Grundsteuer Neuregelung: Alles bleibt anders

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Die gute Nachricht: Die Bundesregierung hat ihre Hausaufgaben pünktlich geschafft und die Neuregelung der Grundsteuer – wie vom Bundesverfassungsgericht gefordert – vor dem 31.12.2019 beschlossen. Ab 2025 soll das neue Modell zum Einsatz kommen. Die schlechte Nachricht: Niemand kann sagen, ob und für wen die Grundsteuer künftig steigt oder sinkt. Wir geben hier einen Überblick.

Was sich mit der Neuregelung der Grundsteuer ändert

Jeder Eigentümer eines Grundstücks muss jährlich Grundsteuer an seine Gemeinde zahlen. Und zwar ganz unabhängig davon, ob er die auf dem Grundstück stehende Immobilie selbst bewohnt oder vermietet. Bei der jetzigen, sogenannten Grundsteuer B handelt es sich um ein wertebasiertes Modell. Die Berechnungsformel dazu lautet:

(Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000) = Grundsteuermessbetrag) x (Hebesatz/100) = jährliche Grundsteuer in €.

An dieser Berechnungsformel wird sich auch mit dem neuen Modell von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) nicht viel ändern. Die Grundsteuer wird also auch in Zukunft auf dem Einheitswert basieren und damit vor allem vom Wert eines Grundstücks (und der Immobilie) abhängig sein.

Genau dieser Einheitswert war aber ursprünglich Stein des Anstoßes, der zur Neuregelung der Grundsteuer führte. Das Bundesverfassungsgericht hatte das Erhebungsverfahren des Einheitswertes als verfassungswidrig angeprangert. Es hieß, das Erhebungsverfahren sorge für eine Ungleichbehandlung von Immobilienbesitzern und verstoße damit gegen das Gleichheitsprinzip.

Zudem waren die Einheitswerte für Grundstücke auch noch völlig veraltet, da sie in Westdeutschland zuletzt 1964 und in Ostdeutschland zuletzt 1935 erhoben wurden. Mit der Neuregelung der Grundsteuer will Scholz die Erhebung des Einheitswertes nun vereinfachen.

Bisher wurde der Einheitswert über das Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt. Für bebaute Wohngrundstücke kommt künftig nur noch das Ertragswertverfahren zum Zuge. Dessen Kriterien werden zudem erheblich reduziert, und zwar auf die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Gebäudeart, das Baujahr und die Wohnfläche. Außerdem plant Scholz, die Einheitswerte aller Grundstücke von 2025 an alle sieben Jahre neu zu ermitteln, damit sie auf dem aktuellen Stand bleiben.

Wer über die Grundsteuer bestimmt

Betrachten wir die Berechnungsformel der Grundsteuer einmal genauer, zeigt sich, dass bereits in der Vergangenheit zwei Akteure ziemlich flexibel mitbestimmen konnten, wie hoch die Grundsteuer am Ende tatsächlich ausfällt:

1. Mit der Grundsteuermesszahl behält der Bund die Möglichkeit, die Höhe des Steueraufkommens zu bestimmen. Sie definiert nämlich, wie viel vom Einheitswert grundsätzlich versteuert werden muss.
2. Mit dem Hebesatz hingegen können dann auch noch die Gemeinden ihr Steueraufkommen regulieren. Je höher der Hebesatz ausfällt, desto mehr Grundsteuer zahlen die Eigentümer für Grundstücke und umgekehrt. Mit einem Hebesatz gleich Null könnten die Gemeinden theoretisch sogar komplett auf die Erhebung einer Grundsteuer verzichten. Das bietet sich beispielsweise in strukturschwachen Gegenden an, die neue Bewohner anlocken möchten.

Mit dem Inkrafttreten des neuen Modells im Jahr 2025 werden alle Immobilien erstmalig neu bewertet. Da die Einheitswerte bisher völlig veraltet waren, heißt das im Klartext: Viele Immobilien sind heutzutage wesentlich mehr wert als 1935 bzw. 1964. Somit dürfte auch ihr Einheitswert erheblich höher angesetzt werden. Vielen Eigentümern droht also eine Grundsteuererhöhung.

Olaf Scholz will deshalb die vom Bund vorgegebene Grundsteuermesszahl senken. Gleichzeitig appelliert er an die Gemeinden, ebenfalls ihre Hebesätze nach unten zu korrigieren, um das Grundsteueraufkommen insgesamt neutral zu halten. Ob das am Ende tatsächlich passiert, bleibt ungewiss. Zumal auch noch gar nicht klar ist, ob alle Bundesländer dem Modell von Scholz überhaupt folgen werden. Das müssen sie nämlich nicht.

Stichwort: Länderöffnungsklausel

Die bayerische CSU hat im Zuge der Neuregelung eine Länderöffnungsklausel durchgesetzt, die es den Ländern erlaubt, eigene Modelle zur Erhebung der Grundsteuer zum Einsatz zu bringen. Es kann also passieren, dass ab 2025 alle 16 Bundesländer unterschiedliche Verfahren einsetzen. Damit lässt sich kaum noch prognostizieren, wie hoch die Grundsteuer in Zukunft im Einzelfall ausfallen wird.

Die größten Kritikpunkte an der Neuregelung der Grundsteuer

Ob das neue Grundsteuer-Modell künftig mit der Verfassung konform geht, bleibt fraglich. Wir fassen hier nochmal die größten Kritikpunkte an der Neuregelung der Grundsteuer zusammen.

1. Auch das vereinfachte Erhebungsverfahren für den Einheitswert ist immer noch zu kompliziert, deshalb bevorzugen viele Bundesländer ein werteunabhängiges, einfacheres Modell.
2. Durch die Länderöffnungsklausel können alle Bundesländer künftig ihr eigenes Modell zur Erhebung der Grundsteuer umsetzen. Dadurch wird es bundesweit ein wenig unübersichtlich.
3. Durch das neue Modell muss künftig jede Immobilie in Deutschland alle sieben Jahre neu bewertet werden. Das zieht einen erheblichen Verwaltungsaufwand nach sich.
4. Weil die Gemeinden nach wie vor über die Hebesätze ihr Steueraufkommen selbst regulieren können, bleibt die vom Bundesverfassungsgericht festgestellte Ungleichbesteuerung von Immobilienbesitzern in ärmeren und reicheren Gegenden Deutschlands aller Voraussicht nach erhalten.

Wie geht es nach der Grundsteuer Neuregelung weiter?

Insgesamt 36 Milliarden Grundstücke (und die darauf stehenden Immobilien) müssen in ganz Deutschland neu bewertet werden. Dies kann nur über eine Begutachtung vor Ort geschehen. Eigentümer und Mieter müssen sich deshalb auf Besuche vom Amt einstellen. Ablehnen können sie diese Begutachtungen von Gesetzes wegen nicht, denn dazu wird voraussichtlich extra §13 des Grundgesetzes zur Unverletzlichkeit der Wohnung angepasst werden.

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