Kündigung Immobiliendarlehen nach 10 Jahren: Muster und Anleitung

Kündigung eines Immobiliendarlehens nach 10 Jahren: Muster und Anleitung

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Läuft eine Baufinanzierung bereits länger als 10 Jahre, kann sie gemäß §489 BGB jederzeit auf den Tag genau mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden. Doch wie funktioniert das in der Praxis, Schritt für Schritt? Wir bieten hier eine praktische Anleitung inklusive Musterschreiben zum Download.

Die aktuellen Bauzinsen sind für Immobilienkäufer gerade wunderbar niedrig. Umso ärgerlicher ist es, wenn einen die Sollzinsbindung der Baufinanzierung noch mehrere Jahre an den Vertrag kettet. Normalerweise kommen Kreditnehmer nicht so einfach aus ihrer Baufinanzierung heraus. Das macht eine Umschuldung und damit den Wechsel zu einem Immobilienkredit mit günstigeren Zinsen schwierig. Ein kleines Hintertürchen hat die Gesetzgebung aber eingebaut. Und das nennt sich:

Kündigung nach §489 BGB

Paragraf 489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sieht vor, dass ein Darlehensnehmer Immobilienkredite und sonstige Darlehen „(…) in jedem Fall nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten (…) ganz oder teilweise kündigen kann.” (Quelle: www.gesetze-im-internet.de). Doch wie genau funktioniert nun die Kündigung auf Basis dieses Sonderkündigungsrechts?

Leider ist das Ganze nicht gerade unkompliziert, man muss nämlich einige Daten kennen und Fristen einhalten.

Anleitung zum Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Musterschreiben zum Download
  1. Fristen prüfen: Ausschlaggebend für die 10-Jahre-und-6-Monate-Frist ist bei Erstfinanzierungen nicht das Datum, an dem der Kreditvertrag unterschrieben wurde (wie oft fälschlicherweise behauptet wird), sondern das Datum der Vollauszahlung. Deshalb muss geprüft werden: Wann genau wurde die Summe des ersten Darlehens vollständig ausgezahlt, also an den Verkäufer/Gläubiger überwiesen? In der Regel verschickt die Bank eine schriftliche Bestätigung über die erfolgte Vollauszahlung an den Darlehensnehmer. Wurde eine bestehende Immobilie gekauft, dann dürfte die Bank den Betrag damals auf einen Schlag an den Käufer/Gläubiger übertragen haben. Bei Neubauten hingegen wurde die Summe erst nach und nach ausgezahlt, hier zählt aber ebenfalls das Datum, an dem der allerletzte Cent aus dem Immobiliendarlehen beim Verkäufer/Gläubiger eingegangen ist.
  2. Eventuelle Vertragsänderung checken: Wurde der Darlehensvertrag nach dem Vertragsabschluss im Nachhinein noch mal verändert? Wurde zum Beispiel der Zinssatz oder die Zinsbindung im Laufe der Zeit noch mal angepasst? Dann beginnt die 10-Jahres-Frist ab dem Datum der Anpassung von Neuem.
  3. Herausfinden, ab wann gekündigt werden kann: Das Datum der Vollauszahlung zählt selbst nicht mit. Stattdessen rechnet man ab dem darauffolgenden Tag zehn Jahre hinzu. Angenommen, die Kreditsumme wurde am 15.05.2009 vollständig ausgezahlt. Addieren wir ab dem darauffolgenden Tag zehn Jahre hinzu, kommt dabei der 16.05.2019 heraus. An diesem Tag sind die zehn Jahre abgelaufen, und ab diesem Tag kann das Immobiliendarlehen bei der Bank gekündigt werden.
  4. Kündigungsschreiben aufsetzen: Die Vorgehensweise, um den frühestmöglichen Kündigungstermin wahrzunehmen, sieht folgendermaßen aus: Zuerst muss die Darlehensnummer ermittelt werden, die zum Immobiliendarlehen gehört. Sie steht im ursprünglichen Vertrag. Diese Darlehensnummer muss im Kündigungsschreiben genannt werden, damit die Bank die Kündigung dem korrekten Darlehen zuordnen zu kann. Wichtig ist auch: Wenn es mehr als einen Darlehensnehmer gibt, müssen auch alle Darlehensnehmer die Kündigung unterschreiben. Wie man ein solches Schreiben aufsetzt, zeigen wir mit unserem praktischen Musterbrief. Am besten geht der Brief mit ein paar Tagen Vorlauf in die Post, denn er muss pünktlich am 16.05.2019 bei der Bank vorliegen. Noch ein Tipp: Die Kündigung am besten per Einschreiben/Rückschein versenden, dann hat man später einen Nachweis über das Eingangsdatum. In unserem Beispiel ist das der Weg, das Darlehen zum frühestmöglichen Zeitpunkt zu kündigen, sodass das Immobiliendarlehen exakt am 16.11.2019 abläuft.
  5. Warten: In den nun folgenden sechs Monaten kann die Restschuld noch nicht überwiesen und abgelöst werden, denn die Kündigungsfrist läuft noch, und die Bank lässt den Darlehensnehmer keinen Tag vor dem 16.11.2019 aus dem Schuldverhältnis heraus. Die Wartezeit kann man sinnvoll nutzen, indem man sich rechtzeitig um eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung kümmert. Denn die demnächst fällig werdende Summe muss pünktlich bei der alten Bank beglichen werden.
  6. Restschuld pünktlich überweisen: Nach dem Ablauf der Kündigungsfrist, in unserem Fall dem 16.11.2019, muss die Restschuld der alten Baufinanzierung innerhalb von zwei Wochen beglichen werden. In unserem Beispiel muss sie also spätestens am 30.11.2019 um 23:59 Uhr bei der alten Bank eingegangen sein. Kommt die Restschuld zu spät, gilt die gesamte Kündigung als unwirksam. Dann müsste eine neue Kündigung ausgesprochen werden, die dann wieder 6 Monate Kündigungsfrist – also neue Wartezeit – nach sich zieht.

