Ferienwohnungen als Kapitalanlage

Ferienwohnung als Kapitalanlage: „Die Finanzierung ist nachher wie Zähneputzen.“

Lesezeit: 10 Minuten

Svenja Rehm ist 39 Jahre alt, Polizistin aus Hamburg und vermietet Ferienwohnungen auf Amrum, die sie „ihre Goldesel“ nennt. Ihr Weg dorthin ist ungewöhnlich, denn für die Finanzierung hat sie zuvor ihr selbstbewohntes Eigenheim verkauft. Heute besitzt sie fünf Wohnungen. Unserer Redakteurin Ilona hat sie bei einem Kaffee verraten, wie sie das gemacht hat.

Hausgemacht: Hallo Svenja! Wenn man dir auf Instagram folgt oder dein Blog liest, fällt auf: Du hältst offenbar nicht viel davon, jahrelang eine eigene Immobilie zu bewohnen und abzubezahlen. Dein Credo ist: Lass dir die Immobilie von anderen finanzieren. Das ist so ziemlich das Gegenteil von dem, was wir bei Dr. Klein den Menschen sagen, nämlich, dass es eine sehr gute Idee ist, mit einem selbstbewohnten Eigenheim fürs Alter vorzusorgen.

Svenja Rehm: Finde ich ja toll, dass du mich trotzdem eingeladen hast (lacht). Viele wollen das ja gar nicht hören. Wenn ich den Kollegen auf der Arbeit oder meinen Freunden sage: Verkauft euer Eigentum und werdet Vermieter, dann flippen die komplett aus.

Kapitalanlage Ferienwohnung: Svenja Rehm verrät ihre Tricks
Svenja Rehm: Raus aus dem Eigenheim, rein in die Vermieter-Rolle.

Hausgemacht: Klar, denn für viele ist das Eigenheim das Lebensziel schlechthin. Ich finde es aber gerade interessant, mal den gegensätzlichen Standpunkt zu beleuchten. Dein Mann und du, Ihr habt euer eigenes Haus verkauft, wohnt jetzt wieder selbst zur Miete, und habt stattdessen Ferienwohnungen als Kapitalanlage gekauft, die ihr ausschließlich vermietet. Das ist ja schon ziemlich ungewöhnlich. Letztlich geht es euch aber ebenfalls darum, die Altersvorsorge mit eigenen Immobilien zu gestalten. Nur der Weg dorthin ist ein anderer.

Svenja Rehm: Richtig. Ich bin ja nicht grundsätzlich gegen Immobilieneigentum, nur gegen selbstbewohnte Immobilien. Ich sage: Man kann sein Eigentum ja behalten, man sollte es aber vermieten, damit der Mieter den Kredit für einen abbezahlt. Das ist das Entscheidende, dass ich jemanden finde, der für mich die Zeche löhnt. Deshalb setze ich auch auf Ferienwohnungen. Hier sind die Einnahmen wesentlich höher als bei Dauervermietungen, das Abbezahlen geht schneller.

Hausgemacht: Das ist ja ein komplett anderes Mindset: Weg vom Eigenheim, rein in die Vermieterrolle.

Svenja Rehm: Ja, das ist ein Umdenken, was nicht mal eben so gemacht ist. Ich habe auch eine ganze Zeit gebraucht, bis ich begriffen hatte, dass es für meine Altersvorsorge entscheidend sein kann, mich von meinem selbstbewohnten Eigenheim zu trennen. Im Grunde ist bei mir der Groschen gefallen, weil ich mich gefragt habe, wofür gehe ich eigentlich jeden Tag arbeiten? Dann habe ich gesehen, ein Großteil meines Geldes landet in unserem Haus. Ich hab dann aber irgendwann gedacht, nee, Moment mal, so lange soll ich abzahlen, und dann am Ende womöglich noch eine Restschuld übrig haben? Nein, das sehe ich nicht ein.

Hausgemacht: Und dann habt ihr einfach so verkauft?

Svenja Rehm: Genau, wir haben 2016 nach elf Jahren unser Haus verkauft, und das war klug. Mit dem Verkauf ist ein richtiger Knoten geplatzt. Es war unbeschreiblich. Diese Last ist von uns gefallen, wir konnten auf einmal ganz andere Pläne schmieden, wir waren freier, flexibler, wir hatten diese Abhängigkeit von dem Eigenheim nicht mehr.

Hausgemacht: Aber war das nicht auch ein ziemlich harter Abschied von einem Lebenstraum?

