Finanzierungsrechner Immobilien: Rate für Haus und Wohnung berechnen

Video zum Finanzierungsrechner: Beispielrechnung

Im Folgenden zeigen wir Ihnen anhand mehrerer Beispiele, wie sich Ihre Baufinanzierung ändert, wenn Sie an einzelnen Stellschrauben drehen. Wir übernehmen dabei die Werte aus dem Erklärvideo oben und passen jeweils einen Parameter an.

Tilgung anpassen

In diesem Beispiel verändern wir die Tilgung. Wir rechnen einmal mit einer Tilgung von 1 % und einmal mit einer Tilgung von 3 %

In diesem Beispiel gilt für die Baufinanzierung mit 1 % Tilgung im Vergleich zur 3 % Tilgung:

• Sie zahlen fast 600  € weniger im Monat
• Sie haben nach 10 Jahren fast 25.000 € mehr an Zinsen bezahlt
• Die Restschuld ist um rund 100.000 € höher als bei der 3 % Tilgung

Mit einer niedrigeren Tilgung haben Sie zwar eine günstigere monatliche Rate, Ihre Baufinanzierung wird aber teurer und es dauert länger, bis Sie das Darlehen zurückgezahlt haben.
 

Eigenkapital anpassen

Jetzt wollen wir uns anschauen, welchen Einfluss die Höhe des Eigenkapitals auf die Baufinanzierung hat. Dazu gehen wir einmal von einer Eigenkapitalquote von 92.500 € und einmal von einer Eigenkapitalquote von 142.500 € aus. In beiden Beispielen vereinbaren Sie eine Rate von 2.000 €.

In unserem Beispiel ergibt sich durch eine höhere Eigenkapitalquote folgendes Bild:

• Sie müssen sich weniger Geld leihen und erhalten niedrigere Zinsen
• Sie können mit Ihrer Rate eine höhere Tilgung vereinbaren
• Sie haben nach 10 Jahren jeweils fast 20.000 € weniger Zinsen gezahlt und 70.000 € weniger Restschuld.

In unserem Beispiel zeigt sich, dass Sie durch eine höhere Eigenkapitalquote bessere Konditionen für Ihr Darlehen bekommen und somit weniger Zinskosten zahlen müssen.
 

Nebenkosten anpassen

Zu den Nebenkosten gehört auch die Grunderwerbsteuer. Diese ist in jedem Bundesland anders hoch. Stellen wir uns deshalb vor, Sie interessieren sich für eine Immobilie in Ulm und Umgebung. Wir vergleichen nun den Fall, wenn die Immobilie entweder in Ulm (Baden-Württemberg) oder auf der anderen Seite der Donau in Neu-Ulm (Bayern) liegt. Der Einfachheit halber sind beide Immobilien gleich, lediglich der Standort ist ein anderer. Wir gehen hier von einem Kaufpreis von 500.000 € und einer Eigenkapitalquote von 92.500 € aus und auch die restlichen Parameter sind gleich, bis auf die Höhe der Grunderwerbsteuer.

Wenn Sie also Ihre Immobilie auf der bayrischen Seite der Donau kaufen, haben Sie folgende Vorteile:

• Sie sparen 7.500 € an Grunderwerbsteuer
• Dadurch bleibt mehr Eigenkapital übrig und Sie müssen sich weniger Geld leihen.
• Konkret sind dadurch die monatliche Rate, die Zinskosten und die Restschuld am Ende der Zinsbindung etwas niedriger.

Je nach Standortwahl müssen Sie mehr oder weniger für die Grunderwerbsteuer zahlen. Dieselbe Überlegung gilt natürlich auch für die Maklerprovision. Diese kann nach Situation zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises liegen. Was das bedeutet, zeigen wir Ihnen an einem weiteren Beispiel.
 

