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Wo die eigenen vier Wände am meisten kosten und wo sie am günstigsten sind: Bundesländer im Vergleich

Lübeck, 3. August 2017. Häuser werden überall teurer, Wohnungen in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Thüringen günstiger. Hamburg bleibt Spitzenreiter: Wohnungen sind an der Elbe im Schnitt fast drei Mal so teuer wie in Sachsen-Anhalt, Häuser kosten mehr als das Doppelte. Der Finanzdienstleister Dr. Klein hat tatsächlich bezahlte Immobilienpreise für Wohnungen und Häuser im ersten Halbjahr 2017 ausgewertet, mit dem Vorjahreszeitraum verglichen und einen deutschlandweiten Überblick erstellt.

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Wohnung oder Haus: In welchen Bundesländern ist welche Immobilienart günstiger?

In 13 von 16 Bundesländern sind angehende Hausbesitzer im Vorteil: Im Mittel sind hier die Häuser günstiger als Eigentumswohnungen. Anders sieht es in Bremen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen-Anhalt aus – dort müssen Interessierte mehr Geld für ein Ein- oder Zweifamilienhaus in die Hand nehmen. In Baden-Württemberg ist das Bild im ersten Halbjahr 2017 relativ ausgeglichen: Die Quadratmeterpreise für die beiden Immobilienarten sind ähnlich – 2.555 Euro für Wohnungen und 2.538 für Häuser. Auch die Preisspanne pro Quadratmeter zwischen der günstigsten und der teuersten Immobilie fällt ähnlich aus: Sie reicht von 597 bis 7.074 €/qm für Wohnungen und von 566 bis 7.587 €/qm für Häuser.

Wohnungen
 Medianpreis (Alt-, Neubau) €/qm Preisspanne €/qm Veränderung zum 1. HJ 2016
Hamburg4.1291.688 - 11.2218,03 %
Bayern3.953552 - 11.92329,52 %
Berlin3.285908 - 9.22911,36 %
Hessen2.815543 - 11.15912,60 %
Baden-Württemberg2.555597 - 7.0748,22 %
Mecklenburg-Vorpommern2.464640 - 6.212-3,90 %
Brandenburg2.449662 - 6.487-2,74 %
Schleswig-Holstein2.376535 - 9.22417,92 %
Sachsen2.073522 - 5.82323,69 %
Rheinland-Pfalz2.013680 - 6.7574,41 %
Niedersachsen2.000513 - 8.1677,76 %
Nordrhein-Westfalen1.930533 - 8.5587,28 %
Bremen1.816600 - 4.63319,00 %
Saarland1.7741.000 - 4.26943,30 %
Thüringen1.613730 - 9.500-4,39 %
Sachsen-Anhalt1.455515 - 3.3680,48 %
Tabelle: Kaufpreise für Wohnungen im 1. Halbjahr 2017
Häuser
 Medianpreis (Alt-, Neubau) €/qmPreisspanne €/qmVeränderung zum 1.HJ 2016
Hamburg3.273892 - 7.5449,10 %
Berlin2.810667 - 10.5275,84 %
Baden-Württemberg2.538566 - 7.58716,32 %
Bayern2.507507 - 10.78414,79 %
Hessen2.255507 - 10.04211,30 %
Nordrhein-Westfalen2.083513 - 8.6048,38 %
Schleswig-Holstein2.052505 - 6.8630,79 %
Mecklenburg-Vorpommern1.991501 - 5.2556,24 %
Sachsen1.934505 - 4.81311,60 %
Bremen1.929655 - 4.2177,65 %
Rheinland-Pfalz1.866510 - 5.28413,09 %
Niedersachsen1.825502 - 6.50913,42 %
Brandenburg1.762504 - 5.25016,30 %
Sachsen-Anhalt1.524505 - 3.67914,93 %
Thüringen1.519513 - 4.4980,60 %
Saarland1.347522 - 3.1165,48 %
Tabelle: Kaufpreise für Häuser im 1. Halbjahr 2017

Wohnungsmarkt in Deutschland: Hamburger, Bayern und Berliner müssen am meisten zahlen

Mit einem gemittelten Quadratmeterpreis von 4.129 Euro nehmen Hamburger Wohnungen den Spitzenplatz ein, gefolgt von Bayern (3.953 €/qm) und Berlin (3.285 €/qm). Deutlich günstiger ist es in Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Nordrhein-Westfalen und im Saarland mit gemittelten Quadratmeterpreisen unter 2.000 Euro. Schnäppchenjäger werden auch in Niedersachsen oder Sachsen fündig: Hier können Käufer bereits ab 513 €/qm bzw. 522 €/qm eine Wohnung ihr Eigen nennen. Günstiger wird es im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2016 in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Thüringen: Der Medianpreis sinkt hier um 3,9 Prozent (Mecklenburg-Vorpommern), 2,74 Prozent (Brandenburg) und 4,39 Prozent (Thüringen). Den deutlichsten Anstieg spüren Käufer von Eigentumswohnungen im Saarland (43,3 Prozent), in Bayern (29,52 Prozent) und in Sachsen (23,69 Prozent).

