhypothek unerlässlich. Nutzen Sie gern ein persönliches Gespräch mit einem unserer Spezialisten für Baufinanzierung in Ihrer Nähe, um sich ausführlich über die Themen Eigenkapital und Eigenleistungen zu informieren und starten Sie so mit einer sicheren Basis in Ihren Hausbau.

Sven, der gelernte Gas- und Wasserinstallateur, hat vor 5 Jahren ein Haus gekauft und saniert. Dabei konnte er durch Eigenleistungen den Eigenkapitalanteil aufstocken. Was kann ein Profi leisten und was kann ein Laie?