Sollten Sie die Immobilie über einen Makler kaufen, kommen in unserem Beispiel zusätzlich Kosten von 18.750 € auf Sie zu. Auf Ihre Baufinanzierung bezogen bedeutet das:

• Die monatliche Rate erhöht sich um 100 €
• Sie zahlen nach 10 Jahren 10.000 € mehr an Zinsen
• Sie haben am Ende der Zinsbindung rund 14.000 € mehr Restschuld

Die Höhe der Nebenkosten kann einen erheblichen Einfluss auf Ihre Baufinanzierung haben. Ein Makler erhöht die Kosten erheblich. Daher sparen sie, wenn kein Makler involviert ist. Alternativ können Sie die Höhe der Provision mit dem Makler verhandeln beziehungsweise in den meisten Fällen teilen Sie sich die Provision mit der verkaufenden Seite.
 

Wie funktioniert der Finanzierungsrechner?

Um die Höhe der monatlichen Rate und des Sollzinssatzes für Ihre Baufinanzierung herauszufinden, geben Sie im Finanzierungsrechner die Eckdaten zu Ihrer Immobilie sowie die gewünschte Sollzinsbindung und Tilgung ein. Im angehängten Tilgungsplan erfahren Sie zusätzlich, wie sich die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung zusammensetzen und wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung sein wird.

Die einzelnen Komponenten des Finanzierungsrechners

Nachfolgend stellen wir Ihnen die verschiedenen Felder des Finanzierungsrechners und deren Funktion genauer vor:

Ihr Vorhaben: Wählen Sie hier aus, ob es sich um den Kauf einer bestehenden oder neuen Immobilie handelt. Benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, können Sie dies hier ebenfalls einstellen.

Kaufpreis: In dieses Feld des Finanzierungsrechners tragen Sie ein, wie hoch der Kaufpreis für Ihre Immobilie ist. Aus diesem Wert wird der Beleihungswert ermittelt, der wiederum die Grundlage für die gewährte Darlehenshöhe ist.

PLZ der Immobilie: Geben Sie hier die Postleitzahl der Immobilie ein, werden auch regionale Anbieter in die Berechnung Ihrer Baufinanzierung mit einbezogen. Außerdem benötigt der Finanzierungsrechner die Postleitzahl für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer.

Modernisierungskosten: Müssen nach dem Immobilienkauf Modernisierungen oder Sanierungen durchgeführt werden? Dann tragen Sie die geschätzten Kosten dafür in den Finanzierungsrechner ein. Diese werden dann in die Finanzierungskosten mit einbezogen.

Ihr Eigenkapital: An dieser Stelle geben Sie die Summe ein, die Sie selbst in die Finanzierung einbringen können. Je mehr Eigenkapital Sie dabei aufbringen, desto bessere Konditionen erhalten Sie, um ihre Immobilie zu finanzieren. Wir empfehlen, zumindest die Erwerbsnebenkosten in Höhe von 10-15 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu finanzieren.

Maklerprovision: Fallen Maklergebühren für Ihre Immobilie an, tragen Sie diese bitte in den Finanzierungsrechner ein. Ist kein Makler involviert, geben Sie einfach 0 % ein.

Bundesland: Wenn Sie die Postleitzahl Ihrer Immobilie nicht kennen, können Sie hier das entsprechende Bundesland auswählen, in dem sich die Immobilie befindet. Der Finanzierungsrechner berücksichtigt dann auch die entsprechende Grunderwerbsteuer, die für das jeweilige Bundesland gilt. Diese wird dann zu den Erwerbsnebenkosten hinzugefügt.

Automatische Darlehensberechnung: Dieses Feld zeigt automatisch die Darlehenssumme, die der Finanzierungsrechner aus dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten, den Modernisierungskosten und dem Eigenkapital ermittelt hat. Sie können hier aber auch einen individuellen Darlehensbetrag eintragen.

Zinsbindung: An dieser Stelle wählen Sie die gewünschte Sollzinsbindung aus. Der Zinssatz ist für diesen Zeitraum fix und verändert sich nicht. Sie können den Finanzierungsrechner auch nutzen, um verschiedene Zinsbindungen miteinander zu vergleichen und zu sehen, welche Auswirkungen das auf den Sollzinssatz und die Kosten hat.

