Zwischen Rhein und Ruhr: Immobilienmarkt und Immobilienpreise in Nordrhein-Westfalen
Die Vielfalt des bevölkerungsreichsten Bundeslands beschränkt sich nicht nur auf die Natur, Karneval oder Biersorten – auch der Immobilienmarkt rund um Ruhr und Rhein ist vielfältig. Lesen Sie mehr in unserem Artikel.
Die Bevölkerung in Nordrhein-Westfalen
Das Stichwort Nordrhein-Westfalen (NRW) verbinden viele mit Themen wie Bergbau und Stahlindustrie. Doch auch wenn ein Großteil des Landes auf das Ruhrgebiet – den so genannten „Pütt“ – entfällt: Deutschlands bevölkerungsreichstes Bundesland mit rund 18 Millionen Einwohnern bietet weitaus mehr als nur Industriereviere. Als Bestandteil der so genannte „Blauen Banane“ – eine dicht bevölkerte Zone, die sich bananenförmig von Norditalien bis hin nach England zieht – gehört die Metropolregion Rhein-Ruhr zu den 30 weltweit am dichtest besiedelten Regionen.
NRW: Mehr als nur Industrie
Doch NRW bietet nicht nur Ballungsräume, sondern auch viel Natur: So ist ein rund ein Viertel der Landesfläche bewaldet und es gibt diverse Naturparks wie etwa den Nationalpark Eifel. Und auch nicht jeder kommt darauf, dass NRW auch ein bedeutender Wissenschaftsstandort ist. Rund 30 Universitäten und Fachhochschulen - darunter die 10 größten deutschen Hochschulen wie etwa die RWTH in Aachen – haben dort ihren Sitz und ziehen Hunderttausende von Studenten an.
Immobilienmarkt NRW: Quadratmeterpreise variieren erheblich
So vielfältig wie die Landschaft präsentiert sich auch der Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. Das hängt unter anderem mit den äußerst unterschiedlichen Rahmenbedingungen wie etwa der wirtschaftlichen Entwicklung, der Kaufkraft, die Bevölkerungsentwicklung und die Arbeitslosenquote zusammen.
Wohnungskauf in NRW: Düsseldorf ist am teuersten
Besonders tief in die Tasche greifen müssen Käufer von Eigentumswohnungen etwa in der Landeshauptstadt Düsseldorf, wo Objekte aus dem Bestand laut „Postbank Wohnatlas 2022“ pro m² durchschnittlich 5.361 € kosten. Im ländlich geprägten Hochsauerlandkreis zahlen Käufer hingegen lediglich 1.500 € bis 2.000 € je m².
Haus- und Grundstückskauf in NRW: Preiswerte Provinz
Wer ein Haus kaufen will in NRW, muss laut der Studie „Marktbericht Wohnimmobilien 2021“ von LBS Research beispielsweise in der Universitätsstadt Münster um die 650.000 € veranschlagen, während in Düsseldorf im Schnitt stolze 850.000 € zu zahlen sind.
Wer ein Grundstück in NRW kaufen will, sieht sich ebenfalls mit einer breiten Kaufpreisspanne konfrontiert: So zahlen Häuslebauer für Grundstücke in Köln 620 € bis 1.575 € je m² Bauland, in der rund 100 Kilometer östlich gelegenen Kreis- und Universitätsstadt Siegen kosten Baugrundstücke hingegen 90 € bis 250 €.
Von A bis D: Die Städte in NRW im Kurzüberblick
Für professionelle Immobilieninvestoren spielen vor allem Köln als bevölkerungsreichste Stadt und Düsseldorf als Landeshauptstadt eine wichtige Rolle, da sie zu den sieben deutschen A-Städten gehören. Diese Klassifizierung wurde vom Immobilien-Research-Unternehmen Bulwiengesa entwickelt und steht für Städte mit nationaler und internationaler Bedeutung und großer Nachfrage von privaten und professionellen Käufern.
Als B-Standorte mit überregionaler Bedeutung ordnet das Unternehmen in NRW die Städte Bochum, Dortmund, Duisburg, Essen und Münster ein.
