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Gut geplant ist halb finanziert: Schneller schuldenfrei mit der richtigen Tilgung

Lübeck, 20. Juni 2017. Die Bauzinsen befinden sich nach wie vor auf einem historischen Tiefstand. Für Bauherren, Haus- und Wohnungskäufer bedeutet das eine einmalige Chance: Eine Immobilie lässt sich derzeit so schnell und günstig finanzieren wie nie. Dr. Klein erklärt, wie angehende Immobilienbesitzer mit dem richtigen Tilgungsplan maximal von den niedrigen Zinsen profitieren.

Zins und Tilgung – wie hängen sie zusammen?

Wer ein Haus baut oder kauft und es nicht selbst bezahlen kann, leiht sich Geld und zahlt es über einen bestimmten Zeitraum an den Kreditgeber zurück. Die meisten Bauherren finanzieren ihre Immobilie über ein Annuitätendarlehen. Bei dieser Darlehensart zahlt der Kreditnehmer seiner Bank eine feste monatliche Rate, die über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Diese Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen: Die Zinsen zahlt der Kreditnehmer an die Bank, mit dem Tilgungsanteil wird das Darlehen abgezahlt.

Den Zinssatz legt die Bank zu Beginn der Finanzierung für die gesamte Dauer der ersten Finanzierungsrunde fest. Wie hoch dieser Zinssatz ist, hängt zum einen vom Marktzins und zum anderen von der individuellen Situation des Kunden ab. Wer beispielsweise von Anfang an eine höhere Tilgung wählt oder viel Eigenkapital beisteuert, profitiert von besseren Zinskonditionen. Angerechnet wird der Zinssatz immer auf die Höhe der Restschuld.

Den Tilgungssatz können Kreditnehmer hingegen selbst festlegen und damit auch die Höhe der monatlichen Rate bestimmen. Je höher die Tilgung, desto höher ist zwar die Rate, desto schneller schrumpft allerdings auch die Restschuld. Der Zinssatz und die monatliche Rate bleiben jeden Monat gleich. Da die Restschuld jedoch immer geringer wird, sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil um dieselbe Höhe steigt. Eine hohe Tilgung bedeutet daher, dass Kreditnehmer insgesamt weniger Zinsen zahlen und schneller schuldenfrei sind.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, wie groß der Einfluss verschiedener Tilgungssätze auf die Finanzierungsdauer ist: Ein Bauherr nimmt ein Darlehen von 140.000 Euro zu einem Sollzinssatz von 1,9 Prozent mit einer 15-jährigen Zinsbindung auf. Wählt er eine Tilgung von einem Prozent, hat er seinen Kredit erst nach über 56 Jahren abgezahlt. Bei einer Tilgung von zwei Prozent ist er bereits nach rund 35 Jahren schuldenfrei. Ein Prozent mehr Tilgung bedeutet für die Finanzierungsdauer also einen immensen Unterschied von fast 21 Jahren. Bei einer zwei Prozent höheren Tilgung sind es sogar 31 Jahre.

TilgungMonatliche RateRestschuld nach 15 JahrenDauer bis zur vollständigen Abzahlung
1 Prozent338,33 Euro115.724,61 Euro56 Jahre und 1 Monat
2 Prozent455,00 Euro91.447,62 Euro35 Jahre und 3 Monate
3 Prozent571,67 Euro67.170,74 Euro25 Jahre 1 Monat

Annahmen: Objektwert 180.000 Euro, Darlehensbetrag 140.000 Euro, Zinsbindung 15 Jahre, fester Sollzins 1,9%


Das Beispiel zeigt, wie wichtig eine gute Beratung zum Thema Zins und Tilgung ist. „Vor allem bei Anschlussfinanzierungen verlängern Hausbanken oft einfach die bestehenden Verträge der Kunden – auch wenn darin noch eine niedrige Tilgung von unter zwei Prozent festgelegt wurde“, weiß Susanne Wolf, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein. „Damit verspielen die Kreditnehmer unter Umständen die Chance, Jahre oder sogar Jahrzehnte früher schuldenfrei zu sein.“ Wer sich unsicher ist, welche Tilgung für die individuelle Situation richtig ist, kann sich kostenlos und unverbindlich von den Spezialisten für Baufinanzierung bei Dr. Klein beraten lassen.

