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Hier finden Sie freigegebene Zitate vom Vorstand Michael Neumann und von anderen Experten von Dr. Klein, einem der größten Finanzdienstleister Deutschlands:
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Bevor die EZB die Zinsen erhöht, wird noch viel Zeit ins Land gehen. Will sich die Zentralbank tatsächlich aus der Politik des billigen Geldes verabschieden, stünde zunächst das Herunterfahren des PEPP-Programms auf der Agenda und auch das Ende des seit 2015 bestehenden Programms zum Ankauf von Vermögenswerten (APP). Dass ein Fahrplan zum Ausstieg aus PEPP noch nicht einmal kommunikativ vorbereitet wird, macht wieder einmal klar, dass wir noch lange mit der Nullzinspolitik rechnen müssen. Besonders für Sparer ist das bitter.
Die Ankündigung der EZB, das Anleihekauftempo zu drosseln, ist eine geringfügige Anpassung und nicht als Einstieg in den Ausstieg zu verstehen. Deshalb erwarte ich nicht, dass davon Impulse an die Zinsmärkte ausgehen. Die Zinsen werden auch in den nächsten Wochen auf einem ausgesprochen niedrigen Niveau bleiben – das gilt ebenso für die Konditionen für Baufinanzierungen.
Die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien hängt vor allem von der Einkommensentwicklung, den Kaufpreisen und den Bauzinsen ab. Und alle diese Faktoren reagieren nicht auf kurzfristige und vorübergehende Inflationsbewegungen wie wir sie zurzeit sehen.
Die anstehende Entscheidung der Fed zur Drosselung der Anleihekäufe wird sich nicht spürbar auf die europäischen Finanzmärkte auswirken, denn die erwarten diesen Schritt und haben ihn bereits eingepreist. Auch als Signal an die EZB wird sie nicht fungieren, dafür findet die EZB noch zu unsichere wirtschaftliche Bedingungen im Euro-Raum vor.
Der Druck auf die EZB durch die steigende Inflation wird zunehmen. Die EZB wird aber weiter für ein künstlich niedriges Zinsumfeld sorgen, so dass zwar auch wieder höhere Baufinanzierungszinsen möglich sind, aber mit einer nur flauen Dynamik und geringem Aufwärtspotenzial.
In der ersten Jahreshälfte sind die Baufinanzierungszinsen leicht gestiegen – bedingt durch die Corona-Impfkampagne und positive Konjunkturaussichten. Diesen vorsichtigen Aufwärtstrend hat die EZB mit der neuen Formulierung des Inflationsziels erst einmal abgewürgt.
Die EZB leistet auch in Zukunft einen relevanten Beitrag, dass die Immobilienpreise auch in den kommenden Jahren weiter steigen. Die Gefahr von Übertreibungen wird hierdurch nicht kleiner. Solange aber die Notenbanken langfristig als manipulativer Spieler im Markt bleiben, droht kein Platzen einer Blase.
Mit der Neuausrichtung ihrer Strategie hat die EZB den Zinsen bis auf Weiteres das Aufwärtspotenzial genommen. Wer eine Erst- oder Anschlussfinanzierung benötigt, kann also weiterhin historisch günstige Zinsen erwarten und muss mit Schwankungen nur in einem sehr engen Korridor rechnen.
In meinen Augen ist das neu formulierte Inflationsziel ein erneutes „whatever it takes“, nur dieses Mal nicht zur Euro-Rettung, sondern um die Inflation mittelfristig auf zwei Prozent zu bringen. Damit ist der Boden bereitet für neue, bisher noch nicht eingesetzte Maßnahmen, um die Geldflut noch weiter zu verstärken
Vor stark oder plötzlich steigenden Zinsen brauchen sich Interessenten derzeit nicht zu fürchten – die voraussichtliche Entwicklung sollte niemanden veranlassen, überstürzte Entscheidungen zu fällen. Auch wenn sich die Zinsen seit Jahresbeginn minimal nach oben bewegt haben und es noch ein leichtes Aufwärtspotenzial gibt, bleibt es – bedingt durch die Manipulation der EZB – ein historisch unfassbar günstiges Zinsniveau, das es in dieser Form in den letzten Jahrzehnten nicht gegeben hat.
Künftige Immobilienkäufer stellt die weiter lockere Geldpolitik der EZB weiterhin vor die Herausforderung, Eigenkapital anzusparen – gleichzeitig müssen sie sich auch in Zukunft auf teurere Immobilien gefasst machen. Weil das Angebot viel kleiner als die Nachfrage ist, wird sich das auch so schnell nicht ändern. Auch erwarte ich in absehbarer Zeit keine Zinsanstiege, die die Immobilienpreise beeinflussen könnten.
Zuletzt ist die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen wieder leicht gesunken. Bis Jahresende ist aber ein kleiner Renditeanstieg möglich, vielleicht sehen wir dann sogar eine leicht positiv rentierende 10-jährige Bundesanleihe. In dem Zuge könnten auch die Zinsen für Baufinanzierungen ansteigen. Allerdings sehr gemäßigt: Mehr als ein Plus von 30 bis 40 Basispunkten halte ich für nicht wahrscheinlich.
