Wer eine Immobilie kaufen will, muss zwangsläufig auch zum Notar. Die Allermeisten besuchen nicht allzu oft in ihrem Leben einen Notar und wissen gar nicht genau, was sie dort erwartet. Redakteurin Alina hat sich daher schlau gemacht und sich mit Herrn Schultze und Frau Evers von der Kanzlei Schultze in Eutin darüber unterhalten, was ein Notar genau macht und wie das eigentlich abläuft, wenn man eine Immobilie kauft.
Henning Schultze ist 1996 als Notar für den Oberlandesgerichtsbezirk Schleswig mit dem Amtssitz in Eutin bestellt worden und seither in sämtlichen notariellen Bereichen tätig. In seiner Kanzlei ist Herr Schultze auch als Rechtsanwalt tätig und spezialisiert auf die Themen Familienrecht, Erbrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht und Testamentsvollstreckungen.
Hausgemacht: Hallo Herr Schultze, hallo Frau Evers. Fangen wir mal ganz grundsätzlich an: Wie wird man Notar und was macht ein Notar, wofür ist er da?
Schultze: Der Notar ist Träger eines ihm vom Staat verliehenen öffentlichen Amtes; der Notarberuf ist daher kein freier Beruf. Die Einrichtung einer Notarstelle erfolgt, wenn ein Bedürfnis nach angemessener Versorgung besteht und die Wahrung einer geordneten Altersstruktur berücksichtigt ist. Die Allgemeinverfügungen der Landesjustizverwaltungen regeln u.a. die Bedürfnisermittlung für eine Notarstelle, das Bewerbungsverfahren und das Auswahlverfahren. Weiterhin muss eine sogenannte notarielle Fachprüfung abgelegt werden.
Als Notar betreue ich u.a. Geschäfte, bei denen das Gesetz die notarielle Form (Beurkundung / Beglaubigung) vorschreibt. Zum Beispiel schreibt der Gesetzgeber beim Kauf und Verkauf von Grundstücken (wie Häuser, Eigentumswohnungen), die Form der notariellen Beurkundung vor.
Ich erstelle und prüfe Entwürfe und beurkunde und beglaubige diese. Dabei muss ich neutral und unparteiisch sein und darf nicht als Interessensvertreter agieren.
Hausgemacht: Sie sind gleichzeitig auch als Rechtsanwalt tätig. Ist das dann ein Widerspruch, wenn Sie als Notar nicht als Interessensvertreter agieren dürfen?
Schultze: Nein, das ist kein Widerspruch. Ich kann eine Person sowohl als Rechtsanwalt als auch als Notar betreuen – so lange es nicht in derselben Angelegenheit geschieht. War ich aber in einer Angelegenheit vorbefasst, so darf ich dann in dieser Angelegenheit nicht zugleich als Notar tätig werden. Es liegt dann ein striktes Beurkundungsverbot vor.
Hausgemacht: Welche Aufgaben hat ein Notar beim Immobilienkauf?
Evers: Notare sind dafür zuständig, den Kaufvertrag zu beurkunden. Grundstücksgeschäfte sind gemäß § 311 b BGB beurkundungspflichtig. Dabei ist es meine Aufgabe, den Willen der Vertragsparteien zu erforschen, diese Wünsche in einen Entwurf einzubinden und den Entwurf an die Vertragsparteien zu übersenden, damit diese diesen prüfen und etwaige Änderungswünsche mitteilen können. Steht der endgültige Vertragsinhalt fest, findet die Beurkundung (Unterzeichnung) des Kaufvertrages statt. Diesen Ablauf regelt das Beurkundungsgesetz.
Nach Beurkundung des Kaufvertrages wickeln wir den Vertrag ab, d.h. wir stellen die notwendigen Anträge beim Grundbuchamt, fordern notwendige Genehmigungen an und überwachen die Kaufpreiszahlung. Abschließend (nach Kaufpreiszahlung) stellen wir den Antrag auf Eigentumsänderung beim Grundbuchamt.
