Immobilienpreise 2026: Prognose zur Entwicklung in Deutschland
- Im Januar 2026 sind die Immobilienpreise im gesamtdeutschen Durchschnitt im Vergleich zum Vormonat leicht gesunken.
- In Deutschland kostet eine Eigentumswohnung im Schnitt 3.520 €/m², ein Ein- oder Zweifamilienhaus aus dem Bestand kostet durchschnittlich 3.009 €/m²
- Dr. Klein erwartet für 2026 im gesamtdeutschen Durchschnitt eine Preissteigerung von 3 % bei Wohnimmobilien.
- Diese Entwicklung ist besonders für Immobilien in gefragten Lagen und für Immobilien mit guter Energieeffizienz absehbar. Eine ausführliche Prognose gibt es im Videoausblick zur Immobilienpreisentwicklung.
- Sprechen Sie uns an, um Ihre Finanzierung bestmöglich an die Zinswende anzupassen und nachhaltig zu gestalten.
- Video: Kommt es 2026 zum Immobiliencrash?
- Immobilienpreiskommentar (Q1 / 2026)
- Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt?
- Jetzt passende Baufinanzierung berechnen
- Was kostet eine Immobilie aktuell in deutschen Metropolregionen?
- Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den Metropolregionen?
- Wo gibt es die günstigsten Immobilienpreise?
- Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?
- Immobilienpreise: Wie ist die langfristige Prognose?
- Warum steigen die Preise?
- Sollte ich 2026 eine Immobilie kaufen?
- Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen
Video: Kommt es 2026 zum Immobiliencrash?
Immobilienpreiskommentar (Q1 / 2026)
Immobilienpreise steigen weiter – aber nicht überall
„Die Immobilienpreise sind auch im 4. Quartal 2025 weiter langsam nach oben geklettert“, erklärt Michael Neumann. Der Blick auf die realen Verkaufspreise bestätigt das: Im Dezember 2025 zahlten Käuferinnen und Käufer im Schnitt rund 580.000 € für Neubauten, etwa 380.000 € für Bestandshäuser und rund 290.000 € für Eigentumswohnungen. Bestandshäuser und Eigentumswohnungen liegen damit aktuell noch unter dem Preisniveau von Anfang 2022.
Markt belebt sich – Hohe Nachfrage nach Bestandsimmobilien
Nach einer Phase der Zurückhaltung kommt wieder Bewegung in den Markt. Die Nachfrage steigt spürbar. 2025 wurden fast 20 % mehr Immobilienkredite abgeschlossen als im Vorjahr. Immer mehr Menschen können sich also wieder Wohneigentum leisten.
Besonders bei Bestandsimmobilien nahm die Nachfrage zu. Das ist vor allem auf die niedrigeren Kaufpreise zurückzuführen: Bestandshäuser und Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 200.000 € bis 300.000 € weniger als Neubauten. In Zeiten höherer Zinsen bieten sie für viele Immobilienkäufer damit eine erschwinglichere Alternative zum Neubau.
Warum Neubauten so teuer bleiben
Neubauten bleiben auch 2026 trotz politischer Bemühungen kostspielig. „Hohe Baupreise haben 3 Hauptgründe: ein knappes Angebot, hohe Bau- und Materialkosten sowie strenge Vorgaben“, so Neumann. Der Bedarf an Wohnraum ist jedoch nach wie vor enorm. In Deutschland fehlen derzeit rund 800.000 Wohneinheiten. Zwar steigt die Zahl der Baugenehmigungen wieder, doch es werden weiterhin zu wenig Neubauprojekte umgesetzt. Entlastung soll der neue Gebäudetyp E bringen. Er verzichtet auf unnötige Standards und soll schnelleres und günstigeres Bauen ermöglichen.
Bestandsimmobilien: günstiger, aber nicht ohne Aufwand
Ein bestehendes Haus ist oft günstiger als ein Neubau. Das macht es attraktiv – erfordert aber unter Umständen eine genaue Modernisierungsplanung. Vor allem bei Häusern mit den schlechten Energieeffizienzklassen F, G und H besteht Verhandlungsspielraum nach unten beim Preis.
Neumann warnt jedoch davor, den Sanierungsbedarf zu unterschätzen. Eine schlechte Energieeffizienzklasse bedeutet höhere Energiekosten. Modernisierungsmaßnahmen wie Dämmung, neue Fenster oder eine moderne Heizung schaffen Abhilfe, sind jedoch kostenintensiv.
