Notarkosten beim Hauskauf: Wie hoch sind die Notargebühren und wer zahlt sie?

Wofür fallen Notarkosten beim Hauskauf an?

Die Notarkosten fallen für die Beurkundung des Kaufvertrags an und auch für andere notarielle Vorgänge, die im Vorfeld erledigt werden müssen. Dazu zählen beispielsweise: 

• Löschung der Grundschulden des Verkäufers
• Vorkaufsverzichtserklärung einholen
• Eintragung von Wegerechten und Wohnrechten
• Fälligkeitsstellung des Kaufpreises
• Eintragung der Auflassungsvormerkung in das Grundbuch 

Je mehr Dienstleistungen der Notar im Zuge der Eigentumsübertragung übernimmt, desto höher sind die Notargebühren. So entstehen beispielsweise zusätzliche Notarkosten, wenn für die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer ein Notaranderkonto genutzt wird.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

Die Notarkosten betragen im Schnitt etwa 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie ein Haus für 300.000 €, dann fallen etwa 4.500 € an Notarkosten für Sie an. Die genaue Höhe der Notarkosten bei einem Hauskauf orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und der erbrachten Dienstleistungen.

Neben den Notarkosten fallen auch Grundbuchgebühren im Zuge eines Hauskaufes an, die Sie idealerweise über Eigenkapital finanzieren, um Zinsaufschläge zu vermeiden. Sie belaufen sich auf etwa 0.5 % des Kaufpreises. Unter dem Strich beträgt die Höhe der Grundbuch- und Notargebühren beim Hauskauf etwa 2 % des Kaufpreises.

Übrigens, einen Preiswettbewerb unter den Notaren gibt es nicht. Denn in Deutschland sind die Notargebühren einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) festgelegt. Sie werden also pauschal berechnet und sind nicht verhandelbar.

Video: Notarkosten unterschätzt?

Rechner Notarkosten

Unser Grundbuchrechner verschafft Ihnen bereits vor dem Wohnungs- oder Hauskauf eine genauere Vorstellung davon, welche Notarkosten und Grundbuchgebühren auf Sie zukommen. Mit ihm können Sie die anfallenden Kosten selbst einmal durchrechnen.

Notar- und Grundbuchkosten beim Hauskauf: vier Beispiele

Die folgenden vier Tabellen schlüsseln beispielhaft die Notar- und Grundbuchkosten auf, wenn Sie ein Haus für 300.000 €, 400.000 €, 500.000 € oder 600.000 € kaufen. Dabei gehen wir davon aus, dass die einzutragende Grundschuld der Darlehenshöhe entspricht. Unser Grundbuchrechner liefert Ihnen auf Basis dieser Annahmen folgende Ergebnisse.

Hinweis: Durch spezielle vertragliche Regelungen können selbstverständlich weitere Gebühren anfallen. Wir können daher für die Richtigkeit der Kostenberechnung trotz größter Sorgfalt keine Gewähr übernehmen.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?

In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer die Notarkosten und Grundbuchgebühren beim Hauskauf übernimmt. Der Hintergrund: Übernimmt der Verkäufer die Notarkosten, würde er den Aufschlag mit dem Kaufpreis verrechnen. Der Effekt: Je höher der Kaufpreis für das Haus ausfällt, umso größer wird die Grunderwerbsteuer, die der Käufer bezahlen muss. 

Keine Regel ohne Ausnahmen: in bestimmten Fällen übernimmt der Verkäufer einen Teil der Notarkosten beim Hauskauf. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Verkäufer noch eine Grundschuld auf das Haus im Grundbuch stehen hat. Im Zuge der Kaufabwicklung wird die bestehende Grundschuld durch den Notar gelöscht. Die Kosten trägt der Verkäufer. Oder es existiert im Kaufvertrag eine besondere Vereinbarung, dass der Verkäufer einen bestimmten Anteil an den Notar- und Grundbuchkosten übernimmt.

