Ein Rangrücktritt bedeutet, dass ein Gläubiger, der im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist, seinen Rang zugunsten eines nachrangigen Gläubigers abtritt. Im Bereich der Baufinanzierung ist ein Rangrücktritt nur dann wirksam, wenn er notariell beurkundet und im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist.
Warum ist die Rangfolge im Grundbuch so wichtig für die Bank?
Eine Bank, die einen Immobilienkredit vergibt, möchte diesen bestmöglich absichern. Daher verlangt sie vom Kreditnehmer, dass dieser ihr entsprechende Sicherheiten bietet. Fast immer fordert sie, dass die sogenannte Grundschuld als Grundpfandrecht ins Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Denn durch den Grundschuldeintrag erhält die Bank das Recht, die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verwerten, wenn der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bezahlen kann. Sie wird also de facto entschädigt.
Bei einer Zwangsversteigerung werden die Ansprüche der Gläubiger der Rangfolge nach bedient. Wer zuerst im Grundbuch eingetragen wurde, der hat auch als Erstes Anspruch auf den Erlös aus der Zwangsversteigerung. Je nachdem wie hoch der Erlös ist, können Gläubiger an zweiter und dritter Stelle leer ausgehen.
Beispiel: Rangrücktritt bei einer Baufinanzierung
Angenommen Sie übertragen Ihrer Tochter Ihr Einfamilienhaus und sichern sich gleichzeitig im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht. Ihre Tochter will nach ein paar Jahren das Einfamilienhaus durch einen Anbau erweitern. Dafür benötigt Sie aber einen Immobilienkredit. Doch die Bank gewährt den Immobilienkredit nur, wenn dieser mit einer Grundschuld auf das Einfamilienhaus gesichert wird. In diesem Fall müssten Sie einen Rangrücktritt gegenüber der Bank erklären.
Bezahlt Ihre Tochter kontinuierlich die Raten für den Immobilienkredit, brauchen Sie sich über das lebenslange Wohnrecht keine Sorgen zu machen. Kann Ihre Tochter beispielsweise wegen einer Berufsunfähigkeit die Raten nicht mehr bezahlen, droht Ihnen der Verlust des lebenslangen Wohnrechts.
Gemäß der eingetragenen Grundschuld kann die Bank eine Zwangsversteigerung anstoßen. Und da Sie einen Rangrücktritt erklärt haben, erlischt Ihr lebenslanges Wohnrecht. Hätten Sie keinen Rangrücktritt erklärt, dürfte die Bank trotzdem die Zwangsversteigerung betreiben. Allerdings: Ihr Wohnungsrecht könnten Sie dann gegenüber einem neuen Eigentümer durchsetzen.
Was kostet ein Rangrücktritt?
Grundsätzlich fallen bei einem Rangrücktritt Notar- und Grundbuchkosten an, die Sie Kreditnehmer bezahlen müssen. Wie hoch die Kosten sind, hängt maßgeblich von der Höhe der Grundschuld ab. Rechnen Sie mindestens mit einem 3-stelligen Betrag. Die genaue Summe erfahren Sie bei dem Notar, bei dem Sie den Kaufvertrag für das Haus unterschrieben haben.
Was ist die rechtliche Grundlage für einen Rangrücktritt?
Die rechtliche Grundlage für einen Rangrücktritt bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Im § 880 wird unter anderem festgelegt, dass beide Parteien einer Rangänderung im Grundbuch zustimmen müssen. Soll eine Hypothek, eine Grundschuld oder eine Rentenschuld zurücktreten, ist zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers nötig.
In welcher Form ein Rangrücktritt genau erfolgt, ist von Fall zu Fall verschieden. Doch grundsätzlich gilt: Ein Rangrücktritt im Bereich der Baufinanzierung ist nur dann rechtsgültig, wenn die Gläubiger zustimmen, der Rangrücktritt notariell beurkundet und im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist.
Übrigens sollten Sie einen Rangrücktritt nicht mit dem Löschen der Eigentümergrundschuld im Grundbuch verwechseln. Denn der Löschvorgang zielt lediglich darauf ab, dass Sie Ihre lastenfreie Immobilie erneut als Kreditsicherheit einer Bank anbieten können. Die Kosten für den Löschvorgang tragen Sie.