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Notarkosten beim Hauskauf: Welche Extrakosten auf Sie zukommen

Der Gang zum Notar ist bei jedem Immobilienkauf ein Muss. Aber wie kommen die Notarkosten eigentlich zustande, und lässt sich dabei auch sparen? Antworten auf diese Fragen erhalten Sie in diesem Artikel.

Introbild Notarkosten
  • Inhaltsverzeichnis
    • Weshalb ein Notar benötigt wird

      Erwerben Sie in Deutschland eine Immobilie oder ein Grundstück, muss der dazu gehörende Vertrag über einen Notar abgewickelt werden. Das ist hierzulande gesetzlich vorgeschrieben, ohne Notar ist ein Kaufvertrag nicht rechtskräftig. Für die Arbeit des Notars fallen Notarkosten an, die nicht unerheblich sind und in Ihre Immobilienfinanzierung einkalkuliert werden müssen. Viele Immobilienkäufer ärgern sich über die hohen Zusatzkosten und fragen sich nach dem Sinn des Ganzen.

      Es gibt einen guten Grund: Der Gesetzgeber will Käufer und Verkäufer auf diese Weise schützen. Immobiliengeschäfte sind sehr komplex und können nur vom Notar für beide Parteien rechtssicher vollzogen werden. Notare sind laut Bundesnotarordnung (BNotO) „unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes“. Trotz des Freiberufler-Status und der Berechnung von Notarkosten übt ein Notar also ein öffentliches Amt aus – nicht anders als ein Bürgermeister, Schöffe oder Richter. Dementsprechend ist er beiden Parteien beim Hauskauf zur Neutralität verpflichtet, er nimmt eine Vermittler-Rolle ein.

      Welche Notarkosten anfallen

      Der Gebührensatz der Notarkosten umfasst unter anderem die Beratung durch den Notar, die Entwurfsfertigung sowie die Beurkundung im engeren Sinne. Die Notarkosten richten sich dabei nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine, sondern werden pauschal berechnet. Da der Notar auch die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt übernimmt, rechnet er die dort anfallenden Grundbuchgebühren mit ab. Sämtliche Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) für jeden einzelnen Punkt genau festgelegt und richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Trotzdem ist es für den Käufer häufig schwer nachzuvollziehen, was an zusätzlichen Belastungen in Form von Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag auf ihn zukommt. 

      Sie sollten für Notarkosten und Grundbuchgebühren mit 2 Prozent des Kaufpreises rechnen.

      Notarkosten selbst berechnen mit unserem Grundbuchrechner

      Unser Grundbuchrechner verschafft Ihnen bereits vor dem Kauf der Immobilie eine genauere Vorstellung davon, welche Notar- und Grundbuchgebühren auf Sie zukommen. Mit ihm können Sie die anfallenden Kosten selbst einmal durchrechnen.

      Beispielrechnung für die Höhe der Notarkosten

      Wir nehmen einmal an, der Kaufpreis der Immobilie beträgt 250.000 Euro. Die eingetragene Grundschuld beläuft sich auf 200.000 Euro. Der Kauf, die Eintragung der Grundschuld und die notarielle Bestätigung übernimmt der Notar. Die gesamte Abwicklung erfolgt zudem über ein Notaranderkonto. Welche Notarkosten auf Basis dieser Annahmen anfallen, zeigt die folgende Tabelle. 

      KostenpunktNotarkosten
      Beurkundung Kaufvertrag1.070 €
      Beurkundung Grundschuld435 €
      Eintragung Grundschuld435 € (ans Grundbuchamt)
      Eintragung Eigentümerwechsel535 € (ans Grundbuchamt)
      Vollzug des Kaufs267,50 €
      Gebühr Notaranderkonto267,50 €
      Notarielle Bestätigung130,50 €
      Betreuungsgebühr268 €
      Unterschriftsbeglaubigung268 €
      Gesamtkosten Notar und Grundbuch netto3.676,50 €
      + MwSt Notar689,54 €
      Gesamtkosten Notar und Grundbuchamt brutto4.375,04 €

      Tabelle: Beispielrechnung Notargebühren

      Podcast: Der liest doch nur was vor – warum ist das so teuer?

