Immobilienpreise 2025: Prognose zur Entwicklung in Deutschland

Immobilienpreise 2025: Steigen die Preise weiter?

„Die Immobilienpreise sind im letzten Quartal 2024 schon leicht gestiegen. Dieser Trend wird sich 2025 fortsetzen. Die Immobilienpreise steigen also weiter. Allerdings in einem überschaubaren Rahmen. Wir rechnen im Schnitt mit einer Steigerung zwischen ein und drei Prozent“, schätzt Florian Pfaffinger – Mitglied im Expertenrat von Dr. Klein. Das ist ein Gremium, wo sich regelmäßig Spezialisten von Dr. Klein treffen, um sich über aktuelle Trends im Baufinanzierungsmarkt auszutauschen. Dazu gehört auch der Ausblick auf die mittelfristige Preisentwicklung.

Der Hintergrund: In den letzten Monaten hat sich das Kaufumfeld verändert. Steigende Einkommen, eine moderate Inflation und sinkende Bauzinsen haben dazu geführt, dass eine Immobilie für viele Menschen in Deutschland wieder leistbarer geworden ist.

Wegen der wieder ansteigenden Nachfrage lassen sich schon jetzt wieder steigende Immobilienpreise insbesondere in den Metropolregionen erkennen. Besonders im Segment Bestandsimmobilien und Eigentumswohnungen sind die Nachfrage und somit auch die Preise im vergangenen Jahr wieder gestiegen. Denn diese beiden Immobilientypen sind weiterhin günstiger als der Neubau und somit für viele Menschen eine attraktive Alternative.

Je nach Region und Immobilie gibt es aber noch Sparpotenzial. „Insbesondere ältere Häuser mit schlechteren Energieeffizienzwerten haben in den vergangenen Monaten teils deutliche Preisnachlässe verzeichnet und können eine gute Alternative für Käufer sein. Wichtig ist hierbei jedoch, dass die dann anstehenden energetischen Modernisierungsmaßnahmen mit in die finanzielle Kalkulation einfließen“, so Pfaffinger.

Video: Steigen die Preise überall? | Dr. Klein Immobilienkommentar

Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt?

Die Immobilienpreise haben sich im März 2025 leicht nach oben bewegt, wie der aktuelle Hauspreis-Index EPX von Europace zeigt:

• Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen steigen leicht von Februar bis März 2025 um 0,29%.
• Bei Bestandsimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäusern) nahmen die Immobilienpreise im selben Zeitraum um 0,20 % zu.
• Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser entwickeln sich im März ebenfalls leicht nach oben. Im Untersuchungszeitraum gab es einen Anstieg von 0,23 %.
• Der Trend macht sich auch im Gesamtindex des EPX bemerkbar. Dieser stiegt im Vergleich zum Vormonat um 0,24 %.

„Im März zeigt uns der Europace Hauspreisindex leicht steigende Immobilienpreise in allen Segmenten und bestätigt damit den Aufwärtstrend, den wir für Immobilienpreise erwarten. Die Entwicklung der Bauzinsen zuletzt bremsen die Preisentwicklung zwar, aber die wichtigen Makrofaktoren für den Immobilienmarkt – ein niedriges Wohnungsangebot und gleichzeitig steigende Mieten – haben sich nicht verändert. Der Druck auf dem Wohnungsmarkt ist groß”, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, den Hauspreisindex.

Dr. Klein Immobilienbarometer

• Übersicht Indizes

  • Destatis = Statistisches Bundesamt Häuserpreisindex
  • vdp = Verband deutscher Pfandbriefbanken Immobilienpreisindex
  • GREIX = German Real Estate Index
  • IW = Institut der deutschen Wirtschaft Köln Wohnindex
  • empirica = empirica Immobilienpreisindex
  • BBK = Bundesbank Preisindizes für die Bauwirtschaft
  • E&V = Engel & Völkers Immobilienpreise
  • EPX = Europace hedonic

Der Dr. Klein Immobilienpreis Indikator vereint Indizes verschiedener namhafter Institutionen in Deutschland. Dadurch erhalten Sie einen breiteren Überblick, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland kurzfristig entwickeln. Die Werte beziehen sich dabei auf das jeweilige Vorquartal und zeigen die prozentuale Veränderung zum Vorquartal.