Svenja Rehm: Mir wurde auch immer gesagt, wenn du ein richtig gutes Leben führen willst, dann musst du ein Eigenheim kaufen. Ich bin inzwischen komplett anderer Meinung und gehe es mathematisch an. Ich wollte einfach finanziell schneller vorankommen. Dafür musste ich das Modell umdrehen.

Hausgemacht: Also haben dein Mann und du den Erlös aus eurem Eigenheim genommen und in die erste Ferienwohnung gesteckt?

Svenja Rehm: Ja, genau. Würde ich heute aber auch nicht mehr machen. Heute würde ich so viel Geld wie möglich von der Bank aufnehmen und so wenig Eigenkapital wie möglich selbst einschießen. Bei uns geht das natürlich ganz gut, weil wir beide Beamtenstatus haben, dadurch bekommen wir solche Baufinanzierungen ohne Eigenkapital auch. Aber andere, die ein gutes Einkommen haben, können das ja unter Umständen auch.

Hausgemacht: Bei solchen Sätzen („Möglichst kein Eigenkapital einbringen!“) zucke ich natürlich wieder total zusammen. Denn wir raten den Kunden immer, möglichst viel Eigenkapital einzusetzen, um einen günstigeren Zins zu bekommen, schneller mit dem Abbezahlen fertig zu werden und das Finanzierungsrisiko gering zu halten. Und das ist ja auch sehr sinnvoll, gerade bei selbstgenutzten Immobilien. Als Investorin siehst du das alles aus einem völlig anderen Blickwinkel, für dich sind Immobilien heute reine Renditeobjekte.

Svenja Rehm: Ich bin der Meinung: Man sollte so viel Geld wie möglich von der Bank aufnehmen, als Fremdkapitalhebel, um das eigene Geld diversifizierter zu investieren. Es macht für mich keinen Sinn, das Geld in Immobilien als Kapitalanlage zu stecken, wenn ich mein Geld anders noch besser einsetzen kann.

Hausgemacht: Die Banken verlangen aber von Privatkunden, die eine selbstgenutzte Immobilie kaufen wollen, dass sie ihr vorhandenes Eigenkapital vorweisen und auch größtenteils in die Finanzierung stecken. Wie kriegst du die Banken dazu, darauf zu verzichten und deinen Weg mitzugehen?

Svenja Rehm: Klar, Banken wollen auch bei mir immer alles sehen, was ich so habe. Ich zeige dann auf, wie ich das bisher gemacht habe mit den Ferienimmobilien. Meine Konten sind voll, und bislang haben die dadurch immer mitgemacht. Ich sage einfach deutlich: Ich möchte Cash vorhalten, damit ich eine weitere Immobilie finanzieren kann, wenn mir das nächste Objekt angeboten wird. Über diesen Weg halte ich mir die Banken auch warm, denn die wollen das ja vielleicht mitfinanzieren.

Hausgemacht: Also bist du gar nicht so sehr in der Bittstellerposition. Du möchtest den Kredit haben und hast das nach und nach so aufgebaut.

Svenja Rehm: Genau. Bei der ersten Finanzierung ist man noch aufgeregter, aber mittlerweile bin ich da ja Profi. Interessanter ist es für mich eher, wenn einem der neue Makler mal ein paar gute Tipps mitgibt, oder der Steuerberater neue Schlupflöcher findet.

Aber alles andere, die Finanzierung an sich, läuft immer nach demselben Schema ab. Das ist nachher wie Zähneputzen.

Hausgemacht: Es gibt bei diesem Weg ja aber noch mehr Risiken: Was mache ich, wenn die Mieter ihre Miete nicht zahlen, ich ein Immobiliendarlehen für die Ferienwohnung als Kapitalanlage zu bedienen habe und ich dann plötzlich nicht nur meine eigene Miete wuppen muss, sondern auch noch diese Darlehensraten?

Svenja Rehm: Die Ängste schürt man selber. Du kannst ja auch mit einer kleinen Wohnung anfangen und musst dich so wappnen, dass du zwei, drei Monate Mietausfälle tragen kannst. Aber ich glaube, im Moment ist dieses Risiko sowieso sehr gering, weil alle Schlange stehen für Wohnraum.

Hausgemacht: Wie bist du auf die Idee gekommen, gerade auf Amrum Ferienwohnungen zu kaufen?

