Grundsteuer Neuregelung: Stand der Dinge

Grundsteuer Neuregelung: Stand der Dinge

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Manchmal muss auch die Bundesregierung Hausaufgaben machen: Bis zum 31. Dezember 2019 soll sie eine Neuregelung für die Grundsteuer finden. Das schreibt das Bundesverfassungsgericht vor und sagt, das derzeitige Verfahren sei verfassungswidrig. Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) hat das alte Modell überarbeitet. Die neue Variante soll erst ab 2025 zum Einsatz kommen.

Altes Modell: Böhmische Dörfer namens Hebesatz, Grundsteuermessbetrag und Einheitswert

Jeder Eigentümer eines Grundstücks muss jährlich Grundsteuer an seine Gemeinde zahlen. Und zwar ganz unabhängig davon, ob er die auf dem Grundstück stehende Immobilie selbst bewohnt oder vermietet. Bei der jetzigen Grundsteuer B handelt es sich um ein wertebasiertes Modell. Die Berechnungsformel dazu lautet:

(Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000) = Grundsteuermessbetrag) x (Hebesatz/100) = jährliche Grundsteuer in €.

Weil sich diese Formel nicht von selbst erschließt, wollen wir einmal kurz erklären, worum es sich beim Einheitswert, dem Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz handelt.

Veraltete Einheitswerte

Der Einheitswert beziffert den Wert eines Grundstücks. Seine Feststellung wird durch §19 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) definiert. Um ihn festzulegen, kommen wie bei einer Immobilienbewertung das Sachwert- und Ertragswertverfahren zum Zuge, die allerdings recht kompliziert und bürokratisch sind. Dient eine Immobilie als Renditeobjekt und wird vermietet, wenden Ämter in der Regel das Ertragswertverfahren an. Bei selbstgenutzten Immobilien kommt hingegen das Sachwertverfahren zum Zuge.

Deutschlandweit wurden alle Grundstücke zuletzt am 1. Januar 1935 bewertet. Dieses Bewertungsverfahren sollte eigentlich alle sechs Jahre wiederholt werden, was nicht geschehen ist. Nach der Teilung Deutschlands wurden die Grundstücke im Westen 1964 nochmal unter die Lupe genommen, im Osten hingegen gar nicht mehr. Hier gehen die Einheitswerte also immer noch auf das Jahr 1935 zurück. Der Einheitswert soll dem tatsächlichen Marktwert beziehungsweise Verkehrswert der Immobilie möglichst nahe kommen – das ist auf Basis solch veralteter Daten nicht mehr zu gewährleisten. Fazit des Bundesverfassungsgerichts: Das Erhebungsverfahren sorge für eine Ungleichbehandlung von Immobilienbesitzern und verstößt damit gegen das Gleichheitsprinzip. Es muss neu konzipiert werden.

Die Grundsteuermesszahl des Bundes

Mit der Grundsteuermesszahl gibt sich der Bund selbst die Möglichkeit, die Höhe des Grundsteueraufkommens zu regulieren: Sie definiert nämlich, wie viel vom Einheitswert tatsächlich versteuert werden muss. Die Grundsteuermesszahl orientiert sich an der Art des Grundstücks und fällt dann im Westen und im Osten auch nochmal unterschiedlich aus.

Der Hebesatz der Gemeinden

Doch nicht nur der Bund kann das Steueraufkommen regulieren, auch die Gemeinden haben diese Möglichkeit, und zwar durch den Hebesatz. Jede Gemeinde darf also ihren eigenen Hebesatz ansetzen: Je höher er ausfällt, desto mehr Grundsteuer zahlen die Bewohner für Grundstücke und umgekehrt. So kommt es, dass die Hebesätze deutschlandweit zwischen 45 Prozent (Christinenthal in Schleswig-Holstein) und 960 Prozent (Nauheim in Hessen) liegen, also ziemlich weit auseinander gehen. Auch das führt zu den vom Bundesverfassungsgericht angeprangerten Ungerechtigkeiten: Ärmere Städte setzen den Hebesatz höher, um vermehrt Einnahmen zu haben. Hier kostet dieselbe Immobilie deshalb aktuell mehr als in reicheren Gemeinden, für die diese Zusatzeinnahme nicht so wichtig ist.