Von den 8 Indizes registrieren 6 Indizes im 4. Quartal 2024 einen Anstieg der Immobilienpreise zwischen 0,34 % und 1,65 % im Vergleich zu Q3 2024. Nur 2 Indizes melden einen Rückgang zwischen 0,4 % und 1,4 % für denselben Zeitraum.

Was kostet eine Immobilie aktuell in deutschen Metropolregionen?

Laut dem EPX mean von Europace, einer Transaktionsplattform für Finanzierungsprodukte, kostet eine Eigentumswohnung in Deutschland im Schnitt 3.400 €/m² (Stand: März 2025).

Den günstigsten Wohnraum gibt es dabei in Dortmund. Eine Immobilie kostet dort im Schnitt 2.296 €/m². In München sind es dagegen 7.355 €/m² im Schnitt, die Kaufinteressenten für eine Eigentumswohnung zahlen müssen. Für eine durchschnittliche Wohnung mit 90 m² zahlen Sie in Dortmund somit im Schnitt 206.640 €, während es in München im Schnitt 661.950 € sind.

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern aus dem Bestand belaufen sich die Preise im Schnitt auf 2.993 €/m². Auch in dieser Sparte finden sich in München die teuersten Kaufpreise. Bestandshäuser kosten dort im Schnitt 6.000 €/m². Somit sind die Preise in der bayrischen Landeshauptstadt mehr als doppelt so hoch wie in Hannover. Unter allen verglichenen Metropolregionen zahlen Sie dort mit 2.500 €/m² am wenigsten im Schnitt für ein Bestandshaus. 

Wer in München ein Bestandshaus mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 m² kaufen will, zahlt somit 900.000 € im Schnitt. In Hannover belaufen sich die Immobilienpreise für ein Bestandshaus mit derselben Grundfläche auf 375.000 €.

Zwar sind die Immobilienpreise für Häuser auf den Quadratmeter gerechnet günstiger als bei einer Wohnung. Wegen der größeren Grundfläche sind die Gesamtkosten für Häuser im Vergleich zu Eigentumswohnungen weiterhin höher. Mit welchen weiteren Kosten Sie beim Hauskauf rechnen müssen, lesen Sie auch in unserem Ratgeberartikel "Was kostet ein Haus?".

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den Metropolregionen?

Im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in allen Metropolregionen. Am stärksten nahmen sie dabei in Dortmund zu (+9,47 %), gefolgt von Hannover (+7,74 %).

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern sind in allen von Dr. Klein untersuchten Metropolregionen die Immobilienpreise ebenfalls im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen. Den größten Preisanstieg gab es in Dresden mit +4,98 %. Dahinter folgen Düsseldorf (+4,46 %) und Hamburg (+3,28 %).

Im Durchschnitt ist der Preis für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal um +5,18 % gestiegen. Bei Häusern haben sich die Immobilienpreise im Durchschnitt um +2,36 % verteuert.

Wo gibt es die günstigsten Immobilienpreise?

In der Metropolregion Berlin gab es im 1. Quartal 2025 Eigentumswohnungen bereits ab 602 €/m² zu kaufen. Die günstigsten Ein- beziehungsweise Zweifamilienhäuser gab es in der Metropolregion Hamburg. Dort lag der niedrigste Verkaufspreis laut Europace bei 502 €/m². Je nach Metropolregion gibt es noch Stadtviertel, in denen die Immobilienpreise weit unter dem Median liegen. 

Es lohnt sich dort also auch in Randgebieten oder weniger beliebten Stadtvierteln zu suchen. So kann man unter anderem auch in Metropolregionen noch leistbare Immobilien finden. In der Tabelle unten finden Sie eine Grafik mit den jeweils niedrigsten Verkaufspreisen in einer Metropolregion für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser.

Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

Während die Immobilienpreise nur langsam zunehmen oder teilweise wieder zurückgehen, haben die aktuellen Bauzinsen seit 2022 wieder Fahrt aufgenommen − Anfang März 2025 sind sie sprunghaft gestiegen. Inzwischen bewegen sie sich seitwärts.

So können wir Ihnen beispielsweise einen effektiven Topzins ab 3,30 % anbieten: für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 432.000 €, einem Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % (Repräsentatives Beispiel / Stand: 06.05.2025). In diesem Musterfall liegt die Monatsrate bei 1.525,42 €.

Im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20 Jahren sind damit die Baufinanzierungszinsen immer noch verhältnismäßig günstig. Die generelle Zinsprognose von Dr. Klein geht in den nächsten Monaten von stärker schwankenden Bauzinsen aus. Lesen Sie mehr hierzu in unserem monatlichen Zinskommentar.