Die gute Nachricht: Förderprogramme unterstützen energetische Sanierungen. „Eine energetische Sanierung senkt dauerhaft die Heizkosten, verbessert das Wohnklima und steigert den Immobilienwert“, betont Neumann. Das ist auch für Banken entscheidend. Ohne Sanierung kann es schwieriger werden, einen Kredit zu erhalten – oder er wird teurer.
Droht 2026 ein Einbruch der Immobilienpreise?
Immer wieder ist von einem möglichen Einbruch der Immobilienpreise im Jahr 2026 die Rede. Hintergrund sind auslaufende Baufinanzierungen mit sehr niedrigen Zinsen. Vor 10 Jahren lagen die Zinsen oft bei rund 1 %. Heute müssen die Käufer von damals bei ihrer Anschlussfinanzierung mit einem deutlich höheren Zinsniveau von 3 bis 4 % rechnen. Vertreter:innen dieser Theorie erwarten dadurch mehr Zwangsversteigerungen und ein Überangebot.
Michael Neumann hält dieses Szenario für wenig realistisch. „Ich schätze einen flächendeckenden Preiseinbruch als unwahrscheinlich ein“, sagt er. Banken vergeben Kredite unter strengen Vorgaben. Zudem haben viele Kreditnehmende in der Zwischenzeit bereits einen großen Teil ihres Darlehens getilgt. Die Restschuld ist niedriger, die Mehrbelastung überschaubar.
Ausblick: Leichter Preisanstieg in den nächsten Monaten
Für die kommenden Monate rechnet Neumann mit weiter steigenden Immobilienpreisen. „Ich gehe von einem durchschnittlichen Preisanstieg von rund 1 % in diesem Quartal aus“, sagt er. In gefragten Regionen wie Metropolregionen könnte es sogar mehr sein.
Sein Rat an Kaufinteressierte: abzuwarten lohnt sich kaum. „Weder Immobilienpreise noch Bauzinsen werden in absehbarer Zeit deutlich sinken“, so Neumann. Wer also aktuell auf Immobiliensuche ist, sollte sich individuell beraten lassen und verschiedene Finanzierungsoptionen vergleichen, um 2026 den Weg ins Eigenheim zu finden.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt?
Die Immobilienpreise sind im Januar 2026 leicht gefallen, wie der aktuelle Hauspreis-Index EPX von Europace zeigt:
- Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen sanken von Dezember 2025 bis Januar 2026 leicht um -0,01 % auf einen Indexwert von 217,35.
- Bei Bestandsimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäusern) entwickelt sich der Index im selben Zeitraum von 201,93 auf 201,48 (-0,33 %).
- Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich im Januar ebenfalls nach unten. Im Untersuchungszeitraum gab es einen Rückgang von -0,46 % von 242,25 auf 242,16 Indexpunkten.
- Der Trend macht sich auch im Gesamtindex des EPX bemerkbar. Dieser sinkt von 220,95 auf 220,11 Indexpunkte und liegt somit um -0,27 % unter dem Wert des Vormonats.
„In den jüngsten Daten des Europace Hauspreisindex sehen wir nach einem moderaten Jahresende zunächst eine leichte Abschwächung der Kaufpreise. Besonders dynamisch entwickelt sich weiterhin der Mietmarkt. Die Angebotsmieten sind zum Jahresbeginn um rund 0,7 Prozent gegenüber dem Vormonat gestiegen. Diese Entwicklung erhöht den wirtschaftlichen Druck auf viele Haushalte spürbar und verschiebt die Abwägung zunehmend in Richtung Eigentum. Für den weiteren Jahresverlauf gehen wir jedoch nicht davon aus, dass die Immobilienpreisen weiter sinken. Der Spielraum zwischen Angebotspreisen und tatsächlichen Kaufpreisen dürfte sich weiter verringern, da Immobilienpreise zunehmend unempfindlicher gegenüber Zinsbewegungen werden. Für Kaufinteressierte bedeutet das: Das Marktumfeld ist anspruchsvoll, aber berechenbarer geworden. Wer langfristig plant und über Finanzierungssicherheit verfügt, sollte nicht darauf setzen, dass aktuelle Preisnachlässe von Dauer sind und den Immobilienkauf jetzt aktiv angehen“, erklärt Europace Co-CEO und Vorstand Stefan Münter."
