Bruchteilseigentum an Immobilien: Was Miteigentümer wissen müssen

Was ist Bruchteilseigentum?

Unter Bruchteilseigentum versteht man den gemeinsamen Erwerb einer Immobilie durch zwei oder mehrere Personen. Jedes Mitglied der Käufergemeinschaft erwirbt dabei einen individuell festgelegten Anteil – beispielsweise die Hälfte, ein Drittel oder ein Fünftel. Dieser Anteil wird als Bruchteil bezeichnet. Die Besonderheit: Der jeweilige Anteil an der Immobilie ist räumlich nicht abgegrenzt, beispielsweise in Form einer Wohneinheit. Er bezieht sich auf den gesamten Wert der gemeinsamen Wohnung, des Hauses oder des Grundstücks.

Die Miteigentümer werden jeweils mit ihrem Anteil im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Über den eigenen Bruchteil kann jeder von ihnen grundsätzlich frei verfügen, ihn also etwa beleihen, verkaufen oder vererben. Die rechtlichen Grundlagen dafür finden Sie in den §§ 1008–1011 sowie §§ 741–758 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Eine Baufinanzierung über Bruchteilseigentum kommt in der Praxis nur selten vor. Entscheiden sich Käufer jedoch für diese Form des gemeinsamen Eigentums, handelt es sich dabei häufig um Ehepaare oder Erbengemeinschaften. Auch Investoren oder Familienangehörige, die beispielsweise ein Mehrgenerationenhaus gründen möchten, greifen manchmal auf diese Variante der Immobilienfinanzierung zurück. 

Was sagt die Bank zu Baufinanzierungen von Bruchteilsgemeinschaften?

Banken stehen Finanzierungen von Bruchteilseigentum eher zurückhaltend gegenüber. Dabei kommt es jedoch auf den Einzelfall, das Objekt, den Zweck der Finanzierung sowie auf die Bonität der Darlehensnehmer an. Entscheidend kann auch die Frage sein, ob die Gemeinschaft gemeinsam ein Darlehen aufnimmt oder ob jeder Bruchteilseigentümer seinen eigenen Anteil unabhängig von den übrigen finanziert. 

Gemeinsame Baufinanzierung aller Bruchteilseigentümer

Eine gemeinsame Immobilienfinanzierung aller Bruchteilseigentümer bietet Banken mehr Sicherheit als die Finanzierung eines einzelnen Anteils. Denn: Unterzeichnen alle Miteigentümer gemeinsam den Darlehensvertrag, haftet jeder für den anderen, falls es zu Zahlungsausfällen kommt. Gerät also ein Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten, müssen die übrigen Bruchteilseigentümer dessen ausstehende Raten an die Bank übernehmen – ob sie möchten oder nicht.

Bei einem gemeinschaftlich abgeschlossenen, hohen Baudarlehen lässt die Bank zudem eine Grundschuld in das Grundbuch der finanzierten Immobilie eintragen. Damit erhält sie das Recht, die Immobilie durch eine Zwangsversteigerung zu verkaufen, sollten die Kreditnehmer ihren Zahlungspflichten nicht nachkommen. In diesem Fall dient die gesamte Immobilie der Bank als Sicherheit und nicht nur ein Bruchteil von ihr. Das wirkt sich günstig auf die Konditionen des Kredits aus, denn im Ernstfall ist ein gesamtes Haus deutlich einfacher zu verkaufen als lediglich ein Anteil an der Immobilie.

Unabhängige Baufinanzierung der einzelnen Bruchteilseigentümer

Beim Immobilienkauf mit Bruchteilseigentum verteilen sich die Gesamtkosten auf mehrere Eigentümer. Die individuelle Finanzierungssumme fällt daher deutlich geringer aus als bei Alleineigentum. Möglich ist dann auch eine Finanzierung über einzeln aufgenommene, kleinere Darlehen. 