Wann und wie müssen die Notarkosten beim Hauskauf bezahlt werden?

Die beiden Rechnungen – vom Notar und vom Grundbuchamt – erhalten Käufer zu unterschiedlichen Zeitpunkten. In der Regel verschickt ein Notar mit der Abschrift des Kaufvertrags die Notarkostenrechnung. Das ist etwa 1 bis 2 Wochen nach der Beurkundung der Fall. Danach hat der Käufer oft 2 bis 4 Wochen Zeit, um die Notarkosten für den Hauskauf zu bezahlen. 

Dagegen kann es mehrere Wochen oder Monate dauern, bis der Käufer die Rechnung des Grundbuchamts bekommt. Auch diese muss in der Regel innerhalb von 2 bis 4 Wochen nach Erhalt vom Käufer bezahlt werden.

Wie kann ich Notarkosten beim Hauskauf einsparen?

Die Notarkosten beim Hauskauf sind gesetzlich geregelt und deshalb nicht verhandelbar. Trotzdem gibt es einige Sparmöglichkeiten, denn die Höhe der Notarkosten beim Hauskauf wird wesentlich von der Höhe des Kaufpreises beziehungsweise der eingetragenen Grundschuld bestimmt. 

Mit diesen 5 Tipps können Sie die Notarkosten verringern:

1. Grundstück und Immobilie separat kaufen: Ein unbebautes Grundstück ist wesentlich günstiger als ein Grundstück mit Immobilie. Je niedriger der Kaufpreis, desto geringer sind die direkten Kaufnebenkosten, zu denen unter anderem die Notar- und Grundbuchkosten gehören.
2. Sparen Sie sich das Notaranderkonto: Die Kaufabwicklung kann auch über ein normales Konto erfolgen. Die genauen Regeln für die Zahlungsbedingungen werden im Kaufvertrag festgehalten. Der Notar prüft die Einhaltung ohne zusätzliche Notarkosten, die durch ein Notaranderkonto entstehen würden.
3. Eine Auflassungsvormerkung ist keine Pflicht: Verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung innerhalb Ihrer Familie oder Freundeskreises, brauchen Sie die Immobilie nicht extra im Grundbuch reservieren.
4. Treten Sie die Grundschuld beim Bankenwechsel ab: Besonders im Rahmen einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung ist die Grundschuldabtretung eine preiswerte Lösung. Damit sparen Sie sich also die Extragebühren für Löschung und Neueintragung der Grundschuld.
5. Grundschuld beglaubigen lassen: Manche Banken verlangen beispielsweise nur die Beglaubigung der Grundschuld. Die Beurkundung der Grundschuld ist also keine Pflicht und somit können Sie die Notarkosten beim Hauskauf um mehrere Hundert Euro verringern.

Wer sucht den Notar beim Hauskauf aus?

Wer beim Hauskauf den Notar bestimmt, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. In der Praxis sucht der Käufer den Notar aus, da er meist auch die Notarkosten trägt. Falls der Verkäufer bereits einen Notar vorschlägt, kann der Käufer dem zustimmen oder einen eigenen Notar wählen. 

Grundsätzlich gilt: Wer ihn beauftragt, zahlt auch die Kosten, wenn der Notartermin abgesagt wird. Allerdings gibt es einige Ausnahmen: 

• Falls die Absage frühzeitig erfolgt, kann es sein, dass noch keine oder nur geringe Kosten anfallen.
• Falls der Vertrag bereits vorbereitet wurde, können dem Beauftragenden Kosten für die bereits erbrachte Leistung entstehen.
• Wenn Käufer und Verkäufer gemeinsam den Notar beauftragt haben, können sie sich im Einzelfall darauf einigen, die Kosten zu teilen. 

Fazit: Es lohnt sich, direkt beim Notar nachzufragen, welche Kosten im Falle einer Absage anfallen.