Tilgung: Mit der Höhe der Tilgung legen Sie die Höhe der monatlichen Rate fest. Eine hohe Tilgung sorgt für eine schnellere Rückzahlung, erhöht aber auch Ihre monatliche Belastung. Eine niedrigere Tilgung sorgt für eine kleinere Rate, allerdings dauert die Rückzahlung des Darlehens dann auch länger. Der Finanzierungsrechner bietet Ihnen die Möglichkeit, verschiedene Tilgungssätze miteinander zu vergleichen und so die Auswirkungen auf die monatliche Rate und die Restlaufzeit direkt zu sehen.

Sortierung: In diesem Feld können Sie die Ergebnisse des Finanzierungsrechners nach Ihren Interessen sortieren. Je nach Wunsch ist eine Sortierung nach Top-Zins, Monatsrate oder verbleibender Restschuld möglich.

Monatliche Wunschrate: Sie wissen bereits, wie viel Sie monatlich aufbringen können, um Ihre Immobilie zu finanzieren? Dann können Sie Ihre Wunschrate direkt in den Finanzierungsrechner eintragen. Es werden Ihnen dann nur Finanzierungsvorschläge angezeigt, die Ihrem Wunsch am nächsten kommen.
 

Berechnung Nebenkosten

Zu den Erwerbsnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. Banken erwarten oft, dass Sie diese aus eigenen Mitteln bezahlen. Deshalb werden die Erwerbsnebenkosten in unserem Rechner von Ihrem Eigenkapital abgezogen. Das restliche Eigenkapital wird dann wiederum vom Kaufpreis abgezogen, um zu erfahren, wie viel Geld Sie sich effektiv leihen müssen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital  ist auch möglich, aber Sie müssen dafür unter anderem eine sehr gute Bonität haben die Immobilie muss sich im guten Zustand und begehrter Lage befinden.

Die Ergebnisse des Finanzierungsrechners

Der Finanzierungsrechner zeigt Ihnen als Ergebnis Ihrer Eingaben verschiedene Finanzierungsvorschläge an. Dabei ist das Ergebnis mit dem Top-Zins farblich hervorgehoben. Des Weiteren sehen Sie Finanzierungsvorschläge mit der geringsten Monatsrate. So können Sie die verschiedenen Ergebnisse leichter miteinander vergleichen.

Nachfolgend stellen wir Ihnen noch die Eckdaten Ihrer Finanzierung vor:

Anfänglicher Tilgungssatz: Der anfängliche Tilgungssatz ist derjenige Prozentsatz des ursprünglichen Darlehens, den Sie im ersten Jahr der Darlehenszeit an die Bank zurückzahlen. Zusammen mit einem Zinsanteil bildet er die monatliche Rate. Ein hoher Tilgungssatz sorgt dabei für eine schnelle Tilgung des Darlehens sowie eine kürzere Laufzeit, erhöht aber auch Ihre monatliche Rate. 

Effektiver Jahreszins: Die Bruttokosten Ihrer Baufinanzierung sehen Sie mit dem Effektivzinssatz. Darin enthalten sind sowohl der Sollzins als auch weitere Gebühren und Kosten der Bank. In der Regel ist der effektive Jahreszins höher als der Sollzins und für einen Vergleich von verschiedenen Finanzierungen besser geeignet.

Gebundener Sollzins p.a.: Der gebundene Sollzins zeigt Ihnen den Zinssatz, der für die gesamte Sollzinsbindung Ihrer Finanzierung festgelegt ist. Es handelt sich hier also quasi um die Nettokosten des Kredites.

Restschuld: Die Restschuld ist der Betrag, den Sie nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung der Bank noch schulden. Für diesen Betrag müssen Sie meist eine Anschlussfinanzierung aufnehmen.

Getilgter Betrag: Unser Finanzierungsrechner zeigt Ihnen hier an, welchen Betrag Sie an die Bank nach Ende der Sollzinsbindung bereits zurückgezahlt haben.

Gezahlte Zinsen: An dieser Stelle sehen Sie die angefallenen Kosten für die Finanzierung nach Ende der Zinsbindungsfrist, die Sie als Zinsen an die Bank gezahlt haben.