Ich teile nicht die Nervosität der Marktteilnehmer, die aufgrund des kurzfristigen deutlichen Inflationsanstiegs von einer Reaktion der Notenbanken ausgehen. Die höheren Raten flackern in diesem Jahr nur temporär auf, verursacht durch den niedrigen Basiseffekt aus 2020 und einigen Sonderfaktoren wie die CO2-Bepreisung.
Das Aufwärtspotenzial der Zinsen ist ausgesprochen eingeschränkt – ich sehe auch längerfristig nur wenig Luft nach oben. Zum einen hält die Geldflut durch das PEPP-Programm noch bis mindestens nächstes Frühjahr an, und ich halte sogar eine Verlängerung für möglich – denn die Wirtschaft im Euroraum wird bis Ende 2022 brauchen, um das Vorkrisenniveau zu erreichen.
Eine weitere, leichte Bewegung der Baufinanzierungszinsen nach oben liegt im Bereich des Möglichen. Grund ist, dass die Märkte aktuell – und voraussichtlich noch in den nächsten Wochen – ihren Blick vermehrt auf die hohe Inflation richten. Damit einhergehend schwingt die Erwartung von möglichen Zinserhöhungen der Notenbanken mit, was in der Folge zu höheren Bauzinsen führen kann.
Vor allem in Ballungsgebieten und wirtschaftlich grundsätzlich prosperierenden Regionen müssen Käufer und Bauherren auch über 2021 hinaus damit rechnen, dass Immobilien teurer werden. Wir sehen, dass in den großen Ballungszentren die extrem starken Preissteigerungen tendenziell leicht nachlassen, während die Immobilienpreise in den Randlagen und so genannten B-Städten stärker anziehen. Wer auch nach Corona die Möglichkeit hat, vermehrt im Homeoffice zu arbeiten, wird weitere Wege zur Arbeitsstätte in Kauf nehmen – und kann sich aufgrund geringerer Immobilienpreise im Umland eine größere Immobilie leisten oder ein Haus mit Grundstück.
Ich rate davon ab, auf Gedeih und Verderb eine Immobilie zu kaufen. Es ist wichtig, die passende Immobilie zu finden und das Vorhaben gut überlegt anzugehen. Ist aber die richtige Immobilie gefunden und stimmen die Rahmenbedingungen – weder Arbeitslosigkeit noch Kurzarbeit stehen vor der Tür und die Einkommenssituation ist stabil –, spricht vieles dafür, sich jetzt den Wunsch der eigenen vier Wände zu erfüllen.
Derzeit ein Eigenheim im Dresdner Stadtgebiet kaufen zu können, ist wie ein Sechser im Lotto. Der Markt ist leergefegt und der Neubau von Einfamilienhäusern findet nur noch vereinzelt in Baulücken statt. Das können auch Bestandsimmobilien nicht auffangen. Während in Westdeutschland demnächst viele aus der Babyboomer-Generation in das Alter kommen, ihre Immobilie zu verkaufen, hat diese Generation in Ostdeutschland zur Miete gewohnt. Die Eigentumsquote ist hier gering.
Teilweise werden Mondpreise aufgerufen, die eine Finanzierung schwierig machen. Die Banken winken ab, wenn sie keinen nachhaltigen Wert mehr für die Immobilie sehen. Dann ist viel Eigenkapital gefragt. Generell beobachte ich in Hamburg, dass die Schere bei den Finanzierungen größer wird. Entweder wird sehr viel oder kaum eigenes Kapital eingebracht.
Im ersten Corona-Lockdown ging zwar die Interessentenzahl pro angebotener Immobilie runter, aber die Preise sinken erst, wenn kein einziger potenzieller Käufer mehr für den aufgerufenen Preis gefunden wird. Davon ist Frankfurt weit entfernt. Die Stadtflucht der letzten Monate wird kein langfristiger Effekt sein. Denn wenn dauerhaft wieder mehr Normalität einkehrt und der Einzelhandel, die Gastronomie, Kultur etc. geöffnet bleiben, werden die Vorzüge des Stadtlebens auch wieder in den Vordergrund treten.
Die Tendenz der Stadtflucht ist deutlich spürbar, überall um Köln herum wird gebaut. Viele arbeiten seit mittlerweile über einem Jahr im Home-Office und haben gemerkt, dass dieses Modell wunderbar funktioniert. Für eine Zeit nach Corona besteht vielfach der Wunsch, zukünftig nur noch zwei oder drei Tage in der Woche ins Büro zu fahren – das relativiert dann längere Fahrtzeiten und macht Objekte außerhalb der Stadt hochattraktiv. Die Preise ziehen dadurch auch in Randgebieten an.“
Das Angebot deckt die Nachfrage nicht – es werden immer höhere Preise aufgerufen und erzielt. Die Kaufkraft in der Region ist groß genug, es ist noch immer viel Kapital im Markt. Hinzu kommt, dass sich zusätzlich zu den hohen Kaufpreisen die Zinsen in den letzten Wochen ganz leicht nach oben bewegt haben. Viele nehmen das zum Anlass, sich jetzt intensiv mit der Immobiliensuche zu beschäftigen, um den Absprung ins Eigenheim zu schaffen.
Ein Haus in München kostet mindestens 1,2 Millionen. Für solche Summen ist es nicht einfach, Bankpartner zu finden. Die Bonität des Durchschnittsbürgers reicht in vielen Fällen leider nicht aus. Unter einer Million sind die Banken meist weniger kritisch und es stehen mehr Kreditoptionen zur Verfügung. Viele Käufer schwenken daher auf Wohnungen um.
Es gibt immer noch genug Käufer, die bereit sind, nahezu jeden Preis für ihre Wunschimmobilie zu zahlen – selbst wenn die Differenz zwischen Angebots- und Sachwert mehrere zehntausend Euro beträgt. Das liegt unter anderem daran, dass es so schwer ist, ein Objekt zu finden, denn attraktive Immobilien gehen oft direkt unter der Hand weg. Glücklich also, wer überhaupt etwas in Aussicht hat – und dann werden die Preise hoch- statt runtergehandelt.
Die Frauen setzen den Finanzierungsprozess in Gang. Die Ausführung ist dann allerdings meist männerlastig. Es ist wichtig, dass der Partner und die Partnerin genau wissen, welche Finanzierung abgeschlossen wurde – nicht zuletzt im Falle einer Trennung. Für Ernstfälle sollten zudem beide zusammen eine Vorsorge treffen, zum Beispiel mit einer Risikolebensversicherung und Berufsunfähigkeitsversicherung.
Damit das Elterngeld als Einkommensquelle anerkannt wird, sollten Paare den Banken ganz konkret beschreiben, wie es beruflich und finanziell nach der Elternzeit weitergeht. Und mit flexiblen Vertragskonditionen, wie zum Beispiel einem Tilgungssatzwechsel, kann die Baufinanzierung darauf reagieren, wenn das Leben den Plänen einen Strich durch die Rechnung macht.
Bei Ferienimmobilien sind Gewinn und Risiko für Banken schwer einzuschätzen. Deswegen müssen sie immer individuell betrachtet werden – und einigen Kreditgebern sind diese Finanzierungen generell zu unsicher. Allerdings gibt es bei guter Bonität und attraktivem Objekt durchaus Banken, die diese Vorhaben begleiten. Nur finden muss man die.
Bei der angespannten Immobilienlage ist Schnelligkeit Trumpf. Nur wer bei der Besichtigung sein Budget genau kennt und möglichst schon eine generelle Finanzierungszusage oder einen Vermögensnachweis vorlegen kann, hat im Rennen um die Wunschimmobilie die Nase vorne. In einigen Ballungsräumen geht es mittlerweile sogar soweit, dass Kaufinteressenten ohne eine Bescheinigung ihrer Bonität gar keinen Besichtigungstermin bekommen.
Wir beobachten, dass junge Leute meist weniger Eigenkapital haben. Sich aus dem familiären Umfeld Hilfe zu holen, ist daher eine gute Option. Mein Tipp: Die Eltern können die Eigenkapitalquote ihrer Kinder zum Beispiel verbessern, indem sie die eigene – möglichst lastenfreie – Immobilie als zusätzliche Sicherheit einbringen oder über eine Kapitalbeschaffung weitere Mittel beitragen.
Die Schufa ist bei allen Banken ein Indikator, allerdings mit unterschiedlicher Gewichtung. Manche Banken schauen weniger auf die Schufa und mehr auf das Gesamtbild. Wenn die Hausbank Nein sagt zum Darlehen, sollte keiner resignieren, sondern lieber weitere Banken vergleichen.
Viele ältere Kunden, die ihre Bestandsimmobilie beleihen möchten, erkundigen sich nach einer Absage ihrer Hausbank nicht weiter und belassen es dabei. Aber wir arbeiten mit sehr vielen Banken zusammen und kennen einige, die das möglich machen. Daher ist nicht das Alter der begrenzende Faktor, sondern die Kapitaldienstrechnung der Bank.
Die Dr. Klein Privatkunden AG ist einer der größten Finanzdienstleister Deutschlands und bereits seit 1954 am Markt etabliert. Mit mehr als 650 Beraterinnen und Beratern in deutschlandweit rund 250 Büros hat das Unternehmen die meisten Standorte der Branche. Die Spezialisten von Dr. Klein beraten in den Bereichen Baufinanzierung, Versicherung und Ratenkredit.
Dr. Klein arbeitet mit über 400 Kredit- und Versicherungsinstituten zusammen und berät umfassend, anbieterneutral und kostenfrei. So erhalten die Kunden maßgeschneiderte Finanzierungen und günstige Konditionen. Dafür wird das Unternehmen immer wieder ausgezeichnet, zuletzt zum achten Mal in Folge mit dem „Deutschen Fairness-Preis“. Dr. Klein ist eine 100%ige Tochter des an der Frankfurter Börse im MDAX gelisteten technologiebasierten Finanzdienstleisters Hypoport SE.