Zu den C-Standorten – Großstädte mit regionaler Bedeutung - zählt das Unternehmen in diesem Bundesland Aachen, Bielefeld, Mönchengladbach, Mühlheim an der Ruhr und Wuppertal.
Als D-Städte stuft Bulwiengesa unter anderem die Groß- und Mittelstädte Bottrop, Gelsenkirchen, Krefeld, Oberhausen und Recklinghausen ein. Manche dieser Standorte haben mit Bevölkerungsrückgang und Schwierigkeiten beim Strukturwandel zu kämpfen, was sich auch auf den Markt für Wohnimmobilien auswirkt. Zu den D-Standorten mit guten Perspektiven zählt beispielsweise Bergisch-Gladbach, wo die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern jeweils aufgrund der guten Anbindung an Köln, Leverkusen, Bonn und Düsseldorf in den letzten Jahren deutlich gestiegen ist. Ähnlich stellt sich die Situation in Neuss dar.
Immobilienpreise in NRW: Die wichtigsten Städte im Porträt
Wie vielfältig der Immobilienmarkt in NRW ist, zeigen folgende Kurzporträts der fünf einwohnerstärksten Städte Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen und Duisburg mit Informationen zum Hauskauf und Wohnungskauf. Auch innerhalb der Städte sowie in den jeweiligen Bezirken liegen die Kaufpreise teilweise erheblich auseinander.
Immobilienpreise in Köln
Seit rund 10 Jahren darf sich die Rheinmetropole wieder zu den deutschen Millionenstädten zählen. Im bundesweiten Vergleich dieser einwohnerstärksten Metropolen sind die Kaufpreise für Wohnungen Köln recht moderat.
So belegt die Karnevalshochburg laut „Postbank Wohnatlas 2022“ mit einem durchschnittlichen Kaufpreis für Eigentumswohnungen aus dem Bestand von 4.897 € je m² Rang sieben unter den deutschen Top-7-Metropolen – trotz hoher Nachfrage und rückläufiger Neubaugenehmigungen. Die Kaufpreise können je nach Veedel – wie die Kölner ihre 86 Stadtteile liebevoll nennen – jedoch deutlich variieren.
Auffällig ist in puncto Preisgefüge die scharfe Trennung zwischen linker und rechter Rheinseite, die Kölner nicht ohne Grund als „schäl Sick“ bezeichnen: So liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen in linksrheinischen Bezirk Nippes nach Angaben des Kölner Gutachterausschusses im Mittel bei rund 4.460 €, direkt gegenüber in Mülheim sind es 3.570 €. Gleichwohl sind rechtsrheinische Stadtteile wie zum Beispiel Deutz mittlerweile deutlich beliebter als früher. Dort werden Käufer eher fündig als in gefragten Bezirken wie etwa Lindenthal.
Wohnung kaufen in Köln
Wer eine Wohnung in Köln kaufen will, muss sich auf einen Medianwert von 4.095 € je m² für Neu- und Altbauten einstellen*. In zentralen Lagen werden laut Gutachterausschuss Köln Kaufpreise ab 5.000 € gezahlt teils auch deutlich mehr**.
Zu den beliebten Zentrumslagen gehören unter anderem das Agnesviertel und das belgische Viertel, wo sich besonders Studenten zuhause fühlen. Familien wiederum schätzen unter anderem den eher dörflichen Stadtteil Sürth, der an den Rhein grenzt. Beliebt – und teuer – sind zudem Ehrenfeld, Lindenthal und Braunsfeld, preiswerter sind Stadtteile wie Neubrück.
Im Umland gelten unter anderem Neuss und Grevenbroich als Alternativen, die mit einer guten Verkehrsanbindung und niedrigeren Kaufpreisen punkten. Auch der südlich gelegene Rhein-Sieg-Kreis weichen viele Kölner aus, denen die Kaufpreise in der Stadt zu hoch sind.
