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Finanzlexikon

Aufteilungsplan

Bei einem Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung, die die verschiedenen Wohneinheiten eines Gebäudes genau voneinander abgrenzt. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn es sich dabei um Eigentumswohnungen oder ein Grundstück mit mehreren Reihenhäusern handelt, die verschiedenen Personen gehören. Zusätzlich zeichnet der Teilungsplan auch die Bereiche genau aus, die als Gemeinschaftseigentum gelten und von allen Eigentümern im Haus genutzt werden können.

H2 Was umfasst ein Aufteilungsplan genau?

Zunächst beinhaltet der Aufteilungsplan alle wichtigen Maße eines Gebäudes wie Grundrisse und auch Schnitte im Maßstab 1:100. Zusätzlich sind für jede Etage die Bereiche gekennzeichnet, für die jeweils ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht (Sondereigentum) in Anspruch nehmen kann. Der Begriff bezeichnet hier die Freiheit, Teile der Immobilie allein zu nutzen. Dabei handelt es sich um abgeschlossene Wohnungen mit dazugehörigem Kellerraum und eventuell auch ein passender Stellplatz (wenn vorhanden).

Zusätzlich werden alle Gebäudeteile klar benannt, die als Gemeinschaftseigentum gelten und für alle nutzbar sind. Typische Gebäudeteile wären hierbei die Waschküche, der Hausflur oder auch ein eventueller Hinterhof.

H3 Warum wird ein Aufteilungsplan angefertigt?

Ein Aufteilungsplan hilft dabei, die einzelnen Gebäudeteile und die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Immobilie unmissverständlich festzulegen. Genau deshalb lassen sich verschiedene Eigentumswohnungen eines Gebäudes auch nur dann ins Grundbuch eintragen, wenn ein solcher Plan vorliegt. Für jede im Teilungsplan per Ziffer ausgewiesene Wohneinheit wird ein eigenes Grundbuchblatt erstellt. Dies ermöglicht auch die getrennte Beleihung jeder Wohneinheit per Grundschuld, wenn der Käufer eine Immobilienfinanzierung aufnimmt.

H2 Aufteilungsplan und Teilungserklärung – wo liegen die Unterschiede?

Als Bestandteil der Teilungserklärung zeigt der Aufteilungsplan genau das auf, was in der Teilungserklärung festgelegt wird. Der Eigentümer teil das betreffende Grundstück oder die Immobilie vor dem Verkauf in verschiedene Anteile auf und legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist.

Im Aufteilungsplan ist zeichnerisch genau aufgezeigt, wo die einzelnen Anteile liegen und was jeweils alles zu einer Einheit gehört (z.B. Wohnung, Keller, Stellplatz). Die Teilungserklärung wird mit dem Aufteilungsplan ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Aktuelle Eigentümer und auch Kaufinteressenten können diese Dokumente beim Grundbuchamt anfordern oder dies durch den zuständigen Notar veranlassen.

H3 Welche Bedeutung haben Teilungserklärung und Aufteilungsplan?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist ein Blick in die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan von großer Wichtigkeit. So kann der Käufer genau einsehen, was nach dem Kauf alles zu seinem persönlichen Eigentum gehört. Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer nämlich, der Teilungserklärung und damit auch dem Aufteilungsplan verbindlich zuzustimmen. Änderungen an der Teilungserklärung lassen sich nachträglich nur mit Zustimmung aller Miteigentümer in der Wohneigentümergemeinschaft durchsetzen.

Genau deshalb müssen die Dokumente dem Kaufvertrag beigefügt sein. Fehlt der Aufteilungsplan oder ist er falsch, sind Käufer gut beraten, vor der Vertragsunterschrift entsprechende Korrekturen zu fordern. Nur so sind Käufer später auf der juristisch sicheren Seite. Ein typischer Fehler stellt hierbei beispielsweise eine falsche Zuordnung der Kellerräume dar.

H2 Wer erstellt einen Aufteilungsplan?

In den meisten Fällen wird der Aufteilungsplan von einem Architekten angefertigt. Nach dessen Fertigstellung beantragt der Eigentümer der gesamten Immobilie (vor der Teilung) bei der zuständigen Baubehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese weist nach, dass es sich bei den eingeteilten Wohneinheiten tatsächlich um getrennt nutzbare und klar definierte Bereiche handelt. Dazu gehört zum Beispiel eine abschließbare Wohnungstür. Die Baubehörde bestätigt den Aufteilungsplan mit Aushändigung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und signiert den Teilungsplan.

Die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan und Bescheinigung muss nun noch von einem Notar gesichtet werden. Dieser beglaubigt entweder die Unterschriften aller Beteiligten oder beurkundet die Teilungserklärung. Hierfür wird der volle Gebührensatz in Abhängigkeit des Immobilienwertes herangezogen. Bei einem Gesamtwert von 450.000 Euro würden dann laut Tabelle B des GNotKG beispielsweise Kosten in Höhe von 885 Euro für die Beurkundung anfallen.

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