Anders als bei großen Immobiliendarlehen sehen Banken bei der Vergabe eines kleineren Darlehens nicht automatisch einen Grundbucheintrag vor. Hier greift das Kosten-Nutzen-Prinzip: Der Eintrag verursacht Notar- und Grundbuchkosten, die sich bei kleinere Krediten oft als unverhältnismäßig erweisen. Deshalb verzichten Banken im Alltag manchmal darauf – rechtlich wäre es jedoch möglich. Ist im Vertrag jedoch kein Grundbucheintrag vereinbart, kann die Bank im Fall eines Zahlungsausfalls nicht ohne Weiteres auf die Immobilie zugreifen und diese verwerten. 

Ein zusätzliches Risiko stellt dar, dass Kreditnehmer in diesem Fall auch nur alleine für ihre Schulden bei der Bank haften. Anders als bei einem gemeinschaftlichen Darlehen, bei dem weitere Personen im Notfall einspringen müssen.

Unterschied Bruchteilsgemeinschaft und Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Unterschied zwischen einer Bruchteilsgemeinschaft und einer Eigentümergemeinschaft liegt in der Definition des alleinigen Eigentums: Bruchteilseigentümer besitzen einen prozentualen Anteil an der gesamten Immobilie, Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft hingegen ein räumlich klar abgegrenzten Bereich.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht, wenn eine Immobilie in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Dabei besitzt jeder Eigentümer eine Wohnung als sogenanntes „Sondereigentum“ sowie Miteigentum am gemeinschaftlichen Besitz, wie zum Beispiel Treppenhaus, Dach oder Grundstück. Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind detailliert im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. 

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft gehört hingegen jedem Miteigentümer ein ideeller Anteil am gesamten Objekt – rechtlich definiertes Sondereigentum wie bei der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es nicht. Die Nutzung und Verwaltung der Immobilie müssen die Beteiligten einer Bruchteilsgemeinschaft zudem eigenständig vertraglich festlegen. Das Gesetz gibt auch hier keine festen Regeln vor.

Welche Bruchteilsgemeinschaften gibt es?

Eine Gemeinschaft von Bruchteilseigentümern kann auf verschiedene Weise entstehen. Mögliche Konstellationen sind:

• Immobilienkauf ohne Teilungserklärung: Ehepartner, Lebensgefährten oder Geschäftspartner kaufen eine Immobilie zusammen, verzichten aber auf die Begründung von Wohnungseigentum; alles bleibt gemeinsames Miteigentum.
• Geerbte Immobilie: Die Gemeinschaft kann durch die Übertragung von Erb- oder Schenkungsanteilen an einer Immobilie an mehrere Personen entstehen.
• Ungeteiltes Grundstück: Mehrere Personen besitzen gemeinsam ein Grundstück, ohne dass es in Wohnungseigentum (WEG) aufgeteilt ist. Diese Personen können zum Beispiel ein Investorenpool sein, der gemeinsam ein Baugrundstück zur späteren Aufteilung oder Bebauung kauft.
• Gemeinsames Wochenendgrundstück: Freunde oder Familienmitglieder kaufen zusammen ein Wochenendgrundstück – beispielsweise einen Schrebergarten (sofern kein Pachtland) - und nutzen es gemeinschaftlich.

Sonderfall: Immobilie als Ferienimmobilie

Ferienwohnungen werden in einigen Fällen als Bruchteilseigentum verkauft, weil sich so mehrere Käufer die Wohnung teilen können. Jeder zahlt nur einen Teil des Kaufpreises und der laufenden Kosten und darf die Wohnung entsprechend nutzen. Anders als beim Time-Sharing sind Sie als Käufer echter Eigentümer: Ihr Anteil wird im Grundbuch eingetragen und kann verkauft, vererbt oder beliehen werden. So wird eine Ferienimmobilie auch für Menschen erschwinglich, die sie nur gelegentlich nutzen möchten.

Wann ist Bruchteilseigentum als Paar oder Ehepaar sinnvoll?