*Medianwert: 50 % aller Kaufpreise sind höher, 50 % niedriger. Quelle für alle Werte: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2022) **Quelle: Grundstücksmarktbericht 2021 für die Stadt Köln
Haus kaufen in Köln
Häuslebauer zahlen laut „Marktbericht Wohnimmobilien 2021“ der LBS im Schnitt 885 € je m² Bauland. Und wer ein Haus in Köln kaufen will, muss in beliebten Lagen wie der Innenstadt, Ehrenfeld und Neuehrenfeld auf eine langwierige Suche einstellen, da nur wenige Objekte zum Verkauf angeboten werden. Auf der rechten Rheinseite gestaltet sich die Suche einfacher und auch das Preisniveau ist geringer. Mitunter sind Häuser dort zu Kaufpreisen von 300.000 bis 400.000 € zu haben, während in den Top-Lagen im Schnitt 1 Million € zu veranschlagen sind.
Auffällig ist die starke Preisdifferenz innerhalb der Bezirke, die durchaus mehrere 1.000 €je m² ausmachen kann, wie ein Blick auf die Kaufpreise im Bezirk Rodenkirchen zeigt: So kosten Doppel- und Reihenhäuser aus dem Bestand in Immendorf mit durchschnittlich 3.257 € je m², während für solche Objekte in sehr guten Lagen wie etwa Bayenthal mitunter Kaufpreise bis zu 8.000 € gezahlt werden.**
Preiswerter ist der Hauskauf im westlichen und nordöstlichen Umland von Köln, beliebt sind unter anderem der Rhein-Erft-Kreis, wo sich etwa in Wesseling für Bauherren gute Chancen für den Grundstückskauf ergeben. Auch der Rheinisch-Bergische Kreis mit Städten wie Bergisch Gladbach ist aufgrund seines hohen Freizeitwerts und guter Verkehrsanbindung beliebt.
*Medianwert: 50 % aller Kaufpreise sind höher, 50 % niedriger. Quelle für alle Werte: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2022) **Quelle: Grundstücksmarktbericht 2021 für die Stadt Köln
Immobilienpreise in Düsseldorf
Mit rund 640.000 Einwohnern ist die Rheinmetropole Düsseldorf zwar nicht die größte Stadt in NRW, dafür spielt sie als Landeshauptstadt eine tragende Rolle. Sie ist in 10 Bezirke aufgeteilt, deren 50 Stadtteile sich vom Charakter und den Bewohnern her teils deutlich unterscheiden. So wohnen Studenten beispielsweise gern in Oberbilk, Familien schätzen grüne Viertel wie Kaiserswerth oder Flingern. Die Kaufpreise kennen seit Jahren nur eine Richtung: Nach oben. Dies liegt an der hohen Nachfrage im Zusammenhang mit einem überschaubaren Angebot.
Weiteren Auftrieb erhalten die Preise durch die Tatsache, dass die Bewohner die höchste Kaufkraft aller deutschen Großstädte aufweisen. Hinsichtlich der Immobilienpreise in Düsseldorf gilt – stark vereinfacht: Je weiter südlich, desto niedriger sind die Kaufpreise. Dieses Preisgefälle geht unter anderem darauf zurück, dass Industrieunternehmen sich früher vorzugsweise im Süden der Stadt angesiedelt hatten.
Wohnung kaufen in Düsseldorf
Wer eine Wohnung in Düsseldorf kaufen will, muss sich in den guten Zentrumslagen auf Quadratmeterpreise ab rund 5.000 € je m² einstellen. Im Umland ist es preiswerter, wobei Standorte wie Meerbusch, Haan oder Ratingen als vergleichsweise teuer gelten. Deutlich niedriger ist das Preisniveau hingegen unter anderem in Velbert, Solingen oder Heiligenhaus.
Unterm Strich sind Eigentumswohnungen im Raum Düsseldorf mit einem Medianwert von 3.884 € je m² teurer als etwa in Köln, die Spanne reicht von 867 € bis 14.509 €.* Im bundesweiten Vergleich gehören die Preise für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zu den höchsten Deutschlands.
*Medianwert: 50 % aller Kaufpreise sind höher, 50 % niedriger. Quelle für alle Werte: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2022)
Haus kaufen in Düsseldorf
Wer ein Haus in Düsseldorf kaufen will, hat am ehesten in Stadtteilen wie etwa Benrath, Gerresheim, Unterrath oder Wittlaer die Auswahl. Für die Metropolregion liegt der Medianwert der Kaufpreise je Quadratmeter bei 3.410 €, wobei die Spanne von 641 € bis 12.200 €* reicht.