Dr. Klein Immobilienbarometer
| Index | Wert |
|---|---|
| Destatis | + 0,98nbsp;% |
| VdP | + 0,8 % |
| Greix | + 0,53 % |
| IW | + 0,75 % |
| Empirica | + 0,95 % |
| BBK | + 0,51 % |
| E&V | + 0,17 % |
| EPX | + 0,24 % |
- Destatis = Statistisches Bundesamt Häuserpreisindex
- vdp = Verband deutscher Pfandbriefbanken Immobilienpreisindex
- GREIX = German Real Estate Index
- IW = Institut der deutschen Wirtschaft Köln Wohnindex
- empirica = empirica Immobilienpreisindex
- BBK = Bundesbank Preisindizes für die Bauwirtschaft
- E&V = Engel & Völkers Immobilienpreise
- EPX = Europace hedonic
Der Dr. Klein Immobilienpreis Indikator vereint Indizes verschiedener namhafter Institutionen in Deutschland. Dadurch erhalten Sie einen breiteren Überblick, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland kurzfristig entwickeln. Die Werte beziehen sich dabei auf das jeweilige Vorquartal und zeigen die prozentuale Veränderung zum Vorquartal.
Von den 8 Indizes registrieren alle Indizes im 3. Quartal 2025 einen Anstieg der Immobilienpreise. Diese bewegen sich dabei zwischen 0,17 % und 0,98 % im Vergleich zu Q2 2025.
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Was kostet eine Immobilie aktuell in deutschen Metropolregionen?
Laut dem EPX mean von Europace, einer Transaktionsplattform für Finanzierungsprodukte, kostet eine Eigentumswohnung in Deutschland im Schnitt 3.520 €/m² (Stand: Januar 2026).
Den günstigsten Wohnraum gibt es dabei in Dortmund. Eine Immobilie kostet dort im Schnitt 2.357 €/m². In München sind es dagegen 7.482 €/m² im Schnitt, die Kaufinteressenten für eine Eigentumswohnung zahlen müssen. Für eine durchschnittliche Wohnung mit 90 m² zahlen Sie in Dortmund somit im Schnitt 212.130 €, während es in München im Schnitt 673.380 € sind.
| Ort | Medianpreis in €/m² | Medianpreis für 90 m² Wohnung |
|---|---|---|
| München | 7.482 €/m² | 673.380 € |
| Berlin | 5.135 €/m² | 462.150 € |
| Hamburg | 4.658 €/m² | 419.220 € |
| Frankfurt | 4.116 €/m² | 370.440 € |
| Stuttgart | 3.879 €/m² | 349.110 € |
| Köln | 3.738 €/m² | 336.420 € |
| Düsseldorf | 3.533 €/m² | 317.970 € |
| Dresden | 3.154 €/m² | 283.860 € |
| Hannover | 2.968 €/m² | 267.120 € |
| Dortmund | 2.357 €/m² | 212.130 € |
Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern aus dem Bestand belaufen sich die Preise im Schnitt auf 3.009 €/m² (Quelle: EPX mean, Stand: Januar 2026). Auch in dieser Sparte finden sich in München die teuersten Kaufpreise. Bestandshäuser kosten dort im Schnitt 5.944 €/m². Somit sind die Preise in der bayrischen Landeshauptstadt mehr als doppelt so hoch wie in Hannover. Unter allen verglichenen Metropolregionen zahlen Sie dort mit 2.599 €/m² am wenigsten im Schnitt für ein Bestandshaus.
Wer in München ein Bestandshaus mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 130 m² kaufen will, zahlt somit 772.720 € im Schnitt. In Hannover belaufen sich die Immobilienpreise für ein Bestandshaus mit derselben Grundfläche auf 337.870 €.
| Ort | Medianpreis in €/m² | Medianpreis für 130 m² Haus |
|---|---|---|
| München | 5.944 €/m² | 772.720 € |
| Stuttgart | 4.128 €/m² | 536.640 € |
| Berlin | 3.941 €/m² | 512.330 € |
| Hamburg | 3.657 €/m² | 475.410 € |
| Frankfurt | 3.608 €/m² | 469.040 € |
| Düsseldorf | 3.271 €/m² | 425.230 € |
| Köln | 3.220 €/m² | 418.600 € |
| Dresden | 3.094 €/m² | 402.220 € |
| Dortmund | 2.862 €/m² | 372.060 € |
| Hannover | 2.599 €/m² | 337.870 € |
Zwar sind die Immobilienpreise für Häuser auf den Quadratmeter gerechnet günstiger als bei einer Wohnung. Wegen der größeren Grundfläche sind die Gesamtkosten für Häuser im Vergleich zu Eigentumswohnungen weiterhin höher. Mit welchen weiteren Kosten Sie beim Hauskauf rechnen müssen, lesen Sie auch in unserem Ratgeberartikel "Was kostet ein Haus?".
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Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den Metropolregionen?
