Haussuche für Verzweifelte: Tipps von Sandra Lieder

Preise hoch, Zinsen niedrig: „Abstand nehmen vom Eigenheimkauf-Szene-Kiez!“

Jetzt teilen auf
Lesezeit: 9 Minuten

Haussuche für fortgeschritten Verzweifelte: Unsere Redakteurin Ilona sucht seit eineinhalb Jahren eine halbwegs bezahlbare Immobilie im Hamburger Süden und wird einfach nicht fündig. Nach diesem Interview mit unserer Spezialistin Sandra Lieder aus Berlin musste Ilona einsehen, dass sie längst noch nicht genügend Hebel in Bewegung gesetzt hat.

Mir reicht’s mit der Haussuche!

Bockig. Wenn ich eine passende Beschreibung für meinen Gemütszustand finden müsste, in dem ich mich nach fast anderthalb Jahren Immobiliensuche befinde, dann würde ich sagen, ich bin bockig. Ich habe keine Lust mehr. Dann kaufe ich eben kein Eigenheim! Ich muss der Wahrheit ins Auge sehen: Im Hamburger Süden ist es so gut wie unmöglich, eine Immobilie mit Einliegerwohnung zu finden, die für unser Vorhaben „Mehrgenerationenwohnen“ infrage kommt und bezahlbar ist. Egal ob Neubau oder Bestandsimmobilie. Alles war bisher entweder zu groß oder zu klein, zu schlecht aufgeteilt oder zu teuer. Viel zu teuer.

Ich weigere mich, jeden erdenklichen Preis für die kleinsten Hütten mit Handtuchgärten zu zahlen. Da nutzt es mir auch wenig, dass die Finanzierungen aktuell so unglaublich günstig zu bekommen sind. Jedenfalls bin ich kurz davor, die Brocken hinzuwerfen. Aber bevor ich kapituliere, wollte ich noch mal mit Sandra Lieder über das Thema Haussuche sprechen. Sandra kenne ich bereits seit Jahren, denn sie stand mir schon oft bei der Recherche für viele Artikel auf drklein.de mit ihrem Fachwissen rund um das Thema Baufinanzierung zur Seite. Wenn mir noch irgendjemand in Sachen Immobiliensuche auf die Sprünge helfen kann, dann sie.

Spezialistin Sandra Lieder von Dr. Klein
Sandra Lieder, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Berlin, kennt sich aus mit der Immobilienszene

Hausgemacht: Sandra, ich brauche deine Hilfe. Irgendwas läuft bei uns verkehrt mit der Immobiliensuche. Zuletzt hatten wir große Hoffnung in ein Neubauprojekt gesetzt. Und dann ganz schnell Abstand davon genommen. Anfangs hieß es, das Haus wird 400.000 Euro kosten. Nach dem Bau sollten es dann 575.000 Euro sein. Für ein kleines Reihenhaus, im Hamburger Süden. Das ist doch utopisch! Wie kann das sein?

Sandra Lieder: Das passiert aktuell leider immer wieder. Bei Neubauten, die man direkt fertig vom Bauträger kauft, wird oft anfangs mit supergünstigen Preisen geworben, die nach der Fertigstellung gar nicht mehr umsetzbar sind. Die Handwerkskosten werden immer teurer, die Firmen müssen von Jahr zu Jahr immer mehr investieren, um ein Haus fertigzustellen. Hinzu kommt aber auch die klassische Marktentwicklung. Die Immobilienpreise schießen durch die Decke, und auch der Bauträger will verdienen. Der sagt sich, wenn die Leute bereit sind, 500.000 Euro statt 400.000 Euro zu zahlen, dann nehme ich das auch. Aus marktwirtschaftlicher Sicht ist das ja nachvollziehbar. Für den Endverbraucher, für unsere Kunden, ist das natürlich eine dramatische Entwicklung.