Für Paare ohne Ehevertrag - also nicht verheiratet oder verheiratet, aber im gesetzlichen Güterstand ohne besondere Vereinbarungen - kann die Bruchteilsgemeinschaft beim Immobilienkauf eine faire und sichere Lösung sein. Sie schafft rechtlich klare Eigentumsverhältnisse, die unabhängig von der Beziehung ist. Vorteile einer Bruchteilsgemeinschaft bei Paaren sind: 

• Eigentumsverhältnisse sind klar definiert
  Das Grundbuch hält den genauen Eigentumsanteil an der Immobilie fest. Paare können damit vereinbaren, dass jeder den Anteil der Immobilie besitzt, den er selbst finanziert. Im Falle einer Trennung ist eindeutig geregelt, wem welcher Miteigentumsanteil gehört und in welchem Umfang beide am Immobilienwert beteiligt sind.
• Jeder haftet nur für seinen Anteil
  Jeder Ehepartner haftet bei einer Bruchteilsgemeinschaft nur für seinen eigenen Kreditanteil, sofern die Finanzierung unabhängig vom Partner stattgefunden hat. Es besteht keine gesamtschuldnerische Finanzierung. Damit müssen Ehepartner nicht automatisch für den anderen einspringen, wenn dieser den Kredit nicht mehr bedienen kann.
• Haus bei Trennungen: Exit-Strategie rechtlich abgesichert
  Jeder Eigentümer kann unabhängig von dem anderen seine Anteile verkaufen oder eine Aufhebung verlangen (§ 749 BGB), sollte die Partnerschaft scheitern. Das ermöglicht eine klare und rechtlich fundierte Exit-Strategie.
• Kein automatischer Zugewinnausgleich 
  Bei verheirateten Paaren ohne Ehevertrag gilt automatisch der gesetzliche Zugewinnausgleich. Bei unverheirateten Paaren gibt es diesen Schutz nicht. Im schlimmsten Fall erhält ein Partner keinen Anteil am Wert der gemeinsam bewohnten Immobilie, wenn er nicht im Grundbuch eingetragen ist. Mit einer Bruchteilsgemeinschaft ist festgelegt: Wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer.

Gründe für die Wahl einer Bruchteilsgemeinschaft bei Erbimmobilien

Erbengemeinschaften und Bruchteilseigentum hängen eng zusammen, sind aber nicht dasselbe. Eine Erbengemeinschaft kann, muss aber nicht, Bruchteilseigentum beinhalten. 

Eine Erbengemeinschaft einer Immobilie entsteht automatisch mit dem Tod eines Erblassers, wenn der Verstorbenen mehreren Erben seine Immobilie hinterlässt. Die Erben sind nicht automatisch Bruchteilseigentümer des Hauses, Grundstücks oder der Wohnung. Sie besitzen es jetzt als sogenanntes „Gesamthandseigentum“ - die Immobilie gehört in ihrer Gesamtheit der Erbengemeinschaft. Keiner der Erben hat nun ein Einzelrecht an der Immobilie. Das ändert sich erst, wenn die Immobilie aus dem Nachlass in eine andere Eigentumsform, beispielweise der des Bruchteilseigentums, aufgeteilt wird.

Beispiel: Drei Geschwister erben ein Haus. Sie bilden eine Erbengemeinschaft. Entschließen sie sich nun, den Wert der Immobilie untereinander aufzuteilen, können sie als Form der Besitzverhältnisse die Bruchteilsgemeinschaft wählen. Mit der Umwandlung ist das Erbe jedoch aufgelöst und damit auch die Erbengemeinschaft. Ab nun können die Geschwister unabhängig von den beiden anderen über ihren Anteil verfügen.