Svenja Rehm: Meine Großmutter hatte Ferienwohnungen auf Amrum, und sie hat mir schon früh beigebracht, wie man anderen Menschen eine schöne Ferienzeit beschert. Sie hatte in ihrem eigenen Haus zwei kleine Wohnungen. Als ich so sechs oder sieben Jahre alt war, habe ich da schon immer geholfen zu putzen und Frühstück für die Gäste fertig zu machen. Irgendwann sind Oma und Opa gestorben, von den Immobilien blieb nichts über. Ich hatte keine eigene Bleibe mehr auf Amrum. Dann war ich ein paar Jahre nicht dort, habe aber gemerkt: Ohne Amrum geht’s nicht. Ich habe dann den Entschluss gefasst: Ich möchte dort eine Wohnung haben. Aber um da irgendwann selbst richtig wohnen und leben zu können, war die Frage, wer bezahlt mir das denn? Und so kam ich auf die Gästevermietung.

Hausgemacht: Wenn man sich ansieht, wie sich der Immobilienmarkt seit dem Verkauf Eures Eigenheims 2016 entwickelt hat, war das vor drei Jahren noch eine bessere Zeit, um mit der Investition in Ferienimmobilien zu starten, oder?

Svenja Rehm: Ich weiß gar nicht, ob das so stimmt. Ich kaufe ja selbst auch heute noch weiter und mache mir gar keine Gedanken: Ist das jetzt die bessere oder die schlechtere Zeit als noch vor ein paar Jahren? Ich kaufe einfach. Natürlich nicht alles und nicht jedes Haus, das Preis-Leistungs-Verhältnis muss auch für die heutigen Verhältnisse stimmen. Es gibt natürlich Immobilien, die mir auch zu teuer sind.

Aber wenn man sich Mühe gibt, findet man auch heute immer noch was. Man muss nur genau hinsehen.

Hausgemacht: Ihr sucht aber selbstständig, ohne Makler, nach geeigneten Ferienwohnungen als Kapitalanlage?

Svenja Rehm: Wir versuchen es. Wir würden auch einen Makler bezahlen. Aktuell ist es kaum noch möglich, Wohnungen ohne Makler zu kriegen. Wenn man eine Wohnung wirklich haben will, sollte man sich auch nicht scheuen, mehr zu geben. Denn das verlangt der Markt momentan. Es ist aktuell nicht die Zeit um zu verhandeln, das gibt es praktisch nicht mehr.

Hausgemacht: Wie gehst du selbst bei der Suche vor, wie findest du deine Immobilien? Hast du da ein Geheimnis, eine besonders gute Spürnase, was das betrifft?

Svenja Rehm: Vitamin B ist alles bei Ferienwohnungen, auf den Inseln vor allem. Meine erste Immobilie habe ich gefunden, weil mir ein Hausverwalter auf Amrum gesagt hat: Setz doch mal ne Anzeige hier in die Zeitung, dass Du ne Wohnung suchst. Ich dachte erst, so ein Unsinn, da guckt doch kein Mensch rein. Ich hab’s aber trotzdem gemacht:

Junges Paar mit Amrumer Wurzeln sucht Eigentumswohnung bis 150.000 Euro.

Da hat sich ein Rentnerpaar gemeldet und gesagt, wir wollen unsere Wohnung verkaufen. Und dann ging das ganz schnell. Mein erster Goldesel läuft heute wie doof, und das war der Anstoß zu meinem Immobilienglück. Die zweite Wohnung habe ich bekommen, weil ich Augen und Ohren offen hielt. Ich bin dann da auch nicht schüchtern, gehe auf Menschen zu und nutze die Gelegenheiten, die sich mir bieten.

Hausgemacht: Welche Fehler sollte man unbedingt vermeiden, wenn man eine Ferienwohnung als Kapitalanlage kaufen will?

Svenja Rehm: Ganz wichtig: Vor dem Kauf unbedingt im Grundbuch checken, ob Ferienvermietung bei der Wohnung überhaupt erlaubt ist. Gerade auf den Inseln ist das oft nicht mit im Grundbuch eingetragen, und dann kann man in Teufels Küche kommen. Wenn der Nachbar dich zum Beispiel anschwärzt, dann wird das ganz schnell eingestampft, und dann hat man ein riesen Problem.

Hausgemacht: In Form einer Wohnung, die man nur noch an Dauermieter vermieten darf?

Svenja Rehm: Genau, man kann sie dann natürlich noch fest vermieten, hat dann aber finanzielle Einbußen.

