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Zwischen Rhein und Ruhr: Immobilienmarkt und Immobilienpreise in Nordrhein-Westfalen

Die Vielfalt des bevölkerungsreichsten Bundeslands beschränkt sich nicht nur auf die Natur, Karneval oder Biersorten – auch der Immobilienmarkt rund um Ruhr und Rhein ist vielfältig. Lesen Sie mehr in unserem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Die Bevölkerung in Nordrhein-Westfalen

      Das Stichwort Nordrhein-Westfalen (NRW) verbinden viele mit Themen wie Bergbau und Stahlindustrie. Doch auch wenn ein Großteil des Landes auf das Ruhrgebiet – den so genannten „Pütt“ – entfällt: Deutschlands bevölkerungsreichstes Bundesland mit rund 18 Millionen Einwohnern bietet weitaus mehr als nur Industriereviere. Als Bestandteil der so genannte „Blauen Banane“ – eine dicht bevölkerte Zone, die sich bananenförmig von Norditalien bis hin nach England zieht – gehört die Metropolregion Rhein-Ruhr zu den 30 weltweit am dichtest besiedelten Regionen.

      NRW: Mehr als nur Industrie

      Doch NRW bietet nicht nur Ballungsräume, sondern auch viel Natur: So ist ein rund ein Viertel der Landesfläche bewaldet und es gibt diverse Naturparks wie etwa den Nationalpark Eifel. Und auch nicht jeder kommt darauf, dass NRW auch ein bedeutender Wissenschaftsstandort ist. Rund 30 Universitäten und Fachhochschulen - darunter die zehn größten deutschen Hochschulen wie etwa die RWTH in Aachen – haben dort ihren Sitz und ziehen Hunderttausende von Studenten an.

      Immobilienmarkt NRW: Quadratmeterpreise variieren erheblich

      So vielfältig wie die Landschaft präsentiert sich auch der Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Das hängt unter anderem mit den äußerst unterschiedlichen Rahmenbedingungen wie etwa der wirtschaftlichen Entwicklung, der Kaufkraft, die Bevölkerungsentwicklung und die Arbeitslosenquote zusammen.

      Wohnungskauf in NRW: Düsseldorf ist am teuersten

      Besonders tief in die Tasche greifen müssen Käufer von Eigentumswohnungen etwa in der Landeshauptstadt Düsseldorf, wo Objekte aus dem Bestand laut „Postbank Wohnatlas 2020“ pro Quadratmeter durchschnittlich 4.118 Euro kosten. In Gelsenkirchen zahlen Käufer hingegen lediglich 700 bis 1.300 Euro je Quadratmeter. Das entspricht in etwa dem Preisniveau des ländlich geprägten Hochsauerlandkreises.

      Haus- und Grundstückskauf in NRW: Preiswerte Provinz

      Wer ein Haus kaufen will in NRW, muss laut der Studie „Marktbericht Wohnimmobilien 2020“ von LBS Research beispielsweise in der Universitätsstadt Münster um die 575.000 Euro veranschlagen, während in Düsseldorf im Schnitt stolze 800.000 Euro zu zahlen sind.

      Wer ein Grundstück in NRW kaufen will, sieht sich ebenfalls mit einer breiten Kaufpreisspanne konfrontiert: So zahlen Häuslebauer für Grundstücke in Köln 475 bis 1.675 Euro je Quadratmeter Bauland, in der rund 100 Kilometer östlich gelegenen Kreis- und Universitätsstadt Siegen kosten Baugrundstücke hingegen 90 bis 120 Euro.

      Von A bis D: Die Städte in NRW im Kurzüberblick

      Für professionelle Immobilieninvestoren spielen vor allem Köln als bevölkerungsreichste Stadt und Düsseldorf als Landeshauptstadt eine wichtige Rolle, da sie zu den sieben deutschen A-Städten gehören. Diese Klassifizierung wurde vom Immobilien-Research-Unternehmen Bulwiengesa entwickelt und steht für Städte mit nationaler und internationaler Bedeutung und großer Nachfrage von privaten und professionellen Käufern.

      Als B-Standorte mit überregionaler Bedeutung ordnet das Unternehmen in NRW die Städte Bochum, Dortmund, Duisburg, Essen und Münster ein.

