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Finanzlexikon

Abnahmeverpflichtung

Eine Abnahmeverpflichtung ist eine Vertragsklausel, die beispielsweise im Kreditvertrag für einen Immobilienkredit festgehalten wird. Dabei verpflichtet sich der Kreditnehmer innerhalb einer vereinbarten Frist, den Kredit durch Auszahlung in Anspruch zu nehmen.

Wird der Kredit nicht in Anspruch genommen, nur zum Teil oder sogar gekündigt, fordert meist der Kreditgeber einen Schadenersatz. Der Schadenersatz kann beispielsweise in Form von Bereitstellungszinsen erfolgen, die monatlich im Schnitt 0,25 Prozent der Nettokreditsumme ausmachen. Eine weitere Möglichkeit ist eine Nichtabnahmeentschädigung, die anfällt, wenn der Kreditnehmer den Hauskredit kündigt oder die restliche Summe des Baukredits nicht in Anspruch nimmt. Eine generelle Verpflichtung zur Rücknahme des Baukredits beziehungsweise des Immobilienkredits gibt es nicht.

Mögliche Gründe für die Nichtabnahme

Es gibt viele Gründe, warum ein Kreditnehmer die Auszahlung – vollständig oder nur in Teilen – ablehnen möchte. Dazu zählen zum Beispiel:

  • Er braucht die Kreditsumme nicht mehr, weil er geerbt hat. Mit dem neuen Eigenkapital kann er die Immobilie selbst finanzieren.
  • Er braucht den vollen Kredit nicht, weil er niedrigere Baukosten hat als erwartet. In diesem Fall bräuchte der Kreditnehmer den Baukredit nicht völlig ausschöpfen. Üblicherweise wird ein Baukredit in mehreren Etappen ausgezahlt.
  • Er hat seine Immobilie verkauft und will mit dem Verkaufserlös seinen Immobilienvertrag auflösen.
  • Er kann den Kredit nicht mehr bedienen, weil er arbeitslos ist.

Der Kreditnehmer ist dann auf die Kulanz des Kreditgebers angewiesen, der im Regelfall eine Entschädigung dafür verlangt oder die Kündigung ablehnt. Ob die Nichtabnahme des Immobilienkredits sich wirklich lohnt, sollte der Kreditnehmer mit einem Spezialisten für Baufinanzierung besprechen.

Warum wird eine Nichtabnahmeentschädigung erhoben?

Zum Ausgleich der Kosten und des entgangenen Gewinns erhebt der Kreditgeber eine Nichtabnahmeentschädigung. Grundsätzlich geht er davon aus, dass ein unterschriebener Kreditvertrag auch innerhalb der vereinbarten Frist – meist sind es drei bis zwölf Monate – in Anspruch genommen wird. Der Kreditgeber tritt in Vorleistung. Die Bank oder die Sparkassen leihen sich im Regelfall das nötige Kapital am Kapitalmarkt. Diese und weitere Kosten für Personal und Verwaltung muss der Kreditgeber decken. Die Abnahmeverpflichtung des Kreditnehmers ist daher für den Kreditgeber eine wichtige Sicherheit, um nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben. Zudem ist er daran interessiert, Gewinne zu erzielen.

Was kostet eine Nichtabnahmeentschädigung?

Die Abnahme des Kredits kostet nichts, die Nichtabnahme schon. Einen ersten Anhaltspunkt, wie hoch die Nichtabnahmeentschädigung wahrscheinlich ausfallen wird, liefert unser Vorfälligkeitsrechner. Denn bei der Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung gelten die gleichen Grundsätze wie bei einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Für die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung stehen dem Kreditgeber zwei Möglichkeiten zur Verfügung: die Aktiv-Aktiv-Methode und Aktiv-Passiv-Methode. In der Praxis wird oft die Aktiv-Passiv-Methode angewendet. In diesem Fall werden die aktuellen Zinssätze für Hypothekenpfandbriefe und die Höhe der Rendite berechnet, die diese Hypothekenpfandbriefe bei einer gleichen Laufzeit erreicht hätte. Die errechnete Rendite wird dann den entgangenen Zinseinnahmen gegenübergestellt. Aus dieser Differenz ergibt sich die Nichtabnahmeentschädigung. Zusätzlich fließt in die Berechnung ein Bearbeitungsentgelt ein, deren Höhe jeder Kreditgeber selbst festlegt.

Die Nichtabnahme kann also schnell teuer werden. Daher sollte der Kreditnehmer das Gespräch mit dem Kreditgeber suchen und die Ausstiegsoptionen mit ihm besprechen. Zudem bietet es sich an, die Berechnung der Entschädigung von einem unabhängigen Dritten zu überprüfen. Dies kann beispielsweise ein Fachanwalt für Kapitalrecht, die Verbraucherzentrale oder ein Spezialist für Baufinanzierung sein.

Lässt sich der Schadenersatz vermeiden?

Es gibt drei Optionen, um den Schadenersatz zu vermeiden:

  • Sofern der Kreditnehmer den Baukredit beziehungsweise den Immobilienkredit innerhalb von 14 Tagen nach der Unterschrift widerruft, darf der Kreditgeber keine Gebühr dafür verlangen.
  • Vorhandene Formfehler im Vertrag hemmen die Widerrufsfrist. Dies kann beispielsweise eine falsche Widerrufsbelehrung sein. Der Kreditnehmer kann dann den Vertrag anfechten.
  • Falls es eine vertragliche Regelung gibt, dass beispielsweise nur 90 bis 95 Prozent der Kreditsumme in Anspruch genommen werden muss, kann der Kreditnehmer den Restbetrag kostenlos zurückgeben.

Abnahmeverpflichtung bei einem Forward Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen sichert sich der Kreditnehmer die Bauzinsen von heute für morgen – maximal für fünf Jahre im Voraus. Denn er rechnet damit, dass die Bauzinsen in der Zukunft höher sind als heute. Bei einem Anstieg um wenige Prozentpunkte beträgt die Zinsersparnis in der Regel mehrere Tausend Euro. Ein Forward-Darlehen ist daher eine Option für die Anschlussfinanzierung.

Mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens übernimmt der Kreditnehmer allerdings erneut eine Abnahmeverpflichtung. Sollten die Bauzinsen kurz vor dem Fälligkeitsdatum unter dem vereinbarten Zinssatz fallen, ist er dennoch zur Abnahme des Forward-Darlehens verpflichtet.

Sollte der Kreditnehmer seinen alten Baukredit beziehungsweise Immobilienkredit bis zum Ende der Zinsbindung außerplanmäßig komplett tilgen, ist das Forward-Darlehen hinfällig. Allerdings verlangt dann der Kreditgeber im Regelfall auch eine Nichtabnahmeentschädigung.

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