Die Grundschuldabtretung ist ein wichtiges Instrument für Kreditnehmer, die bei ihrer Anschlussfinanzierung die Bank wechseln möchten. Hierbei wird die Grundschuld von der bisherigen Bank an die neue Bank weitergereicht. Zudem erfolgt eine Eintragung der Abtretung im Grundbuch der Immobilie.
Warum wird Grundschuldabtretung durchgeführt?
Kurz bevor bei einer Baufinanzierung die Zinsbindung ausläuft, ist es wichtig, dass die Kreditnehmer sich Gedanken um eine Anschlussfinanzierung machen. Dabei haben sie die Wahl, bei ihrer bisherigen Bank eine Verlängerung (Prolongation) in Anspruch zu nehmen, oder sich für das Angebot einer anderen Bank (Umschuldung) zu entscheiden.
Die Umschuldung erweist sich nach einem umfangreichen Anbietervergleich oft als äußerst lohnend. Doch die neue Bank benötigt wie das bisherige Finanzinstitut eine Kreditsicherheit in Form einer Grundschuld. Auf den ersten Blick wäre es naheliegend, die Grundschuld bei der alten Bank löschen und eine Grundschuld für den künftigen Finanzierungspartner eintragen zu lassen.
Die Grundschuldabtretung ist hier jedoch der deutlich kostengünstigere Weg. Durch sie kann die bisherige Grundschuld einfach auf die neue Bank übertragen werden. So sparen sich Kreditnehmer vor allem die hohen Kosten einer erneuten Grundschuldeintragung.
Für wen ist eine Abtretung von Grundschulden interessant?
In erster Linie wird die Grundschuldabtretung bei einer Anschlussfinanzierung genutzt. Daneben haben in der Vergangenheit auch Banken davon Gebrauch gemacht, die ihre Forderungen an andere Gläubiger verkauften. Da für die Grundschuldabtretung im Normalfall keine Erlaubnis des Kreditnehmers und Eigentümers der Immobilie erforderlich ist, ließ sich dies problemlos umsetzen.
Welcher Aufwand ist mit der Grundschuldabtretung verbunden?
Für Kreditnehmer fällt der Aufwand bei einer Grundschuldabtretung äußerst gering aus. Informiert er die neue Bank über den Wunsch der Grundschuldabtretung und reicht alle Unterlagen ein, übernimmt diese den Rest. Normalerweise lässt sich eine Grundschuldabtretung in wenigen Tagen erledigen. Ein Besuch beim Notar ist für den Kreditnehmer nicht erforderlich.
Die Banken regeln die Formalitäten unter sich und sorgen auch dafür, dass die Abtretung der Grundschuld notariell beglaubigt wird. Zusätzlich veranlasst der Notar die Eintragung der Grundschuldabtretung ins Grundbuch der Immobilie. Wurde eine Briefgrundschuld vereinbart, übergibt die bisherige Bank auch den Brief.
Was kostet eine Grundschuldabtretung?
Es verursacht keine allzu hohen Kosten, wenn Kreditnehmer eine Grundschuld abtreten lassen. Der Eigentümer bezahlt lediglich die Beglaubigung der Unterschrift des Altgläubigers (bisherige Bank) sowie die Eintragung des Gläubigerwechsels in Grundbuch.
Beide Gebührensätze hängen von der Höhe der jeweiligen Grundschuld ab. Für eine Grundschuld in Höhe von 180.000 Euro fallen dabei laut der Gebührentabelle des GNotKG 243 Euro für die Beglaubigung (inkl. MwSt.) und 204,00 Euro für die Eintragung ins Grundbuch an. Insgesamt also ein Kostenpunkt von 447 Euro.
Zum Vergleich: Die Löschung und Neueintragung verursachen deutlich höhere Kosten. Mit der Löschung im Grundbuch und der Beglaubigung der Löschungsbewilligung wäre das Kostenbudget von 447 Euro bereits ausgeschöpft. Da nun aber auch noch die neue Grundschuld eingetragen und beurkundet werden muss, kommen insgesamt noch einmal 1.039 Euro hinzu. Mit Gesamtkosten von 1.486 Euro ist diese Lösung also deutlich teurer.
Was ist bei einer Grundschuldabtretung zu beachten?
Banken müssen sich nicht mit einer Abtretung der Grundschuld zufriedengeben. Aus diesem Grund ist es für Immobilienbesitzer definitiv wichtig, dies vorher mit der neuen Bank abzuklären. Gibt die Bank ihre Zustimmung, steht dem Verfahren nichts im Wege.
Bevor eine solche Grundschuldabtretung durchgeführt wird, ist zudem ein Blick in den Sicherungsvertrag nötig. Wurde dort ein Abtretungsausschluss vereinbart, erweist sich das Verfahren als etwas komplizierter. In diesem Fall müsste der Kreditnehmer einer Grundschuldabtretung zustimmen und dies auch notariell beglaubigen lassen. Somit fielen die Kosten dann geringfügig höher aus und es stünde ein Notartermin an.
Was ist eine Teilabtretung und wann ist sie sinnvoll?
Zum Zeitpunkt der Umschuldung hat der Kreditnehmer im Normalfall bereits einen größeren Teil der Darlehenssumme getilgt. Somit wird auch die Grundschuld nicht mehr in der ursprünglichen Höhe benötigt. Die Anschlussfinanzierung stellt hier eine gute Gelegenheit dar, die Grundschuld ihrer Höhe nach dem Umschuldungsdarlehen anzupassen.
Glücklicherweise müssen Immobilienbesitzer auch hier nicht eine komplette Löschung und Neueintragung der Grundschuld vornehmen. Mit der Teilabtretung wird die Grundschuld aufgeteilt und die neue Bank erhält eine Sicherheit, die sich auf den notwendigen Betrag beschränkt. Der nicht mehr benötigte Teil der Grundschuld lässt sich unkompliziert löschen.
Ausführliche Informationen zum Thema Grundschuld finden Sie in unserem Ratgeber Grundschuld.