      Zu den C-Standorten – Großstädte mit regionaler Bedeutung - zählt das Unternehmen in diesem Bundesland Aachen, Bielefeld, Mönchengladbach, Mühlheim an der Ruhr und Wuppertal.

      Als D-Städte stuft Bulwiengesa unter anderem die Groß- und Mittelstädte Bottrop, Gelsenkirchen, Krefeld, Oberhausen und Recklinghausen ein. Manche dieser Standorte haben mit Bevölkerungsrückgang und Schwierigkeiten beim Strukturwandel zu kämpfen, was sich auch auf den Markt für Wohnimmobilien auswirkt. Zu den D-Standorten mit guten Perspektiven zählt beispielsweise Bergisch-Gladbach, wo die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern jeweils aufgrund der guten Anbindung an Köln, Leverkusen, Bonn und Düsseldorf in den letzten Jahren deutlich gestiegen ist. Ähnlich stellt sich die Situation in Neuss dar.

      Immobilienpreise in NRW: Die wichtigsten Städte im Porträt

      Wie vielfältig der Immobilienmarkt in NRW ist, zeigen folgende Kurzporträts der fünf einwohnerstärksten Städte Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen und Duisburg mit Informationen zum Hauskauf und Wohnungskauf. Auch innerhalb der Städte sowie in den jeweiligen Bezirken liegen die Kaufpreise teilweise erheblich auseinander.

      Immobilienpreise in Köln

      Seit rund zehn Jahren darf sich die Rheinmetropole wieder zu den deutschen Millionenstädten zählen. Im bundesweiten Vergleich dieser einwohnerstärksten Metropolen sind die Kaufpreise für Wohnungen Köln recht moderat.

      So belegt die Karnevalshochburg laut „Postbank Wohnatlas 2020“ mit einem durchschnittlichen Kaufpreis für Eigentumswohnungen aus dem Bestand von 3.967 Euro je Quadratmeter Rang sieben unter den deutschen Top-7-Metropolen – trotz hoher Nachfrage und rückläufiger Neubaugenehmigungen. Die Kaufpreise können je nach Veedel – wie die Kölner ihre 86 Stadtteile liebevoll nennen – jedoch deutlich variieren.

      Auffällig ist in puncto Preisgefüge die scharfe Trennung zwischen linker und rechter Rheinseite, die Kölner nicht ohne Grund als „schäl Sick“ bezeichnen: So liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen in linksrheinischen Bezirk Nippes nach Angaben des Kölner Gutachterausschusses im Mittel bei rund 4.200 Euro, direkt gegenüber in Mülheim sind es lediglich 2.600 Euro. Gleichwohl sind rechtsrheinische Stadtteile wie zum Beispiel Deutz mittlerweile deutlich beliebter als früher. Dort werden Käufer eher fündig als in gefragten Bezirken wie etwa Lindenthal.

    • Wohnung kaufen in Köln

      Wer eine Wohnung in Köln kaufen will, muss sich auf einen Medianwert von 3.297 Euro je Quadratmeter für Neu- und Altbauten einstellen*. In zentralen Lagen werden laut Gutachterausschuss Köln Kaufpreise ab 5.000 Euro gezahlt teils auch deutlich mehr**.

      Zu den beliebten Zentrumslagen gehören unter anderem das Agnesviertel und das belgische Viertel, wo sich besonders Studenten zuhause fühlen. Familien wiederum schätzen unter anderem den eher dörflichen Stadtteil Sürth, der an den Rhein grenzt. Beliebt – und teuer – sind zudem Ehrenfeld, Lindenthal und Braunsfeld, preiswerter sind Stadtteile wie Neubrück.

      Im Umland gelten unter anderem Neuss und Grevenbroich als Alternativen, die mit einer guten Verkehrsanbindung und niedrigeren Kaufpreisen punkten. Auch der südlich gelegene Rhein-Sieg-Kreis weichen viele Kölner aus, denen die Kaufpreise in der Stadt zu hoch sind.