Unterschiede zwischen Erbengemeinschaft und Bruchteilsgemeinschaft:

Erbengemeinschaft	Bruchteilsgemeinschaft
Erben besitzen die Immobilie als Gesamteigentum	Eigentümer besitzen Anteile der Immobilie
Die Erben verwalten den Nachlass gemeinsam	Eigentümer können über ihren Bruchteil der Immobilie eigenständig verfügen
Die Erbengemeinschaft ist vorübergehend. Sie besteht nur, bis der Nachlass vollständig aufgeteilt ist	Die Bruchteilsgemeinschaft ist auf einen längeren Zeitraum ausgelegt
Vorkaufsrecht der übrigen Eigentümer § 2034 BGB	Kein Vorkaufsrecht der übrigen Teilnehmer

Verkauf eines Anteils und Ausstieg aus der Bruchteilsgemeinschaft

Theoretisch kann jedes Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft seinen Anteil der Immobilie verkaufen, ohne dafür die Erlaubnis der übrigen Mitglieder einholen zu müssen. In der Praxis gestaltet sich dieses Vorhaben jedoch schwierig, denn auf dem freien Markt ist das Interesse an Bruchteilseigentum kaum vorhanden. Zudem lässt sich der Wert eines Bruchteils einer Immobilie schwer einschätzen. Er fällt beim Verkauf meist deutlich geringer aus als der reale Wert der anteiligen Immobilie. Der Verkauf der gesamten Immobilie wäre hingegen mit deutlich höheren Erfolgschancen verbunden. Dafür müssen jedoch alle Eigentümer einwilligen. 

Eine deutlich realistischere Möglichkeit wäre der Verkauf des eigenen Anteils an die übrigen Eigentümer. Ein gesetzlich verankertes Vorkaufsrecht genießen diese jedoch nicht. 

Wenn diese Optionen zu keiner Einigung führen, kann der verkaufswillige Anteilseigner entweder die Auflösung der Eigentümergemeinschaft oder sogar eine Teilungsversteigerung des Objektes verlangen. Dieses gesetzliche Aufhebungsrecht regelt das BGB im Paragraf 749.

Vorteile der Baufinanzierung zu zweit oder zu dritt

Beim Immobilienkauf kann eine Bruchteilsgemeinschaft einige Vorteile bieten. Das ist vor allem dann der Fall, wenn mehrere Personen gemeinsam investieren oder wohnen wollen, aber nicht in einer Ehe oder Gesellschaft gebunden sind.

Hier die wichtigsten Vorteile im kurzen Überblick:

1. Mehr Kapital
Wenn sich mehrere Parteien für eine Immobilienfinanzierung zusammenschließen, kann sich eine Bruchteilsgemeinschaft eine teurere Immobilie leisten, als es ein Kaufinteressent allein könnte.

2. Flexibilität bei den Eigentumsanteilen
Alle Miteigentümer können einen individuellen Anteil erwerben; dabei muss die Größe der Anteile nicht gleich sein. Jede Anteilsgröße entspricht damit exakt dem individuellen Finanzierungsbeitrag und lässt sich transparent anhand des Eigentumsanteils darstellen.

3. Freie Verfügung über den eigenen Anteil
Das BGB regelt in dem Paragrafen 747, dass Sie Ihren Bruchteilsanteil beispielsweise mit einer Hypothek belasten oder verkaufen können, ohne dass Sie dafür die Zustimmung aller anderen Miteigentümer benötigen. Dadurch erhalten die einzelnen Parteien Handlungsfreiheit.

4. Transparente Eigentumsstruktur
Anders als bei einer Erbengemeinschaft ist eine Bruchteilsgemeinschaft bewusst gewählt. Die Eigentumsanteile sind im Grundbuch klar eingetragen.

5. Individuelle Finanzierungsmodelle
Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil theoretisch separat finanzieren – auch bei unterschiedlichen Banken. Diese Individualität zahlt sich vor allem dann aus, wenn ein Eigentümer eine bessere Bonität hat und dadurch die Immobilienfinanzierung zu besseren Konditionen durchführen kann als die übrigen Eigentümer. Wenn ein Miteigentümer Sonderzahlungen plant, sind solche individuellen Finanzierungsmodelle ebenfalls von Vorteil. Banken stehen diesem Finanzierungsmodell in der Regel jedoch nicht sehr offen gegenüber.

6. Mehr Sicherheit für die Bank
Wenn Sie sich für einen gemeinsamen Immobilienkredit entscheiden, bedeutet das für die Bank eine hohe Rückzahlungssicherheit, da alle Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft für die anderen mithaften. Das stärkt die Bonität der Bruchteilsgemeinschaft und das führt zu einem niedrigeren Zinssatz. 

