Vom Zögern zum Zugreifen: Immobilienmarkt zeigt neue Dynamik

Datenanalyse – Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI): 4. Quartal 2025

Lübeck, 27. Januar 2026. Der deutsche Immobilienmarkt präsentiert sich zum Jahresende 2025 regional stark differenziert. In Dortmund beobachtet Thomas Przytulla, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, trotz Preisanstiegen eine überraschende Belebung, selbst bei energetisch schwachen Bestandsimmobilien. Gleichzeitig können Kaufinteressierte im Norden und Süden kurz durchatmen: Dort geben die Preise in Teilen leicht nach, bleiben jedoch auf einem hohen Niveau. Der Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise zeigt, wie unterschiedlich sich die regionalen Märkte entwickeln.

Im Fokus: Dortmund – Kehrtwende am Immobilienmarkt im östlichen Ruhrgebiet

Ein bemerkenswerter Stimmungswandel zeigt sich im 4. Quartal 2025 bei Dortmunder Kaufinteressierten in Hinblick auf Immobilien mit schwacher Energieeffizienz. Die lang verbreitete Ablehnung gegenüber stark sanierungsbedürftigen Immobilien ist nun spürbar zurückgegangen. „Selbst Einfamilienhäuser mit Energieeffizienzklasse H finden wieder Käuferinnen und Käufer“, berichtet Thomas Przytulla aus der Praxis. „Häufig gehen diese im Preisbereich zwischen 250.000 und 400.000 Euro über den Tisch.“ Ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung sind spezielle Förderprogramme für energetische Modernisierungen von überregionalen Banken, die erst seit einigen Monaten auf dem Markt sind und sich zunehmend bei Kaufinteressierten herumgesprochen haben. „Staatliche Förderungen – wie die der KfW – spielen hingegen nur eine untergeordnete Rolle, da die Anforderungen für den Erhalt solcher Darlehen teils sehr hoch sind.“ 

Im 4. Quartal 2025 zeigt sich der Index, der die Preisentwicklung unter Berücksichtigung von Lage und Alter der Immobilie abbildet, im Vergleich zum Vorquartal leicht steigend: mit +1,16 Prozent bei Häusern und +1,56 Prozent bei Wohnungen. Der Medianpreis liegt bei Ein- und Zweifamilienhäusern in Dortmund bei 2.862 €/qm, für ein eigenes Appartement zahlen Käuferinnen und Käufer 2.357 €/qm. 

Noch höher als die tatsächlich gezahlten Kaufpreise, die der Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise unter die Lupe nimmt, sind in vielen Fällen die aufgerufenen Angebotspreise, beobachtet Przytulla: „Der Trend hin zu überzogenen Angebotspreisen hält leider weiter an. Oftmals eröffnet das jedoch Verhandlungsspielraum für Interessierte. Und bei diesen Verhandlungen können wir als Spezialisten für Baufinanzierung behilflich sein.“ In der Praxis kommen dann professionelle Wertermittlungen zum Einsatz. „Mithilfe verschiedener Bewertungstools kann ich objektiv prüfen, ob Angebotspreise gerechtfertigt sind oder eben auch nicht. Käuferinnen und Käufer erhalten so eine fundierte Argumentationsgrundlage, um Preisabschläge sachlich zu begründen. Detailliert aufgeführte Mängel und Zustandsbewertungen helfen ihnen, realistische Nachverhandlungen zu führen – ein Ansatz, der von vielen als große Unterstützung wahrgenommen wird“, so Przytulla weiter. 

Region West: Köln zieht an, Düsseldorf pausiert

Die Domstadt bleibt in der Region West Spitzenreiter bei den Wohnungspreisen. Rund 3.740 Euro zahlen Käuferinnen und Käufer hier mittlerweile im Schnitt pro Quadratmeter. Noch ein Stück davon entfernt sind die Quadratmeterpreise für Häuser in Köln, die durchschnittlich bei 3.220 Euro liegen. Einen Aufwärtstrend bei den Preisen offenbart der Indexwert, der die Teuerung wiedergibt: Dieser belegt eine Steigerung von +3,4 Prozent bei Wohnungen sowie +2,42 Prozent bei Häusern im Vergleich zum 4. Quartal 2024. Düsseldorfer Immobilienpreise legten zum Ende des vergangenen Jahres eine kleine Verschnaufpause ein. Der Medianpreis für Wohnungen liegt hier bei 3.533 €/qm, für Häuser gingen im Mittel 3.271 €/qm über den Tisch. 

Region Süd: Teures Wohnen trotz Preisabkühlung

Luft holen konnten zum Jahresende auch Käuferinnen und Käufer von Wohnungen im Süden der Republik: In allen drei von Dr. Klein untersuchten Großstädten – Frankfurt am Main, Stuttgart und München – gab der Preisindex für Eigentumswohnungen gegenüber dem 3. Quartal 2025 nach. Die deutlichste Entlastung verzeichnete Frankfurt mit einem Minus von 1,19 Prozent. In Stuttgart sank der Index um 0,66 Prozent, in München um 0,5 Prozent. Von einer nachhaltigen Entspannung kann jedoch keine Rede sein. Die Kaufpreise stagnieren weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. In Frankfurt liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen bereits seit fünf Jahren klar oberhalb der 4.000-Euro-Marke – auch im 4. Quartal 2025 mit durchschnittlich 4.116 Euro pro Quadratmeter. Zwar ist der Wohnungspreis in Stuttgart im Fünfjahresvergleich rückläufig, doch auch dort sind 3.879 €/qm zum Jahresende ein beträchtlicher Betrag. Einen sehr deutlichen Preisunterschied beim Median gibt es zwischen Stuttgart und der bayerischen Landeshauptstadt: Wer Ende 2025 in München eine Eigentumswohnung erwarb, zahlte durchschnittlich 7.482 €/qm.

Region Nord-Ost: Stabile Preise mit regionalen Unterschieden

Der Immobilienmarkt im Nordosten Deutschlands zeigt sich zum Jahresende 2025 uneinheitlich, insgesamt jedoch robust und widerstandsfähig. In Hamburg (-0,48 Prozent) und Berlin (-0,35 Prozent) sinkt der Index für Wohnungen im Quartalsvergleich zwar moderat, allerdings bleiben beide Werte im Jahresvergleich recht stabil. In der Hansestadt liegt der Medianpreis für Wohnungen bei 4.658 Euro pro Quadratmeter, in Berlin bei 5.135 Euro. Spürbar dynamischer entwickelten sich hingegen die Häusermärkte: Sowohl in Hamburg als auch in der Hauptstadt zogen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im Quartals- wie auch im Jahresvergleich weiter an.

In Hannover verteuern sich sowohl Wohnungen als auch Häuser moderat, mit prozentual stärkeren Zuwächsen beim Index im Haussegment (+2,72 Prozent im Vergleich zum Vorjahr). Käuferinnen und Käufer zahlen für ein Haus in der niedersächsischen Landeshauptstadt im Mittel 2.599 Euro für den Quadratmeter. In Dresden ergibt sich ein differenzierteres Bild. Zwar gab der Index für die Wohnungspreise zum Jahresende nach (-1,09 Prozent im Quartalsvergleich), gegenüber dem Vorjahr ist jedoch ein deutliches Plus von 4,32 Prozent sichtbar. Die Hauspreise in Dresden sind auf einem sehr hohen Niveau, wenngleich der Median mit 3.094 €/qm nur wenig Veränderung zum Vorquartal aufweist. Seit dem dritten Quartal des Jahres 2021 liegen die Quadratmeterpreise für Häuser im Elbflorenz mit zwei Ausnahmen fast durchgehend über der 3.000-Euro-Marke.