Hausgemacht: Vor allem beträgt der tatsächliche Wert dieses Reihenhauses, so viel wir wissen, gerade mal 320.000 Euro. Unser Kollege Frank Lösche aus Hamburg erzählte passend dazu auch gerade erst im aktuellen DTI, Banken würden immer häufiger zurückmelden, dass sie den Wert des Hauses nicht nachvollziehen können und dann den nachhaltigen Wert der Immobilie geringer ansetzen. Das heißt ja für den Kunden letztlich, er muss mehr Eigenkapital investieren, um die Finanzierung überhaupt auf die Beine gestellt zu bekommen.

Sandra Lieder: Richtig, das erleben wir hier in Berlin gerade auch immer wieder. Das ist aber regional sehr unterschiedlich. Es gibt Regionen, da stehen die Preise immer noch in einem guten Verhältnis zum tatsächlichen Wert der Immobilie. Aber es gibt auch immer wieder einzelne Ecken, in denen die Kaufpreise so extrem nach oben schießen, dass wir auch sagen müssen: Das sind fast Fantasiepreise. Zum Beispiel hier bei uns südlich von Berlin, Stahnsdorf – wunderwunderschön, gefällt mir persönlich auch sehr gut. Aber wenn Kunden dort für ein Reihenmittelhaus von 110 Quadratmetern und einem Grundstück von sage und schreibe 125 Quadratmetern (lacht) 500.000 Euro zahlen möchten, dann muss ich eben sagen, liebe Leute, das ist zu teuer. Wenn es zwischen dem, was Banken dort für angemessen halten, und den wirklichen Kaufpreisen eine Diskrepanz von 100.000 bis 200.000 Euro gibt, dann kommunizieren wir ganz deutlich:

Ja, es ist schön dort. Ja, es sind schöne Häuser. Aber das, was Ihr bereit seid, dafür auszugeben, entspricht aus Bankensicht nicht dem nachhaltigen Wert der Immobilie.

Für viele Kunden ist das dann tatsächlich auch der Anlass, nochmal darüber nachzudenken. Ich führe sie vorsichtig durch diesen Prozess und sage, schaut euch die Entwicklung der Bodenrichtwerte an, und schaut euch mal dieselbe Entwicklung in der Umgegend an. Wenn ihr nur fünf Kilometer weiterfahrt, da kostet dasselbe Haus statt 500.000 vielleicht 350.000 Euro. Seid ihr wirklich bereit, für ein paar Minuten weniger Fahrtweg 150.000 Euro mehr zu bezahlen?

Hausgemacht: Gute Frage. Die muss ich mir ja auch stellen. Es gibt ja auch schöne Orte abseits der Hamburger Stadtgrenze im Süden.

Sandra Lieder: Muss man sich unbedingt auf diese eine Gegend, die gerade extrem gehypt wird, beschränken? Es gibt immer wieder Regionen, das sind so richtige Eigenheimkauf-Szene-Kieze, da muss sich jetzt jeder ein Haus kaufen.

Hausgemacht: Autsch, jetzt hast du bei mir so richtig schön den Finger in die Wunde gelegt. Und ich muss gerade lachen. Ich kenne Hamburg-Harburg seit 20 Jahren. Damals wollte niemand freiwillig dort wohnen. Es gab dort keine gute Infrastruktur, der ganze Bezirk hatte ein Schmuddel-Image. Stadtteile wie Neugraben, Hausbruch, Heimfeld (wo wir suchen) waren für Leute aus Hamburg-City geradezu No-Go-Areas. Und jetzt ist das offenbar der Eigenheimkauf-Szene-Kiez. Das kann ich eigentlich gar nicht fassen.

Immobiliensuche: Haussuche für Verzweifelte
Der “Eigenheimkauf-Szene-Kiez” in Hamburg: Ein Neubaugebiet in Hausbruch/Neugraben

Sandra Lieder: Sieht ganz so aus. Und dann sage ich, schau mal nach links und rechts, da kostet es viel, viel weniger.

Hausgemacht: Ja, du hast Recht. Bei uns heißt „links und rechts“ Buchholz, Seevetal oder Rosengarten – Orte mit Infrastruktur und Autobahnanschluss, die ich bisher mehr oder weniger geflissentlich ignoriert habe. Hier sind Immobilien zwar auch teurer geworden, aber trotzdem noch wesentlich bezahlbarer.

Sandra Lieder: Gerade das ist ja ein wichtiger Punkt. Ich will den Käufern eigentlich nur verdeutlichen, nehmt nicht jeden Preis an, der aufgerufen wird.

Gerade im Eigenheimkauf-Szene-Kiez kommt es nämlich oft zum ebay-Effekt.

Dort schaukeln sich die Käufer gegenseitig hoch und überbieten sich. Jeder meint, genau dort seine Traumimmobilie gefunden zu haben, verliert ein Stück weit den Bezug zu den Preisen und sagt sich:

Ach, auf 10.000 Euro mehr oder weniger kommt es jetzt auch nicht mehr an.

Aber am Ende des Tages sind es nicht nur 10.000, sondern 20.000, 30.000 oder sogar 150.000 Euro, die man bereit ist mehr zu zahlen, die aber die Immobilie langfristig vom Wert her gar nicht hergibt. Viele meiner Kunden brauchen dann so ein, zwei, drei Wochen, um zu begreifen, was ich ihnen sagen will. Und ich bin unheimlich dankbar, dass viele das dann auch annehmen.

Hausgemacht: (lacht) Okay, ich habe verstanden. Die Message lautet, Ilona, freunde Dich mit dem Speckgürtel an. Was kann ich sonst noch tun?

Sandra Lieder: Was du ja schon richtig gemacht hast: Du warst gut vorbereitet und kanntest deine finanziellen Grenzen. Vor allem bist du deinen eigenen, finanziellen Vorstellungen treu geblieben. Denn es geht nicht nur darum, was kann ich mir leisten und wie viel gibt mir die Bank, sondern auch darum, was will ich mir leisten? Das zu wissen, ist immens wichtig in diesen Zeiten. Es gibt eine extrem starke emotionale Grenze. Wenn man sich selbst sagt, ich möchte nicht mehr als 400.000 Euro für meine Traumimmobilie ausgeben, dann sollte man sich diese Grenze auch klar setzen und ganz bewusst nicht überschreiten. Also wirklich hinterfragen:

Ab wann tut es mir weh?

Und zwar nicht nur bezüglich des Kaufpreises, sondern auch bezüglich der monatlichen Rate. Wenn ich mir vornehme, ich will maximal 400.000 Euro zahlen, muss dafür aber eine Monatsrate von 1.600 oder 1.700 Euro stemmen, und die ist mir eigentlich viel zu hoch, dann macht es vielleicht Sinn, auch den maximalen Kaufpreis weiter nach unten zu setzen. Also immer hinterfragen: Was ist mir das ganze Abenteuer wert, sowohl monatlich als auch beim Gesamtpreis?

Hausgemacht: Ach, schön, da kann ich bei mir schonmal Häkchen setzen, denn so viel weiß ich immerhin: Ich zahle keine 575.000 Euro für ein Reihenhaus. Was kann ich noch tun, um mich in Sachen Immobilienkauf in die Pole Position zu bringen?

Sandra Lieder: Immer open-minded bleiben. Augen und Ohren offenhalten. Vor Kurzem hat mir eine Kundin berichtet, dass sie ihre Immobilie in der S-Bahn bekommen hat. Da haben sich zwei Fremde über den Verkauf ihrer Wohnung unterhalten, sie hat sich ins Gespräch eingeschaltet und auf diesem Weg am Ende ihre Wohnung bekommen. Manchmal ergeben sich die besten Käufe aus solchen Zufällen. Dann habe ich Kunden erlebt, die sich auf Teufel komm raus unbedingt ein Haus kaufen wollen, und nachher sind sie dann in einer coolen Eigentumswohnung gelandet.

Oder Kunden, die unbedingt bauen wollten, und dann doch ein Bestandshaus fanden, und die am Ende gesagt haben, das war das Beste was wir machen konnten. Andere Kunden wollten unbedingt eine Eigentumswohnung und haben nachher ein Reihenhaus gefunden. Was ich damit sagen will: Man sollte sich nie auf einen Immobilientyp beschränken. Oftmals öffnen sich dann Türen, mit denen man überhaupt nicht rechnet.

Hausgemacht: Okay, ich notiere: Scheuklappen ablegen, Antennen ausfahren. Das Problem ist aber, auch diese Angebote muss man erstmal finden. Ich habe das Gefühl, ich suche die Stecknadel im Heuhaufen. Ich bin bei jedem erdenklichen Immobilienportal angemeldet und habe mir Suchagenten abonniert, aber da kommt seit Monaten nur Schrott per Mail.

Sandra Lieder: Ja, weil Makler nur noch die Ausschussware inserieren, die sie auf andere Weise nicht losgeworden sind. Breiter aufstellen bei der Immobiliensuche! Engagiere selbst Makler, und zwar mehrere. Bezahlen musst Du sie ja erst, wenn sie Dir wirklich ein Objekt vermittelt haben. Viele Makler haben ein Portfolio an bestimmten Interessenten für Immobilien. Wenn sie dann eine passende Immobilie reinbekommen, dann inseriert der Makler die gar nicht mehr. Denn er hat ja schon 20 potenzielle Käufer. Also einfach auf verschiedene Makler zugehen und klar signalisieren: Wir haben ein ernsthaftes Interesse, der finanzielle Rahmen steht, jetzt ist nur noch die Frage, wo kriegen wir die Immobilie her? Lieber Makler, nimm uns in deinen Interessenten-Pool auf und kontaktiere uns bei interessanten Angeboten.

Hausgemacht: Auf die Idee, mehrere Makler zu engagieren, bin ich tatsächlich noch nicht gekommen. Ich dachte immer, dass Makler Exklusivverträge abschließen wollen, sodass man dann nur einen einzigen Makler mit der Suche beauftragen kann.

Sandra Lieder: Ja, das wird immer wieder versucht, aber da würde ich einfach ganz offen kommunizieren: Ich möchte mich da nicht einschränken. Einen Suchauftrag abgeben, damit man an der Quelle sitzt, wenn was Neues reinkommt, sollte nicht das Problem sein.

In Sachen Exklusivität muss man übrigens auch bei Bauträgern höllisch aufpassen. Neulich wurden Kunden von mir von einem Bauträger aufgefordert, sie mögen bitte eine Reservierungsvereinbarung unterschreiben. Erst nach dieser Unterschrift macht sich der Bauträger auf die Suche nach potenziellen Grundstücken. Diese Reservierungsbestätigung bestand nur aus einer einzigen Seite. Da standen die Kundendaten drauf, ganz grob der Haustyp und die Kosten des Hauses in etwa, und dazu gab es mehrere Seiten Kleingedrucktes. Da stand dann drin, wenn die Kunden von dieser Reservierung zurücktreten, werde eine Strafzahlung von mindestens 10 Prozent des Kaufpreises fällig. Mündlich wurde dem Kunden aber erklärt: Natürlich könnt ihr jederzeit zurücktreten, wenn wir kein Grundstück finden. Aber nein, die hätten sich mit ihrer Unterschrift selbst geknebelt und hätten mit diesem Bauträger bauen müssen, komme was wolle. Das sind Punkte, da achten wir auch in der Finanzierungsberatung sehr stark drauf und weisen die Kunden deutlich auf entstehende Nachteile hin.

Hausgemacht: Das hätte ja leicht ins Auge gehen können für diese Kunden. Mit solchen Bauträgern haben wir auch schon unsere Erfahrungen gemacht. Ein Fertighaushersteller hatte einen bestimmten Haustyp inklusive Grundstück in unserem Wunschstadtteil inseriert. Als wir dann bei der Haussuche im Beratungsgespräch saßen, hieß es: Ja, das Traumhäuschen bauen wir gerne für Sie. Aber doch nicht in Hamburg-Neugraben, dort haben wir natürlich in Wirklichkeit gar kein Grundstück.