Der Tilgungsplan im Finanzierungsrechner

Als weiteres Ergebnis des Finanzierungsrechners finden Sie einen Tilgungsplan für Ihre Baufinanzierung. Dort sehen Sie einmal grafisch und einmal in einer Tabelle dargestellt, wie sich der Zins- und der Tilgungsanteil Ihrer Finanzierung über die Jahre hinweg verändert. Aufgeführt werden unter anderem die Höhen von Restschuld und Zinskosten sowie die Restschuld nach Ende der Zinsbindung. Ein Diagramm am Ende jedes Jahres zeigt Ihnen, wie sich das Verhältnis von Zins und Tilgung innerhalb der Monatsrate im Zeitverlauf zugunsten der Tilgung verschiebt.

Auf welchen Daten basiert der Immobilienfinanzierungsrechner?

Unser Finanzierungsrechner ist an die Finanzierungsplattform Europace angeschlossen und kann so auf die tagesaktuellen Konditionen unserer derzeit rund 600 Bankpartner zugreifen. Dadurch erhalten Sie auf einem Blick mehrere passenden Finanzierungsoptionen von unterschiedlichen Banken und sehen, welche Bauzinsen Sie aktuell erwarten können, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten.

Wie finde ich den besten Zins zur Finanzierung meiner Immobilie?

Die Höhe des individuellen Bauzinssatzes richtet sich unter anderem nach der Dauer der Zinsbindung. Je länger diese ist, desto höher ist in der Regel auch der Sollzinssatz sowie der effektive Jahreszins. Aber: Mit einer längeren Zinsbindung sinkt auch das Zinsänderungsrisiko, das Sie vor steigenden Zinsen schützt. Welche Bauzinsen aktuell für die verschiedenen Zinsbindungen angeboten werden, sehen Sie in unserer Bauzinsen-Tabelle.

Informationen zur Prognose der Zinsen finden Sie in unserem Zinskommentar. Um herauszufinden, mit welchem Zinssatz Sie für Ihr Finanzierungsvorhaben rechnen können, kommen Sie zu uns in die Beratung. Wir schauen uns Ihre Situation und Ihr Vorhaben ganz genau an und finden für Sie den bestmöglichen Zinssatz.

Handelt es sich bei dem Ergebnis des Finanzierungsrechners um ein konkretes Angebot?

Der Finanzierungsrechner hilft Ihnen dabei herauszufinden, mit welchem Zinssatz und mit welchen Kosten Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie ungefähr rechnen können. Bei der Berechnung handelt es sich um eine unverbindliche Musterrechnung auf Basis tagesaktueller, realer Konditionen. Das Ergebnis des Finanzierungsrechners stellt also keine konkrete und individuelle Finanzierungslösung von Dr. Klein dar. Diese erhalten Sie, wenn Sie eine Finanzierungsanfrage stellen oder ein persönliches Gespräch mit einem unserer Spezialisten für Baufinanzierungen führen.

Persönlichen Zinssatz und Rate erfahren?
Wir beraten Sie gern.

Finanzierungsvorschläge anfordern unverbindlich und kostenlos

Um ein individuelles Angebot zu erhalten, sind weitere Daten nötig, die erst im Zuge einer persönlichen Beratung ermittelt werden können. Dazu gehören beispielsweise Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre aktuelle finanzielle Situation. Außerdem klären unsere Beraterinnen und Berater gemeinsam mit Ihnen, ob noch weitere Komponenten, wie Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel, in Ihre Baufinanzierung mit aufgenommen werden sollen. Auch aktuelle Sparangebote der Banken und Fördermöglichkeiten für Ihre Immobilie sind Teil des Beratungsgespräches. So können wir sicherstellen, dass Sie eine auf Sie zugeschnittene Finanzierung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung erhalten.

Fragen rund um den Finanzierungsrechner

Warum sehe ich kein Ergebnis für meine Wunschrate?

Manchmal kann es sein, dass Ihre Wunschrate zu niedrig angesetzt ist. Es gibt dann keine Bank, die eine Baufinanzierung mit Ihren Parametern zu Ihrer Wunschrate anbietet. Versuchen Sie Ihre Parameter zu ändern, um Angebote von Banken zu bekommen.