      Notarkosten sind unumgänglich. Gibt es einen Weg, günstiger wegzukommen? Unser Spezialist für Baufinanzierung, Rainer Wilke, erklärt im dreiminütigen Gespräch mit Claudia Fyrnihs, wie Notare ihre Gebühren erheben und wie ein Kaufvertrag zustande kommt.
      Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

      Die Aufgaben des Notars beim Immobilienkauf

      Mit den Notarkosten sind viele Leistungen und Aufgaben abgedeckt: Die erste Amtshandlung des Notars ist normalerweise die Erstellung eines Vertragsentwurfes. Dieser wird von Käufer und Verkäufer überprüft. Sind beide Parteien mit dem Vertragswerk zufrieden, kann ein Notartermin anberaumt werden. Bei diesem Termin wird der Vertrag unterschrieben und der Notar beurkundet den Vorgang. Darüber hinaus sind mit den Notarkosten das Einholen der notwendigen Vorkaufsverzichterklärung der Gemeinde und die Beantragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgedeckt. Diese dokumentiert die Einigung über den Eigentumswechsel der Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer. Im Folgenden zeigen wir noch mal Schritt für Schritt, wie ein Notar vorgeht.

      Diese Schritte nimmt ein Notar vor

      1. Vertragsentwurf erstellen

        Der Notar sammelt alle notwendigen Informationen zum Verkauf ein, wie zum Beispiel die Personendaten der aktuellen und der neuen Eigentümer, den Kaufpreis des Objektes, den angepeilten Verkaufstermin und die beteiligten Kreditinstitute, die als Gläubiger fungieren. Der Notar stellt außerdem die Frage, ob ein sogenanntes Notaranderkonto eingerichtet werden soll. Dabei handelt es sich praktisch um ein Treuhandkonto, auf das der Kaufpreis überwiesen wird. Das Geld verweilt so lange darauf, bis alle erforderlichen Vorgänge korrekt abgeschlossen wurden. Erst danach wird es an den Verkäufer übertragen. Das Notaranderkonto ist nicht zwingend notwendig, der Käufer kann das Geld aus seiner Baufinanzierung auch direkt an den Verkäufer überweisen und spart so zusätzliche Notarkosten. 

      2. Vertrag zur Prüfung übergeben

        Nach Erstellung des Vertrags sendet der Notar jeweils eine Ausfertigung an beide Parteien. So erhalten sie die Chance, das Vertragswerk zu überprüfen. Sind beide damit einverstanden, setzt der Notar einen gemeinsamen Termin zur Unterzeichnung an.

      3. Vertrag beurkunden

        Beim Notartermin unterzeichnen beide Parteien den Vertrag. Dieser Vorgang wird durch den Notar beurkundet und auf diese Weise rechtskräftig.

      4. Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt veranlassen

        Der Notar kümmert sich nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags um die sogenannte Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Das ist vor der Grundbucheintragung der erste Schritt zum Eigentümerwechsel. Alle dabei anfallenden Gebühren rechnet er über die Notarkosten ab.

      5. Vorkaufsverzicht der Gemeinde einholen

        Laut Baugesetzbuch (BauGB) besitzen Gemeinden oftmals ein Vorkaufsrecht. Der Notar klärt diesen Umstand und fordert bei der entsprechenden Gemeinde eine Verzichtserklärung ein.

      6. Meldung ans Finanzamt

        Nach Zustandekommen des Vertrages macht der Notar eine dementsprechende Meldung ans zuständige Finanzamt in Form einer Veräußerungsanzeige. Dadurch erfährt das Finanzamt überhaupt erst vom Verkaufsvorgang und setzt die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer an. Erst, wenn der Käufer sie beglichen hat, kann es weiter gehen: Dann erhält der Notar vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie wäre der Eigentümerwechsel rechtlich gesehen nicht möglich.

      7. Zahlung des Kaufpreises überwachen

        Der Käufer muss nach Vertragsunterzeichnung den vereinbarten Kaufpreis überweisen. Erst, wenn das Geld eingegangen ist und er außerdem auch die Grunderwerbsteuer beglichen hat, wendet sich der Notar wieder an das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer eintragen zu lassen. 

      8. Eigentümerwechsel durch Grundbucheintragung

        Der Notar veranlasst nun beim Grundbuchamt die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung des neuen Eigentümers. Damit ist der Verkaufsvorgang abgeschlossen.

