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Finanzlexikon

Bauzeitzinsen

Unter Bauzeitzinsen versteht man die Zinsen, welche für den Immobilienkredit während der gesamten Bauzeit anfallen – also von der Auszahlung der ersten Beträge bis zum Einzug in das neue Haus. Sie werden nur für Neubauten und nicht für den Kauf einer Gebrauchtimmobilie berechnet. Bauzeitzinsen werden auf die gesamte Finanzierungssumme kalkuliert. Verzögert sich das Bauvorhaben oder fallen Mehrkosten an, führt dies zu einer Erhöhung der Bauzeitzinsen und somit oft auch zu einer Nachfinanzierung.


Bauzeitzinsen bestehen aus Sollzinsen und Bereitstellungszinsen
Die Kreditsumme für die Erstellung eines Neubaus wird in den wenigsten Fällen in einer Summe abgerufen, sondern meistens nach dem Abschluss einer Bauphase. Aufgrund dessen werden die Bauzeitzinsen in zwei Formen unterteilt: Sollzinsen und Bereitstellungszinsen. Sollzinsen müssen für die Beträge des Darlehens gezahlt werden, die bereits in Anspruch genommen wurden. Sie werden anteilig auf die jeweils abgerufene Kreditsumme berechnet.

Bereitstellungszinsen fallen dagegen für die Teile des Darlehens an, die noch nicht ausgezahlt wurden. Sie sinken, sobald ein weiterer Teil des Kredites ausbezahlt wurde. Um Kosten zu sparen, kann mit der Bank eine bereitstellungfreie Zeit vereinbart werden, in der keine Bereitstellungszinsen anfallen. Diese beträgt in der Regel drei bis zwölf Monate.

Bauzeitzinsen können monatlich gezahlt werden oder aber über die gesamte Dauer die Finanzierung. Bei einer monatlichen Abrechnung fallen diese zusätzlich zu einer eventuell noch zu zahlenden Miete an, es kann somit zu einer Doppelbelastung kommen. Alternativ werden die Bauzeitzinsen der gesamten Finanzierungssumme hinzugefügt und darüber abgetragen.


So werden Bauzeitzinsen berechnet
Wichtig ist, erst einmal den Finanzierungsbedarf durch die Bank zu klären. Dazu wird von der Kaufsumme das Eigenkapital abgezogen – übrig bleibt die Summe, die mit der Bank finanziert werden muss. Grundlage sind außerdem der vereinbarte Zinssatz sowie die Bauzeit. Eine festgelegte Formel zur Berechnung der Bauzeitzinsen gibt es nicht. Die meisten Banken orientieren sich aber an dieser Formel:

(Darlehenssumme / 2 x Nominalzinssatz / 100) x Bauzeit / 12 = Bauzeitzinsen

Gehen wir beispielsweise von einer Darlehenssumme in Höhe von 150.000 Euro, einem Zinssatz von drei Prozent und einer Bauzeit von neun Monaten aus, ergeben sich Bauzeitzinsen in Höhe von 1.687,50 Euro.


Bauzeitzinsen möglichst gering halten
Ganz vermeiden lassen sich Bauzeitzinsen nicht, sie können aber beispielsweise durch einen zinsgünstigen Baukredit und eine bereitstellungsfreie Zeit verringert werden. Ebenso sollten Bauherren darauf achten, dass die Bauzeit eingehalten wird. Denn kommt es zu einer Verlängerung – sei es durch Lieferschwierigkeiten oder Streitigkeiten mit dem Bauunternehmen – führt dies zu einer Erhöhung der Bauzeitzinsen. Dies wiederum zieht oft auch eine Nachfinanzierung nach sich.

Um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, sollte möglichst auf eine monatliche Zahlung der Bauzeitzinsen verzichtet werden. Denn so fällt jeden Monat eine Doppelbelastung aus Mietzahlung und Bauzeitzinsen an. Wer sich dennoch dafür entscheidet, plant am besten von Anfang an einen finanziellen Puffer ein, um die Bauzeitzinsen zu tilgen.

Noch ein wichtiger Punkt: Wurde das Eigenheim für den Selbstbedarf gebaut, können die Bauzeitzinsen nicht steuerlich abgesetzt werden. Anders sieht es aus, wenn die Immobilie als Renditeobjekt verwendet und nach der Fertigstellung vermietet wird. Dann ist es möglich, die Zinsaufwendungen als Werbungskosten beim Finanzamt anzugeben. Wird der Abzug abgelehnt, können die Bauzeitzinsen als Herstellungskosten über das Gebäude abgeschrieben werden.

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