7. Niedrigere Ratenhöhe und schneller schuldenfrei
Je mehr Parteien sich an der Finanzierung einer Immobilie beteiligen, desto niedriger ist die Ratenhöhe für den einzelnen Darlehensnehmer. Das bietet allen Bruchteilseigentümern die Chance, das Darlehen früher zu tilgen, als es bei einer Immobilienfinanzierung allein der Fall wäre.

Nachteile von Bruchteilseigentum

Neben den Vorteilen nehmen Sie bei einer gemeinschaftlichen Baufinanzierung auch einige Nachteile in Kauf. Zu den Gefahren des Bruchteilseigentums gehören:

1. Gesamtschuldnerische Haftung
   Obwohl die Eigentumsanteile aufgeteilt sind, haften bei einer gemeinsamen Baufinanzierung alle Kreditnehmer gesamtschuldnerisch für das Darlehen. Das bedeutet, dass jeder Eigner gegenüber der Bank für den vollen Kreditbetrag geradestehen muss, unabhängig von dem individuellen Eigentumsanteil. 
    
2. Konflikte bei Ausstieg eines Miteigentümers
   Einzelne Miteigentümer können ohne Zustimmung der übrigen ihren Anteil an der Immobilie verkaufen. Nicht immer ist der Ausstieg bzw. der Einstieg neuer Bruchteilseigner in die Gemeinschaft von den übrigen Anteilseignern gewollt. Das kann zu Konflikten führen.
    
3. Streit über Nutzung oder Instandhaltung
   Jeder Bruchteilseigner hat in der Regel eigene Vorstellungen davon, wie ein Objekt genutzt und gepflegt werden soll. Auch hier lauert Konfliktpotenzial, die eine Bruchteilsgemeinschaft stark belasten kann.
    
4. Höherer Zinssatz bei schlechter Bonität einzelner
   Wenn die Bruchteilsgemeinschaft ein gemeinsames Darlehen aufnehmen möchte und eine der Parteien eine schlechte Bonität aufweist, wirkt sich dies auf die Kreditwürdigkeit aller aus. Mögliche Folgen sind ein höherer Zinssatz oder sogar die Ablehnung des Darlehensantrags.
    
5. Gefahr einer Teilungsversteigerung
   Im Streitfall ist der letzte Ausweg bei einer Bruchteilsgemeinschaft eine Teilungsversteigerung. Bei dieser Lösung zahlen die Bruchteilseigentümer jedoch drauf, denn bei einer Zwangsversteigerung verzeichnen Immobilieneigentümer in der Regel Verluste. 

Vorteile Bruchteilseigentum	Nachteile Bruchteilseigentum
Mehr Kapital	Konfliktpotenzial bei Ausstieg eines Miteigentümers
Flexibilität bei der Größe der Eigentumsanteile	Konfliktpotenzial bei Nutzung oder Instandhaltung des Objektes
Freie Verfügung über den eigenen Anteil	Bei gemeinschaftlicher Finanzierung: Höherer Zinssatz bei schlechter Bonität einzelner
Transparente Eigentumsstruktur	Gefahr einer Teilungsversteigerung
Individuelle Finanzierungsmodelle für jeden Anteileigner	Gesamtschuldnerische Haftung bei gemeinsamer Finanzierung
Niedrigere Ratenhöhe für den einzelnen und schneller schuldenfrei	Finanzielle Verluste im Fall einer Zwangsversteigerung

Häufige Konflikte bei Baufinanzierungen zu zweit oder mit mehreren

Mit der Anzahl der Anteilseigner einer Bruchteilsgemeinschaft steigt auch das Konfliktpotenzial. Denn: Jeder Schritt, der die gesamte Immobilie betrifft, muss mit den übrigen abgestimmt werden. Das betrifft die Verwaltung und Pflege des Gemeinschaftseigentums, aber auch finanzielle Aspekte. 