Im Vergleich zum Vorquartal sanken die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in den meisten Metropolregionen. Am stärksten sanken sie dabei in Frankfurt (-1,19 %), gefolgt von Dresden (-1,09 %). Preisanstiege gab es in Dortmund (+1,56 %), Köln (+0,29 %), Hannover (+0,21 %) und Düsseldorf (+0,20 %).
Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern sind in fast allen von Dr. Klein untersuchten Metropolregionen die Immobilienpreise im Vergleich zum 4. Quartal 2025 gestiegen. Nur in Düsseldorf (-0,40 %) und Stuttgart (-0,54 %) sind die Immobilienpreise gesunken. Den größten Preisanstieg gab es in Dresden mit +1,24 %. Dahinter folgen Köln (+1,19 %) und Dortmund (+1,16 %).
| Metropolregion | Veränderung in % (Eigentumswohnungen)) | Veränderung in % (Haus) |
|---|---|---|
| Stuttgart | -0,66 % | -0,54 % |
| Köln | 0,29 % | 1,19 % |
| Hannover | 0,21 % | 0,79 % |
| Dortmund | 1,56 % | 1,16 % |
| Frankfurt | -1,19 % | 0,49 % |
| Berlin | -0,35 % | 0,36 % |
| Düsseldorf | 0,20 % | -0,40 % |
| Hamburg | -0,48 % | 0,95 % |
| Dresden | -1,09 % | 1,24 % |
| München | -0,50 % | 0,18 % |
Im Durchschnitt ist der Preis für Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal um -0,20 % gesunken. Bei Häusern haben sich die Immobilienpreise im Durchschnitt um +0,52 % verteuert.
Wo gibt es die günstigsten Immobilienpreise?
In der Metropolregion Köln gab es im 4. Quartal 2025 Eigentumswohnungen bereits ab 777 €/m² zu kaufen. Die günstigsten Ein- beziehungsweise Zweifamilienhäuser gab es in der Metropolregion Hannover. Dort lag der niedrigste Verkaufspreis laut Europace bei 507 €/m². Je nach Metropolregion gibt es noch Stadtviertel, in denen die Immobilienpreise weit unter dem Median liegen.
Es lohnt sich dort also auch in Randgebieten oder weniger beliebten Stadtvierteln zu suchen. So kann man unter anderem auch in Metropolregionen noch leistbare Immobilien finden. In der Tabelle unten finden Sie eine Grafik mit den jeweils niedrigsten Verkaufspreisen in einer Metropolregion für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser.
| Metropolregion | Eigentumswohnungen | Haus |
|---|---|---|
| Stuttgart | 1.525 € | 656 € |
| Köln | 777 € | 550 € |
| Hannover | 1.282 € | 507 € |
| Dortmund | 1.113 € | 514 € |
| Frankfurt | 1.400 € | 561 € |
| Berlin | 1.083 € | 567 € |
| Düsseldorf | 1.056 € | 571 € |
| Hamburg | 1.333 € | 554 € |
| Dresden | 926 € | 542 € |
| München | 1.899 € | 763 € |
Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?
Während die Immobilienpreise nur langsam zunehmen oder teilweise wieder zurückgehen, haben die aktuellen Bauzinsen seit 2022 wieder Fahrt aufgenommen − Anfang März 2025 sind sie sprunghaft gestiegen. Seit Sommer 2025 haben sie sich wieder beruhigt und bewegen sich seitdem im Großen und Ganzen seitwärts fort.
So können wir Ihnen beispielsweise einen effektiven Topzins ab 3,35 % anbieten: für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % (Repräsentatives Beispiel / Stand: 02.03.2026). In diesem Musterfall liegt die Monatsrate bei 1.540 €.
Im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20 Jahren sind damit die Baufinanzierungszinsen immer noch verhältnismäßig günstig. Die generelle Zinsprognose des Dr. Klein Expertenrats für das 1. Halbjahr 2026 geht davon aus, dass der Topzins für 10-jährige Darlehen zwischen 3,1 % und 3,7 % liegt. Kurzfristige Schwankungen innerhalb dieser Spanne sind jederzeit möglich. Lesen Sie mehr hierzu in unserem monatlichen Zinskommentar.
Immobilienpreise: Wie ist die langfristige Prognose?