Hausgemacht: Nochmal konkret zur Ferienwohnung als Kapitalanlage, was ist da noch wichtig? Vor allem die Lage der Immobilie? Am Meer möglichst in der ersten Reihe, nicht „in den Bergen bei den sieben Zwergen“, wie Du in Deinem Blog so schön schreibst?

Svenja Rehm: Wenn du selbst die Region toll findest, musst du dir keine Gedanken machen, ob erste oder zweite Reihe, dann einfach investieren, wenn man ein grundgutes Bauchgefühl hat. Wenn du aber die erste Reihe kriegen kannst, dann nimm sie, das zahlt sich am Ende immer aus.

Hausgemacht: Wie wichtig ist die Infrastruktur um die Ferienwohnung herum?

Svenja Rehm: Die Leute brauchen einen Bäcker und wollen einen Kaffee trinken. Das reicht vollkommen. Die meisten Urlauber suchen Ruhe und Abgeschiedenheit.

Hausgemacht: Die Auslastung eurer Ferienwohnungen ist ja recht ordentlich.

Svenja Rehm: Recht ordentlich ist gut: Wir sind Spitzenreiter auf Amrum, was das betrifft. Wir sind über 300 Tage im Jahr belegt. Das kriegt nicht jeder hin.

Hausgemacht: Wovon hängt das sonst noch ab?

Svenja Rehm: Von der Liebe, die man reingibt. Die kommt direkt wieder zurück über die Vermietungen. Und durch die 1a-Lage kann ich auch mehr Miete nehmen, wobei meine Preise für Amrum noch sehr fair sind. Ich hab die Waage gut gehalten zwischen ‚Was biete ich den Gästen?‘ und ‚Wie viel möchte ich dafür haben?‘. Ich möchte, dass sie sich wohl fühlen, aber mich auch fair bezahlen für das, was sie bekommen. Es scheint mir gut gelungen zu sein, die Balance zu finden, deshalb läuft das so gut.

Hausgemacht: Apropos “Liebe, die man reingibt”: Du zeigst in deinen Instagram Stories, wie du sie einrichtest, und das sieht alles sehr liebevoll aus. Fast wie ein Zuhause.

Svenja Rehm: Das ist das größte Kompliment! Wenn mir jemand in die Bewertungen schreibt: Ich fühle mich wie zu Hause – es gibt nichts Größeres für mich! Wir haben nicht an der Einrichtung gespart und auf hochwertige Möbel gesetzt. Auch diese Investition kommt über die hohe Auslastung zurück. Das ist mein Konzept: Was ich reingebe, kommt zurück. Ich hab mich da komplett reingeworfen.

Hausgemacht: Dann bist du aber nicht nur Kapitalanlegerin, sondern auch Gastgeberin. Du steckst da schon viel Herzblut rein.

Svenja Rehm: Ja, irgendwann möchte ich auch noch mal Herbergsmutter werden. So ein Betrieb mit fünf sechs Wohnungen, wo ich auch selbst drin wohne und dann die Gäste bewirte.

Hausgemacht: Welche Arbeiten an der Wohnung machst Du noch selbst?

Svenja Rehm: Bei unserer ersten Wohnung habe ich zu 99 Prozent alles selber gemacht. Ich bin von Hamburg nach Amrum gependelt und habe an den Wochenenden die Wohnung für die nächsten Gäste vorbereitet. Das waren immer fünf Stunden Anreise, zwei Stunden putzen und fünf Stunden wieder zurück. Das ist ein heftiges Pensum, darauf hatte ich nach drei Jahren keine Lust mehr. Wir haben das aber jetzt in die Hände eines Dienstleisters gegeben. Meistens zahlt man so zwischen 20-30 Prozent der Mieteinnahmen für einen Tag.

Hausgemacht: Muss man trotzdem als Vermieter von Ferienwohnungen mit permanentem Aufwand rechnen?

Svenja Rehm: Ich glaube, eine Ferienwohnung kann schon sehr autark laufen. Das ist aber der Punkt: Wenn man alles abgibt, fühlt man sich vielleicht auch nicht mehr so verantwortlich. Ein bisschen muss ich meine Finger noch im Spiel lassen, ab und zu mal meinen Grundputz in den Wohnungen machen und nach dem Rechten sehen. Aber wenn ich wollte, könnte ich drei, vier Jahre gar nichts mit den Wohnungen zu tun haben und nur noch einen Dienstleister bezahlen, und er überweist mir das Geld, das ich für die Einnahmen habe.