Sandra Lieder: Viele Bauträger werben mit ganz tollen Grundstücken, bei denen man sich schon fragt: Wo sind die alle? Oft ist es so, dass sich mehrere Bauträger ein Grundstück teilen. Und dann gilt, wer zuerst kommt mahlt zuerst. Das heißt, der Bauträger kann am Ende vielleicht gar nicht über das inserierte Grundstück verfügen. Also vorher ins Gespräch gehen. Nicht nur darauf achten, ob der Bauträger schöne Häuser baut, sondern auch nachhaken, ob die inserierten Grundstücke wirklich verfügbar sind, bevor man irgendwelche Unterschriften tätigt.

Hausgemacht: Nochmal zurück zur Immobiliensuche: Ich haben mich natürlich auch beim Neubaukompass der Stadt Hamburg registriert. Hier bekommt man dann immer per Mail Informationen darüber, wo neue Neubaugebiete erschlossen werden. Trotzdem hatte ich immer das Gefühl, ich bin hier auch nur eine von tausenden Interessenten, die dann gleichzeitig von den neuen Möglichkeiten erfahren und werde am Ende wieder nur in einer langen Schlange stehen.

Sandra Lieder: Sich in solche Newsletter einzutragen, ist nie verkehrt. Aber auch hier heißt es, Hemmungen abwerfen. Selbst schon früher aktiv werden. Lieber direkt zur Gemeinde gehen, in der man gern bauen und wohnen würde. Dort vorsprechen und nachfragen, welche Bebauung geplant und möglich ist. Die können einem normalerweise immer sagen, wo etwas entsteht und wer später die ausführende Baufirma sein wird. Dann kann man direkt mit den Baufirmen ins Gespräch gehen und analysieren, ob die eigenen Ideen dort realisierbar sind. Und zwar lange bevor alle anderen Interessenten das auch machen.

Hausgemacht: Du machst mir gerade bewusst, wie wenig ich tatsächlich bisher aktiv dafür getan habe, eine Immobilie zu finden, obwohl ich die ganze Zeit glaubte, ich hätte schon alle Hebel in Bewegung gesetzt.

Sandra Lieder: Der Markt ist im Moment schon verrückt. Trotz der hohen Preise gibt es immer noch genug Menschen, die bereit sind das zu zahlen und auch immer noch genug Menschen, die das wirklich können, also auch die Kaufkraft haben. Das ist ja die Ironie dabei.

Rein marktwirtschaftlich betrachtet ist der Markt intakt, Angebot und Nachfrage.

Aber das bringt die meisten Leute an den Rand der Verzweiflung. Und das bedeutet: Von nichts kommt nichts.

Hausgemacht: Ja, der Groschen fällt bei mir auch gerade. Ich muss mich noch mehr strecken. Und nun kann ich ein Interview mit Dir natürlich nicht beenden, ohne Dich nach der Finanzierung zu fragen. Die Zinsen sind niedrig, die Preise hoch: Worauf muss man in Sachen Baufinanzierung in diesen Zeiten besonders achten?

Sandra Lieder: Auf die eigenen, gesetzten Grenzen, von denen ich bereits sprach. Ich habe in letzter Zeit recht häufig erlebt, dass Leute eine wahnsinnig hohe Rate in Kauf nehmen, weil es aufgrund der Kaufpreislage nicht anders geht. Da ist mein klares Signal, die Rate muss passen, falls mal Turbulenzen kommen. Das darf nicht die Finanzierung ins Wanken bringen. Und natürlich lange Sollzinsbindungen wählen. Unter 15 Jahre würde ich heute nicht mehr machen. Lieber langfristig planen, eine gesunde Rate ansetzen und Ruhe reinbringen. Dann kann das Ganze auch in diesen Zeiten entspannt laufen.

Hausgemacht: Wunderbar, dann bin ich immerhin in Sachen Finanzierung schon auf einem guten Weg. Was meine Immobiliensuche betrifft, habe ich all Deine Ratschläge im Hintergrund mal als Reminder für mich aufgeschrieben und wage jetzt nochmal einen neuen Versuch damit. Herzlichen Dank für all die neuen Erkenntnisse!


Ilonas neue Liste zum Download:
Immobiliensuche für Verweifelte: Tipps von Sandra Lieder (pdf)


Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Jetzt teilen auf