Den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen ist schwieriger geworden. Hohe Immobilienpreise und steigende Zinsen sorgen dafür, dass Käufer noch genauer kalkulieren müssen. Besonders jetzt ist es daher wichtig, die Rahmenbedingungen der Finanzierung zu optimieren.
Halfen im letzten Jahr noch die niedrigen Zinsen dabei, die hohen Immobilienpreise zu stemmen, sind Kaufwillige in Zeiten rasant steigender Zinsen jetzt vor vollendete Tatsachen gestellt. Bereits wenige Prozentpunkte im Zinssatz können einen großen Unterschied in der monatlichen Rate machen.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser und umso günstiger ist der Zinssatz, den die Bank anbietet. Oft sind Eltern gerne bereit, ihre Kinder beim „Projekt Eigenheim“ auch finanziell zu unterstützen – zum Beispiel in Form eines zinslosen Darlehens oder einer vorgezogenen Erbschaft. Aber: Das Geld muss auch erst einmal übrig sein. Und das ist gar nicht unbedingt notwendig.
Unterstützung ohne Geld: Vorhandene Immobilie als zusätzliche Sicherheit für die Bank
Viele Eltern oder auch Großeltern unterschätzen, welche Chancen in ihren Immobilienwerten stecken. Ist eine weitgehend bezahlte Immobilie in der Familie vorhanden, kann diese als Sicherheit in eine neue Finanzierung eingebracht werden. Banken sehen diese zusätzliche Sicherheit gerne und belohnen sie mit günstigeren Zinsen. Und je nach Darlehenshöhe macht das einen spürbaren Unterschied in der monatlichen Rate.
Unsere Beispielrechnung verdeutlicht das.
Die Rechnung ist nicht allgemeingültig – jede Finanzierung ist individuell und die Konditionen können sich täglich ändern.
Folgende Parameter liegen der Rechnung zugrunde:
| Finanzierung 100% des Kaufpreises, Nebenkosten werden aus Eigenkapital bezahlt | |
| Kaufpreis (=Darlehensbetrag) | 400.000,00 € |
| Zinsbindung | 15 Jahre |
| Tilgungssatz | 2% |
| Sondertilgungsoption | 5% p.a. |
| Bereitstellungszinsfreie Zeit | 3 Monate |
Ohne Zusatzsicherheit wären folgende Parameter realistisch:
| ohne Zusatzsicherheit | |
| Sollzins | 3,13% |
| Monatliche Rate | 1.710,00 € |
Mit Zusatzsicherheit würden sich die Konditionen wie folgt ändern:
| mit Zusatzsicherheit (Elternimmobilie Marktwert 400.000,00€) | |
| Sollzins | 2,73% |
| Monatliche Rate | 1.576,67 € |
Durch die Zusatzsicherheit ergeben sich also folgende Vorteile:
- Der aktuelle Sollzins verbessert sich um 0,4% (2,73% statt 3,13%)
- Die monatliche Rate reduziert sich um 133,33 € (1.576,67 € statt 1.710,00 €)
Nutzt man die niedrigeren Zinsen für eine Ratenreduzierung und nicht für eine höhere Tilgung, ergibt sich über die gesamte Laufzeit eine Zinsersparnis von rund 21.000,- €.
Würde man die Zinsersparnis in eine höhere Rate stecken (also auch 1.710,- €), läge die Ersparnis über die gesamte Laufzeit sogar bei über 47.000,- €.
Viele Vorteile, kaum Risiken
Der Vorteil: Eltern oder Großeltern sind nicht selbst Kreditnehmer. Ihre Immobilie wird lediglich als Eigenkapital angerechnet. Zudem muss nicht die gesamte Immobilie eingebracht werden – auch ein Teilbetrag von beispielsweise 50.000 Euro ist möglich. So kann das Haus sogar mehrfach beliehen werden, zum Beispiel wenn Geschwister gleich behandelt werden sollen. Das Risiko ist hierbei überschaubar: Sollten die Kinder ihre Raten nicht mehr begleichen können, wird zunächst ihre Immobilie liquidiert. Nur, wenn der Betrag nicht ausreichen sollte, greift die Bank auf die elterliche Immobilie zurück. Und grundsätzlich werden Kreditinstitute zunächst versuchen, das Problem anders zu lösen. Nichtsdestotrotz ist es natürlich unabdingbar, dass mögliche Worst-Case-Szenarien im Familienrat besprochen werden. Auch, damit es nicht zu Streitigkeiten kommt.
Kapitalbeschaffung: Eltern können auch einen Kredit aufnehmen
Manchmal sind aber doch zusätzliche Mittel nötig, um das Vorhaben zu stemmen. Und auch dann kann die elterliche Immobilie nützlich sein: Die vorhandene Immobilie kann dann zur Kapitalbeschaffung verwendet werden, indem sie mit einem neuen Kredit beliehen wird – mithilfe einer bestehenden oder einer neuen Grundschuld. Dieses Geld können Eltern dann an ihre Kinder weitergeben – entweder als Schenkung oder als weitergereichtes Darlehen. Wichtig hierbei: Kredit bleibt Kredit und muss zurückgezahlt werden. Darlehensnehmer sollten ihre finanzielle Situation also nicht überschätzen und nicht schönrechnen.
Wird die elterliche Immobilie zur Kapitalbeschaffung genutzt, sind die Eltern auch selbst Kreditnehmer. Bei einigen Banken kann das zur Hürde werden, wenn sie eine Altersobergrenze festlegen und älteren Darlehensnehmern keinen Kredit mehr gewähren. Hier kommt es auf umfassenden Bankenvergleich an. Denn gibt es durchaus genug Banken, die auch über 70-Jährigen eine Lösung anbieten und dabei helfen, einen Teil ihres Hauses zu Geld zu machen – ohne, dass sie es Haus verkaufen oder vermieten müssen.
Ihr wollt wissen, wie viel Haus ihr euch leisten könnt?
macht nur mit der Alleskönner-Küchenmaschine gerne Hausgemachtes / ist stadtmüde und sehnt sich zurück aufs Dorf / erklärt komplexe Themen gerne verständlich, am liebsten mit Aha-Effekt / und macht das jetzt in der Pressearbeit für Dr. Klein / träumt vom Haus mit Garten + Hund