      *Medianwert: 50 Prozent aller Kaufpreise sind höher, 50 Prozent niedriger. Quelle für alle Werte: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2020) **Quelle: Grundstücksmarktbericht 2020 für die Stadt Köln

    • Haus kaufen in Köln

      Häuslebauer zahlen laut „Marktbericht Wohnimmobilien 2020“ der LBS im Schnitt 1.110 Euro je Quadratmeter Bauland. Und wer ein Haus in Köln kaufen will, muss in beliebten Lagen wie der Innenstadt, Ehrenfeld und Neuehrenfeld auf eine langwierige Suche einstellen, da nur wenige Objekte zum Verkauf angeboten werden. Auf der rechten Rheinseite gestaltet sich die Suche einfacher und auch das Preisniveau ist geringer. Mitunter sind Häuser dort zu Kaufpreisen von 300.000 bis 400.000 Euro zu haben, während in den Top-Lagen im Schnitt eine Million Euro zu veranschlagen sind.

      Auffällig ist die starke Preisdifferenz innerhalb der Bezirke, die durchaus mehrere Tausend Euro je Quadratmeter ausmachen kann, wie ein Blick auf die Kaufpreise im Bezirk Rodenkirchen zeigt: So kosten Doppel- und Reihenhäuser aus dem Bestand in Immendorf mit durchschnittlich 3.257 Euro je Quadratmeter, während für solche Objekte in sehr guten Lagen wie etwa Bayenthal mitunter Kaufpreise bis zu 8.000 Euro gezahlt werden.**

      Preiswerter ist der Hauskauf im westlichen und nordöstlichen Umland von Köln, beliebt sind unter anderem der Rhein-Erft-Kreis, wo sich etwa in Wesseling für Bauherren gute Chancen für den Grundstückskauf ergeben. Auch der Rheinisch-Bergische Kreis mit Städten wie Bergisch Gladbach ist aufgrund seines hohen Freizeitwerts und guter Verkehrsanbindung beliebt.

      *Medianwert: 50 Prozent aller Kaufpreise sind höher, 50 Prozent niedriger. Quelle für alle Werte: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2020) **Quelle: Grundstücksmarktbericht 2020 für die Stadt Köln

    • Immobilienpreise in Düsseldorf

      Mit rund 640.000 Einwohnern ist die Rheinmetropole Düsseldorf zwar nicht die größte Stadt in NRW, dafür spielt sie als Landeshauptstadt eine tragende Rolle. Sie ist in zehn Bezirke aufgeteilt, deren 50 Stadtteile sich vom Charakter und den Bewohnern her teils deutlich unterscheiden. So wohnen Studenten beispielsweise gern in Oberbilk, Familien schätzen grüne Viertel wie Kaiserswerth oder Flingern. Die Kaufpreise kennen seit Jahren nur eine Richtung: Nach oben. Dies liegt an der hohen Nachfrage im Zusammenhang mit einem überschaubaren Angebot.

      Weiteren Auftrieb erhalten die Preise durch die Tatsache, dass die Bewohner die höchste Kaufkraft aller deutschen Großstädte aufweisen. Hinsichtlich der Immobilienpreise in Düsseldorf gilt – stark vereinfacht: Je weiter südlich, desto niedriger sind die Kaufpreise. Dieses Preisgefälle geht unter anderem darauf zurück, dass Industrieunternehmen sich früher vorzugsweise im Süden der Stadt angesiedelt hatten.

    • Wohnung kaufen in Düsseldorf

      Wer eine Wohnung in Düsseldorf kaufen will, muss sich in den guten Zentrumslagen auf Quadratmeterpreise ab rund 5.000 Euro je Quadratmeter einstellen. Im Umland ist es preiswerter, wobei Standorte wie Meerbusch, Haan oder Ratingen als vergleichsweise teuer gelten. Deutlich niedriger ist das Preisniveau hingegen unter anderem in Velbert, Solingen oder Heiligenhaus.

      Unterm Strich sind Eigentumswohnungen im Raum Düsseldorf mit einem Medianwert von 3.329 Euro je Quadratmeter teurer als etwa in Köln, die Spanne reicht von 915 bis 10.845 Euro.* Im bundesweiten Vergleich gehören die Preise für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zu den höchsten Deutschlands.

      *Medianwert: 50 Prozent aller Kaufpreise sind höher, 50 Prozent niedriger. Quelle für alle Werte: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2020)

    • Haus kaufen in Düsseldorf

      Wer ein Haus in Düsseldorf kaufen will, hat am ehesten in Stadtteilen wie etwa Benrath, Gerresheim, Unterrath oder Wittlaer die Auswahl. Für die Metropolregion liegt der Medianwert der Kaufpreise je Quadratmeter bei 2.793 Euro, wobei die Spanne von 600 bis 10.000 Euro* reicht.