Hausgemacht: Wie finde ich einen guten Notar? Gibt es da auch preisliche Unterschiede?
Schultze: Da es sich bei einem Notar um ein Amt handelt, sollte eigentlich jeder Notar oder jede Notarin gleich qualifiziert sein. Natürlich kommt es aber auch darauf an, dass einem eine Person gegenübersitzt, der man vertraut und bei der man sich gut aufgehoben fühlt. Preisliche Unterschiede gibt es nicht, die entstehenden Gebühren sind gesetzlich festgelegt und für alle Notare einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
Hausgemacht: Wenn der Kaufvertrag zustande kommt, kann das Geld an den Verkäufer überwiesen werden. Und dann bin ich der Eigentümer, richtig?
Schultze: Bevor der Käufer offiziell zum neuen Eigentümer wird, braucht es noch einen Schritt mehr: Den Eintrag ins Grundbuch. Eigentümer ist derjenige, der im Grundbuch steht. Die Eintragung kann je nach Auslastung des Grundbuchamtes noch einige Zeit in Anspruch nehmen. Theoretisch könnte der Verkäufer, der noch im Grundbuch steht und somit offiziell Eigentümer ist, seine Immobilie also beliebig oft weiterverkaufen. Die Gefahr wird aber durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch minimiert. Die Auflassungsvormerkung ist quasi der Hinweis, dass demnächst ein Eigentümerwechsel stattfindet, mit der Folge, dass Eintragungen, die hinter einer Auflassungsvormerkung stehen, dem Vormerkungsberechtigten gegenüber relativ unwirksam sind.
Evers: Im Zuge der Abwicklung des Kaufvertrages sind wir auch dafür zuständig, dass
- der Verkäufer sein Eigentum erst nach Kaufpreiszahlung abgibt.
- der Käufer den Kaufpreis erst zahlt, wenn sichergestellt ist, dass er entsprechend den Regelungen im Kaufvertrag Eigentümer wird.
- sichergestellt ist, dass die Grundschulden / Hypotheken, die nicht übernommen werden, gelöscht werden dürfen.
- dass die für die finanzierende Bank des Käufers vereinbarten Sicherheiten im Grundbuch eingetragen sind bzw. werden.
Hausgemacht: Haben Sie noch Tipps für (zukünftige) Immobilienbesitzer?
Schultze: Meine Empfehlung ist es, im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Kaufvertrages auch eine erbrechtliche Regelung zu treffen und eine Vorsorgevollmacht zu erteilen.
Viele denken erst im Alter an ein Testament oder eine Vorsorgevollmacht, dabei kann leider immer etwas passieren – das gilt nicht nur für Immobilienbesitzer. Das Leben wird immer komplexer und Vorschriften immer umfangreicher und ein Testament und eine Vorsorgevollmacht sind aus meiner Sicht empfehlenswert. Aus diesem Grunde sollten sich die Vertragsparteien unbedingt vom Notar ausführlich über die erbrechtlichen Folgen und eine Vorsorgevollmacht beraten lassen.
Hausgemacht: Woher weiß ich denn, wie ich mich absichern sollte und was ich brauche?
Schultze: Notare können auch in beratender Funktion tätig sein und es ist von Zeit zu Zeit sinnvoll und ratsam, eine individuelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Wir gehen Schritt für Schritt durch, welche Absicherungen / Regelungen Sinn machen und erklären auch rechtliche Konsequenzen und komplexe Vertrags- und Gesetzesinhalte in allgemeinverständlicher Sprache. Eine vollständige Absicherung / Regelung gibt ein gutes Gefühl und eine Sicherheit, die einem niemand nehmen kann.
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macht nur mit der Alleskönner-Küchenmaschine gerne Hausgemachtes / ist stadtmüde und sehnt sich zurück aufs Dorf / erklärt komplexe Themen gerne verständlich, am liebsten mit Aha-Effekt / und macht das jetzt in der Pressearbeit für Dr. Klein / träumt vom Haus mit Garten + Hund