Hausgemacht: Kannst du so ungefähr schätzen, wie viel Zeit in die Betreuung von Ferienwohnungen fließt, wenn du die Verwaltung selbst machst?

Svenja Rehm: Wenn ich die Verwaltung selber mache und die Reinigung ausgelagert ist, habe ich trotzdem noch jeden Tag damit zu tun, weil täglich Anfragen kommen. Ich würde mal schätzen, ich bin so zehn Minuten am Tag und vielleicht eine Stunde die Woche mit dem Schreiben und Verschicken der Mietverträge beschäftigt.

Hausgemacht: Eine wichtige Grundsatzfrage: Macht ihr Urlaub in euren eigenen Wohnungen?

Svenja Rehm: Nein, aber wir sind da auch eine Ausnahme. Das macht übrigens steuerlich einen Unterschied:

Man bekommt Steuervergünstigungen, wenn man die Ferienwohnung überhaupt nicht selbst nutzt.

Wir zahlen dadurch keine Tourismusabgabe, müssen aber im Gegenzug unsere Urlaubstage beim Finanzamt aufzeigen, wo wir wann sind.

Hausgemacht: Du würdest auch sonst nicht empfehlen, die Ferienwohnung teilweise selbst zu nutzen und nur teilweise zu vermieten, oder?

Svenja Rehm: Ganz viele wollen das. Ich sehe das anders: Wenn ich Urlaub machen will, buche ich mich ins Hotel ein oder suche mir selbst ne Ferienwohnung.

Hausgemacht: Denn es schmälert ja schlicht und ergreifend deine Rendite, wenn du selbst in der Ferienwohnung bist.

Svenja Rehm: So ist es. Ich muss mir ja auch überlegen: Ich könnte 1.000 Euro mehr auf dem Konto haben, wenn ich selbst nicht in die Ferienwohnungen gehe. Dann fange ich ganz schnell an abzuwägen, ob ich das wirklich machen sollte oder nicht irgendwo anders Urlaub mache.

Hausgemacht: Hast du im Laufe der Zeit auch mal schlechte Erfahrungen mit dem Vermieterdasein, also mit den Gästen, gemacht?

Svenja Rehm: Gar keine. Aber ich ziehe das auch nicht an, bin kein Opfer-Typ. Ich denke, das ist auch eine Frage der Grundeinstellung. Und wenn was passiert, dann bin ich auch hart im Nehmen und nehme die Dinge so, wie sie sind. Wenn ich Mietnomaden hätte, dann würde ich die auf meine Art auf Links drehen. (lacht)

Hausgemacht: Also ist ein gewisser Pragmatismus für Vermieter unverzichtbar.

Svenja Rehm: Genau. Aber man hört ja von anderen Vermietern auch immer nur die schlechten Geschichten.

Wenn ich als Polizistin aus meinem Alltag erzähle, wollen die Menschen auch immer nur die spektakulären Sachen hören. Dass ich Oma Müller über die Straße geholfen habe und dass das ganz toll war, das erzähle ich ja nicht.

Hausgemacht: Nochmal zum Thema Haus als Altersovorsorge: Du möchtest später also selbst komplett auf Amrum wohnen?

Svenja Rehm: Ein halbes Jahr lang, ja. Im Winter bin ich dann in Florida, und im Sommer auf Amrum. 

Hausgemacht: Habt ihr denn schon eine Wohnung in Florida in Planung?

Svenja Rehm: Ja, wenn alles so läuft wie geplant, würden wir in Florida tatsächlich wieder was für uns selbst kaufen, wenn wir in Rente gegangen sind.

Hausgemacht: Aber dann habt ihr ja wahrscheinlich den Status erreicht, dass ihr die Wohnung in Florida einfach kaufen könnt, ohne noch irgendwas davon finanzieren zu müssen.

Svenja Rehm: Genau, das ist das Ziel. Meine Goldesel hier werden die Wohnung in Florida finanzieren. Das Geld wird dann bar hingelegt, und wir können immer hinfliegen, wann wir wollen.

Hausgemacht: Klingt nach einem ziemlich guten Plan.

Svenja Rehm: Das wird auch genau so kommen! Das läuft sehr gut. Ich kann mir keinen besseren Weg vorstellen, mein Geld zu machen.

Hausgemacht: Ein schönes Schlusswort. Ich danke Dir für das Gespräch!


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