Konfliktfall 1: Zahlungsunfähigkeit eines Miteigners

Zahlungsunfähigkeit oder -unwille eines Bruchteilseigentumseigners bringt bei einer gemeinsamen Finanzierung die gesamte Gemeinschaft ins Schlingern. Entweder muss dieser Eigner seinen Anteil an der Immobilie wieder verkaufen oder die Gemeinschaft muss finanziell für ihn geradestehen. Eine andere Möglichkeit wäre, dass die kreditgebende Bank eine Zwangsvollstreckung der ganzen Immobilie anordnet.

Konfliktfall 2: Verkaufswille einer Partei

Weiteres Konfliktpotenzial bietet der Fall, dass einer der Bruchteilseigentümer nicht nur seinen Anteil, sondern das gesamte Objekt veräußern möchte, die anderen Eigentümer aber nicht.

Konfliktfall 3: Unterschiedliche Ansichten zu Verwaltungsfragen

Auch bei Fragen zur Verwaltung der gemeinsamen Immobilie können sich die verschiedenen Parteien schnell in die Haare kriegen. Wenn eine Partei beispielsweise für viel Geld das Dach des Objektes neu eindecken lassen möchte, die anderen aber gerade nicht investieren wollen, kommt es schnell zu schlechter Stimmung in der Bruchteilsgemeinschaft.

Konfliktfall 4: Beleihung eines Anteils

Ein Vorteil des Bruchteilseigentums ist die flexible Verwaltung des eigenen Anteils. Dazu gehört auch die Möglichkeit, den Anteil der Immobilie zu beleihen. Wenn die Immobilie jedoch gemeinschaftlich finanziert worden ist, haften die übrigen Bruchteilseigentümer für die Beleihung mit. Dazu erklären sich die übrigen Darlehensnehmer eher selten bereit. 

Absicherung für den Streitfall: Vertragliche Regelungen treffen

Eine Baufinanzierung als Bruchteilsgemeinschaft bietet jede Menge Zündstoff. Sie können die Lage etwas entschärfen, indem Sie einige Dinge bereits im Vorfeld vertraglich regeln. Dafür eignen sich eine notariell beglaubigte Gesellschaftervereinbarung oder auch ein notariell beglaubigter Miteigentümervertrag. Dieser sollte folgende Punkte festlegen:

• Nutzungsrechte (z. B. Wer bewohnt welche Räume?)
• Verteilung der Kosten
• Vorgehen bei Verkauf oder Ausstieg
• Regeln im Krankheits- oder Todesfall
• Umgang mit Wertveränderungen

Bruchteilseigentum verkaufen

Wenn sich ein Bruchteilseigentümer dazu entschließt, seinen Anteil an einer Immobilie zu verkaufen, dann tritt er gegen deutlich stärkere Konkurrenz an: die Immobilien, die komplett zum Verkauf stehen. Für die meisten Kaufwilligen ist der Eintritt in eine unbekannte Eigentümergemeinschaft, ohne dabei einen sichtbaren Anteil – beispielsweise in Form einer Wohnung – zu erhalten, uninteressant. Auf dem freien Immobilienmarkt stehen die Verkaufschancen damit schlecht. Aber es gibt dennoch potenzielle Kaufinteressenten für Bruchteilseigentum. Dazu gehören: 

• andere Miteigentümer
• Investoren, die Bruchteilseigentum kaufen
• spezialisierte Aufkäufer

Der eigentliche Verkaufsprozess unterscheidet sich dabei nicht von dem einer kompletten Immobilie. Falls sich kein Käufer findet und die Eigentümer sich nicht einigen können, bleibt dem verkaufswilligen Bruchteileigentümer noch ein anderer Weg, um eine Lösung zu erzwingen: die Beantragung einer Teilungsversteigerung.

Teilungsversteigerung bei Bruchteilseigentum

Eine Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, in dessen Zuge eine Immobilien-Miteigentumsgemeinschaft aufgelöst wird, wenn sich die Eigentümer nicht über Verkauf oder Nutzung einigen können. 