Grundsteuer Neuregelung 2019: Die böhmischen Dörfer bleiben bestehen

Auch das neue, von Olaf Scholz vorgelegte Modell soll auf dem oben beschriebenen Verfahren basieren. Die entscheidende Änderung findet sich in der Erhebung des Einheitswertes. Sie soll maßgeblich vereinfacht werden:

  • Unbebaute Grundstücke werden künftig bewertet, indem man ihren Bodenrichtwert mit ihrer Grundstücksfläche multipliziert.
  • Bebaute Grundstücke werden in Zukunft nur noch über das Ertragswertverfahren bewertet. Dazu werden nur noch die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Gebäudeart, das Baujahr des Gebäudes und die Wohnfläche berücksichtigt.

Damit reduziert Scholz die Bewertungskriterien, die bisher wesentlich umfangreicher waren. Das Sachwertverfahren wird nur noch bei der Bewertung von Nichtwohngrundstücken eingesetzt. Das neue Modell hat trotzdem mehrere Haken, unter anderem:

  1. Auch dieses Verfahren muss in Zukunft regelmäßig neu durchgeführt werden, damit das Problem der veralteten Werte in einigen Jahren nicht wieder akut wird.
  2. Nicht alle Bundesländer sind mit dieser Grundsteuer Neuregelung einverstanden, weil sie ein wertunabhängiges Modell bevorzugen. Die bayerische CSU hat deshalb eine Länderöffnungsklausel durchgesetzt, die es den Ländern erlaubt, eigene Modelle zur Erhebung der Grundsteuer zum Einsatz zu bringen.
  3. Damit diese Klausel überhaupt in den Gesetzentwurf zur Neuregelung der Grundsteuer integriert werden kann, muss vorher noch das Grundgesetz geändert werden.
  4. Weil die Gemeinden nach wie vor über die Hebesätze ihr Steueraufkommen selbst regulieren können, bleibt die Ungleichbesteuerung von Immobilienbesitzern in ärmeren und reicheren Gegenden erhalten.

Im Überblick: Die wichtigsten Ziele der Grundsteuer Neuregelung

  • Faire, soziale Besteuerung: Durch die Neuregelung soll die vom Bundesverfassungsgericht festgestellte Ungleichbehandlung beendet werden.
  • Stabile Steuereinnahmen: Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für die Gemeinden, das Steueraufkommen darf nicht sinken. Steigen soll sie aber auch nicht. Scholz will die Neuregelung aufkommensneutral gestalten. Es soll bei jährlich 15 Milliarden Euro bleiben. Er setzt darauf, dass die Gemeinden dies über die Anpassung der Hebesätze gewährleisten. Ob sie das letztlich tun werden, bleibt fraglich.
  • Vereinfachtes Erhebungsverfahren: Um das bisher recht komplizierte Verfahren zu verschlanken, sollen weniger Bewertungskriterien zum Einsatz kommen.
  • Entscheidungsfreiheit für Bundesländer: Durch die Länderöffnungsklausel sollen die einzelnen Länder von den Vorgaben des Bundes abweichen können.

Jetzt aber schnell: Wie geht es weiter mit der Grundsteuer Neuregelung?

Die Bundesregierung steht unter Druck: Falls sie bis Ende des Jahres keine Neuregelung vorlegt, dürfte die Grundsteuer nach altem Verfahren ab dem 1. Januar 2020 nicht mehr erhoben werden. Sie müsste also ausgesetzt werden, bis die Neuregelung das Gesetzgebungsverfahren passiert hat. Das zöge Einnahmeverluste der Gemeinden nach sich. Die Gelder, die eine Gemeinde aus der Grundsteuer bezieht, werden dringend für infrastrukturelle Ausgaben benötigt.

In Vorgesprächen hat sich das Bundesfinanzministerium mit den Ländern beraten. Die Länder haben schließlich einen erheblichen Anteil an der Umsetzung der neuen Grundsteuer. Unter anderem müssen sie für die Neubewertung aller 36 Millionen Immobilien in Deutschland sorgen. Im Anschluss an diese Gespräche hat das Bundesfinanzministerium zur Neuregelung der Grundsteuer drei Gesetzesentwürfe erarbeitet:

  • den Entwurf zur Änderung des Grundgesetzes,
  • den Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts
  • und den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung.

Die Bundesregierung hat diese drei Gesetzesentwürfe Anfang August 2019 beschlossen und zur Abstimmung an den Bundesrat weitergeleitet. Nun werden sich Anfang September verschiedene Ausschüsse des Bundesrates damit befassen, bevor die Entwürfe zur Abstimmung durch den Bundesrat gehen. Die Zeit läuft, aber bisher sieht es danach aus, als könnte die Deadline am 31. Dezember 2019 gehalten werden.


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