In sehr guten Lagen wie etwa Oberkassel liegen die Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser laut einem Marktbericht des Maklerhauses Engel & Völkers bei 1 Million € und mehr. Standorte im Umland wie etwa Meerbusch, Ratingen oder Erkrath sind deutlich teurer als etwa Langenfeld, Dormagen oder Mettmann.
*Medianwert: 50 % aller Kaufpreise sind höher, 50 % niedriger. Quelle für alle Werte: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2022)
Immobilienpreise in Dortmund
Mit rund 600.000 Einwohnern ist Dortmund die größte Stadt der Metropolregion Ruhr. Die ehemalige Industriestadt hat sich mittlerweile zu einem Standort für Dienstleistungs- und Technologieunternehmen gewandelt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist hoch, was in den letzten Jahren zu einem erheblichen Preisanstieg beigetragen hat. So stieg der Median-Kaufpreis je m² für Einfamilienhäuser im 1. Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 14,82 % auf 3.006 €, für Eigentumswohnungen liegt der Wert bei 2.476 €*.
Generell zeichnet sich der Wohnungsmarkt durch höhere Kaufpreise im Süden aus, die teuersten Wohnlagen befinden sich dort unter anderem in Lücklemberg und Kirchhörde, wo sich unter anderem Familien wohlfühlen. Auch das im Stadtteil Hörde auf einer ehemaligen Industriebrache des Phoenix-Stahlwerks entstandene Neubaugebiet am künstlich angelegten Phoenixsee gehört zu den teuersten Lagen der Stadt.
Wohnung kaufen in Dortmund
Eine Wohnung in Dortmund kaufen – das geht zu Quadratmeterpreisen zwischen 2.350 € und 4.500 € laut einem Marktbericht des Maklerhauses Engel & Völkers (E&V) vorzugweise in den einfacheren Vierteln im Norden der Stadt. Deutlich tiefer in die Tasche greifen müssen Wohnungskäufer hingegen in den Toplagen im Süden, darunter Lücklemberg. Dort werden E&V zufolge im Schnitt Quadratmeterpreise zwischen 1.650 € und 4.400 € ausgerufen. Im Zentrum gehören unter anderem das Klinik- und das Kreuzviertel zu den gefragten Gegenden, letzteres ist vor allem bei Studenten beliebt.
Haus kaufen in Dortmund
Wer ein Haus in Dortmund kaufen will, muss sich auf eine breite Kaufpreisspanne zwischen 2.920 € und 3.710 €* je m² einstellen. Für den Hauskauf in Dortmund kommt unter anderem die zentral gelegene Gartenstadt infrage, wo die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 2021 nach Angaben des Maklerhauses Engel & Völkers (E&V) bei 525.000 € bis 2,6 Millionen € lagen.
Am niedrigsten ist das Kaufpreisniveau E&V zufolge in nördlichen Stadtteilen mit Preisen zwischen 175.000 € und 420.000 €. Zu den mittleren Lagen mit Angebotspreisen zwischen 290.000 € und 600.000 € zählt das Maklerhaus unter anderem Lütgendortmund, Asseln und Sölde. Ein gehobenes Preisniveau erwartet Hauskäufer unter anderem in Hombruch.
*Quelle: Grundstücksmarktbericht 2022 für die Stadt Dortmund
Immobilienpreise in Essen
In den 90er Jahren hatte die Ruhrmetropole Essen mit einem massiven Bevölkerungsschwund zu kämpfen. Doch damit ist längst Schluss: Seit Jahren wächst die Stadt wieder, mit 591.000 Einwohnern liegt sie mittlerweile knapp hinter Dortmund. Dazu dürfte auch die Tatsache beigetragen haben, dass viele Großunternehmen dort ihren Sitz haben, darunter Hochtief, EON, RWE und Evonik. Im Norden der Stadt sind die Immobilienkaufpreise üblicherweise niedriger als im Süden, die höchsten Preise werden hingegen in beliebten südlich gelegenen Vierteln wie Bredeney, Rüttenscheid und Schuir ausgerufen.