Dabei wird das Grundstück oder die Immobilie öffentlich versteigert. Jeder Miteigentümer kann beim Amtsgericht den Antrag einer Teilungsversteigerung stellen. Das Gericht setzt dann einen Versteigerungstermin an. 

Der Verkaufserlös wird anteilig nach den im Grundbuch eingetragenen Eigentumsquoten an die Miteigentümer ausgezahlt. Oft wird dabei jedoch ein niedrigerer Verkaufspreis erzielt als bei einem normalen Hausverkauf. Daher ist eine Teilungsversteigerung für alle Beteiligten in der Regel die ungünstigste Variante. 

Vergleich mit anderen Eigentumsformen

Im Vergleich zu anderen Eigentumsformen des Immobilienbesitzes zeigt sich das Bruchteilseigentum als komplexeste unter Alleineigentum, Gesamthandeigentum wie GbR oder Erbengemeinschaft oder Wohnungseigentum.

Alleineigentum: Beim Alleineigentum besitzt eine einzelne Person eine Immobilie, ist also alleinig im Grundbuch als Eigentümer eingetragen (ggf. neben der kreditgebenden Bank). Alleineigentümern steht die vollständige Verfügungsmacht über das Haus oder die Wohnung zu. Sie können ihren Besitz verkaufen, belasten, vermieten oder selbst nutzen, ohne dass dafür die Zustimmung anderer nötig wäre.

Gesamthandeigentum: Bei der Eigentumsform des Gesamthandeigentum, dazu zählen unter anderen Erbengemeinschaften und die Eigentumsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), sind alle Eigentümer als Gemeinschaft verbunden. Kein Mitglied kann alleine frei über die Immobilie oder einen Anteil von ihr verfügen, da alle zusammen Eigentümer sind. Wenn die Immobilie verkauft oder belastet werden soll, kann das die Gemeinschaft nur zusammen beschließen.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Wie bereits erwähnt, bildet das Wohnungseigentum eine Sonderform des Bruchteilseigentums. Anders als beim Bruchteilseigentum gibt es hier real abgeteilte Einheiten in einer Immobilie. In der Regel in Form von Eigentumswohnungen in einer Wohnanlage. Über dieses kann der jeweilige Besitzer nach eigenem Belieben verfügen – sofern es den Vorgaben des WEG-Vertrags entspricht.

	Alleineigentum	Bruchteilseigentum	Gesamthandeigentum	Wohnungseigentum
Eigentümeranzahl	1	≥2	≥2	≥2
Anteil frei übertragbar	ja	ja	nein (nur Gemeinschaftsanteil)	ja (Sondereigentum)
Verwaltung	allein	gemeinschaftlich	gemeinschaftlich	gemeinschaftlich (nach WEG)
Aufhebung möglich durch	Verkauf	Aufhebungsverlangen (Teilungsversteigerung)	Auseinandersetzung der Gemeinschaft	Verkauf der Einheit oder Aufhebung der WEG
Gesetzliche Grundlage	§ 903 BGB	§§ 741 ff. BGB	§§ 1419 ff. BGB	WEG + §§ 741 ff. BGB

Rechte und Pflichten der Bruchteilseigentümer

In einer Bruchteilsgemeinschaft gibt es nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten, die für alle Miteigentümer gelten. Zu den Rechten und Pflichten einer Bruchteilsgemeinschaft gehören: 

• Alle Eigentümer dürfen die Immobilie nutzen – allerdings nur so, dass die anderen nicht gestört werden.
• Allen Bruchteilseignern stehen Anteile an möglichen Erträgen oder Vorteilen zu, etwa aus Mietzahlungen.
• Über wichtige Fragen zur Nutzung oder Verwaltung wird gemeinsam entschieden.
• Wie viel Einfluss jeder hat, richtet sich meist nach der Größe des individuellen Anteils an der Immobilie.
• Alle Eigentümer müssen sich an der Verwaltung beteiligen, ihren Anteil an Kosten und Ausgaben übernehmen und die Rechte der anderen respektieren.