Weshalb wird ein Notar beim Hauskauf benötigt?

Erwerben Sie in Deutschland ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück, muss der Notar alle beteiligten Personen beraten und den Kaufvertrag notariell beurkunden. Der Vertrag wird über einen Notar abgewickelt. Ohne die notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag nicht rechtskräftig. 

Der Gesetzgeber schreibt dieses Verfahren vor, um sowohl Käufer als auch Verkäufer zu schützen. Denn Immobiliengeschäfte sind komplex und können nur durch einen Notar rechtssicher für beide Seiten abgewickelt werden.

Notare sind laut Bundesnotarordnung (BNotO) „unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes“. Sie sind daher zur Neutralität verpflichtet und vertreten weder die Interessen des Käufers noch des Verkäufers. Vielmehr nehmen sie eine vermittelnde Rolle ein.

Welche Aufgaben übernimmt ein Notar beim Hauskauf?

Mit den Notarkosten sind viele Leistungen und Aufgaben abgedeckt. Im Folgenden zeigen wir Ihnen beispielhaft wichtige Aufgaben, die ein Notar im Zuge des Hauskauf-Prozesses übernimmt.

Kaufvertragsentwurf erstellen

Der Notar sammelt alle notwendigen Informationen zum Verkauf ein, zum Beispiel: 

• die Personendaten der aktuellen und der neuen Eigentümer
• den Kaufpreis des Objektes
• den angepeilten Verkaufstermin
• die beteiligten Kreditinstitute, die als Gläubiger fungieren 

Der Notar stellt außerdem die Frage, ob ein sogenanntes Notaranderkonto eingerichtet werden soll. Dabei handelt es sich praktisch um ein Treuhandkonto, auf das der Kaufpreis überwiesen wird. Das Geld verweilt so lange darauf, bis alle erforderlichen Vorgänge korrekt abgeschlossen wurden. Erst danach wird es an den Verkäufer übertragen. Das Notaranderkonto ist nicht zwingend notwendig, der Käufer kann das Geld aus seiner Baufinanzierung auch direkt an den Verkäufer überweisen und spart so zusätzliche Notarkosten beim Hauskauf.

Vertrag zur Prüfung übergeben

Nach Erstellung des Vertragsentwurfs sendet der Notar jeweils eine Ausfertigung an beide Parteien. So erhalten sie die Chance, das Vertragswerk zu überprüfen. Sind beide damit einverstanden, setzt der Notar einen gemeinsamen Termin zur Unterzeichnung an.

Vertrag beurkunden

Beim Notartermin unterzeichnen beide Parteien den Vertrag. Dieser Vorgang wird durch den Notar beurkundet und auf diese Weise rechtskräftig.

Auffassungsvormerkung beim Grundbuchamt veranlassen

Der Notar kümmert sich nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags um die sogenannte Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Das ist ein Vermerk im Grundbuch, dass die Immobilie aktuell verkauft wird. Sie kann dann nicht anderweitig veräußert werden. Das ist vor der Grundbucheintragung der erste Schritt zum Eigentümerwechsel. Alle dabei anfallenden Gebühren rechnet er über die Notarkosten ab.

Vorverkaufsrecht der Gemeinde einholen

Laut Baugesetzbuch (BauGB) besitzen Gemeinden oftmals ein Vorkaufsrecht. Der Notar klärt diesen Umstand und fordert bei der entsprechenden Gemeinde eine Verzichtserklärung ein.

Meldung ans Finanzamt

Nach Zustandekommen des Vertrages macht der Notar eine Meldung ans zuständige Finanzamt in Form einer Veräußerungsanzeige. Dadurch erfährt das Finanzamt vom Verkaufsvorgang und setzt die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer an. Erst, wenn der Käufer sie beglichen hat, kann es weiter gehen: Dann erhält der Notar vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie wäre der Eigentümerwechsel rechtlich gesehen nicht möglich.