Wohnung kaufen in Essen
Wer eine Wohnung in Essen kaufen will, muss laut aktuellen Grundstücksmarktbericht 2021 für die Stadt Essen in guten Lagen wie zum Beispiel Rüttenscheid für Neubauwohnungen im Schnitt 4.000 € bis 4.500 € je m² einkalkulieren, im angrenzenden Holsterhausen liegt das Kaufpreisniveau rund 1.000 € darunter. In nördlich gelegenen Vierteln wie Katernberg sind Neubauwohnung zu Quadratmeterpreisen um die 1.000 € bis 1.500 € zu haben*.
Haus kaufen in Essen
Nach Angaben des Maklerhauses Engel & Völkers lagen die Angebotspreise für Häuser in Nobelvierteln wie Bredeney 2021 bei 900.000 € bis 6,5 Millionen €, Tendenz steigend. Zu den gehobenen Lagen zählt das Maklerhaus unter anderem Quartiere wie Fischlaken oder Werder am Baldeneysee. Häuser in diesen Stadtteilen werden laut E&V zu Preisen um die 800.000 € bis 3 Millionen € angeboten – Tendenz steigend, so die Einschätzung des Maklerhauses.
Immobilienpreise in Duisburg
Seit kurzem gehört Duisburg zur Riege der nordrhein-westfälischen Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern. Die am Rhein gelegene Heimat des legendären Tatort-Kommissars Horst Schimanski ist nicht der zweitgrößte Stahlstandort der Welt, sondern auch für den Binnenhafen Duisburg-Ruhrort bekannt, der ebenfalls zu den größten der Welt gehört.
Die 7 Stadtbezirke und das Umland bieten für jeden Wohngeschmack das Passende: So punktet die Altstadt im Bezirk Duisburg-Mitte mit schönen Altbauten und dem beliebten Wasserviertel, urbanes Flair bietet unter anderem auch das Dellviertel. Wer es ruhiger und grün mag, fühlt sich unter anderem im zum Bezirk Rheinhausen gehörenden Bergheim wohl. Nach Angaben des örtlichen Gutachterausschusses legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen 2021 im Schnitt um 10 % zu, auch für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt die Preistendenz nach oben.
Wohnung kaufen in Duisburg
Wer eine Neubauwohnung in Duisburg kaufen will, sollte sich auf Kaufpreise um die 3.918 € in mittleren Lagen und ab 5.987 € pro m² in guten Lagen einstellen*. Wer nicht unbedingt einen Neubau sucht, wird in den mittleren Lagen bereits zu Kaufpreisen um 1.000 € bis 1.900 € je m² Wohnfläche fündig.
*Quelle: Grundstücksmarktbericht 2022 für die Stadt Duisburg
Haus kaufen in Duisburg
Ein Haus kaufen in Duisburg – das kostet laut „Marktbericht Wohnimmobilien 2021“ der LBS im Schnitt um die 500.000 €. Dafür kommen unter anderem der südwestlich des Zentrums gelegenen und verkehrstechnisch gut angebundene Stadtteil Wanheimerort oder auch Bergheim infrage.
Der Immobilienmarkt in NRW bietet auch außerhalb der Metropolen Potenzial
Keine Frage: In den Toplagen der Metropolen Köln und Düsseldorf werden hohe Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser ausgerufen. Doch vielfach bieten sich die Umlandkommunen als Alternative mit guten Aussichten auf künftigen Wertzuwachs an: So belegt der „Preisspiegel NRW – Wohnimmobilien 2020“ des Immobilienverbands IVD West, dass die Kaufpreise vor allem in den Speckgürteln der Großstädte deutlich zulegten.
Spitzenreiter ist Pulheim bei Köln mit einem Preisanstieg um 12 % gegenüber dem Vorjahr, gleichwohl bieten Gemeinden im Umkreis der Domstadt wie etwa Erftstadt oder Kerpen auch denjenigen Kaufmöglichkeiten, die nicht mehr als 2.000 € je m² zahlen können.