Schon gewusst? Das Sonderkündigungsrecht verfällt nicht

Der frühestmögliche Kündigungstermin ist bereits verstrichen? Das macht nichts, eine Kündigung ist immer noch möglich. Wichtig ist nur, dass die Zinsbindung des Immobiliendarlehens bereits länger als 10 Jahre läuft. Um bei unserem Beispiel zu bleiben: Dieses Darlehen lässt sich nicht nur am 16.05.2019, sondern auch am 17.05.2019, 18.05.2019…kündigen, auch noch am 31.12.2025 und an jedem weiteren Tag nach dem 16.05.2019. Und zwar immer mit einer Kündigungsfrist, die auf den Tag genau 6 Monate nach der Kündigung endet. Und auch ganz egal, ob die Zinsbindung insgesamt 15, 20, 25 oder 30 Jahre beträgt und eigentlich noch dementsprechend lang liefe.

Schon gewusst, Teil 2: §489 BGB gilt auch für die Anschlussfinanzierung!

Das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren gilt auch für die Anschlussfinanzierung, also beispielsweise auch für ein Forward-Darlehen. Läuft die Anschlussfinanzierung also bereits länger als 10 Jahre, kann sie ebenfalls mit einer 6-monatigen Frist gekündigt werden. Um die Verwirrung perfekt zu machen: Bei Anschlussfinanzierungen ist für die 10-Jahres-Frist nicht das Datum der Vollauszahlung ausschlaggebend, sondern das Datum der Unterschrift. Also genau umgekehrt als bei der Erstfinanzierung. Die 10-Jahres-Frist läuft bei der Anschlussfinanzierung also ab dem ersten Tag nach Unterzeichnung des Vertrags los.

Schon gewusst, Teil 3: Jedes Darlehen muss einzeln gekündigt werden.

Und noch ein letzter Tipp zum Schluss: Besteht die Baufinanzierung aus mehreren Darlehen, muss zwecks Kündigung gemäß §489 BGB jedes Darlehen einzeln gekündigt werden. Bestand die gesamte Baufinanzierung zum Beispiel aus einer Kombination aus normalem Annuitätendarlehen und KfW-Darlehen (Kreditanstalt für Wiederaufbau) muss auch das KfW-Darlehen in der Regel separat gekündigt werden.

Haftungsausschluss: Die Informationen rund um das Sonderkündigungsrecht gemäß §489 BGB basieren auf sorgfältiger Recherche. Dennoch können wir Fehler in diesem Beitrag sowie dem Musterbrief nicht ausschließen und übernehmen daher auch keine Haftung. Für rechtssichere Auskünfte zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt. Beitrag und Musterbrief ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.


Musterschreiben: Kündigung Baufinanzierung nach 10 Jahren (Word-Datei)


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