      In sehr guten Lagen wie etwa Oberkassel liegen die Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser laut einem Marktbericht des Maklerhauses Engel & Völkers bei einer Million Euro und mehr. Standorte im Umland wie etwa Meerbusch, Ratingen oder Erkrath sind deutlich teurer als etwa Langenfeld, Dormagen oder Mettmann.

      *Medianwert: 50 Prozent aller Kaufpreise sind höher, 50 Prozent niedriger. Quelle für alle Werte: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2020)

    • Immobilienpreise in Dortmund

      Mit rund 600.000 Einwohnern ist Dortmund die größte Stadt der Metropolregion Ruhr. Die ehemalige Industriestadt hat sich mittlerweile zu einem Standort für Dienstleistungs- und Technologieunternehmen gewandelt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist hoch, was in den letzten Jahren zu einem erheblichen Preisanstieg beigetragen hat. So stieg der Median-Kaufpreis je Quadratmeter für Einfamilienhäuser im ersten Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 11,1 Prozent auf 2.378 Euro, für Eigentumswohnungen liegt der Wert bei 1.829 Euro*.

      Generell zeichnet sich der Wohnungsmarkt durch höhere Kaufpreise im Süden aus, die teuersten Wohnlagen befinden sich dort unter anderem in Lücklemberg und Kirchhörde, wo sich unter anderem Familien wohlfühlen. Auch das im Stadtteil Hörde auf einer ehemaligen Industriebrache des Phoenix-Stahlwerks entstandene Neubaugebiet am künstlich angelegten Phoenixsee gehört zu den teuersten Lagen der Stadt.

    • Wohnung kaufen in Dortmund

      Eine Wohnung in Dortmund kaufen – das geht zu Quadratmeterpreisen zwischen 800 und 2.300 Euro laut einem Marktbericht des Maklerhauses Engel & Völkers (E&V) vorzugweise in den einfacheren Vierteln im Norden der Stadt. Deutlich tiefer in die Tasche greifen müssen Wohnungskäufer hingegen in den Toplagen im Süden, darunter Lücklemberg. Dort werden E&V zufolge im Schnitt Quadratmeterpreise zwischen 1.650 und 4.400 Euro ausgerufen. Im Zentrum gehören unter anderem das Klinik- und das Kreuzviertel zu den gefragten Gegenden, letzteres ist vor allem bei Studenten beliebt.

    • Haus kaufen in Dortmund

      Wer ein Haus in Dortmund kaufen will, muss sich auf eine breite Kaufpreisspanne zwischen 580 und 7.356 Euro* je Quadratmeter einstellen. Für den Hauskauf in Dortmund kommt unter anderem die zentral gelegene Gartenstadt infrage, wo die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 2019 nach Angaben des Maklerhauses Engel & Völkers (E&V) bei 475.000 bis 2,25 Millionen Euro lagen.

      Am niedrigsten ist das Kaufpreisniveau E&V zufolge in nördlichen Stadtteilen mit Preisen zwischen 130.000 und 420.000 Euro. Zu den mittleren Lagen mit Angebotspreisen zwischen 250.000 und 600.000 Euro zählt das Maklerhaus unter anderem Lütgendortmund, Asseln und Sölde. Ein gehobenes Preisniveau erwartet Hauskäufer unter anderem in Hombruch.

      *Quelle: Grundstücksmarktbericht 2020 für die Stadt Essen

    • Immobilienpreise in Essen

      In den 90er Jahren hatte die Ruhrmetropole Essen mit einem massiven Bevölkerungsschwund zu kämpfen. Doch damit ist längst Schluss: Seit Jahren wächst die Stadt wieder, mit 591.000 Einwohnern liegt sie mittlerweile knapp hinter Dortmund. Dazu dürfte auch die Tatsache beigetragen haben, dass viele Großunternehmen dort ihren Sitz haben, darunter Hochtief, EON, RWE und Evonik. Im Norden der Stadt sind die Immobilienkaufpreise üblicherweise niedriger als im Süden, die höchsten Preise werden hingegen in beliebten südlich gelegenen Vierteln wie Bredeney, Rüttenscheid und Schuir ausgerufen.