Immobilienpreise: Wie ist die langfristige Prognose?

Bis 2035 sollen Immobilien allgemein weiter an Wert gewinnen. Davon geht die Postbank in ihrem Wohnatlas 2024 aus. Insbesondere in Süddeutschland, dem Raum Hamburg und Berlin sowie dem Weser-Ems-Gebiet, ist mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.

Das Wachstum der Immobilienpreise betrifft aber nicht alle Regionen. So ist laut Postbank der Höhepunkt der Immobilienpreise im westlichen Mitteldeutschland erreicht. Die Immobilienpreise werden sich dort auf dem aktuellen Preisniveau festigen. In Ostdeutschland rechnet die Bank hingegen mit sinkenden Immobilienpreisen bis 2035. Ausnahmen sind dort lediglich beliebte Städte wie Berlin, Potsdam, Leipzig, Jena und Weimar.

Warum werden die Immobilienpreise in Deutschland langfristig steigen?

In Deutschland ist die Nachfrage nach Immobilien weiterhin höher als das Angebot. Entsprechend werden die Immobilienpreise langfristig steigen. Konkret gibt es 4 Punkte, warum die Immobilienpreise trotz aktuell hoher Bauzinsen nicht stark fallen.

1. Traum vom Eigenheim: Viele Deutsche wünschen sich weiterhin eine eigene Immobilie. So wollen laut einer aktuellen repräsentativen Umfrage von Dr. Klein 92 % der 18-29-Jährigen irgendwann Wohneigentum haben.
2. Langsames Bautempo: In Deutschland wird gebaut, aber zu langsam. Die neuen Wohnungen und Häuser reichen nicht aus, um den Bedarf nach Raum zu sättigen.
3. Knappe Ressourcen und Fachkräfte: Mit der Unterbrechung der Lieferwege während der Pandemie sind wichtige Baustoffe entweder teurer geworden oder schwer zu bekommen. Zudem fehlt es an Fachkräften auf deutschen Baustellen, was das Bautempo zusätzlich bremst.
4. Erhöhte Nachfrage durch Arbeitsmigration: Nach dem Ende der Pandemie werden wieder mehr ausländische Arbeitskräfte nach Deutschland kommen. Das treibt die Nachfrage nach Immobilien weiter nach oben.

Wegen dieser 4 Gründe bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin hoch. Zwar kann es wegen der steigenden Zinsen zu sinkenden Immobilienpreisen kommen. Jedoch insbesondere in gefragten Gegenden, wie zum Beispiel Metropolregionen, wird es nicht zu einem Preisfall kommen.

Sollte ich 2025 eine Immobilie kaufen?

Es ist aktuell nicht absehbar, dass die Immobilienpreise insbesondere in beliebten Lagen drastisch zurückgehen werden. Zugleich werden sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten voraussichtlich seitwärts bewegen. Wer abwartet, wird aller Voraussicht nach nicht mit viel niedrigeren Kosten rechnen können.

Wenn Sie aber flexibel sind und Home-Office für Sie eine Option ist, kann eine Immobilie im ländlichen Raum eine Option sein. Dort sind Grundstücke verhältnismäßig günstig und je nach Region können Sie auch mit Preisnachlässen rechnen. Generell gilt: Wenn Sie zudem über das nötige Budget verfügen und Ihre Baufinanzierung auf einem soliden Fundament steht, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf im Jahr 2025.

Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen

Obwohl wegen steigender Zinsen und Immobilienpreise Hektik fehl am Platz ist und von unüberlegten Käufen und Finanzierungen dringend abzuraten ist, sollten Sie dennoch nicht zu lange warten. Haben Sie bereits konkrete Pläne, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, werden Sie in der nahen Zukunft keine Baufinanzierung zu günstigeren Zinsen bekommen als jetzt. Denn die Zinsen werden steigen. Ist ihr Immobilientraum noch nicht so konkret, können Sie sich mit einem Bausparvertrag Eigenkapital ansparen und die aktuellen Zinsen für ein späteres Bauspardarlehen sichern.

Gleiches gilt, wenn Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen und diese möglichst günstig ausfallen soll. So können Sie sich beispielsweise mit einem Forward Darlehen den heutigen Zinssatz für die Zukunft sichern, auch wenn Sie erst in 5,5 Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen.