Beim Kauf oder Bau einer Immobilie kommen spätestens mit der Baufinanzierung auch Grundpfandrechte ins Spiel. Ein Grundpfandrecht dient als Sicherheit für den Immobilienkredit und macht diesen somit überhaupt erst möglich.
Was ist ein Grundpfandrecht?
Grundpfandrechte ermöglichen es dem Eigentümer einer Immobilie, das Objekt als Sicherheit für bestimmte Gegenleistungen einzusetzen. Im Standardfall dienen Haus oder Wohnung als Absicherung für eine Baufinanzierung. Die Absicherung des Baufinanzierungsdarlehens übernimmt das Grundpfandrecht in Form einer Hypothek oder Grundschuld, welche in das Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.
Durch diese Regelung kann der Kreditgeber sicher sein, dass er auch im Falle eines Kreditausfalls an sein Geld kommt. So erlaubt eine Grundschuld der Bank als Grundpfandrechtsgläubiger, bei einem Kreditausfall die Immobilie zu verwerten. Durch einen Zwangsverkauf des Hauses erhielte sie daraufhin ihr Geld zurück. Unter diesen Umständen sind Banken in den meisten Fällen überhaupt erst bereit, Baufinanzierungen mit hohen Summen zu vergeben.
Welche Arten von Grundpfandrechten sind heute gängig?
Noch vor 30 bis 40 Jahren wurden die meisten Baufinanzierungen über eine Hypothek besichert. Seitdem gewann die Grundschuld als zentrales Grundpfandrecht mehr und mehr an Bedeutung. Heute erfolgt die Besicherung deshalb hauptsächlich über die Grundschuld.
Welche Vor- und Nachteile haben Hypothek und Grundschuld?
Eine Hypothek wird wie eine Grundschuld zunächst ins Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen. Sie ist dabei jedoch immer an das entsprechende Darlehen gekoppelt. Mit jeder Rückzahlung durch den Kreditnehmer sinkt die Höhe der Hypothek. Ist die Baufinanzierung komplett abgetragen, erlischt die Hypothek automatisch.
Die Grundschuld existiert hingegen unabhängig vom jeweiligen Darlehen. Sie wird auch über die Höhe der Darlehenssumme ins Grundbuch eingetragen. Ihr Betrag vermindert sich während der Laufzeit durch Rückzahlungen jedoch nicht. Ist das Darlehen komplett abbezahlt, steht die Grundschuld also mit ihrem vollen Wert nach wie vor im Grundbuch. Ihre Löschung muss extra beantragt werden und ist nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank möglich.
Auch wenn die Grundschuld auf den ersten Blick wie das schlechtere Grundpfandrecht wirkt, ist ihre Flexibilität ein großer Vorteil. Sie kann zum Beispiel noch einmal für die Besicherung einer weiteren Finanzierung genutzt werden, ohne dass dafür eine erneute Grundpfandrechtsbestellung erfolgen muss. Dies gilt auch für eine spätere Umschuldung, da sich die Grundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen lässt. Somit können Kreditnehmer bei der Grundpfandrechtsbestellung die Kosten niedriger halten.
In welchen Fällen habe ich als Hauskäufer mit dem Grundpfandrecht zu tun?
Ein Grundpfandrecht betrifft Hauskäufer vor allem im Zuge der Baufinanzierung. Wird eine Baufinanzierung in Anspruch genommen, ist eine entsprechende Besicherung des Darlehens ein ganz normaler Vorgang. Da der Käufer rein rechtlich erst nach der Eigentümerumschreibung im Grundbuch neuer Eigentümer der Immobilie wird, kann er eigentlich noch keine Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie eintragen lassen. Zu diesem Zweck existiert eine sogenannte Belastungsvollmacht, die der Verkäufer dem Käufer ausstellt. Damit ist es dem Notar möglich, die Grundpfandrechtbestellung für den Käufer schon vor der Eigentümerumschreibung vorzunehmen.
Ein zweiter Berührungspunkt mit Grundpfandrechten besteht für Hauskäufer zum Zeitpunkt der kompletten Tilgung des Baudarlehens. Hier muss er entscheiden, ob er das Grundpfandrecht löschen lassen möchte oder es im Falle der Grundschuld im Grundbuch bestehen bleibt. Da auch die Löschung Kosten verursacht, lohnt sich dieser Schritt nur vor dem Verkauf der Immobilie. So kann die Immobilie dem Käufer ohne Belastungen angeboten werden.
Welche Kosten verursacht die Grundpfandrechtsbestellung?
Die Kosten für die Bestellung einer Grundschuld liegen je nach Einzelfall bei ca. 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Zum einen berechnet das Grundbuchamt für die Eintragung der Grundschuld eine Gebühr, die sich nach den Vorschriften des Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richtet. Der Notar berechnet für die Beurkundung der Grundschuld noch einmal den gleichen Gebührensatz. Die Höhe der Gebühr richtet sich dabei nach der Höhe der Grundschuld. Eine Grundschuld in Höhe von 185.000 Euro brächte demnach eine Gebühr von 816 Euro mit sich (je 408 Euro an den Notar und das Grundbuchamt). Läge das Grundpfandrecht hingegen bei einem Betrag von 230.000 Euro, wäre eine Gebühr in Höhe von 970 Euro fällig.