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Finanzlexikon

Anschaffungskosten

Was sind Anschaffungskosten einer Immobilie?

Anschaffungskosten einer Immobilie sind solche, die vor, während oder nach dem Immobilienkauf anfallen. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein unbebautes Grundstück, ein bebautes Grundstück oder ob es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Die Anschaffungskosten können im Zuge der Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Dabei ist zu beachten, dass es sich um Wirtschaftsgüter handelt. Gemeint sind Immobilien zur gewerblichen Nutzung oder vermietete Objekte. Anschaffungskosten für Immobilien setzen sich zusammen aus den eigentlichen Anschaffungskosten (Kaufpreis), Anschaffungsnebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten.

Was zählt zu den Anschaffungskosten einer Immobilie?

Alle Kosten, die im direkten Zusammenhang mit der Immobilie stehen und dazu dienen, das Objekt oder unbebaute Grundstück für einen wirtschaftlichen Zweck vorzubereiten, werden den Anschaffungskosten zugeordnet. Dazu gehören:

  • Vermessungskosten: Wird ein Grundstück für einen Verkauf vorbereitet und vermessen, können die Kosten abgesetzt werden.
  • Erschließungskosten: Mit der Erschließung wird das Grundstück auf einen späteren Hausbau vorbereitet.
  • Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer werden bei einem Immobilienkauf auf den Grund und Boden entrichtet.
  • Notarkosten: Die Kosten für die Beurkundung des Vertrags, die Eintragung des neuen Eigentümers sowie die Auflassungsvormerkung gehören zu den Anschaffungskosten.
  • Maklerkosten: Haben Sie einen Makler beauftragt, können die Gebühren abgesetzt werden.
  • Gutachterkosten: Gab es einen Gutachter, der die Immobilie eingeschätzt hat, zählen die Kosten als Anschaffungskosten
  • Sonstige Aufwendungen: Die Fahrtkosten, die während des Kaufs der Immobilie verbunden werden, sind Anschaffungskosten. Gleiches gilt für Telefon- und Übernachtungskosten, die mit dem Kauf der Immobilie in Zusammenhang gebracht werden können.

Kosten, die nicht direkt in Zusammenhang mit der Immobilie stehen, können auch nicht den Anschaffungskosten angerechnet werden. Dazu gehören unter anderem: Notarkosten für die Grundschuldeintragung ins Grundbuch oder die Zinsen für eine Baufinanzierung.

Wie werden die Anschaffungskosten für eine Immobilie berechnet?

Bei einem Immobilienkauf, bei dem Sie das Grundstück mit der Immobilie zusammenkaufen, müssen die Anschaffungskosten gesondert berechnet werden. Bauen Sie mit einem Bauträger ist es möglich, dass er Ihnen die Kosten für das Grundstück sowie die Immobilie gesondert ausweist. Das erleichtert die Berechnung.

Nehmen Sie den Kaufpreis inklusive der Anschaffungskosten. Addieren Sie zum Kaufpreis also jegliche Kosten beispielsweise für die Erschließung, Notarkosten, Grunderwerbsteuer. Handelt es sich um ein bebautes Grundstück, teilen Sie das Ergebnis durch den Grund- und Bodenanteil. Also:

  • Gesamtkosten (Kaufpreis + Anschaffungskosten + Anschaffungsnebenkosten) / (Quadratmeterpreis x Grundstücksfläche)

Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, wird der Preis für den Grund und Boden anhand des Miteigentumsanteils berechnet. Dann lautet die Rechnung:

  • Gesamtkosten (Kaufpreis + Anschaffungskosten + Anschaffungsnebenkosten) / (Quadratmeterpreis x Grundstücksfläche x Miteigentumsanteil)

Warum gibt es eine Aufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude?

Die Bemessungsgrundlage für die AfA bezieht sich ausschließlich auf das Gebäude. Das Gebäude wird über die Jahre abgenutzt. Aus diesem Grund kann es abgeschrieben werden. Das gilt für den Grund und Boden nicht. Werden an unbebauten Grundstücken allerdings Maßnahmen ergriffen, die zu einer wirtschaftlichen Nutzung des Grund und Boden, werden diese Maßnahmen den Anschaffungskosten angerechnet. Ist die Aufteilung nicht bereits im Kaufvertrag vorgenommen worden, hat sich eine einfache Rechnung in den letzten Jahren etabliert. Nach dieser Rechnung fallen 80 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude und 20 Prozent auf den Grund und Boden. Das Finanzamt hat allerdings das letzte Wort und kann eine eigene Berechnung zugrunde legen.

Was sind nachträgliche Anschaffungskosten für eine Immobilie?

Als nachträgliche Anschaffungskosten handelt es sich um Kosten, die nach dem Erwerb einer Immobilie entstehen. Oft werden „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ synonym verwendet. Dazu gehören beispielsweise Erschließungskosten. Sie erhöhen den Wert eines Grundstücks und bereiten ihn auf eine zukünftige Nutzung vor.

Werden bei Bestandsimmobilien nach dem Erwerb Renovierungen oder Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, zählen diese zu den Anschaffungskosten.

Entstehen Anschaffungskosten auch bei einer erblichen Grundstücksübertragung?

Anschaffungskosten können auch abgesetzt werden, wenn sie im Zuge einer Übertragung bei Erbfolge entstehen. Ausgleichszahlungen an die Geschwister können ebenso geltend gemacht werden, wie die Übernahme von Schulden.

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