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Finanzlexikon

Briefgrundschuld

Bei der Briefgrundschuld handelt es sich um eine Grundschuld, bei der zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch noch ein Grundschuldbrief ausgestellt wird.

Die Briefgrundschuld ist dabei nur ein Weg, um eine Grundschuld in das Grundbuch einzutragen. Der andere – weitaus gebräuchlichere – Weg ist die Buchgrundschuld. Mit der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch erwirbt die finanzierende Bank das Recht, die Immobilie zu veräußern, wenn der Darlehensnehmer zahlungsunfähig ist. Die finanzierende Bank sichert damit ihr Immobiliendarlehen ab. Zugleich ist diese Sicherheit oft die Voraussetzung für die Vergabe eines Darlehens.

Der Unterschied zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld

Bei der Briefgrundschuld wird neben dem Grundbucheintrag zusätzlich ein Grundschuldbrief von der Bundesdruckerei ausgestellt. Dieser bestätigt den Eintrag im Grundbuch. Der kostenpflichtige Grundschuldbrief ist zugleich eine Urkunde und ein Wertpapier. Wer ihn besitzt, ist Gläubiger der Grundschuld und kann damit beispielsweise die vollständige Darlehenssumme plus Zinsen vom Darlehensnehmer einfordern. Der Grundschuldbrief bleibt in der Regel bei der finanzierenden Bank, bis das Immobiliendarlehen vollständig bezahlt wurde. Erst danach erhält der Eigentümer den Grundschuldbrief.

Bei der Buchgrundschuld wird die Grundschuld ausschließlich ins Grundbuch mit dem Zusatz „ohne Brief“ eingetragen. In diesem Fall muss jede Abtretung beziehungsweise jede Änderung des Gläubigers im Grundbuch festgehalten werden. Die finanzierende Bank ist damit für Dritte einsehbar.

Die Briefgrundschuld ist eigentlich der gesetzliche Standard, doch in der Rechtspraxis bildet sie eher die Ausnahme. Vorranging wird die Briefgrundschuld bei gewerblichen Baukrediten eingesetzt. Die Buchgrundschuld wird hingegen oft für private Immobiliendarlehen genutzt, da sie schneller vollzogen ist und weniger kostet als die Briefgrundschuld.

Was sind die Vor- und Nachteile der Briefgrundschuld?

Ein wesentlicher Vorteil ist die schnelle Weitergabe der Briefgrundschuld an einen anderen Gläubiger. In diesem Fall ist keine Grundbuchänderung nötig und somit fallen auch keine Grundbuchkosten an. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Darlehensnehmer im Zuge einer Umschuldung die Bank wechselt.

Diesem Vorteil stehen auch Nachteile gegenüber. So kostet die Bestellung der Briefgrundschuld etwa 25 Prozent mehr als die Buchgrundschuld.

Ein weiterer Nachteil: Wenn der Eigentümer den Grundschuldbrief verliert, kann die Immobilie erst später verkauft werden, da das Amtsgericht ihn für ungültig erklären muss. Dafür wird ein kostenpflichtiges Aufgebotsverfahren in Gang gesetzt, das sechs Monate dauert. Die Kosten des Verfahrens hängen von der Höhe der Grundschuld ab. Liegt diese beispielsweise bei 30.000 Euro, sollte der Eigentümer mit rund 1.000 Euro für Notar und Amtsgericht planen. Das sind rund 3,3 Prozent von der eingetragenen Grundschuld.

Ferner ist ein Missbrauch der Briefgrundschuld nicht auszuschließen. Wird der Grundschuldbrief gestohlen, kann der Dieb als neuer Gläubiger die vollständige Auszahlung der Darlehenssumme verlangen.

Ist das Löschen der Briefgrundschuld sinnvoll und wie läuft sie ab?

Eine Briefgrundschuld wird nicht automatisch gelöscht, wenn das Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Daher sollte der Eigentümer selbst aktiv werden. Mit dem zügigen Löschen der Briefgrundschuld aus dem Grundbuch erspart sich der Eigentümer das Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht, sollte er den Grundschuldbrief verlieren.

Ein möglicher Immobilienverkauf ist ein weiterer Grund, um die Briefgrundschuld aus dem Grundbuch zu löschen. Denn eine lastenfreie Immobilie lässt sich im Regelfall leichter verkaufen als eine Immobilie, die durch eine Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld belastet ist.

Die Löschung einer Briefgrundschuld ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft:

  • Das Immobiliendarlehen ist vollständig zurückgezahlt.
     
  • Die Bank hat die Löschungsbewilligung ausgestellt.
     
  • Der Grundschuldbrief liegt dem Eigentümer vor.

Mit diesen Unterlagen geht der Eigentümer zum Notar. Denn er benötigt eine notarielle Beglaubigung, um eine Briefgrundschuld zu löschen. Der Notar reicht die Unterlagen und den Antrag zur Löschung der Briefgrundschuld beim Grundbuchamt ein. Stimmt es dem Antrag zu, wird die Briefgrundschuld im Grundbuch gelöscht.

Welchen Kosten fallen für das Eintragen und das Löschen der Briefgrundschuld an?

Ob Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld: Der Eintrag der Grundschuld ist kostenpflichtig. Insgesamt fallen Notarkosten und Grundbuchkosten an, die rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises betragen. Die Bestellung der Briefgrundschuld kostet dabei etwa 25 Prozent mehr als die Bestellung der Buchgrundschuld.

Auch das Löschen einer Briefgrundschuld ist gebührenpflichtig. Soll beispielsweise eine Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro gelöscht werden, kostet dies dem Eigentümer rund 300 Euro. Die genaue Verteilung der Notar- und Grundbuchkosten ermittelt unser Grundbuchrechner.

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