    • Wohnung kaufen in Essen

      Wer eine Wohnung in Essen kaufen will, muss laut aktuellen Grundstücksmarktbericht 2020 für die Stadt Essen in guten Lagen wie zum Beispiel Rüttenscheid für Neubauwohnungen im Schnitt 4.000 bis 4.500 Euro je Quadratmeter einkalkulieren, im angrenzenden Holsterhausen liegt das Kaufpreisniveau rund 1.000 Euro darunter. In nördlich gelegenen Vierteln wie Katernberg sind Neubauwohnung zu Quadratmeterpreisen um die 1.800 bis 2.600 Euro zu haben*.

      *Quelle: Grundstücksmarktbericht 2020 für die Stadt Essen

    • Haus kaufen in Essen

      Nach Angaben des Maklerhauses Engel & Völkers lagen die Angebotspreise für Häuser in Nobelvierteln wie Bredeney 2019 bei 620.000 bis 3,5 Millionen Euro, Tendenz steigend. Zu den gehobenen Lagen zählt das Maklerhaus unter anderem Quartiere wie Fischlaken oder Werder am Baldeneysee. Häuser in diesen Stadtteilen werden laut E&V zu Preisen um die 450.000 bis 1,5 Millionen Euro angeboten – Tendenz steigend, so die Einschätzung des Maklerhauses.

    • Immobilienpreise in Duisburg

      Seit kurzem gehört Duisburg zur Riege der nordrhein-westfälischen Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern. Die am Rhein gelegene Heimat des legendären Tatort-Kommissars Horst Schimanski ist nicht der zweitgrößte Stahlstandort der Welt, sondern auch für den Binnenhafen Duisburg-Ruhrort bekannt, der ebenfalls zu den größten der Welt gehört.

      Die sieben Stadtbezirke und das Umland bieten für jeden Wohngeschmack das Passende: So punktet die Altstadt im Bezirk Duisburg-Mitte mit schönen Altbauten und dem beliebten Wasserviertel, urbanes Flair bietet unter anderem auch das Dellviertel. Wer es ruhiger und grün mag, fühlt sich unter anderem im zum Bezirk Rheinhausen gehörenden Bergheim wohl. Nach Angaben des örtlichen Gutachterausschusses legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen 2019 im Schnitt um zehn Prozent zu, auch für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt die Preistendenz nach oben.

    • Wohnung kaufen in Duisburg

      Wer eine Neubauwohnung in Duisburg kaufen will, sollte sich auf Kaufpreise um die 2.900 Euro in mittleren Lagen und ab 3.600 Euro pro Quadratmeter in guten Lagen einstellen*. Wer nicht unbedingt einen Neubau sucht, wird in den mittleren Lagen bereits zu Kaufpreisen um 1.000 bis 1.900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche fündig.

      *Quelle: Grundstücksmarktbericht 2020 für die Stadt Duisburg

    • Haus kaufen in Duisburg

      Ein Haus kaufen in Duisburg – das kostet laut „Marktbericht Wohnimmobilien 2020“ der LBS im Schnitt um die 350.000 Euro. Dafür kommen unter anderem der südwestlich des Zentrums gelegenen und verkehrstechnisch gut angebundene Stadtteil Wanheimerort oder auch Bergheim infrage.

    • Der Immobilienmarkt in NRW bietet auch außerhalb der Metropolen Potenzial

      Keine Frage: In den Toplagen der Metropolen Köln und Düsseldorf werden hohe Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser ausgerufen. Doch vielfach bieten sich die Umlandkommunen als Alternative mit guten Aussichten auf künftigen Wertzuwachs an: So belegt der „Preisspiegel NRW – Wohnimmobilien 2020“ des Immobilienverbands IVD West, dass die Kaufpreise vor allem in den Speckgürteln der Großstädte deutlich zulegten.

      Spitzenreiter ist Pulheim bei Köln mit einem Preisanstieg um zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr, gleichwohl bieten Gemeinden im Umkreis der Domstadt wie etwa Erftstadt oder Kerpen auch denjenigen Kaufmöglichkeiten, die nicht mehr als 2.000 Euro je Quadratmeter zahlen können.

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