Bis 2035 sollen Immobilien allgemein weiter an Wert gewinnen. Davon geht die Postbank in ihrem Wohnatlas 2024 aus. Insbesondere in Süddeutschland, dem Raum Hamburg und Berlin sowie dem Weser-Ems-Gebiet, ist mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.
| Stadt | Preistrend |
|---|---|
| München | 1,84 % |
| Frankfurt a.M. | 1,67 % |
| Köln | 1,43 % |
| Berlin | 1,31 % |
| Düsseldorf | 0,80 % |
| Stuttgart | 0,73 % |
| Hamburg | 0,43 % |
Das Wachstum der Immobilienpreise betrifft aber nicht alle Regionen. So ist laut Postbank der Höhepunkt der Immobilienpreise im westlichen Mitteldeutschland erreicht. Die Immobilienpreise werden sich dort auf dem aktuellen Preisniveau festigen. In Ostdeutschland rechnet die Bank hingegen mit sinkenden Immobilienpreisen bis 2035. Ausnahmen sind dort lediglich beliebte Städte wie Berlin, Potsdam, Leipzig, Jena und Weimar.
Warum werden die Immobilienpreise in Deutschland langfristig steigen?
In Deutschland ist die Nachfrage nach Immobilien weiterhin höher als das Angebot. Entsprechend werden die Immobilienpreise langfristig steigen. Konkret gibt es 4 Punkte, warum die Immobilienpreise trotz aktuell hoher Bauzinsen nicht stark fallen.
- Traum vom Eigenheim: Viele Deutsche wünschen sich weiterhin eine eigene Immobilie. So wollen laut einer aktuellen repräsentativen Umfrage von Dr. Klein 92 % der 18-29-Jährigen irgendwann Wohneigentum haben.
- Langsames Bautempo: In Deutschland wird gebaut, aber zu langsam. Die neuen Wohnungen und Häuser reichen nicht aus, um den Bedarf nach Raum zu sättigen.
- Knappe Ressourcen und Fachkräfte: Mit der Unterbrechung der Lieferwege während der Pandemie sind wichtige Baustoffe entweder teurer geworden oder schwer zu bekommen. Zudem fehlt es an Fachkräften auf deutschen Baustellen, was das Bautempo zusätzlich bremst.
- Erhöhte Nachfrage durch Arbeitsmigration: Nach dem Ende der Pandemie werden wieder mehr ausländische Arbeitskräfte nach Deutschland kommen. Das treibt die Nachfrage nach Immobilien weiter nach oben.
Wegen dieser 4 Gründe bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin hoch. Zwar kann es wegen der steigenden Zinsen zu sinkenden Immobilienpreisen kommen. Jedoch insbesondere in gefragten Gegenden, wie zum Beispiel Metropolregionen, wird es nicht zu einem Preisfall kommen.
Sollte ich 2026 eine Immobilie kaufen?
Es ist aktuell nicht absehbar, dass die Immobilienpreise insbesondere in beliebten Lagen drastisch zurückgehen werden. Zugleich werden sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten voraussichtlich seitwärts bewegen. Wer abwartet, wird aller Voraussicht nach nicht mit viel niedrigeren Kosten rechnen können. Wenn Sie wissen möchten, wie hoch die Zinsen für einen Hauskredit aktuell stehen und mit welcher Rate Sie rechnen können, nutzen Sie gerne unseren Finanzierungsrechner.
Wenn Sie flexibel sind und Home-Office für Sie eine Option ist, kann eine Immobilie im ländlichen Raum eine Option sein. Dort sind Grundstücke verhältnismäßig günstig und je nach Region können Sie auch mit Preisnachlässen rechnen. Generell gilt: Wenn Sie zudem über das nötige Budget verfügen und Ihre Baufinanzierung auf einem soliden Fundament steht, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf im Jahr 2026.
Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen
Obwohl wegen steigender Zinsen und Immobilienpreise Hektik fehl am Platz ist und von unüberlegten Käufen und Finanzierungen dringend abzuraten ist, sollten Sie dennoch nicht zu lange warten. Haben Sie bereits konkrete Pläne, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, werden Sie in der nahen Zukunft keine Baufinanzierung zu günstigeren Zinsen bekommen als jetzt. Denn die Zinsen werden steigen. Nutzen Sie gerne unseren kostenlosen Budgetrechner und finden heraus, wie viel Haus Sie sich aktuell leisten können!
Ist ihr Immobilientraum noch nicht so konkret, können Sie sich mit einem Bausparvertrag Eigenkapital ansparen und die aktuellen Zinsen für ein späteres Bauspardarlehen sichern. Gleiches gilt, wenn Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen und diese möglichst günstig ausfallen soll. So können Sie sich beispielsweise mit einem Forward Darlehen den heutigen Zinssatz für die Zukunft sichern, auch wenn Sie erst in 5,5 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen.