Zahlung des Kaufpreises überwachen

Der Käufer muss nach Vertragsunterzeichnung den vereinbarten Kaufpreis überweisen. Sobald das Geld eingegangen ist und die Grunderwerbsteuer vom Käufer beglichen wurde, wendet sich der Notar wieder an das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer eintragen zu lassen.

Eigentümerwechsel durch Grundbucheintragung

Der Notar veranlasst nun beim Grundbuchamt die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung des neuen Eigentümers. Damit ist der Verkaufsvorgang abgeschlossen.

Sie fragen sich nun sicher: wie genau läuft der Notartermin ab und wie lange dauert er eigentlich? Diese und weitere Fragen zur notariellen Begleitung beim Hauskauf beantworten wir Ihnen in unserem Ratgeberartikel: Notartermin und Beurkundung: Ablauf beim Hauskauf.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zu Notarkosten beim Hauskauf

Sind die Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?

Nutzen Sie die Immobilie privat, können Sie die Notarkosten des Hauskaufs nicht von der Steuer absetzen. Erwerben Sie die Immobilie jedoch, um darauf Einnahmen zu erzielen, wie bei einer Vermietung, können Sie die Notarkosten steuerlich geltend machen. In diesem Fall gelten die Notarkosten als Teil der steuerlich wirksamen Anschaffungskosten. Eine ausführliche Beratung zu weiteren steuerlichen Möglichkeiten erhalten Sie bei Ihrem Steuerberater.

Kann ich die Notarkosten beim Hauskauf verhandeln?

Die Notarkosten beim Hauskauf sind nicht verhandelbar. Die Kosten für die unterschiedlichen Aufgaben eines Notars werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Die Kosten werden maßgeblich durch den Kaufpreis einer Immobilie und den notariell erbrachten Leistungen bestimmt.

Welche Unterlagen brauche ich beim Notartermin für den Hauskauf?

Die folgenden Unterlagen sind dem Notar entweder kurz vor dem Termin zur Vertragsunterzeichnung oder am selben Tag mitzubringen: 

• gültiges Ausweisdokument: Mit dem Dokument werden die anwesenden Parteien eindeutig identifiziert.
• Steuer-Identifikationsnummer: Die Steuer-ID ist wichtig, um das Finanzamt über den Immobilienkauf zu informieren.
• Unterlagen über abzulösende Darlehen: Ist die Immobilie noch verschuldet werden die ausstehenden Zahlungen mit einem Teil des Kauferlöses beglichen. Dazu setzt sich der Notar mit der zuständigen Bank in Verbindung.
• Grundschuldformular: Der Notar beurkundet die Grundschuld. Dafür benötigt er Informationen über die Höhe der Grundschuld von der Bank. 

Sollte Ihnen eines der Dokumente nicht oder noch nicht vorliegen, können sie unter Umständen auch nachgereicht werden. Setzen Sie sich dafür in jedem Fall mit dem Notar in Verbindung und besprechen das weitere Vorgehen.

Was ist eine notarielle Beurkundung?

Eine notarielle Beurkundung ist juristisch gesehen eine gesetzliche Urkunde. Während des Notartermins liest der Notar die Urkunde vor, klärt über den Inhalt auf und stellt sicher, dass alle Beteiligten die Tragweite des Geschäfts verstehen. Anschließend wird die Urkunde von allen Parteien und dem Notar unterzeichnet. Damit wird der Kaufvertrag rechtsgültig.

Was zuerst: ein Termin bei der Bank oder einen Termin beim Notar machen?

Bevor Sie den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen, sollte Ihnen für Ihre Finanzierung eine Finanzierungsbestätigung seitens der Bank vorliegen. Das ist deshalb so wichtig, da ein Kaufvertrag verbindlich ist. Sie wären verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis auch zu zahlen, wenn keine Finanzierung dafür zur Verfügung steht. Eine unangenehme Situation, die es zu vermeiden gilt.