Vor- und Nachteile einer hohen Tilgung

Die Vorteile einer hohen Tilgung liegen auf der Hand. Zum einen ist das Darlehen schneller abgezahlt und Kreditnehmer zahlen insgesamt deutlich weniger Zinsen. Zum anderen belohnen viele Kreditinstitute hohe Tilgungsraten mit besseren Zinskonditionen. Bei der derzeitigen Zinslage empfiehlt Susanne Wolf daher eine Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent. Denn: „Kreditnehmer, die jetzt eine hohe Tilgung wählen, sind für eine Anschlussfinanzierung bestens gerüstet. Aufgrund der hohen Tilgung ist ihre Restschuld geringer als bei einer niedrigen Tilgung – und etwaige Zinserhöhungen fallen somit weniger ins Gewicht.“

Doch egal wie attraktiv die Zinsen gerade sind, bei der Frage, welche monatliche Rate sich Kreditnehmer leisten können, hilft nur ein ehrlicher Blick ins Portemonnaie. „Ein Haus kostet mehr als nur den Baukredit“, erklärt Susanne Wolf. „Angehende Immobilienbesitzer müssen auch Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und laufende Kosten für Arbeiten am Haus bedenken. Die Tilgung darf nicht so hoch gewählt werden, dass für zusätzliche Kosten wie eine kaputte Waschmaschine oder Renovierungsarbeiten keine Reserven mehr übrig sind.“

Vorteile
  • Schnellere Rückzahlung
  • Geringere Zinskosten
  • Bessere Konditionen
  • Geringere Restschuld
Nachteile
  • Hohe monatliche Kosten
  • Risiko bei Veränderung der Lebenssituation

Hohe Tilgung oder Sondertilgung?

Wer eine Baufinanzierung abschließt, hat die Möglichkeit, Sondertilgungen zu vereinbaren. Damit können Kreditnehmer außerplanmäßige Zahlungen leisten und ihr Darlehen so deutlich schneller zurückzahlen. In der Regel erhöhen Banken bei Sondertilgungsoptionen jedoch den Sollzins – und das über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung hinweg, also mehrere Jahre lang. Wählen Kreditnehmer einen Vertrag mit dieser Option und nutzen sie dann nicht, haben sie daher unnötige Zusatzkosten. Auch für Sondertilgungen gilt: Kreditnehmer sollten ehrlich zu sich selbst sein und realistisch kalkulieren. Eine sinnvolle Alternative zur Sondertilgung kann eine hohe Tilgungsrate mit langer Sollzinsbindung von mindestens 20 Jahren sein. Bauherren reduzieren so das Zinsänderungsrisiko und profitieren von den aktuell niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum. Gegen einen Zinsaufschlag bieten viele Banken zudem die Möglichkeit eines Tilgungswechsels an.

Kim Runge
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Über die Dr. Klein Privatkunden AG

Dr. Klein ist einer der größten Finanzdienstleister Deutschlands und seit über 60 Jahren am Markt etabliert. Die Spezialisten von Dr. Klein beraten nachhaltig, allumfassend und verständlich in den Bereichen Baufinanzierung, Versicherung, Ratenkredit oder Geldanlage. Kunden finden bei Dr. Klein zu allen Fragen rund um ihre Finanzen die individuell passende Lösung. Das Unternehmen baut seine Expertise kontinuierlich aus und ist mittlerweile deutschlandweit mit mehr als 550 Beratern vor Ort an über 200 Standorten vertreten.

Die kundenorientierte Beratungskompetenz und die langjährigen, vertrauensvollen Beziehungen zu allen namhaften Kredit- und Versicherungsinstituten sichern den Kunden von Dr. Klein stets den einfachsten Zugang zu den besten Finanzdienstleistungen. Dafür wurde das Unternehmen 2014 und 2015 u.a. von Springer-Fachmedien als „vorbildlicher Finanzvertrieb“ und von dem DISQ und n-tv zum dritten Mal in Folge mit dem „Deutschen Fairnesspreis“ ausgezeichnet. Dr. Klein ist eine 100%-ige Tochter des an der Frankfurter Börse im SDAX gelisteten technologiebasierten Finanzdienstleisters Hypoport AG.