Neubauwohnung toppt Altbau: 2.625 Euro pro Quadratmeter liegen dazwischen

Der Preisunterschied zwischen Bestandswohnungen und Neubauwohnungen ist eklatant: Knapp 1.500 Euro kostet der Quadratmeter für neu gebaute Wohnungen durchschnittlich mehr. In Bayern liegen sogar 2.615 Euro zwischen den gemittelten Quadratmeterpreisen für Neubau und Bestand, im Saarland sind es 2.021 Euro. Weniger deutlich fällt der Unterschied in Hamburg (761 €/qm) und in Niedersachsen (962 €/qm) aus. Deutschlandweit liegt der Einstiegspreis für Neubauwohnungen weit über der Tausend-Euro-Grenze: Am günstigsten neu bauen lässt es sich in Sachsen mit 1.376 €/qm, gefolgt von Schleswig-Holstein mit 1.431 €/qm.

Käufer neuer Wohnungen müssen besonders in Bayern, Hamburg, Berlin und Hessen mit Quadratmeterpreisen von über 4.000 €/qm verhältnismäßig viel Geld investieren. Wer ein kleineres Budget zur Verfügung hat, wird eher bei Altbauten fündig: In neun Bundesländern sind Bestandswohnungen im ersten Halbjahr 2017 bereits für 600 €/qm oder weniger zu haben. 

Wohnungen Bestand
 Medianpreis €/qm Preisspanne €/qm
Hamburg3.940 1.688 - 8.333
Bayern3.281 552 - 11.923
Berlin2.857 908 - 8.622
Baden-Württemberg2.387 597 - 7.000
Hessen2.341 543 - 9.080
Brandenburg2.000662 - 5.982
Schleswig-Holstein1.961 535 - 9.224
Sachsen1.924 522 - 5.823
Niedersachsen1.872 513 - 8.167
Mecklenburg-Vorpommern1.855 640 - 6.212
Bremen1.742 600 - 4.633
Rheinland-Pfalz1.736 680 - 5.128
Nordrhein-Westfalen1.727 533 - 6.481
Saarland1.488 1.000 - 1.957
Thüringen1.405 730 - 9.500
Sachsen-Anhalt1.259 515 - 3.368
Tabelle: Kaufpreise für Bestandswohnungen in den Bundesländern
Wohnungen Altbau
 Medianpreis €/qm Preisspanne €/qm Differenz Medianpreis Neubau-Bestand €/qm
Bayern5.896 2.222 - 11.704 2.615
Hamburg4.701 2.606 - 11.221 761
Berlin4.457 1.718 - 9.229 1.600
Hessen4.194 1.496 - 11.159 1.853
Saarland3.509 2.108 - 4.269 2.021
Schleswig-Holstein3.505 1.431 - 6.322 1.544
Baden-Württemberg3.465 1.750 - 7.0741.078
Brandenburg3.404 1.634 - 6.487 1.404
Nordrhein-Westfalen3.315 1.539 - 8.558 1.588
Mecklenburg-Vorpommern3.284 1.825 - 5.816 1.429
Bremen3.180 1.897 - 4.525 1.438
Sachsen3.118 1.376 - 4.525 1.194
Rheinland-Pfalz2.968 2.289 - 6.757 1.232
Niedersachsen2.834 1.758 - 5.600 962
Thüringen2.829 1.517 - 4.252 1.424
Sachsen-Anhalt2.576 1.947 - 3.179 1.317
Tabelle: Kaufpreise für Neubauwohnungen und Differenz zu Bestandswohnungen

Überall steigend: Hauspreise in Hamburg und Berlin am höchsten, Schlusslichter Saarland und Thüringen

In allen Bundesländern steigen die Preise im ersten Halbjahr 2017 im Vergleich zu den ersten sechs Monaten 2016. In Thüringen und Schleswig-Holstein ist der Anstieg von unter einem Prozent allerdings zu vernachlässigen. In acht Bundesländern geht die Preiskurve dagegen um einen zweistelligen Prozentsatz nach oben: Niedersachsen, Hessen, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Sachsen und Sachsen-Anhalt. Besonders augenfällig ist die Entwicklung in Brandenburg: Hier sinken die Medianpreise für Wohnungen, die mittleren Hauspreise steigen dagegen um 16,3 Prozent.

Hamburg liegt bundesweit auch bei den Preisen für Häuser vorne, mit durchschnittlich 3.273 €/qm. Am unteren Ende der Preisskala liegen das Saarland (1.347 €/qm), Thüringen (1.519 €/qm) und Sachsen-Anhalt (1.524 €/qm). Außer in Hamburg, Bremen und Berlin finden Hauskäufer mit schmalem Budget eine Immobilie für weniger als 600 €/qm. Die Preisspanne reicht in Hessen, Bayern und Berlin bis in den fünfstelligen Quadratmeterpreis. Sparen können dagegen Saarländer und Sachsen-Anhaltiner: Im ersten Halbjahr kostet hier kein Haus mehr als 3.116 €/qm bzw. 3.679 €/qm.

Bestandsimmobilien in Thüringen, Neubauten in Sachsen-Anhalt am günstigsten

Auf dem Häusermarkt ist die Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestand bei Weitem nicht so ausgeprägt wie bei Wohnungen. Vor allem in Hamburg und Berlin liegen zwischen den gemittelten Preisen gerade mal 178 €/qm bzw. 245 €/qm. Einzig im Saarland ist der Unterschied mit durchschnittlich 1.110 €/qm sehr deutlich. Auch die Preisspanne von Bestandshäusern ist in vielen Bundesländern vergleichbar mit der von Neubauten, vor allem in Sachsen, Brandenburg, Bayern und Berlin. Fast überall kosten die teuersten Bestandshäuser knapp ebenso viel wie die teuersten neuen Häuser. In Schleswig-Holstein, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern geben die spendabelsten Hauskäufer sogar mehr Geld pro Quadratmeter aus als die Hausbauer.

Häuser Bestand
 Medianpreis €/qm Preisspanne €/qm
Hamburg3.159 892 - 7.449
Berlin2.682 667 - 9.500
Bayern2.285 507 - 9.926
Baden-Württemberg2.273 566 - 7.500
Hessen1.988 507 - 10.042
Nordrhein-Westfalen1.908513 - 8.604
Schleswig-Holstein1.893 505 - 6.863
Bremen1.801 655 - 4.217
Rheinland-Pfalz 1.583 510 - 5.219
Mecklenburg-Vorpommern1.574 501 - 5.255
Niedersachsen1.563 502 - 6.000
Sachsen1.504 505 - 4.242
Brandenburg1.359 504 - 5.122
Saarland1.257 522 - 3.110
Thüringen1.201513 - 3.302
Sachsen-Anhalt1.144 505 - 2.961
Tabelle: Preise für Bestandshäuser
Häuser Neubau
 Medianpreis €/qm Preisspanne €/qm Differenz Medianpreis Neubau-Bestand €/qm
Hamburg3.3371.897 - 7.544178
Berlin2.927673 - 10.527 245
Baden-Württemberg2.839854 - 7.587566
Bayern2.667536 - 10.784382
Hessen2.575553 - 7.836587
Nordrhein-Westfalen2.505682 - 5.815597
Schleswig-Holstein2.411840 - 5.324518
Saarland2.3671.597 - 3.116 1.110
Rheinland-Pfalz 2.3551.180 - 5.284 772
Bremen2.2911.667 - 3.703 490
Mecklenburg-Vorpommern2.2321.061 - 5.016658
Niedersachsen2.197714 - 6.509 634
Sachsen2.156600 - 4.813652
Thüringen1.984760 - 4.498783
Brandenburg1.975583 - 5.250616
Sachsen-Anhalt1.927968 - 3.679783
Tabelle: Hauspreise Für Neubauten in den Bundesländern
Über die Auswertung

Die Auswertungen der tatsächlich gezahlten Immobilienkaufpreise in den Bundesländern werden auf Basis einer hedonischen Regressionsanalyse erstellt. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen. Grundlage der Ergebnisse sind die monatlichen Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform. EUROPACE ist der unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Rund fünfzehn Prozent aller Immobilienfinanzierungen in Deutschland werden über diesen Marktplatz finanziert. Das sind ca. 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von rund 4 Mrd. Euro pro Monat. Der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTI) basiert auf denselben Daten und analysiert die jeweils im Fokus stehende Metropolregion. Der DTI gibt mit dem  Immobilienpreisindex zusätzlich Auskunft über die Preisentwicklung in den Regionen.

Über die Dr. Klein Privatkunden AG

Dr. Klein ist einer der größten Finanzdienstleister Deutschlands und seit über 60 Jahren am Markt etabliert. Die Spezialisten von Dr. Klein beraten nachhaltig, allumfassend und verständlich in den Bereichen Baufinanzierung, Versicherung, Ratenkredit oder Geldanlage. Kunden finden bei Dr. Klein zu allen Fragen rund um ihre Finanzen die individuell passende Lösung. Das Unternehmen baut seine Expertise kontinuierlich aus und ist mittlerweile deutschlandweit mit mehr als 550 Beratern vor Ort an über 200 Standorten vertreten.

Die kundenorientierte Beratungskompetenz und die langjährigen, vertrauensvollen Beziehungen zu allen namhaften Kredit- und Versicherungsinstituten sichern den Kunden von Dr. Klein stets den einfachsten Zugang zu den besten Finanzdienstleistungen. Dafür wurde das Unternehmen 2014 und 2015 u.a. von Springer-Fachmedien als „vorbildlicher Finanzvertrieb“ und von dem DISQ und n-tv zum dritten Mal in Folge mit dem „Deutschen Fairnesspreis“ ausgezeichnet. Dr. Klein ist eine 100%-ige Tochter des an der Frankfurter Börse im SDAX gelisteten technologiebasierten Finanzdienstleisters Hypoport AG.