Warum soll ich noch eine Wunschrate angeben, wenn ich bereits eine Tilgung ausgewählt habe?

Die Tilgung beschreibt, wie viel Sie pro Monat zurückzahlen wollen. Je höher die Tilgung, desto höher Ihre monatliche Rate. Wenn Sie also einen gewissen Spielraum für Ihre monatliche Rate haben, können Sie mit der Tilgungsrate herumexperimentieren und schauen, wie sich Ihre Rate entsprechend verändert. Wenn Sie aber genau wissen, wie viel Sie maximal für Ihre monatliche Rate ausgeben wollen, ist es einfacher, wenn Sie diese im Feld „Wunschrate monatlich“ eingeben. Sie erhalten dann ein Angebot für Ihre Wunschrate.

Der Rechner zeigt mehrere Ergebnisse an. Welches soll ich wählen?

Der Rechner zeigt mehrere Ergebnisse an. Welches soll ich wählen?

Die unterschiedlichen Ergebnisse richten sich nach den verschiedenen Präferenzen. So erhalten Sie Angebote mit einer besonders niedrigeren Rate oder Angebote, bei denen Sie das Darlehen besonders schnell zurückgezahlt haben. Entscheiden Sie sich für das Angebot, dass am besten zu Ihnen passt. In einem kostenlosen und unverbindlichen Finanzierungsgespräch t3://page?uid=177können unsere Spezialisten für Baufinanzierung noch weiter ins Detail gehen und das passende Angebot für Sie finden.

Wie wird der Sollzins berechnet?

In die Berechnung des Sollzinssatzes fließen verschiedene Faktoren ein. So beeinflusst beispielsweise der EZB-Leitzins die Höhe der Sollzinsen, aber auch persönliche Voraussetzungen spielen bei der Berechnung eine große Rolle. Dazu gehören beispielsweise

• Die Höhe des Eigenkapitals, welches Sie in die Finanzierung einbringen können
• Ihre berufliche Situation
• Ihre Kreditwürdigkeit
• Eine positive Schufa-Auskunft

Ist Ihre Finanzsituation solide, steigen die Chancen auf einen besseren Sollzins. Da nicht alle Punkte mit dem Finanzierungsrechner abgefragt werden können, sollten Sie sich auf jeden Fall persönlich beraten lassen. Der Finanzierungsrechner liefert aber einen ersten Eindruck über die Kosten Ihrer Finanzierung, die Sie in etwa erwarten.
 

Welchen Einfluss hat der Tilgungssatz auf die Baufinanzierung?

Mit dem Tilgungssatz können sowohl der Bauzinssatz als auch die Rückzahlung des Darlehens beeinflusst werden. Wählen Sie einen hohen Tilgungssatz, können Sie Ihre Baufinanzierung schneller tilgen. Vereinzelt können Sie bei manchen Banken dadurch auch bessere Konditionen für Ihre Finanzierung erhalten. Empfehlenswert ist eine Tilgung von mindestens 2 %, sofern es Ihre finanzielle Situation erlaubt.

Woher weiß ich, ob ich mir die Finanzierung leisten kann?

Die Frage, ob Sie sich eine Immobilie leisten und eine Baufinanzierung stemmen können, stellt sich bereits vor Abschluss des Finanzierungsvertrages. Als Faustregel gilt, dass die maximale Monatsrate für das Darlehen 35 % des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Nutzen Sie am besten unseren Budgetrechner für die Berechnung Ihrer finanziellen Möglichkeiten. Er ermittelt Ihnen mit wenigen Eingaben den maximalen Kaufpreis für Ihre Immobilie sowie die maximale monatliche Rate für Ihre Finanzierung.

Bietet Dr. Klein weitere Sparmöglichkeiten an?

Abhängig von den Konditionen Ihrer Baufinanzierung bietet Dr. Klein weitere Vergünstigungen für Ihren Immobilienkredit an. So können Sie trotz gestiegener Zinsen weiterhin von einer günstigen Finanzierung profitieren. Sprechen Sie dazu einfach unsere Berater vor Ort an, um unsere Sparangebote für die Baufinanzierung zu nutzen.