      Aufgaben des Käufers

      Der Notar erledigt zwar vieles für Sie – Hauskäufer müssen aber bestimmte Dinge auch selbst bedenken. Wenn Sie gewisse Unterlagen nicht frühzeitig parat haben, kann es Schwierigkeiten bei der Verkaufsabwicklung geben. 

      • Erst die Finanzierungsbestätigung, dann der Notartermin
        Bevor Sie den Notarvertrag unterzeichnen, muss Ihnen für Ihre Finanzierung eine schriftliche Bestätigung seitens der Bank vorliegen, am besten in schriftlicher Form. Weshalb ist das so wichtig? Angenommen, Sie verlassen sich auf eine mündliche Zusage der Bank, Ihnen das Geld zu leihen und unterzeichnen dann einen Kaufvertrag. Anschließend kommt die Finanzierung nicht zustande. Dann wird es unangenehm: Ein Kaufvertrag ist verbindlich. Sie wären verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis trotzdem zu zahlen, obwohl Ihnen keine Finanzierung dafür zur Verfügung steht. Eine unangenehme Situation, die es zu vermeiden gilt.

      • Alle Unterlagen rechtzeitig bereithalten
        Zudem benötigen Sie spätestens zwei Wochen vor Vertragsunterzeichnung alle notwendigen Unterlagen. Nur so ist es Ihnen möglich aufkommende Fragen zu klären, missverständliche Vertragsklauseln zu notieren und Unklarheiten mit dem Notar zu besprechen. Platzt die Baufinanzierung im „nachhinein“, so muss derjenige die Notarkosten begleichen, der den Notar beauftragt hat. Mit weiteren Kosten für die Rückabwicklung, wie beispielsweite der Maklergebühr, muss gerechnet werden.

      Notarkosten sparen

      Die volle Höhe der Notarkosten ist beim Wohnungs- und Hauskauf einer bestehenden Immobilie zu entrichten. Als Grundlage für die Notarkosten werden hier der Gesamtpreis (Immobilienwert + Grundstückswert) herangezogen. Anders verhält es sich dagegen beim Kauf eines Grundstücks. Hier orientieren sich die Notarkosten nur am Kaufpreis des Grundstücks. Spätere Bebauungsmaßnahmen müssen nicht über den Notar abgewickelt werden.

      Podcast: Kann man Notarkosten verleichen?

      Das fragt Moderatorin Denise Haarstrick-Rump unseren Spezialisten für Baufinanzierung, Rainer Wilke. Er erklärt in drei Minuten, wie sich die Kosten rechtfertigen und zusammensetzen.
      Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

      Notargebühren von Beginn an im Blick haben

      Die Notarkosten gehören ebenso wie die Grunderwerbsteuer und etwaige Maklergebühren zu den gängigen Nebenkosten eines Hauskaufs. Sie müssen deshalb berücksichtigt werden, wenn Sie eine genaue Finanzplanung aufstellen. Nur, wenn Sie alle Nebenkosten kennen, können Sie Ihren Finanzierungsbedarf ermitteln. Dabei stellt sich beispielsweise die Frage, ob Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital für die Bezahlung der Nebenkosten einsetzen oder lieber komplett in Ihre Baufinanzierung investieren sollen. Dann müssten die Nebenkosten über einen Ratenkredit abgedeckt werden. Wenden Sie sich mit solchen Überlegungen einfach an unsere Spezialisten für Baufinanzierung - sie helfen Ihnen dabei mit ihrem Fachwissen weiter.

      Finanzierungsbedarf ermitteln, niedrige Zinsen sichern

      Das Zusammenspiel aus Eigenkapital, dem Kaufpreis des Objektes, Ihrem Finanzierungsbedarf und den entstehenden Nebenkosten ist komplex: Holen Sie sich Entscheidungshilfe von einem unserer bundesweit 550 Beratern vor Ort hinzu. Sie sind Ihnen nicht nur bei der Finanzplanung behilflich, sondern recherchieren auf Wunsch auch die besten Baufinanzierungsangebote aus unserem 300 Bankpartner umfassenden Portfolio. Zur ersten Kontaktaufnahme fordern Sie einfach aktuelle Finanzierungsvorschläge von uns an.

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